“学区房热”的原因及外溢效应研究

    陈玲玲 唐学玉

    摘要:文章以学区房为研究对象,结合微观经济学探析了“学区房热”产生的主要原因是需求过于旺盛,研究“学区房热”不仅导致教育资源配置不公平,形成城市的“藩篱”和消费挤兑现象,还给社会的和谐稳定带来负面影响,最后得出结论并提出相应建议。

    关键词:学区房;教育资源配置;外溢效应

    一、“学区房热”现象

    自1998年以来,我国房地产迅速发展,对GDP增长的贡献率比重基本保持在18%,房地产投资在GDP中的比重不断上升,2007年房地产增加值占当年GDP总额约10%。2008年,我国房地产业受到宏观政策积累效应和金融危机效应的双重打击,呈现市场交易量萎缩,价格增幅放缓,资金链条偏紧的局面。其中,成交量不足是最大的问题。以南京市为例,2008年,南京共成交商品住宅42401套,与去年相比减少50122套,同比降幅54.17%。在南京楼市持续低迷的时候,学区房市场却可以用“高价少房”或“有价无房”来形容,热度不但丝毫不减,还有越演越烈之势。

    关于学区房,至今政府和学术界都没有一个统一的定义,大部分人的理解是“名牌中小学周边能够对口入学的住宅”。从业内角度来看,“学区房”这3个字特指重点小学周边的房子。本文所指的“学区房”是指位于被当地教育局划分为名牌小学学区内,能够对口入学的住房。

    以南京市为例,从学区房成交量上来看,据调查报告显示,2007年二手学区房的成交量仅占5-8%,进入2008年后,成交量翻两番,高达10-15%。2009年1-3月,二手学区房单月成交量继续同比增长10-15%,每月售出60-70套,仅1-3月就售出200多套,相对于2008年总销售量600套而言,有明显增幅。

    从价格上来看,琅琊路小学、力学小学、拉萨路小学是南京市民口中的“三大名校”,就笔者对2008、2009年4月价格涨幅情况调查来看,3所重点小学的学区房价格较非学区房价格平均要高3000-4000元/m2左右,即使在2009年房价普遍下跌8.9%情况下,4月份学区房价格还是稳中有升。

    种种数据表明,相比于南京景观、写字楼等物业的低迷,购房者寄希望于房价的进一步下跌,迟迟不肯下单的状况,学区房却炙手可热。目前,“学区房热”已凸显成为当今社会的一个重要现象,成为城市生活的一个重要话题,不能不引发我们深入思考“学区房热”背后的原因。

    二、“学区房热”的原因分析

    价格是调节市场一只无形的手,但在学区房面前却显得失灵了。为什么学区房在销售淡市中呈现出如此巨大的魅力?供给和需求是研究市场经济条件下商品价格的基本工具。据调查报告显示,南京对学区房的供给与需求比率为1∶10。也就是为了得到1处学区房,有10个人在竞争。一方面,需求过于旺盛导致成交量上升,另一方面,供给严重短缺引起供求关系的脱节导致了学区房价格上涨过快。本文将从供求角度探析“学区房热”的原因。

    (一)需求过于旺盛

    对住房的需求可以分为3种,自住需求、投资需求、投机需求。学区房的主要买单者是望子成龙的家长,他们购买学区房从本质上来说是一种教育投资购房,在孩子完成小学教育后,将房源抛售的可能性较大。因此,学区房的需求主要是投资需求。旺盛的需求,成全了市场,导致学区房的成交量节节攀升,其原因主要有以下几方面:

    1、政府的消费政策引起旺盛的需求。政策性影响对房地产市场显而易见。2008年以来,各地政府相继出台了购房退税、购房入户及取消二套房贷和外资购房限制等相关政策来刺激楼市。这些政策的出台对外地购房者具有很大的吸引力,一方面在一定程度上刺激了楼市,另一方面也带来了教育、社保的负担较重等问题,进一步加剧了学区房僧多粥少的局面。

    2、社会对教育的诉求是需求旺盛的主要原因。随着我国改革开放的进程加快,人们越来越意识到知识和技能的重要性,而教育是获得知识和技能的重要途径,需要循序渐进,也需要良好的基础。目前,我国居民,尤其是城镇居民的消费意向正由原来以物质消费为主的“硬”消费向以子女教育为主的“软”消费转变。

    3、消费者的预期心理也加剧了需求。“买涨不买跌”,当买房者发现购买学区房的人很多,供不应求,就会缩短买房时间。目前市场上对学区房的需求呈现出长期性和稳定性,价格进一步的上涨具有很大现实性。据相关人士估计,2009年南京学区房的价格有望突破20000元/m2。

    4、良好的收益性导致需求过于旺盛。购买学区房的需求以投资需求为主,因此,投资收益是影响消费者决策的主要因素。对家长来说,一方面投资学区房,可以让孩子上名校,获得良好的教育;另一方面,即使孩子还没到学龄或者根本没有教育方面的需求,学区房丰厚的租金也是一笔可观的收入。投资学区房,具有很好的抗跌保值性。学区房的收益性使它成为理想的二次置业产品,这一点,可以从学区房交易量季节性的弱化中得到证实。

    (二)供给严重短缺

    如果学区房的供给富有弹性,则需求增长时,供给量显著增加,住房价格的上涨则相对有限,即需求的增长主要带来的是成交量的增长而非价格增长。反之,若土地资源和开发管制,导致供给缺乏弹性,则住房供给量的增长有限,但住房的价格将出现大幅度提升。学区房供给的短缺主要体现在以下两个方面:

    1、增量明显不足。从供给增量市场来看,影响学区房增量供给的两个重要因素是土地和建设年限。老学区一般位于基础设施比较完善,交通发达,规划基本完成的城市中心地段,可用于建设的土地资源几乎没有。即使学区进行适当调整或名校相继成立的分校,毕竟僧多粥少,供给也相当有限。所以总体来说,学区房的增量在短期内不可能有较大的增幅。同时,房地产增量市场属于寡头垄断市场,开发商处于强势地位,追逐利润是开发商的目标,价格当然不会低。

    2、存量总体不乐观。从存量市场来看,属于垄断竞争市场,价格机制仍然有效。学区房的存量交易以二手房为主。在二手房市场上,影响供给量的不是要素价格、开发商数量等生产性变量,相反地,它是经济、人口统计等非生产性要素。虽然学区房价格高企时,将有激励使业主抛售住房。但是由于总体供给短缺,很多学区房待价而沽,业主占有价格的主导地位,并且这种供给随时可以转化为自住性需求,具有不稳定性。同时,房地产市场的不规范导致房地产中介利用不对称的市场信息控制供应量,进一步加剧了供不应求的局面。

    三、“学区房热”的外溢效应

    需求过于旺盛,供給严重短缺这种供求关系的严重脱节是一种不均衡状态,必然会导致家庭对学区房展开竞价。美国经济学家费里德曼认为价格可以决定谁得到产品,价格是无人性的。单纯价格的竞争将会给社会带来一系列负面的影响。

    (一)引起教育资源分配不公平

    随着我国改革开放进程加快,教育早已不再是一种特权,教育公平观念正由量的公平向质的公平转变。市场通过价格机制配置优质教育资源,使教育资源分配不公平。学区房政策的本质是把教育资源和商品住房挂钩。这种捆绑式流通在提高优质教育资源利用效率的同时,也考验着不同家庭钱袋的深度。学区房高企的价格让穷人“望楼兴叹”,毫无选择权利,而富人则利用自己的经济优势购买学区房并享受相对优质的教育资源。这种选择机会的不平等导致享用的不平等,造成教育资源分配不公平。

    (二)形成城市的“藩篱”

    其实,学区并不是我国的首创,一些发达国家早就有了学区制度,且已影响到了城市的形态和社区的隔离。好学区就等于富人区,坏学区就等于穷人区,造成城市的藩篱。

    由于榜样和同伴的影响下,好学区产生正外部性,土地租金溢价曲线具有正斜率,且高收入家庭的溢价曲线高于穷人。随着高收入家庭(素质相对较高)数量增多,正外部性越强,溢价值越高,这种自我强化的变化表现为学区中高收入家庭数量增加,直至到达分离均衡。在我国,房地产发展不过短短数十年,富人区和穷人区的分界还未形成。但学区房高企的价格和供不应求的市场状况不得不引发我们的忧虑,我国的学区制度是否会像美国等发达国家一样,形成新的城市藩篱,成为分隔不同社会群体之间的界限?居住的区隔,使不同收入群体难以交流,不利于社会流动,形成贫穷与富裕两类马太效应。

    (三)导致消费挤兑现象

    当人们收入即定,家庭开支主要转向学区房时,必然会缩减其他方面的支出,如食品、衣着、汽车、旅游消费等。此种行为横向上,一方面影响了人们生活质量,另一方面不利于其他行业的发展,尤其在经济偏冷时,对于我国经济增长是一种负效应。纵向上,不利于我国的住房结构改革。随着近年来我国居民家庭财富的增加和生活质量的提升,对住房改善和更换的要求凸显。但由于功能衰退的旧学区房价格高企,活跃市场,导致对改善型住房的支付能力降低,不利于拉开我国住房消费层次,不利于房地产市场的发展。

    (四)影响社会的和谐稳定

    公办名牌小学录取学生时一般实行房产证、实际居住地和户口本三证合一的录取方法。而学区房大多数为二手房,在购置学区房时,常常发生原户主迟迟未将自己户口迁出,而购房者则未能将自己及家人的户口迁入,从而无法真正做到买房落户,对口入学,此类现象发生不在少数,引发了社会的不安定,甚至由此引发民事、刑事案件。

    同时,由于学区制度引起“马太效应”,本质上是社会强势群体对社会弱势群体平等的教育权的掠夺,必将加速社会财富和权力的两极分化,加剧社会矛盾,最终会引起社会的振荡,影响社会的和谐稳定。

    四、结论

    学区房市场需求旺盛与有效供给不足,是造成“学区房热”的根本原因。其外溢效应根结在于对稀缺的优质教育资源的竞价。为遏制“学区房热”负面效应,本文提出如下建议:第一,从我国国情来看,“政府和学校难以满足人民日益增长普遍性的优质教育资源需求”是教育发展的核心矛盾。加大教育的投入,提高教育服务质量和水平,增加优质教育资源的有效供给是从根本上解决“学区房热”现象,实现教育公平和教育资源均衡配置的关键。第二,孩子能否成才,其内部因素是关键,即使在古代物质匮乏的环境中也产生很多大儒。因此,发挥教廷教育作用,激活孩子的自我成才意识,是减缓学区房需求的重要手段。第三,制定相关的住房政策和房贷政策,遏制“超前需求”,是缓减当前状况的有效措施。

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    (作者单位:南京农业大学工学院。其中,唐学玉为博士)