我国房地产市场的周期划分：方法与特征分析
刘凡 李秀婷
摘 要：我国房地产市场自形成以来受中国经济长期高成长的顺周期影响，从古典周期理论的角度还未表现出应有的周期性，妨碍了决策部门和居民对我国房地产市场真实发展阶段的认识。本文从增长型周期波动的角度，利用HP滤波方法，分离出房地产销售价格指数和商品房销售均价的长期趋势成分和短期周期波动成分，找出两种滤波的一致性规律，发现我国房地产市场的周期波动可分为四个阶段。每一周期波动阶段都有各自的特征。
关 键 词：房地产市场；周期；增长型周期波动
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-3544（2014）03-0043-03
一、引言
周期性是经济运行和发展的基本属性，绝大部分的经济指标、产业和经济政策都有一定的周期性特征。因而，研究任何经济现象都必须限定其时间范畴，只有在一定的时期内，经济现象才表现出规律性。 房地产市场是典型的周期性行业， 它与宏观经济、金融等强周期因素具有密切的相关性 [1] 。准确判断房地产市场的周期性波动对一国的货币政策、产业调控和居民投资决策都具有深远的影响。然而，我国房地产市场自形成以来受中国经济长期高成长的顺周期影响，从古典周期理论的角度还未表现出应有的周期性 [2-3] ，妨碍了决策部门和居民对真实房地产市场发展阶段的认识。本文从增长型周期波动的角度，提出了一种刻画我国房地产发展周期的方法，并对其周期特征进行分析，解释了我国房地产市场潜在的周期性。
二、房地产周期划分方法
依据使用的数据类型， 可以将房地产周期分为古典绝对型周期波动和增长型周期波动。 古典绝对型周期波动，顾名思义，是观测经济时间序列的绝对水平的波动规律 [4] 。在第二次世界大战发生之前，西方国家经历过20世纪20年代到30年代的经济衰退期，大多经济指标的绝对水平本身处于下降状态，由此进行绝对型周期分析是适用的。此外，经济的长周期也常用绝对型周期去观测。但是，随着危机后各国经济的逐渐恢复及宏观调控水平的提升， 主要国家的经济指标的绝对水平在短时期内， 甚至较长一段时期内，都少有下降，由此，无法由绝对水平观测周期变化。对此，西方经济学家提出了增长型周期波动的概念， 即用经济指标的同比增长率来观测经济的波动规律，它对短中期分析也较为适用。改革开放以来， 我国经济发展的大多数指标的绝对水平都是保持增长的， 无法用古典绝对型的周期波动来刻画其周期性，而增长型周期波动却具有较好的适用性，房地产市场自然也是如此。
为了分析1991年我国房地产市场初步形成以来的周期波动特征，本文选用HP（Hodrick-Prescott）滤波对1992年2月到2012年2月的房地产价格数据进行平滑，去除短期波动因素，分析房地产价格的周期特征。HP滤波方法最早用于美国经济周期分析[5] 。这种方法认为经济时间序列是由长期趋势（长周期）和短期（短周期）波动成分构成的，计算HP滤波就是从原始经济时间序列中提取长周期序列，刻画经济变量的周期波动特征。计算结果应该使下式最小化：
■（y■-y■■）■+？姿■（y■■-y■■）-（y■■-y■■）■
其中，参数？姿控制着序列的平滑程度，？姿越大则序列越平滑，一般月度数据取？姿=14 400。利用HP滤波分别对1992年2月到2012年2月的房地产销售价格指数（HPI）和商品房销售均价（XSJG）同比增长率进行平滑，从原始序列中提取长周期成分，结果如图1和图2所示。
由计算结果可知，房地产销售价格指数自1992年初上升至1994年5月达到波峰，而后进入下行阶段至2000年2月降到谷底； 后进入新一轮上行到2006年5月达到波峰， 之后转为下行到2008年7月降到谷底；又转为上升至2009年11月达到波峰，而后转为下行至今。
商品房销售均价同比增长率在自1992年初上升至1994年9月达到波峰， 而后进入下行阶段至2000年4月降到谷底； 后进入新一轮上行到2005年10月达到波峰， 转为下行到2008年5月降到谷底；之后转为上升2009年11月达到波峰，目前正处在下降阶段。
综合房地产销售价格指数和商品房销售价格同比增速的表现， 可以大致将我国房地产市场周期波动分为1992～1994年的初步成长阶段、1995～2000年的调整阶段、2001～2009年上升阶段、2010至今的收缩阶段。如图3所示。
三、房地产周期各阶段特征分析
1. 初步成长阶段（1992～1994年）
1992～1994年是我国房地产市场的初步形成阶段。期间经历过1992～1993年南方的首次房地产热潮，房地产开发投资高速增长，1993年房地产开发投资额达1937.50亿元， 相对1992年增长了164.98%。市场交易十分活跃，1993年商品房销售面积达6687.91万平方米， 相对1992年增长了55.84%。这股热潮在1994年迅速退去，1994年房地产开发投资增速回落了133.16个百分点，商品房销售面积同比增速大幅回落了47.83个百分点， 市场开始步入调整阶段。如图4所示。
2. 调整阶段（1995～2000年）
我国房地产市场自1995年开始步入首次房地产泡沫破灭后的调整阶段， 房地产开发投资额在初期仍呈回落态势，商品房销售面积同比增速也有所回落，1997年后转为上行，之后稳步上升，市场交易开始活跃。商品房销售面积同比增速在1998年达到高点，为35.24%。这个阶段是住房分配市场化的初步实施阶段，市场由初期的波动转为平稳上升，逐渐步入扩张上升阶段。
3. 扩张上升阶段（2001～2009年）
2001～2009年是我国房地产市场的扩张上升阶段，除2008年和2009年受次贷危机影响房地产开发投资增速稍有回落以外，在这个阶段内，房地产开发投资稳步上升，保持了年均25.8%的同比增长率。商品房销售同比增速波动较大，2008年商品房销售额同比增速为-14.72%，2009年迅速反弹。这个时期内的供给面平稳增长，需求面波动较大，但总体上还是保持增长。如图5所示。
4. 二次调整阶段（2010年至今）
2010年我国房地产市场开始步入收缩阶段，2010年和2011年房地产开发投资同比增速略有回落，商品房销售面积同比增速回落则相当明显。2011年商品房销售面积的同比增速为4.95%，相对2010年的10.56%回落了5.61个百分点，而2010年相对2009年则回落更是明显，回落了33.07个百分点。
四、结语
本文利用HP滤波方法分离了房地产销售价格指数和商品房销售均价的长期趋势成分和短期周期波动成分，通过分析两种滤波的一致性规律，综合得出了我国房地产市场的周期波动。 这种周期波动属于增长型周期， 它较好地揭示了我国房地产市场在宏观经济高速成长阶段中的内在周期性。
参考文献：
[1]李秀婷，刘凡. 基于投入产出模型的我国房地产业宏观经济效应分析[J]. 系统工程理论与实践，2014，34（2）：323-336.
[2]何国钊，曹振良. 中国房地产周期研究[J]. 经济研究，1996（12）：51-56.
[3]蔡明超，黄徐星. 房地产市场反周期宏观调控政策绩效的微观分析[J]. 经济研究，2011，46（1）：80-89.
[4]徐会军，唐志军. 我国房地产价格增长周期波动的实证分析[J]. 上海财经大学学报，2010，12（2）：74-81.
[5]Hodrick，R.，Prescott，E. Postwar U.S. Business Cycles： An Empirical Investigation[J]. Discussion Paper No. 451，Carnegie-Mellon University，1980.
（责任编辑：龙会芳；校对：李丹）
摘 要：我国房地产市场自形成以来受中国经济长期高成长的顺周期影响，从古典周期理论的角度还未表现出应有的周期性，妨碍了决策部门和居民对我国房地产市场真实发展阶段的认识。本文从增长型周期波动的角度，利用HP滤波方法，分离出房地产销售价格指数和商品房销售均价的长期趋势成分和短期周期波动成分，找出两种滤波的一致性规律，发现我国房地产市场的周期波动可分为四个阶段。每一周期波动阶段都有各自的特征。
关 键 词：房地产市场；周期；增长型周期波动
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-3544（2014）03-0043-03
一、引言
周期性是经济运行和发展的基本属性，绝大部分的经济指标、产业和经济政策都有一定的周期性特征。因而，研究任何经济现象都必须限定其时间范畴，只有在一定的时期内，经济现象才表现出规律性。 房地产市场是典型的周期性行业， 它与宏观经济、金融等强周期因素具有密切的相关性 [1] 。准确判断房地产市场的周期性波动对一国的货币政策、产业调控和居民投资决策都具有深远的影响。然而，我国房地产市场自形成以来受中国经济长期高成长的顺周期影响，从古典周期理论的角度还未表现出应有的周期性 [2-3] ，妨碍了决策部门和居民对真实房地产市场发展阶段的认识。本文从增长型周期波动的角度，提出了一种刻画我国房地产发展周期的方法，并对其周期特征进行分析，解释了我国房地产市场潜在的周期性。
二、房地产周期划分方法
依据使用的数据类型， 可以将房地产周期分为古典绝对型周期波动和增长型周期波动。 古典绝对型周期波动，顾名思义，是观测经济时间序列的绝对水平的波动规律 [4] 。在第二次世界大战发生之前，西方国家经历过20世纪20年代到30年代的经济衰退期，大多经济指标的绝对水平本身处于下降状态，由此进行绝对型周期分析是适用的。此外，经济的长周期也常用绝对型周期去观测。但是，随着危机后各国经济的逐渐恢复及宏观调控水平的提升， 主要国家的经济指标的绝对水平在短时期内， 甚至较长一段时期内，都少有下降，由此，无法由绝对水平观测周期变化。对此，西方经济学家提出了增长型周期波动的概念， 即用经济指标的同比增长率来观测经济的波动规律，它对短中期分析也较为适用。改革开放以来， 我国经济发展的大多数指标的绝对水平都是保持增长的， 无法用古典绝对型的周期波动来刻画其周期性，而增长型周期波动却具有较好的适用性，房地产市场自然也是如此。
为了分析1991年我国房地产市场初步形成以来的周期波动特征，本文选用HP（Hodrick-Prescott）滤波对1992年2月到2012年2月的房地产价格数据进行平滑，去除短期波动因素，分析房地产价格的周期特征。HP滤波方法最早用于美国经济周期分析[5] 。这种方法认为经济时间序列是由长期趋势（长周期）和短期（短周期）波动成分构成的，计算HP滤波就是从原始经济时间序列中提取长周期序列，刻画经济变量的周期波动特征。计算结果应该使下式最小化：
■（y■-y■■）■+？姿■（y■■-y■■）-（y■■-y■■）■
其中，参数？姿控制着序列的平滑程度，？姿越大则序列越平滑，一般月度数据取？姿=14 400。利用HP滤波分别对1992年2月到2012年2月的房地产销售价格指数（HPI）和商品房销售均价（XSJG）同比增长率进行平滑，从原始序列中提取长周期成分，结果如图1和图2所示。
由计算结果可知，房地产销售价格指数自1992年初上升至1994年5月达到波峰，而后进入下行阶段至2000年2月降到谷底； 后进入新一轮上行到2006年5月达到波峰， 之后转为下行到2008年7月降到谷底；又转为上升至2009年11月达到波峰，而后转为下行至今。
商品房销售均价同比增长率在自1992年初上升至1994年9月达到波峰， 而后进入下行阶段至2000年4月降到谷底； 后进入新一轮上行到2005年10月达到波峰， 转为下行到2008年5月降到谷底；之后转为上升2009年11月达到波峰，目前正处在下降阶段。
综合房地产销售价格指数和商品房销售价格同比增速的表现， 可以大致将我国房地产市场周期波动分为1992～1994年的初步成长阶段、1995～2000年的调整阶段、2001～2009年上升阶段、2010至今的收缩阶段。如图3所示。
三、房地产周期各阶段特征分析
1. 初步成长阶段（1992～1994年）
1992～1994年是我国房地产市场的初步形成阶段。期间经历过1992～1993年南方的首次房地产热潮，房地产开发投资高速增长，1993年房地产开发投资额达1937.50亿元， 相对1992年增长了164.98%。市场交易十分活跃，1993年商品房销售面积达6687.91万平方米， 相对1992年增长了55.84%。这股热潮在1994年迅速退去，1994年房地产开发投资增速回落了133.16个百分点，商品房销售面积同比增速大幅回落了47.83个百分点， 市场开始步入调整阶段。如图4所示。
2. 调整阶段（1995～2000年）
我国房地产市场自1995年开始步入首次房地产泡沫破灭后的调整阶段， 房地产开发投资额在初期仍呈回落态势，商品房销售面积同比增速也有所回落，1997年后转为上行，之后稳步上升，市场交易开始活跃。商品房销售面积同比增速在1998年达到高点，为35.24%。这个阶段是住房分配市场化的初步实施阶段，市场由初期的波动转为平稳上升，逐渐步入扩张上升阶段。
3. 扩张上升阶段（2001～2009年）
2001～2009年是我国房地产市场的扩张上升阶段，除2008年和2009年受次贷危机影响房地产开发投资增速稍有回落以外，在这个阶段内，房地产开发投资稳步上升，保持了年均25.8%的同比增长率。商品房销售同比增速波动较大，2008年商品房销售额同比增速为-14.72%，2009年迅速反弹。这个时期内的供给面平稳增长，需求面波动较大，但总体上还是保持增长。如图5所示。
4. 二次调整阶段（2010年至今）
2010年我国房地产市场开始步入收缩阶段，2010年和2011年房地产开发投资同比增速略有回落，商品房销售面积同比增速回落则相当明显。2011年商品房销售面积的同比增速为4.95%，相对2010年的10.56%回落了5.61个百分点，而2010年相对2009年则回落更是明显，回落了33.07个百分点。
四、结语
本文利用HP滤波方法分离了房地产销售价格指数和商品房销售均价的长期趋势成分和短期周期波动成分，通过分析两种滤波的一致性规律，综合得出了我国房地产市场的周期波动。 这种周期波动属于增长型周期， 它较好地揭示了我国房地产市场在宏观经济高速成长阶段中的内在周期性。
参考文献：
[1]李秀婷，刘凡. 基于投入产出模型的我国房地产业宏观经济效应分析[J]. 系统工程理论与实践，2014，34（2）：323-336.
[2]何国钊，曹振良. 中国房地产周期研究[J]. 经济研究，1996（12）：51-56.
[3]蔡明超，黄徐星. 房地产市场反周期宏观调控政策绩效的微观分析[J]. 经济研究，2011，46（1）：80-89.
[4]徐会军，唐志军. 我国房地产价格增长周期波动的实证分析[J]. 上海财经大学学报，2010，12（2）：74-81.
[5]Hodrick，R.，Prescott，E. Postwar U.S. Business Cycles： An Empirical Investigation[J]. Discussion Paper No. 451，Carnegie-Mellon University，1980.
（责任编辑：龙会芳；校对：李丹）
摘 要：我国房地产市场自形成以来受中国经济长期高成长的顺周期影响，从古典周期理论的角度还未表现出应有的周期性，妨碍了决策部门和居民对我国房地产市场真实发展阶段的认识。本文从增长型周期波动的角度，利用HP滤波方法，分离出房地产销售价格指数和商品房销售均价的长期趋势成分和短期周期波动成分，找出两种滤波的一致性规律，发现我国房地产市场的周期波动可分为四个阶段。每一周期波动阶段都有各自的特征。
关 键 词：房地产市场；周期；增长型周期波动
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-3544（2014）03-0043-03
一、引言
周期性是经济运行和发展的基本属性，绝大部分的经济指标、产业和经济政策都有一定的周期性特征。因而，研究任何经济现象都必须限定其时间范畴，只有在一定的时期内，经济现象才表现出规律性。 房地产市场是典型的周期性行业， 它与宏观经济、金融等强周期因素具有密切的相关性 [1] 。准确判断房地产市场的周期性波动对一国的货币政策、产业调控和居民投资决策都具有深远的影响。然而，我国房地产市场自形成以来受中国经济长期高成长的顺周期影响，从古典周期理论的角度还未表现出应有的周期性 [2-3] ，妨碍了决策部门和居民对真实房地产市场发展阶段的认识。本文从增长型周期波动的角度，提出了一种刻画我国房地产发展周期的方法，并对其周期特征进行分析，解释了我国房地产市场潜在的周期性。
二、房地产周期划分方法
依据使用的数据类型， 可以将房地产周期分为古典绝对型周期波动和增长型周期波动。 古典绝对型周期波动，顾名思义，是观测经济时间序列的绝对水平的波动规律 [4] 。在第二次世界大战发生之前，西方国家经历过20世纪20年代到30年代的经济衰退期，大多经济指标的绝对水平本身处于下降状态，由此进行绝对型周期分析是适用的。此外，经济的长周期也常用绝对型周期去观测。但是，随着危机后各国经济的逐渐恢复及宏观调控水平的提升， 主要国家的经济指标的绝对水平在短时期内， 甚至较长一段时期内，都少有下降，由此，无法由绝对水平观测周期变化。对此，西方经济学家提出了增长型周期波动的概念， 即用经济指标的同比增长率来观测经济的波动规律，它对短中期分析也较为适用。改革开放以来， 我国经济发展的大多数指标的绝对水平都是保持增长的， 无法用古典绝对型的周期波动来刻画其周期性，而增长型周期波动却具有较好的适用性，房地产市场自然也是如此。
为了分析1991年我国房地产市场初步形成以来的周期波动特征，本文选用HP（Hodrick-Prescott）滤波对1992年2月到2012年2月的房地产价格数据进行平滑，去除短期波动因素，分析房地产价格的周期特征。HP滤波方法最早用于美国经济周期分析[5] 。这种方法认为经济时间序列是由长期趋势（长周期）和短期（短周期）波动成分构成的，计算HP滤波就是从原始经济时间序列中提取长周期序列，刻画经济变量的周期波动特征。计算结果应该使下式最小化：
■（y■-y■■）■+？姿■（y■■-y■■）-（y■■-y■■）■
其中，参数？姿控制着序列的平滑程度，？姿越大则序列越平滑，一般月度数据取？姿=14 400。利用HP滤波分别对1992年2月到2012年2月的房地产销售价格指数（HPI）和商品房销售均价（XSJG）同比增长率进行平滑，从原始序列中提取长周期成分，结果如图1和图2所示。
由计算结果可知，房地产销售价格指数自1992年初上升至1994年5月达到波峰，而后进入下行阶段至2000年2月降到谷底； 后进入新一轮上行到2006年5月达到波峰， 之后转为下行到2008年7月降到谷底；又转为上升至2009年11月达到波峰，而后转为下行至今。
商品房销售均价同比增长率在自1992年初上升至1994年9月达到波峰， 而后进入下行阶段至2000年4月降到谷底； 后进入新一轮上行到2005年10月达到波峰， 转为下行到2008年5月降到谷底；之后转为上升2009年11月达到波峰，目前正处在下降阶段。
综合房地产销售价格指数和商品房销售价格同比增速的表现， 可以大致将我国房地产市场周期波动分为1992～1994年的初步成长阶段、1995～2000年的调整阶段、2001～2009年上升阶段、2010至今的收缩阶段。如图3所示。
三、房地产周期各阶段特征分析
1. 初步成长阶段（1992～1994年）
1992～1994年是我国房地产市场的初步形成阶段。期间经历过1992～1993年南方的首次房地产热潮，房地产开发投资高速增长，1993年房地产开发投资额达1937.50亿元， 相对1992年增长了164.98%。市场交易十分活跃，1993年商品房销售面积达6687.91万平方米， 相对1992年增长了55.84%。这股热潮在1994年迅速退去，1994年房地产开发投资增速回落了133.16个百分点，商品房销售面积同比增速大幅回落了47.83个百分点， 市场开始步入调整阶段。如图4所示。
2. 调整阶段（1995～2000年）
我国房地产市场自1995年开始步入首次房地产泡沫破灭后的调整阶段， 房地产开发投资额在初期仍呈回落态势，商品房销售面积同比增速也有所回落，1997年后转为上行，之后稳步上升，市场交易开始活跃。商品房销售面积同比增速在1998年达到高点，为35.24%。这个阶段是住房分配市场化的初步实施阶段，市场由初期的波动转为平稳上升，逐渐步入扩张上升阶段。
3. 扩张上升阶段（2001～2009年）
2001～2009年是我国房地产市场的扩张上升阶段，除2008年和2009年受次贷危机影响房地产开发投资增速稍有回落以外，在这个阶段内，房地产开发投资稳步上升，保持了年均25.8%的同比增长率。商品房销售同比增速波动较大，2008年商品房销售额同比增速为-14.72%，2009年迅速反弹。这个时期内的供给面平稳增长，需求面波动较大，但总体上还是保持增长。如图5所示。
4. 二次调整阶段（2010年至今）
2010年我国房地产市场开始步入收缩阶段，2010年和2011年房地产开发投资同比增速略有回落，商品房销售面积同比增速回落则相当明显。2011年商品房销售面积的同比增速为4.95%，相对2010年的10.56%回落了5.61个百分点，而2010年相对2009年则回落更是明显，回落了33.07个百分点。
四、结语
本文利用HP滤波方法分离了房地产销售价格指数和商品房销售均价的长期趋势成分和短期周期波动成分，通过分析两种滤波的一致性规律，综合得出了我国房地产市场的周期波动。 这种周期波动属于增长型周期， 它较好地揭示了我国房地产市场在宏观经济高速成长阶段中的内在周期性。
参考文献：
[1]李秀婷，刘凡. 基于投入产出模型的我国房地产业宏观经济效应分析[J]. 系统工程理论与实践，2014，34（2）：323-336.
[2]何国钊，曹振良. 中国房地产周期研究[J]. 经济研究，1996（12）：51-56.
[3]蔡明超，黄徐星. 房地产市场反周期宏观调控政策绩效的微观分析[J]. 经济研究，2011，46（1）：80-89.
[4]徐会军，唐志军. 我国房地产价格增长周期波动的实证分析[J]. 上海财经大学学报，2010，12（2）：74-81.
[5]Hodrick，R.，Prescott，E. Postwar U.S. Business Cycles： An Empirical Investigation[J]. Discussion Paper No. 451，Carnegie-Mellon University，1980.
（责任编辑：龙会芳；校对：李丹）
