财务管理视角下的房地产企业内部控制制度建设

    孟凌

    [摘 要]房地产企业在经营过程中，面临着诸多财务风险，如投资风险、筹资风险、资金回笼风险以及成本失控风险等。房地产企业要建设系统完善的内部控制制度，实现对各类财务风险的有效规避和控制，增强自身的综合效益。文章浅析了房地产企业存在的财务风险，探究了财务管理视角下的房地产企业内部控制制度建设措施，以期为房地产企业内部控制制度建设提供借鉴。

    [关键词]财务管理;房地产企业;内部控制制度

    [中图分类号]F299.233.42

    近年来，我国房地产企业取得了巨大的发展成就，同时也面临着日趋激烈的市场竞争和各类财务风险。对此，房地产企业有必要基于财务管理视角，构建系统完善的内部控制制度，实现对财务风险的有效管控，据此增强自身的市场竞争力和综合效益。房地产企业要深入考察自身存在的财务风险，并立足于实践，积极探究有效措施建设内部控制制度。

    1 房地产企业存在的财务风险

    1.1 投资风险

    房地产企业涉及的投资项目通常需要巨额资金，且资金占用时间较长，具有较大的投资风险。当前，市场环境日趋复杂，当房地产市场在项目前期缺乏充分的市场调研，未能获取较为完整的信息时，极易引发投资决策产生失误，将导致较大的投资风险，并造成经济损失。

    1.2 筹资风险

    房地产企业具有资金密集的特征，在项目前期具有较高的成本投入，且伴随较大风险，且银行信贷的相关政策对房地产企业具有较大影响。对此，房地产企业要灵活应用财务杠杆，并对筹资方案进行优化选择，才能实现对筹资风险的有效规避和合理降低。

    1.3 资金回笼风险

    房地产企业预售楼盘相应的销售资金能否实现尽早回笼，会对房地产企业的现金流量产生重要影响。资金回笼状况能有效反映市场对房地产企业开发的楼盘项目相应的认同度。同时，资金快速回笼能有效降低房地产企业的资金成本。房地产企业在对开发项目实施预售的过程中，信用政策以及结算方式等因素可能影响其资金回笼状况，并对其财务状况产生重要影响。[1]对此，房地产企业强化内控制度建设，要高度重视增强其不动产具备的变现能力，并加速资金周转，防止产品形成积压。

    1.4 成本失控风险

    房地产企业的开发项目通常具有较长周期，在土地价格、资金成本渐趋上涨的情况下，房地产企业面临着成本失控风险。当房地产企业难以借助提高售价对自身盈亏进行有效平衡时，其盈利能力将产生较大波动，并在一定程度上削弱自身的市场竞争力。对此，房地产企业要有效加强成本控制，才能强化内部控制建设并增强自身的竞争力。

    2 财务管理视角下的房地产企业内部控制制度建设措施

    2.1 完善投资决策机制

    房地产企业要完善投资决策机制，实施科学合理的投资决策，防止出现投资失误，有效保障自身的资产安全，并有效降低各类财务和运营风险。房地产企业要针对投资决策设置专门机构，并对投资战略进行科学制定，要强化项目可行性研究，对投资方案进行优化，并确定具体合理的投资计划，对投资涉及的各环节相应责任人及其具体职责权限进行明确，对授权程序以及审批程序进行构建，对于各类重大决策要实施科学有效的集体决策。[2]

    2.2 强化子公司的财务管控

    房地产企业考虑到税务、注册等因素，通常设置子公司开展各项业务，通过集团控股的模式对子公司进行管理。子公司通常采用项目公司制，具有较短的经营期限，其管理架构、内部流程、治理结构以及组织形式等普遍呈现出短时期服务的特点，其财务预算相应的内控制度难以实现与房地产企业本部的有效协调。对此，房地产企业要对财务总监委派等制度进行构建，并享有对子公司的各项人事任免权，诸如聘用、辞退以及奖惩财务人员等，对财务人员实施有效的垂直管理，确保子公司的各项经营活动以及财务活动符合房地产企业的战略目标。[3]

    2.3 加强预算管理

    房地产企业要对预算管理委员会进行构建，有效履行全面预算管理涉及的各项职责，针对预算编制构建系统完善的工作制度和具体流程，对企业各部门以及各岗位工作人员实施严格的预算考核，并辅之以必要的奖惩措施，据此有效加强预算管理。房地产企业要建立健全具有动态调整特点的财务预算，对项目科研、建筑施工、房产销售等各阶段的实际进度进行合理控制，促进经营资金实现快速周转回笼，增强企业科学预见和有效抵抗资金风险的能力，实现对各类资金风险的有效规避。[4]

    2.4 有效应用筹资策略

    房地产企业具有多样化的筹资渠道，诸如金融市场融资、销售款回笼、银行信贷以及施工单位垫资等。房地产企业要深入考察内外部环境呈现出的动态变化，并结合自身的投资需求，遵循稳定性以及可得性原则，构建筹资决策委员会，对资金管理的具体职权进行明确，对各类筹资方案的不同影响进行科学分析，合理选择财务杠杆。另外，要灵活应用各类金融工具实现对融资来源的有效创新。

    2.5 强化内部审计

    房地产企业要强化内部审计，实施科学的自我评价，据此有效增强内部控制，及时发现并有效解决内部控制中存在的各项漏洞，并弥补各项薄弱环节。要强化对会计账目的审核，强化各项稽查，对内控制度以及各机构执行其指定职能的实际效率进行评价，并形成相应报告提交管理部门，有效完善内控制度。

    2.6 增强成本优势

    土地成本、市场环境、客户定位以及开发规模等因素会影响房地产企业的实际运营成本。其中，土地成本以及建筑安装费在总成本中大约占据70%的比例。因此，要强化对这两类成本的有效控制，增强开发项目的竞争力。要在项目开发的投资决策阶段，对土地成本进行有效控制。形成投资决策后，土地出让金、契税、置换成本、动迁费以及养老安置费等属于刚性支出，缺乏良好的弹性空间。对建筑安装工程而言，设计阶段能决定75%～85%的成本。另外，施工合同签订及变更也会形成一定成本。對此，房地产企业要注重控制成本支出，针对设计阶段构建系统完善的评估分析制度，对设计结果形成的成本实施科学分析。要针对合同变更构建严格的签证制度，对授权程序以及审批程序进行明确，实现对合同变更的有效控制。

    2.7 实施科学的税务筹划

    在房地产企业成本中，税收成本占据着重要地位。房地产企业要实施科学的税务筹划，有效降低税务成本。房地产企业要实时关注税收政策发生的动态变化，并对自身的税务管理制度进行完善，深入研究相关税收政策，对企业内部负责税务筹划的相关部门的具体职权进行明确。要遵循相关法律法规，对税收筹划的具体方案进行科学制定，促进自身税务筹划实际水平的大幅度提升，实现对税负的合理控制，有效降低涉税风险，最大化地获取利润。

    3 结 论

    综上所述，房地产企业存在的财务风险主要包括投资风险、筹资风险、资金回笼风险、成本失控风险。在财务管理视角下，房地产企业要通过完善投资决策机制、强化子公司的财务管控、加强预算管理、有效应用筹资策略、强化内部审计、增强成本优势、实施科学的税务筹划等措施，有效加强内部控制制度建设。

    参考文献：

    [1]蒋一琳.财务管理下的房地产企业内部控制制度建设研究[J].中国乡镇企业会计，2018（8）：224-225.

    [2]孙瑜.财务内控制度建设在房地产企业的创新分析[J].财会学习， 2017（23）：241-242.

    [3]石岩.财务管理视角下的房地产公司内部控制分析[J].财会学习，2018（9）.

    [4]马艳.财务内控制度建设在房地产企业的创新分析[J].财经界（学术版）， 2017（2）：249.