山西省商品住宅市场供给状况分析

    贾晋晋

    随着中国经济的快速发展，作为国民经济的支柱产业之一的房地产行业的规模也在迅速扩大，房地产市场的健康发展受到了政府、开发商、投资者以及广大消费者的普遍重视。

    一、商品住宅投资状况

    从2006年开始的十年发展间，山西省商品住宅的投资呈现持续增长的状态，规模迅速扩大，涨幅明显。到2015年为止，开发投资额已经从2006年的155.82亿元增长到了1098.32亿元，增长了将近6倍，年平均增长率约为26.04%。但在这十年间，山西省住宅开发投资额的增速放缓明显，在不断的波动起伏间总体上表现出下滑的态势。

    2008年，国家和政府出台了关于住房的许多的优惠政策：下调了购置普通住房的契税税率、免除了私人转售土地的增值税并下调了买房要付的首付占比和个人的贷款利率。这都极大地刺激了消费者的购房需求，引起住宅投资的增速的大起伏。随后进入十二五建设期间，虽然开发投资额依旧不断增长，但“新国八条”和政府一系列严加管理房地产市场的政策的出台，使得许多房地产开发公司放慢了投资的速度，使得投资额增速在随后的年度间呈下降的走势。

    二、商品住宅建设状况

    2.1全省建设规模不断扩大

    房屋施工、新开工和竣工面积能够进一步反映当前山西省商品住宅房地产市场的供给情况。当住宅投资总量飞速增长时，住宅的建设规模也不断地扩大。全省十年来住宅施工面积处于持续增长的状态，增幅明显。2006年住宅施工面积为2622.08 万平方米，到2015年已经增长至11449.97 万平方米，增长了3.3倍，年均增长速度达到了21.44%。相比之下住宅的新开工面积虽然总体上也是呈现上升状态，但波动起伏较大，稳定性较差。从竣工面积来看，与前两种相比，商品住宅的竣工面积增长幅度相对比较滞后。到2015年为止，商品住宅的竣工面积只有1574.68万平方米，占比不到该年度施工面积的14%。这与山西省当前的住宅开发筹资的过程较为缓慢，并且有很多的开发商以占地为目的进行购置土地从而使大量的土地闲置，同时也有一些住宅建设项目由于开发企业经营问题，在建设过程中资金链断裂等。

    2.2各地级市建设规模差异较大

    全省住宅的人均竣工面积在2011年后虽然有一定幅度的波动，但是总体还是比较稳定的。而11个地级市的人均竣工面积是存在一定的差距的。以2015年为例分析可以看出，在2015年，全省平均水平为0.78平方米/人，大同市、朔州市、运城市都超过了1平方米/人，而临汾市、吕梁市、忻州市等均未超过0.5平方米/人，差距明显。据此可以明显的看出，在商品住宅的发展问题上，总体上各地级市都处于不断进步中，但进步幅度明显不同，比较突出的像朔州市提高了将近四倍，但像吕梁市等2015年的人均住宅竣工面积水平仅相当于全省2006年的水平。

    三、商品住宅供给结构状况

    从2006-2015年，商品住宅供给结构基本保持不變，其中别墅、高档公寓的竣工面积占比一直是最少的，且十年间所占比例始终保持在1.8%以下，比较稳定。面积在90-144平方米的商品住宅除了2011年外的其余年份占比一直最多，基本保持在44%-67%区间内，而90平方米以下的商品住宅占比基本在24%-36%之间进行浮动，可以说这两种面积类型的住宅占据了山西省商品住宅供给量的80%，且变化幅度不大，而144平方米以上的商品住宅要从2007年分析起，除了2007和2011年占比在10%以下，其余年份基本保持在20%左右，说明随着社会的进步，满足了当前的基本居住生活的需要以后，部分中高收入人群开始注重提高生活质量，首当其冲的就是提高居住空间的质量，大户型的住宅市场需求依旧十分可观。在房地产市场快速发展，房价持续上涨的现如今，居民的需求依旧是层次分明的，山西省商品住宅市场也提供了相对稳定的不同层次的住宅供给来满足当前居民需求。

    四、商品住宅库存消化状况

    全省商品住宅的待售面积始终保持着快速增长的状态，由2006年的83.73万平方米一直到2015年的1285.72万平方米，增长了将近14倍。从侧面反映出当前市场的供给相对过剩，并且情况逐年加重。在2015年，面积为90-144平方米的住宅占了待售面积总体的56%，是待售住宅中最多的一种。去化周期是权衡一个地区消化当期住宅速度的主要指标。

    据山西省统计年鉴数据中，可以看到2006-2015年山西省的各类商品住宅去化周期情况，总体来看，90 以下、90-144和144以上平方米的商品住宅的去化周期基本走势都是上升的，而别墅、高档公寓的去化周期却是不断波动起伏的。从局部来看，90平方米的商品住宅在2015年以前去化周期都在12个月以下，都应该增加供地以适应市场发展需要，在2015年时去化周期上升到了13.67个月，说明此时市场中该类商品住房的供求基本平衡。90-144平方米的住宅去化周期总体基本上一直在上升，但均低于12个月，应该少量增加供地，以平衡市场中的供给和需求。对于144平方米以上的住宅，从2008年开始虽然其经历了不断的波动起伏，但总体上保持着上升状态 ，从2008年的7.94个月增加到了2015年的9.62个月，但其没有一年超过12个月，故而也应该增加其供地。别墅、高档公寓一直起伏较大，最高时去化周期达到49.82个月，此种状态下应该停止住宅供地，而其在最低是仅仅只有2.92个月，变化幅度较大。到2015年为止，别墅、高档公寓去化周期为18.63个月，此时，该市场中出现供大于求的苗头，应该减少别墅、高档公寓的土地供应，以应对这种状况。

    【参考文献】

    [1] 毕普云，赵丽.海南省房地产市场供给分析[J].中国市场，2016（04）：125-127.

    [2] 国家开发银行"住宅金融制度改革研究"课题组.多措并举调控房地产市场[J].中国金融，2017（24）：81-83.