限购背景下我国房地产业市场集中度分析
宋来胜
摘 要:本文叙述了限购背景下我国房地产业市场集中度的现状,分析了我国房地产业集中度低的原因,并相应地提出了一些对策建议。
关键词:限购;房地产业;市场集中度
1 限购背景下我国房地产业市场集中度的现状
国家于2009年12月14日重启房地产调控,出台了上调利率、提高存准率、限购等政策来整治房地产行业,只不过我国房地产业仍得到了很大的发展。据统计,2012年全国商品房销售额64456亿元和商品房销售面积111304万平方米,与2009年全国商品房销售额43995亿元和商品房销售面积93713万平方米相比,分别增长46.51%和18.77%。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年CR5分别为5.33%、6.56%、7.18%、8.33%和8.95%,CR10分别为8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%,虽然我国房地产行业市场集中度有所提高,只不过与美国房地产业CR3达45%、香港房地产业CR10达80%相比仍存在很大的差距,并且最大房地产企业(万科地产)的市场份额仅为2.20%,遵照贝恩市场结构划分的原则,我国房地产业仍为竞争性(原子型)产业。
2 我国房地产业集中度低的原因
导致我国房地产业集中度低的原因主要有以下几个:
(1)必要资本壁垒失效。房地产业是资本密集型产业,房地产投资需要庞大的资金,只不过与汽车制造、家用电器、石油化工等行业平均规模超过20亿元相比,资本壁垒相对较低,同时,房地产开发企业高负债经营特征、建筑施工单位垫付资金、消费者预付等使得我国房地产业必要资本壁垒失效。
(2)行业技术壁垒失效。在技术方面,项目的开发设计到竣工有专门中介机构全程规划,房屋的建造由建筑施工企业负责,开发企业仅需要提供一定比例的资金,显然,房地产业的进入不存在技术壁垒。
(3)规模经济壁垒失效。我国房地产业具有规模偏小、大企业市场份额微不足道的特征,与在位企业相比,新进企业并不具有劣势,其在很大程度上削弱了该行业的规模经济壁垒,另外,市场规模的扩大为小企业提供了广阔的生存空间。
(4)产品差异化壁垒失效。目前消费者对房屋的居住面积、质量和户型均有一定的要求,只不过在同质化消费、产品差异不大的背景下,房地产业进入壁垒也是失效的。
3 提高我国房地产业市场集中度的对策建议
为了改变房地产业集中度低、规模不经济的现状,提高市场结构效率以及市场集中度,我们提出以下几点建议:
(1)优化市场结构。建议提高房地产企业注册资本、经济、管理以及工程技术人员的最低要求,提升开发企业在项目投资中自有资金比例,取消商品房预售制度;建议政府部门采取行政手段强制信誉低、违规严重的企业退出房地产业。
(2)推进产业重组。建议政府部门支持具有资信与品牌优势的开发企业兼并、重组、参组控股中小型房地产企业,组建竞争力强、实力雄厚的大型企业(企业集团),优化资源配置,实现行业规模化经营;鼓励区域扩张,使开发企业通过全国范围内或跨区域开发进而扩大企业规模。
(3)注重人才培养。建议开发企业加强对专业人才的培养,进一步完善人才培养体系,构建高效的人才激励机制,提升企业管理水平。
(4)树立企业品牌。建议开发企业加强产品和经营管理创新,力求规划设计精益求精,提升房屋的综合质量水平;塑造良好的企业形象,建设卓越的企业文化;加强企业的自我宣传力度,向顾客传递相关品牌信息;提供高品质物业服务,营造优雅和舒适的生活环境。
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基金项目:湖北省教育厅科技处青年项目“货币政策、政府管制与房地产市场:一个整合的研究”(Q20132208)