日本房地产周期波动分析及对我国的经验借鉴
郑 超
[摘 要] 经济发展的历史表明宏观经济具有显著的周期性,作为国民经济重要组成部分之一的房地产业同样具有明显的周期性特征。日本房地产业战后经历了数次周期,特别是最近的一次周期,房地产泡沫破裂前与我国的情况极其类似。本文试图从战后日本房地产周期的发展历史入手,以日本房地产周期的成因作为切入点,寻找历史的经验教训,对于我国房地产经济的宏观调控有所启示,避免房地产泡沫的崩溃对我国的经济发展造成致命的打击。
[关键词] 日本 房地产业 周期 经验借鉴
近年来,我国的房地产业发展出现了局部地区过热的现象,已引起广泛的关注。我国房地产业起步较晚,借鉴别国经验能够避免不必要的损失。
一、房地产周期的定义
关于房地产周期的定义如同经济周期的定义一样,很难说有一个得到大多数研究者都认可的定义。多是用诸如租金变化率, 空置率和建筑活动等现象来描述房地产周期波动的现象。本文采取的房地产业波动周期的定义是: 房地产周期是所有类型房地产的总体利润率反复出现, 周期性发生的, 但是无规则的波动, 并且这种现象在房地产活动的其他许多指标上也明显具有如此反映, 只不过(这些指标)各自或领先或滞后于整体房地产周期。
二、日本的房地产周期状况
从1956年至2008年日本的房地产周期大致可以分为5个周期:
周期1(1956年～1966年):二战以后日本宏观经济保持高速增长,尤其是重型、大型产业快速发展,导致对工业用地的需求剧增,由此推动日本房地产业快速发展。在本周期内,前6年为扩张期,后4年为收缩期,1961年房地产业达到繁荣期。
周期2(1966年～1976年):上世纪60、70年代,日本经济的持续高速增长造就了1973年房地产市场的繁荣,但随后1974年的石油危机使得经济增长率几乎降为0,日本房地产也出现连续3年的回落。本周期的特点有:以住宅开发为重点,住宅地价涨幅超过平均地价涨幅;全国各地与大城市的地价升幅差距明显缩小,甚至出现全国平均地价涨幅超过大城市的现象。这表明房地产投资或投机获取暴利的现象导致地价上涨的趋势已经向全国扩展,而在周期扩张期内,大城市的房地产投资或投机现象更为突出。从总体上看,这个周期是一个明显的增长周期。
周期3(1976年～1986年):1976年开始,日本经济进入稳定扩展期,国民生产总值增长率保持在5%以内,与此同时,日本房地产业也进入相对平稳的增长期。本周期内,前6年为扩张期,于1981年达到周期顶点,随后转入持续4年的房地产经济收缩阶段。从房地产品种结构来看,由于战后出生者进入购房期,住宅需求大增,导致住宅用地价格涨幅大大超过商业等其他用途土地,并促使房地产开发商不断投资建设高层公寓,扩大房地产供给。从房地产区域结构来看,不论是平均地价还是住宅地价,大城市地价涨幅高于全国平均水平,六大城市特别是东京圈的地价又高于一般大城市,房地产投资或投机现象开始向大城市特别是超大规模城市集中。
周期4(1986年～1997年):日本长期以来的出口外向型经济增长模式给日本带来了巨大的贸易顺差,也引起了美国等西方国家的极大不满。1985年的广场协议将美元对日元的汇率进行大幅调整,日元对美元开始大幅升值,到1987年日元对美元升值一倍。日本被迫调整持续了30年的外向型经济增长模式,推行内需主导。日本政府对购买住宅采取优惠政策,金融机构降低住宅贷款利率和扩大住宅贷款范围,广大居民也纷纷投入高收益的房地产市场和股票市场,房地产和股票为代表的资产价格飙升,导致严重的“泡沫经济”。1989年日本全国房地产市场总值是国土面积大于日本25倍的美国的4倍。1990年,日本房地产迎来了疯狂的巅峰,随后房地产泡沫幻灭,房价一落千丈,哀鸿遍野。
此后日本经济长时间处于收缩期,房地产市场也笼罩在宏观经济的阴霾之下,久久不见起色。本次房地产周期前4年扩张、后6年收缩。日本房地产泡沫破灭后,房地产业发展受到明显打击,日本对国外房地产的投资大量回流,其中对美国房地产投资跌落到1991年的51亿美元。
周期5(1997年至今):1997年东南亚金融危机爆发,日元大幅贬值,原本不景气的日本经济遭遇了二战以来最严重的困境。房地产市场持续回落,至今仍难以看到明显的景气回升态势。到2000年,日本全国地价平均下降率达到4.9%,比上年同期增加0.3%降幅,连续9年持续下降。
三、日本房地产周期波动给我们的经验借鉴
1.建立土地市场调节机制
加大土地供应结构调控力度,提高中低价位普通商品房和经济适用住房用地的供应比例,在房价高、地价高的时期增加市场上的土地供应;在房价低、地价低的时期对囤积土地、假开发、不开发的土地按照土地管理法严格执法,避免囤积土地行为,通过调节土地供应调整与需求的矛盾,协调房价;加大闲置地清理力度,积极盘活存量建设用地用于房地产开发;加强土地供应和地价动态监测工作并及时向社会发布有关信息。
2.规范房地产市场,采取多种措施打击非法炒房行为
政府进行各种宣传,利用舆论手段,引导居民的住宅消费,控制不合理需求;通过采取一些财税、金融、交易管理等相关政策措施,减少投资需求和抑制投机需求。
3.完善经济适用住房的供应体系
经济适用住房是具有保障性质的住房供应制度。虽然目前整个开发、供应渠道采用招标方式进行,但还是由开发商具体开发、销售,政府在其中的作用被削弱。通过对经济适用住房开发的双向控制机制,最终由政府在核定价格范围内组织销售,销售所得款项汇入开发商账户。由于政府销售即不得有手续费、管理费等,在核算销售价格时,销售费用可以部分节省下来,百姓受益。
4.建立和完善房地产预警预报系统
及时、准确、全面地采集房地产业运行中的各种动态数据,通过科学的分析、整理,对市场状况和发展趋势做出准确预报。房地产预警预报系统的建立,对政府、开发商和购房者都是一个重要的参考,政府根据房地产预警系统提供的信息及时调节土地供应政策和措施,调整住房供应结构,平抑市场波动;开发商可以避开投资规模过大、供应量过于集中地段和投资类型,降低投资风险;购房者也可以据此做出购买时机、购买地段和购买类型的选择。
5.加大金融监管力度
目前, 我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系, 房地产金融监管缺乏, 除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构, 房地产金融业务的有关规范也有待制订。金融体制不健全的情况下, 如果金融部门过度解除金融管制, 很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。中央银行在《2002 年第三季度货币政策执行报告》中首次就防止房地产泡沫向市场发出警告, 在肯定了房地产业对国民经济贡献的同时, 也提醒要特别关注金融机构贷款的集中度问题,防止信贷过度集中于房地产业, 以免金融风险过度集中。
参考文献:
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