浅论房屋面积预测绘和竣工测量

    陈慧香

    摘要：商品房屋的面积大小直接决定着房屋的总价，广大购房者对同一房屋在预测和实测前后的面积差异非常关心。就房屋面积的预测绘和竣工测量的概念、差异以及实施，本文作了浅论。

    关键词：房屋面积预测绘竣工测量

    一、 房产预测绘和竣工测量的基本概念

    房地产测绘指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来进行房屋、土地及其房地产的权属状况、位置、自然状况、数量、质量以及利用状况的专业测绘。

    房屋面积预测绘是指在房屋预售之前对房屋面积的测绘以计算、求取房屋面积。预测算面积即指对尚未竣工的房屋预先计算的面积。房屋开发建设单位在领取商品房的预售许可证时，需要由具有测绘资质的测绘单位（经过房地产行政主管部门认可的）依据房产测量规范的要求根据规划核准图纸或设计，对图纸上标注的尺寸进行变更。在这个测量阶段，正处于施工阶段或者还没有开工建设的的房屋并没有实际面积可供测量.在这种情况下，如果想获得房屋面积的一些数据，便只有来自于房屋设计的建筑施工图了。如果可以，不妨再辅以结构图来确定房屋的总建筑面积以及每单元的建筑面积。

    顾名思义，竣工面积就是由专业的测量机构对竣工的房屋面积进行的实际测量。在房屋竣工验收后，房屋开发建设单位会依据国家房产测量规范，委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考规划图纸以及竣工图纸、预测算数据对竣工后的房屋开展实地勘测、绘图、计算并得出实测面积。在进行竣工测量时，房屋施工已经全部完成。这时，就可以安全的接触到建筑物而且可以顺利地进入室内开展测量工作，获得房屋面积的实际数据了。

    进行竣工测量的原因多为在施工过程中开发商有可能会修改图纸，这个修改就可能会造成预测绘即原始预测面积与竣工面积即实测面积存在较大差异。所以，有必要在房产竣工时开展竣工测量。

    二、房产测量和常规工程测量的差异

    和常规工程测量相比，房地产测绘的理论、技术、方法、仪器设备与其基本相同。不同的是，房产测绘的专业性更强。房产测绘主要采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为城镇规划建设以及地籍管理等工作提供数据和资料。房产测量和常规工程测量的不同之处主要表现在：（一）房地产测绘带有法律性质；（二）具有较高的精度指标，这些指标要能满足房地产管理、开发、利用以及交易、征收税费的要求；（三）房产测绘要求有图、表、册、卡等配套的成果资料；（四）房地产成果资料的现势性需要保持现势，而且资料的更新没有固定的周期。房产要素一旦变化后，成果资料也要及时同步地进行变更测量。

    三、房产预测绘和竣工测量的具体实施

    （一）制订统一的房地产测绘技术标准，做到有法可依

    我国地域辽阔，位于不同地域的房屋结构样式不同，有的还极具民族特色。在进行房产测绘时需结合本地实际制定有关的规章制度和业务流程，制订具体的实施细则，为房产面积的测算提供更切合实际更具操作性的技术规则，以有效降低在面积测算中对公共建筑面积分摊认定的自由裁量权，切实保护房屋权利人的合法权益，尽量减少房产面积的争议和纠纷。

    （二）成立房地产测绘管理机构，加强监督管理。

    各地房产行政主管部门应建立健全测绘执法监督体系，搞好房地产测绘的管理、监督。还要建立新建项目备案制度，在项目立项后编制房地产测绘计划，对重大测绘项目要进行统一招标，经过统一监督完成。

    （三）房屋面积预测绘的实施

    在进行房屋面积预测绘时，可按如下步骤开展：第一，收集及分析资料。进行房屋面积的预测绘时，首先要对图纸进行检查。检查时需要注意核实该图纸是否能真正、完全地说明待预测绘房屋的状态。在核实过程中，有时会出现疑问。如果有疑问时，需要及时查看房屋结构的施工图纸，待再次明晰后对预测绘的资料进行补充。待将资料完备以后，就可以就签订房屋预测绘与委托方签订委托合同了。第二，房产面积预测绘的方案要预先确定。房屋面积预测绘开展在房屋竣工之前，预测绘时因为没有实际房屋可供测量，所以所得数据是完全按照设计图纸而得出的。待开始计算面积时，首先要确定预测绘的方案。可先运用专业的房产面积测算软件将图形绘制出来。之后要计算出各区域的面积以及公用部分的面积；接下来，进行分摊，填写“公摊面积认定表”，交委托方认可，加盖委托方公章后，返回，归档保存。

    （四）房产竣工测量的实施

    在进行房产竣工测量时，其具体实施步骤为：第一，开展外业测量，进行数据的采集。在房屋竣工验收以后，房屋交付使用之前，房屋开发建设单位必须委托专业测量机构开展外业测量。外业测量时，分别量出各边长的数据，画出房屋现状的平面草图。测量中如果遇到特殊结构，如不够2.2米高或阁楼时，要进行精确测量，还要做到对现场状况的详细记录。第二，核对内外业数据。外业数据采集测量完毕后，要和设计图纸尺寸进行严格的对比。在对比时，可按如下标准进行：1，按竣工后房产的实际测量计算面积。在房屋预测绘中，其面积只是用来预售。而在进行商品房销售以及登记房屋最后的产权面积的时候，所要求的合同面积不能使用预测绘的面积，而必须是竣工测量后的面积。 所以，要进行竣工测量面积和房屋面积预测绘的对比。2，选择与实际外业测量尺寸相符的设计图纸，并按照其尺寸计算面积。计算时，最容易出现两种情况。第一种是在实际施工过程中，竣工面积和预测绘面积是一样的，即没有任何和面积有关的变化。这是一种比较理想的结果；第二种是在实际施工过程中，竣工面积的测量和预测绘面积出现了变化。这种变化大致可分以下方面：小而言之，有个别部位的修改，如增加或减少，以及尺寸大小的变化；大而言之，工程套内建筑面积或公用面积发生了变化，这时需要重新进行绘图，并需要委托方提供工程变更单，并重新签订委托合同。第三，成果报告。竣工测量的成果报告的主要形式有：1，用于产权产籍管理的1：500全要素丘图一份；2，打印到产权证上的分层分户平面图；3，测绘成果的电子数据。

    至此，房屋面积的竣工测量就算完成了。

    综上所述，在进行房屋面积的预测绘和竣工测量时，要先明确其区别，再根据其不同用途及作用开展合理有序的测量。通过精确、细致的测量，做到对房屋面积的真实反映，为减少房屋面积的纠纷提供科学依据。

    参考文献：

    [1] 李雷.竣工前后房产面积测绘差异原因分析.科技资讯.2013 .14 期

    [2] 刘永祥.建设工程竣工规划验收测量面积计算与分摊.测绘与空间地理信息.2013.07期