房地产信托发展现状分析及问题对策研究

    [摘 要] 改革开放以来，我国房地产事业获得了飞速发展，随着城市化建设的推进，房地产事业已经成为我国国民经济的重要支柱。近年来，金融产业的发展不断与传统产业融合，房地产信托就是金融业与传统房地产业的有机结合，实现了资源优化配置，提高了资金利用率，有效促进了房地产与金融业的双发展。文章将针对房地产信托发展中存在的问题进行分析探讨，并提出相关合理化建议，为我国房地产信托健康发展保驾护航。

    [关键词] 房地产信托；问题；对策

    [中图分类号] F832.49

    房地产信托是基于当代社会背景和经济发展程度而产生的一种新型金融理财，房地产信托中，委托人基于对信托公司的认可，将自己的财产委托给信托公司，委托公司将委托人资金用于房地产建设或产业发展，信托公司在此过程中收取一定的信托费用，同时，也为委托人盘活资产，获得收益，实现新型理财。需要注意的是，双方在委托关系中，要明确各自的责任和义务，确保双发履行相应的责任，能够保证房地产信托的良性循环，促进房地产信托的健康发展，为我国社会主义现代化建设作出应有的贡献。

    1 房地产信托的特点及优势

    1.1 房地产信托的特点

    房地产信托由于是以房地产为标的物的信托产品，因此，其具有不同于其他传统信托产品的特点，由于房地产投资通常较大，而且资金回流速度较慢，对于普通人而言投资风险较为巨大，因此，房地产信托降低了行业门槛，让一些散户也可以参与到房地产信托当中。随着房地产信托的推广与普及，房地产信托越来越呈现出普遍性的特点。

    此外，就当前社会形势发展而言，房地产行业发展迅猛，且未来发展趋势良好，因此，房地产信托具有投资收益稳定且风险较低的特点。[1]相对其他信托产品法，房地产信托通常利润较高，而且相对来讲较为稳定，因此，房地产信托具有风险小、收益稳定的特点，是具有时代性的金融信托产品。

    1.2 房地产信托的优势

    随着房地产信托的发展，其优势也逐渐显露出来，其一，房地产信托可以发行个性化产品，根据客户实际需要，为客户私人定制房地产信托产品，一方面为客户提供了选择的多样性，另一方面也有利于在房地产投资中提供多项投资渠道，实现房地产信托的投资共赢；其二，房地产信托不同于其他金融产品，房地产信托具有风险隔离功能，委托过程中，可以将受托资产和个人资产分离开来，有利于降低信托风险，对资产进行保值；其三，房地产信托具有融资速度快的特点，通过银行贷款方式进行融资，手续复杂，放款较慢，而房地产信托可以短时间内进行大量融资，免去了烦琐的手续，为信托企业短期内提供大量投资资金。

    2 房地产信托存在的问题

    2.1 房地产信托产品存在本身的局限

    房地产信托以房地产投资为标的物，因此，房地产信托产品的发展与市场形势与国家政策具有紧密联系。就当前我国房地产信托来看，主要是由信托公司收集散户资金，集中调配进行房地产行业开发，这种传统房地产信托本身存在一定的局限性，其产品类型较少，模式较为单一，通常都是采用这种形式进行金融理财，这样一来，一旦市场发生变化或者相关政策出现调整，那么后期资金的支付将成为严重的问题，投资者资金的回流将会出现问题。因此，这也是房地产信托本身存在的风险，任何投资都是具有风险的，在房地产信托开展中要充分预知其中存在的风险。

    2.2 相关的信托法律不甚完善

    基于我国目前正处于并将长期处于社会主义发展的初级阶段，社会主义法律体系还不甚完善，这就导致在金融法律方面还存在一定的缺陷，对于房地产信托这种新型产品而言，其中法律的缺失也是存在的一个关键问题。[2]法律缺失导致房地产信托缺乏必要的监管，同时，对于房地产信托资金募集的过程和流通也存在相关的缺陷，而要保证行业的健康发展，健全和完善相关金融法律是解决问题的根本途径。

    2.3 房地产信托信息透明化不足

    房地产信托发展现状中风险的另一个来源则是房地产信托信息透明化不足，信托公司在募集资金后，对于资金的使用合理流向存在本身的不足，这是相关监管缺失的直接体现，导致的结果就是容易出现明修栈道暗度陈仓的情况，让委托人利益受损，从而产生相关的连带问题，不利于房地产信托行业的发展，甚至对我国房地产行业造成消极影响和冲击，不利于社会稳定与国民经济的发展。

    3 房地产信托发展策略

    3.1 创新产品，突破局限

    为了促进房地产行业健康发展，降低房地产行业风险，要不断对房地产信托模式以及产品创新，将鸡蛋放在不同的篮子中，必然会降低篮子破裂的风险，因此，房地产信托要不断调整产品结构，根据自身信托企业情况以及相应的市场形势，创新出具有时代性与发展性的产品，促进房地产信托行业不断健康发展，保证房地产信托行业能够不断为社会主义现代化建设作出应有的贡献，为国民经济的增长提供强有力的保障。

    3.2 完善和健全法律体系

    随着我国改革开放进程的推进，我国社会主义法律体系不断完善，面对社会主义发展新时期，要不断健全我国相关法律法规，尤其是在房地产信托投资方面，以提高相關企业的准入门槛，加强对房地产信托行业的监管。[3]建立专门的机构和组织，对房地产信托行业的监管形成常态化工作，同时，以法律的形式规范房地产信托行为，保证资金的募集与使用都严格控制在法定范围内，保证投资者利益，规范行业行为，不断促进房地产信托行业的健康发展，切实保障投资者与运营者实现互利共赢，不断促进房地产信托行业向着更加积极和阳光的方向发展。

    3.3 加强房地产信托信息的披露

    合理的信息披露能够有效保证房地产信托中委托人的利益，从而更好地促进社会稳定，行业健康发展，同时，也为我国社会主义和谐社会的建设提供有力的保障。首先，房地产信托公司要将信息披露作为战略发展规划提上日常，将信息披露作为一项常态化工作落实，定期对委托人进行信息公示，明确资金流向与使用情况，让委托人对投资资产做到心中有数。其次，建立委托人监管组织，定期对房地产信托企业相关资金使用情况进行审计，资产的变动与使用需要经过委托人组织代表认可，保证委托人利益。最后，信托企业有义务为资产委托人查询相应的信息以及资产流向，提供完善的资产变现服务，切实履行合同中规定的义务与责任，定期向委托人分红，确保行业稳定发展的同时实现与委托人之间的互利共赢。

    3.4 建立合理的税收制度

    就当前我国税收制度而言，对于房地产信托行业的发展是不利的，加重了房地产信托行业负担的同时，也让房地产信托行业税收更加复杂，加重了企业税收负担。过于繁重的赋税对于行业的发展是存在压力的，压力之下，必定会产生许多负面影响，影响行业发展的同时也让行业发展出现超越法律红线的行为，这种情况产生的原因是多方面的，改变这种情况迫在眉睫。因此，健全和完善我国税收制度对于房地产信托行业发展具有非常重要的现实意义，也是房地产信托行业发展最重要的政策基础。只有不断完善社会主义法律体系，健全社会主义税收制度，才能为房地产信托行业发展提供有力的制度保障。

    4 结 论

    虽然就目前而言，房地产信托在我国的发展中仍然存在各种问题，但这是我国基本国情以及改革过程中难以避免的，相信在未来的发展中，随着我国改革程度的不断深化以及社会主义建设的不断完善，其中问题一定迎刃而解，房地产信托将更好地为我国社会主义发展做出应有的贡献。同时，房地产信托行业也会不断完善自身管理，创新产品运营模式，更好地实现与投资者的互利共赢，为我国人民幸福生活与和谐社会的构建提供强有力的保障与支持。

    参考文献：

    [1] 亿会欣，温凯.我国房地产信托现状、 问题及对策研究[J].商，2016（23）：197.

    [2] 肖启睿.新形势下我国RIETS发展的现状、问题及对策分析[J].福建质量管理，2018（17）：17，16.

    [3] 冯天雨.我国房地产企业融资现状及对策[J].读书文摘，2017（19）：75.

    [作者简介] 黄玫（1977—），女，汉族，福建福州人，本科，平安信托有限责任公司，研究方向：房地产及资本市场融资。