南昌市商业地产发展现状及对策分析
周美玲 汪春玲
［提要］ 随着鄱阳湖生态经济区建设上升为国家战略，南昌正大力实施“山江湖”综合开发战略，新一轮的城市建设正在如火如荼地进行着，南昌市商业地产不断涌现。国家对南昌发展的政策鼓励、南昌交通条件的改善、商业地产从市中心区域型向郊区型发展是南昌市商业更趋向成熟、健康方向发展的表现。通过对南昌市商业地产发展进行分析，对存在的问题进行探讨，并提出相应发展建议，进一步促进南昌市商业地产平稳健康地发展。
［关键词］ 南昌市；商业地产；发展；分析
［作者简介］周美玲（１９８０—），女，东华理工大学地质资源经济与研究中心讲师，在读硕士，研究方向为区域经济。（江西抚州３４４０００）汪春玲（１９６４—），女，中国农业发展银行绍兴市分行经济师，研究方向为金融政策及其运用。（浙江绍兴３１２０００）
一、引言
２０１１年１０月２７日，十一届全国人大常委会第二十三次会议强调：“中国将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。” ２０１１年１２月２１日中央经济工作会议要求：“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。”房地产住宅市场将经历更严厉考验。目前国家并没有出台限制商业地产的政策制度，商业地产以其“不限房、不限贷”的商业特性，迎合了人们“保值”的心态，投资者将目光投向了环境相对宽松的商业地产。无论是从政策走向还是市场趋势来看，南昌市商业地产发展总体看好，南昌的商业地产仍然有很大的挖掘空间。商业地产的回报率高于住宅地产，在这样的大背景下，南昌的商业地产发展正迎来众多机遇。
（一）南昌市商业地产主要分布区域和业态情况
目前南昌市拥有商业网点３万余个，并拥有营业面积超万平方米大型百货１０多家、销售额超亿元的大型零售企业，太平洋（百盛）、沃尔玛、北京华联、上海农工商、上海华联等国内外知名零售企业也先后进驻。南昌商业集中分布在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络及以洪城大市场为核心的洪城板块，洪城板块依靠便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。其余片区的商业特性多为单业态主导，零星商业配合的格局。下表１．１列出了南昌市商业地产主要分布区域和业态分布，目前从南昌市整体商业布局看，南昌市商业地产正由市区向周边区域突破，在地域上形成多点核心的商业中心发展趋势。
（二）南昌市商业地产发展现状分析
１．商业地产的开发成为热点。
根据２０１１年南昌市国民经济和社会发展统计公报，２０１１年南昌市社会商品零售总额已经达到９１０亿人民币，可见其商业发展态势空间很大。从南昌统计局公布的数据显示，２０１０年商业营业用房施工面积同比增长１７．９９％，保持着快速高昂的发展势头，２０１０年商业营业用房销售额同比增长２．４５％，２０１１年上半年，商业营业用房销售额同比增长１８．６％。从数据上来看，商业地产被逐渐重视，更多的资金投入到商业地产中。表２为２００９－２０１０年南昌市商业地产开发建设情况表。
二、商业地产开发过分依赖银行贷款。
商业地产融资渠道过于单一，已经成为制约我国商业地产长期可持续发展的瓶颈。我国商业地产开发的资金来源渠道主要来自银行贷款和自有资金，其中银行贷款又成为其主要的资金来源，这种高比例银行贷款和低比例社会投资的融资模式，大大降低了开发商的自主性，开发商易受金融政策的影响，商业地产开发的风险相对较大。由此导致商业地产经营管理的主流模式以快速回收资金为主，将商业地产全部或大部分产权拆散进行出售。因此，会产生难以统一管理、后期无法开展统一运营及物业升值受到限制等诸多问题。
表３为２００９－２０１０年南昌市房地产企业资金来源情况表，从表３我们不难看出，南昌市商业地产开发依赖银行贷款，融资渠道狭窄。商业地产投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元，一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。从２０１１年底开始，南昌市金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少银行已经将开发商自有资金比例提高到３０％以上。商业地产专家们认为大型的商业设施如购物中心，自有资本金的比例应该达到８０％是比较理想的，至少不能低于５０％。随着中央执行从紧的货币政策，主要依靠银行信贷形式也会使商业地产开发建设面临贷款限制，因此建立多元化融资模式将成为商业地产发展的融资方向。
三、开发商在商业地产开发经营思路上还存在着问题，商业地产的空置率有上升趋势
随着南昌市城市化的推进，面广量大的农业人口转入城市工作或打工，为大规模的城市化和商业化带来商机。在住宅开发商集体转“商”的冲动下，商业地产逐步迎来新一轮“大干快上”的投资浪潮。同时，我们也要注意到商业地产的空置率有上升趋势，从上表２我们不难看出，商业地产的空置率有上升趋势，２０１０年商业营业用房空置同比增长１５．９３％。导致这种现象的原因往往是开发商在商业地产开发选址不当，难以得到消费者的认同。其次是周边条件不成熟，难以形成商业聚集的人气，尤其是交通条件的不成熟。最后也是商业地产发展的致命伤，大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条。纵观南昌近年来开发的商业项目，开发的失败的案例也很多，无论是专业市场还是综合百货类商业地产，无论是返租式销售还是自己出租或自营，往往项目一建完，人气就无法聚集。如早期开发的江西国际家居港、南昌化工大市场，即便是市中心有名商业项目同样也存在这样的问题，洪城大市场是目前南昌市服装鞋帽、小商品、食品最大的批发零售市场，年营业额超过１００个亿，但紧临它的盛世东方商贸城就差得多。因此如果盲目的投资和孤立的建设，以及“卖掉就走”的商贩式房地产营销策略，势必会造成投资无回报，建成售不出，店家难经营的局面。因此，商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。
（一）促进南昌市商业地产健康发展的对策建议
１．根据城市特点，因地制宜地发展商业地产项目。
商业地产项目，尤其是大型商业地产项目与城市经济发展水平之间存在正相关的互动关系。首先城市管理部门和商业管理部门必须严把大型商业地产项目的审批关，避免重复建设。二是开发商为适应市场而做出的自行调节，就是不要盲从“跟风”，而应建立科学的商业网点规划，保证各类大型商业项目在数量和结构上的协调。三是不同城市商业地产项目建设应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统，使商业地产的发展与城市建设、城市经济的可持续发展相协调。
２．合理设计开发流程，开发多种类型的商业地产项目。
理想的商业地产开发流程是：市场调查—经营定位—业态设计与主力店招商—规划设计—建设与招商—运营与管理。从上述开发流程上看，通过调研得出的经营定位、业态布置和招商都放在了最开始的阶段，为规划设计提供了完全的指导，避免了设计与定位之间的矛盾，大大减少了商业的风险。此外还可以考虑引入互补型的混合开发模式。香港开发商在开发项目时，很少有单一的商业地产项目，大型的开发商可能会在一个地块上开发几种类型的产品，也可以由几家公司合力开发某个区域做不同类型的产品。事实表明最好的房地产开发配比就是：１／３住宅＋１／３写字楼＋１／３商业物业。
３．合理分配利润空间，注重商业地产的后期经营管理。
我们知道，商业地产开发由多个环节组成，“开发－销售－经营－管理”。作为开发商，当然要讲求投资效益，但是在追求利润最大化的同时，也要给商业地产的经营和管理环节留下足够的利润空间。否则将直接导致物业的经营管理失败，由此对开发商的品牌、信誉造成的打击是直接和致命的。这样的例子在商业地产的发展中是确实存在的。因此开发商应注重后期经营管理，以形成公司品牌效应。
４．拓宽商业地产的融资渠道，解决商业地产资金短缺问题。
商业地产开发商应改变单一依靠银行信贷融资模式，拓宽融资渠道，探索信托、海外基金、将商用物业实行“证券化”等新型的融资渠道。房地产信托投资基金(ＲＥＩＴｓ)是一个与商业地产共同成长的金融投资手段。ＲＥＩＴｓ境外上市将成为一种潮流，为商业地产提供了非常好的融资渠道，有利于地产开发商突破资金瓶颈，促进商业地产健康的发展。
５．政府正确引导，合理制定城市商业网点规划。
政府部门应该从整体上把握，对商业地产未来发展重新规划，统筹规划，合理制定城市商业网点规划规避社会资源不必要的浪费。目前开发商盲目开发，盲目跟风，缺乏专业素质，所以政府规划部门、房地产管理部门以及相关部门要采取政策加以正确引导，对未来地产进行重新规划，调整投资结构和投资节奏，使供求关系控制在合理的范围之内。及时公开商业地产成交状况，增强商业地产成交状况透明度，让公众了解商业地产成交及空置情况，进行合理投资。
综上所述，南昌市商业地产呈现了大幅度增长的趋势，南昌现正处于商业地产快速发展的时期，开发商普遍对商业地产的未来持乐观态度。２０１０年国家两次房地产调控政策的出台抑制了住宅房地产市场疯狂的发展势头，使得越来越多的开发商转战商业地产，掀起了一股商铺炒作热。而随着 ２０１１年正式进入“十二五”阶段，南昌市建设国际化大都市步伐也将进一步加快，促进经济发展、城市建设的利好政策也会相继出台，这无疑会给南昌市商业地产的发展注入极大的活力，但是我们也要注意到商业地产的空置面积有上升趋势，未来南昌市商业地产的发展可能会受政府地产调控政策的出台以及商业地产市场饱和度的影响和限制，增幅会出现一定程度上的下降。总之，南昌市商业地产市场短期内仍会出现持续增长的态势。
［参考文献］
［１］康琪雪．我国商业地产运行模式及发展对策［Ｊ］．价格理论与实践，２０１０，（３）．
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［５］从蓉．天津市商业地产的市场分析及发展研究［Ｄ］．天津：天津大学，２００６，（３）．
［责任编辑：邵猷芬］
