房地产财务管理风险防范与控制措施的探讨

    赵鹏

    [摘 要]现如今，我国国民经济发展态势良好，房地产企业已经成为支柱性产业，在当前市场环境下房地产企业面临着财务管理方面的问题。基于此，文章以房地产财务管理作为研究对象，针对房地产企业财务管理进行概述，探究企业财务风险存在的原因，通过构建风险预警体系和完善信息化管理系统防范并控制风险。

    [关键词]房地产;财务管理;风险防范措施

    [中图分类号]F299.233.42

    近几年来，国内房地产行业快速发展，无论是房屋销售还是土地建造都面临着发展机遇，房地产行业有着资金密集性特点，这是企业资金需求日益加大的主要原因。在这种背景下，房地产行业面临着财务管理风险，如果无法规避风险，或没有采取相应的措施降低风险造成的伤害，企业将面临着巨大的经济损失与名誉损失。

    1 房地产财务管理概述

    随着社会经济的发展，房地产企业规模不断扩大，行业之间的竞争日益激烈。房地产开发企业与其他行业不一样，自身有着固定性和区域性的特征，对于企业来说，资金管理以及财务风险防范至关重要。首先，足够的资金是房地产企业进行经济活动的根本，企业为了获得经济利益，就要在每一个项目中投入足够的资金，因此企业需要做好资金筹划工作，并建立预算管理体系。其次，科学的财务管理能够帮助房地产企业提供有效信息，投资之前企业应做好项目的可行性研究以及项目的规划与定位工作，同时要加强对资金的管理，保证企业的经营活动如期进行。最后，房地产企业想要可持续发展，就要建立风险控制体系，完善财务管理工作，根据不同项目的实际情况进行方案筹划，针对项目开发与资金做出科学决策。[1]

    2 房地产财务管理风险存在的原因分析

    2.1 没有构建财务风险预警体系

    现如今我国房地产企业在财务管理方面缺乏风险预警体系。企业财务人员缺乏风险预警能力，企业不重视财务工作，认为风险预警和财务关系不大，财务管理人员无法参与到财务预警中，导致财务人员无法熟悉房地产行业的市场变化情况，当风险来临时更加措手不及。[2]

    2.2 财务信息化管理系统不完善

    房地产企业的财务信息化管理是科技时代的产物，信息化技术与互联网技术已经成为企业财务信息化的发展要领，这也是未来房地产企业参与经济竞争的关键。但是，依旧有很多房地产企业没有重视财务信息化管理模式，导致管理方式无法跟上信息化时代的发展步伐，企业财务管理系统缺乏系统化与智能化，财务人员依据传统的管理方式，最终管理效果自然不理想。

    2.3 财务内部控制力度不足

    当前市场环境下，房地产企业内部格局发生改变，但是很多企业依旧重视经济发展和企业规模扩大，忽视了财务内部控制，这样做会造成信用风险。房地产企业的领导层不重视财务管理工作，认为财务会计是会计，管理是管理，两者没有联系，这对企业财务管理的发展环境十分不利。

    3 房地产财务管理风险防范与控制的有效措施

    3.1 建立科学完善的财务风险管理体系

    建立科学完善的房地产企业投资风险防范体制，可以有效实现企业内部的科学治理，提高企业生产与经营效果，使相应的风险管理制度真正落实。要求企业内部工作人员提高财务风险意识，明确社会经济的发展在给企业带来机遇的同时，也会带来风险，风险控制的难度也在不断加大。

    根据《2018年中国房地产百强企业研究报告》中指出，2018年房地产百强企业的销售业绩呈现出跨越式增长模式。2018年这些房地产企业的销售额超过六万亿元，销售面积超过49000万平方米，同比增长23.7%。房地产百强企业市场份额所占比例上升到47.7%，但是市场监管从企业资金方面入手，给企业带来了很大的发展压力，企业面临的财务风险越来越严重。根据报告得知，2018年房地产企业面临的负债压力不断加大，企业资产负债率均值达到78.6%。这说明，在今后发展进程中，房地产企业需要科学建立风险预警体系，严格控制企业内部财务风险，不要盲目跟风投资，也不要集中购置热点高价地产，从而有效避免库存积压风险。此外，房地产企业在资金压力下更需要重视现金流管理，保证现金流安全，防范经营风险。[3]

    3.2 提高财务人员的风险管理能力，建立财务风险管理系统

    提高房地产企业财务人员的风险管理意识至关重要。房地产企业中不同部门的工作人员都会被牵连到风险管理中，建议各部门各职能的工作人员将面临的风险及时上报，管理人员根据实际情况下达决策，并执行相应的风险防范措施。建立企业内部沟通渠道，将风险信息传达给所有部门员工，提高人们的风险意识与责任意识。建议房地产企业从市场价值的角度出发，选择科学的筹资方式，变革传统采购环节，不断优化企业员工结构。在进行风险管理时，可通过定期安全检查或者风险对抗演习提高财务人员的风险管理能力，将风险防范措施和防范技术相结合，帮助企业规避财务风险。

    某房地产企业在风险管理中，应用了爱德数智设计管理系统。该系统主要围绕房地产项目经营利润最大化的财务管理部分，通过设计全周期管理，根据项目开发实际情况，对项目设计与财务管理全过程进行研究。最终，系统可以形成项目数据库，针对每一个项目都有相应的财务管理数据库，从而实现标准产品体系在房地产开发项目中的实践应用。

    除此之外，该房地产企业的财务管理系统中还应用了FSSC 财务共享中心，共享中心能够提供房地产企业各项支出费用与收入报账信息采集、预算控制、财务核算、资金管理、信息归档和决策分析等端到端的财务共享服务，实现财务管理的全面信息化和共享服务化。通过两种系统的协调工作，企业财务工作有效简化，复杂的工作更加简单，工作内容分工更细，有利于提高财务人员的工作效率，以流程为中心的财务管理方式使企业财务管理工作更加智能化，有效规避了财务风险，提高了财务管理水平。

    3.3 科学控制投资的不确定因素

    一般情况下，房地产企业在财务风险管理框架中会依赖风险的性质，根据风险的范围做出风险评估。企业内各业务部门应具备风险方案，针对突发性事件进行记录，判断这些事件是否存在风险，企业稽核部门应加强对财务人员的培训，强化内部控制，科学控制投资时存在的不确定因素。这样做，管理人员可以了解企业内部存在的潜在风险，通过有效沟通将风险实情反映给公司高层，将其作为高层领导决策的依据。

    某房地产企业2018年上半年销售业绩超过450亿元，同比增长30%，签约均价从2017年每平方米14000元增长到16000元。随后，该房地产企业将800亿元的年度销售目标调整到880亿元，为了降低企业利润增长时存在的风险概率，该企业开始积极拿地。2018年企业投地预算为350亿元，上半年已经投资了250亿元，一些战略性土地在第四季度拿到，虽然最终超出预算，但是可以保证企业2018年财务的高速增长。有关人士表示，企业发展速度的提升和规模的扩张一般都以资金为导向，下一步提速的同时如何把债务水平控制在合理范围内，应该是该企业重点关注的问题，只有这样，企业的财务风险才会被降到最低。

    4 总 结

    总而言之，经济全球化市场环境下，房地产企业在财务管理方面面临的问题较多，为了有效降低财务风险发生概率，可以从风险预警体系、风险信息系统建设以及内部控制入手。除此之外，加强企业内部各部门之间的协调与沟通，拓宽沟通渠道，实现信息共享，有利于提高风险决策的准确性，从而提高企业的经济效益与社会效益。

    参考文献：

    [1]閆彪.房地产财务管理风险防范与控制策略探究[J].中国国际财经（中英文），2018（1）：217.

    [2]龚敏.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].财会学习，2017（12）：92.

    [3]姜淑芬.房地产财务管理风险防范与控制[J].时代金融，2016（20）：175.