上海房地产行业对于其创业活动的挤出效应

    郝炬明

    【摘 要】 自李克强总理提出“大众创业、万众创新”的号召后，全国掀起了创业潮。上海作为中国的一线城市自然走在最前列，但是上海的房价对于创业者的影响也是显著的。在控制了其他变量之后，房价对于创业活动具有显著的负面作用。因此，房地产对于创业活动的挤出效应影响主要体现为房价的挤出效应。

    【关键词】 房价 创业 挤出效应

    一、上海市房地产与创业现状

    1上海市房地产市场的发展现状

    1.1房地产开发投资

    上海市2007年-2012年期间房地产开发投资额及其增长率，近六年上海市房地产投资额出现了连年上涨的局面，2012年全市房地产开发投资额2381亿元相对2007年1308亿元几近实现翻倍。其中2007年、2008年上海市房地产开发尚处于平稳发展阶段，但自从2008年爆发全球金融危机乃至经济危机后，我国政府启动了4万亿的经济刺激计划，国内各大城市开始掀起了地方政府的投资狂潮，2009年上海房地产开发投资相对2008增长近10%，2010年则相对2009年增长了逾35%，全年投资近2000亿元，除当年的世博会投资拉动效应外，更重要的因素在于地方政府对房地产开发投资的大力支持。2010年后，上海市房地产投资的发展速度相对平稳，保持在年均9.5%左右的增速，自2011年起近两年一直保持在2000亿元以上的投资规模。由此可见，金融危机前，上海市房地产市场一直保持着稳健的发展规模与速度，金融危机下政府刺激经济的政策重点在于发展房地产市场，通过固定资产投资作为拉动经济增长的主要手段，故而近几年上海市房地产投资一直维持在较高的发展水平。

    1.2商品房供求及均价

    2007年-2012年期间上海市商品房供求比及成交均价，商品房市场的供求比基本相对持平，其中2007年、2009年与2010年商品房销售面积要高于当年竣工面积，其中2009年出现较为明显的供不应求的局面，原因在于2008年金融危机后，上海市房地产价格出现了一定幅度的下滑，地方政府对房地产市场的刺激政策催生了2009年房地产市场的量价齐升的火爆行情，故而2009年与2010年连续两年商品房市场出现供不应求。由于2011年1月上海市政府出台了住宅类商品房的限购令，因而2011年与2012年上海市商品房市场出现了供大于求的局面，但商品房的成交价格也出现了小幅的下滑，但均保持在14000元/平方米左右。

    1.3住宅商品房供求比及均价

    2007年-2012年期间上海市住宅供求比及成交均价，住宅商品房市场出现了成交均价连年上涨的局面，虽然其成交量出现了相对下滑，但亦保持了较高且平稳的成交水平。住宅作为商品房的主要房產品种，其发展趋势几乎影响着全市的商品房市场的发展趋向，其量价走势几乎与商品房市场相同，并且刚需的存在在一定程度上使得住宅要强于其他类商品房。其中2008年商品房供给是大于需求的，而住宅市场住宅的销售量要大于当年市场供应量，因而体现出住宅类商品房即使是在金融危机下仍能体现出其较为明显的投资价值。故而产生了2007-2010四年内住宅市场供不应求的局面，其成交价亦是节节攀升，从2007年8000元/平方米上涨到2010年的逾14000元/平方米，几近成翻倍上涨。2011年上海市政府出台了针对住宅市场的限购令，虽然上海市住宅类商品房成交均价略有下滑，但住宅市场成交量依然居高不下，保持在1500平米左右的年均成交水平，市场供求比亦未呈现供给明显大于需求的现象，相比2011年住宅供求比的1.05，2012年的供求比则为1.01。因而，从对近几年上海市住宅市场的发展情况来看，住宅相对其他商品房更有较为明显的需求支撑，即使在限购令下，市场需求对供给的消化能力依然较强，说明上海住宅市场价格仍将有一定的上涨空间。

    二、上海创业现状分析

    关于上海这座城市是否是创业之城，观点很多，甚至其中挺大一部分算得上偏见。

    1.2.1融资事件

    根据Lighthouse互联网实验室整理的IT桔子数据显示，到2015年，上海共发生融资并购事件共545起，这个数字居于北京的1035起之后，领先于深圳的252起、杭州的188起以及广州的115起。尽管各地的媒体发展程度并不相同，导致发生在种子轮、天使轮的融资事件未必能完整披露，但这样的统计结果说明上海的创业热度还是很高。

    3.2.2创业行业占比

    根据Lighthouse互联网实验室整理的IT桔子数据显示，上海2015年新增的项目中，本地生活占了16.18%，电子商务占了14.89%，企业服务占了13.59%，金融占了11.00%。在所有的行业中，这四个领域是排名前四的领域。

    三、模型构建与数据选取

    本文采用多变量的计量模型来验证房地产行业发展状况与区域创业活动之间的联系。这一模型说明如下：

    （1）因变量。上海创业活动发展状况的最直接反映。在中国统计摘要中，法人单位的范围较大，不仅包含企业组织，还包括了各类非营利性的社会组织。在法人单位中，一些大型国有企业、社会组织、行业协会的数量每年通常都是较为稳定的，影响法人单位数量变动的主要因素是私营企业的注册以及企业破产退出市场等行为。因此，本文用中国统计摘要所提供的当年上海的法人单位数目减去上一年的数目，将计算结果作为当年新增创业活动的测量指标。

    （2）自变量。使用两个指标来反映上海房地产行业的发展状况：一是历年中国统计年鉴所提供的上海商品房销售的平均价格。二是历年中国统计年鉴所提供的上海房地产投资额度。这一指标反映了该区域当年进入房地产行业的资金状况，当房地产行业总体上向上发展时，就会有更多的机构在各地区投入资金开发房地产，他们期望通过房地产投资获得超额利润。需要说明的是，在国内的公开数据中，特别是官方提供的各地区统计年鉴中，并没有更详细的房地产业数据。例如，针对不同类型房屋的销售价格，针对商业地产及普通地产的投资状况等。因此，出于可行性考虑，本文初步采用上述两个指标作为主要的自变量。

    （3）控制变量。本模型所涉及到的控制变量主要分为：

    区域人口数量与区域市场的需求状况有关。人口众多也意味着对于房地产的需求较旺盛，这也为房地产行业的发展提供必要的需求基础。因此，在探索房地产行业與创业活动的联系时，需要将其作为控制变量。基础设施（F）。区域的基础设施是实施创业活动的必要条件，创业者会考虑在基础设施更为完备的区域投资设址。基础设施也是人们在购买房地产时需要考虑的因素，基础设施较好，房地产的销售可能就较为旺盛。在基础设施中，公共交通状况是一个重要的方面。本文采用中国统计年鉴的城市基础设施投资额这一指标反映上海基础设施状况。固定资产投资（I）。目前，我国各地区的经济建设中，固定资产投资占据了很大比重，这一指标主要反映了区域层面在生产能力方面的供给状况，这对于创业活动是有利的。但是，固定资产投资力度大又意味着资金主要流向了大量的建设部门（其中包含了房地产行业），这对于创业活动来说则是不利的。因此，同样需要将其作为控制变量。

    人均消费（N）。这一指标与创业活动密切相关，因为它是区域市场需求的有力反映。同时，消费水平也与房地产行业相关性很大，在探讨的特定区域的房价水平时，也总是会将其与人均消费水平比较。

    职工工资水平（W）。职工工资反映了人群的收入状况，这同样构成了区域市场需求的基础。但是，如果工资相对较高，适龄人群也可能更愿意进入已有企业或单位组织，享受稳定的高工资，而不愿创业。同时，工资水平同人均消费一样，也与房地产行业发展密切相关，也是在房地产开发、销售过程中需要重点考虑的对象。

    四、研究结论与政策建议

    本文认为，房地产对于创业活动的影响主要体现为房地产价格对于创业活动的“挤出效应”。受限于数据来源和指标设计的影响，本文所得到的结论是探索性的，各个变量对于创业活动的影响机制的具体过程也还不能够详细论证。在未来的研究中，尽可能寻找更多的指标来描述不同要素对于创业活动的影响，在时间跨度上进一步拉长，从而获得更多有效的样本点，从而更加完整系统地揭示上海市创业活动发展特征。

    【参考文献】

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