房地产抵押贷款的风险与化解对策

    徐泳龙

    摘要：房地产具有不可移动性和保值增值性，现已成为众多金融机构最理想的抵押物，但是该类贷款所面临的风险也是普遍存在的，以某行房地产抵押贷款的资产质量为例，房地产抵押贷款的不良率较高，且变现能力较差。本文将重点分析房地产抵押贷款存在的一些常见问题，并提出一些具体对策，希望能够有助于提高房地产抵押物的风险缓释作用。

    关键词：房地产；押品管理；价值评估

    1某行房地产抵押贷款情况

    从上表可以看出该行的房地产开发贷款不良率为2.88%，一定程度反映了国家宏观调控对房地产市场的影响。其中，以房地产做抵押的其他贷款、其他零售贷款和其他对公贷款的不良率分别为6.04%、3.44%和6.22%，说明上述类别的抵押贷款风险较大，根据有关统计，房地产类的不良贷款现金回收率较低，变现能力较差。

    2房产抵押贷款主要面临的风险

    2.1评估价格虚高或过低的风险

    当前，商业银行对评估机构的管理普遍存在不规范的现象，有的经办机构为了盲目发展业务，不惜默认或纵容评估机构不正确的选择评估方法，评估价格严重虚高，在不良处置时抵押物毫无变现价值或者变现价值极低。此外，在银行处置房地产时，评估机构又会故意降低押品的评估价格，给银行带来重大损失。

    2.2抵押登记面临的风险

    根据担保法的规定，产权所有人可将押品价值大于已担保债权的余额部分进行再次抵押，即一个押品对应多笔债项或涉及多个债权人，当借款人出现违约需要处置抵押物时，对押品价值对应的债权的分割在实务中存在很多困难，有关商业银行的债权将难以得到保障。如果贷款期限与押品登记的期限相同，在处置不良贷款形成的抵押物时将面临抵押登记过期的现实风险。

    2.3租赁权对抗抵押权的风险

    根据“买卖不破租赁”的原则，如果产权所有人在办理抵押贷款之前就已将抵押物对外出租，并且一次性收取了较长期限的租赁费，在租期到期之前若借款人不能按期还贷时，银行（债权人）将面临无法快速有效处置抵押物的风险。此外，在处置押品实现抵押权时，还可能面临承租人享有优先购买权，恶意串通压低拍卖价格损害银行利益的风险。

    2.4在建工程有關优先权高于抵押权的风险

    按照《合同法》有关规定，在建工程的承包人享有优先于抵押权和其他债权的受偿权，同时税收等公权也优先于抵押权。

    2.5共有财产抵押无效的风险

    对于共有财产，如果没有得到全部共有人的书面同意，该抵押权无效，从而形成风险。

    2.6划拨土地性质办理抵押的风险

    以划拨方式取得使用权的土地进行抵押的，需经过县级以上土地管理部门的许可，方能设立抵押权。此外，该类土地在实现抵押权时，需要依法向国土资源部门补交土地出让金。

    2.7土地实际用途变更的风险

    借款人在办理抵押贷款后，如果产权所有人或者承租人私自变更土地的用途，可能面临国家无偿收回该土地使用权的风险。

    3降低房产抵押贷款风险的有效措施

    3.1认真审核外部评估机构的房地产抵押评估报告

    为准确获得抵押房产的评估价格，在房产评估中介机构作出评估报告后，商业银行应组织有关人员对拟抵押财产进行审核，判断评估价格的合理性，根据处置变现等因素合理确定有关抵质押率，对实际发放贷款的金额进行控制。

    3.2严格把控抵押登记流程

    在办理抵押登记之前，要核实清楚房地产在当地的登记管理机构是否唯一，如若不是则需要进一步了解各登记管理机构对该抵押物的登记管理情况，如是唯一的还需要了解是否对应多笔债项的担保，并根据具体情况制定有效的应急预案，及时采取有利措施以减少损失。为留够充足的时间处置抵押房产，需使抵押登记的期限长于贷款期限。

    3.3认真做好贷前尽职调查，排查“先租后抵”

    在受理信贷业务之前，债权人需要对拟接受的押品有关情况做好贷前尽职调查工作，详细了解产权所有人拟抵押的房地产的坐落位置，变现能力，影响处置的有关不利因素，尤其是对外出租的情况。如押品已出租，需要进一步了解租赁期限等关键信息，可视情况要求出租人和承租人共同出具保障银行利益最大化的书面承诺。

    3.4持续关注在建工程完工进度，及时办理不动产抵押登记

    由于在建工程在受偿权上不利于银行，因此商业银行应当审慎选择该类抵押物。确有必要受理的，应当随时关注施工进度计划，要求施工方及有关各方按照相关要求进行作业和施工，在具备验收条件时，及时办理不动产权证并办理抵押。

    3.5共有财产需要所有的财产共有人书面签字同意

    涉及共有财产抵押贷款时，商业银行需要核实清楚该抵押物的共有人名单，确保无遗漏，要求所有人进行书面签字同意办理该抵押贷款，并可视情况要求进行公证。

    3.6审慎接受划拨土地的准入

    审慎对待划拨性质的土地使用权，商业银行需要严格审核有关抵押登记程序，要求其出示县级以上有关部门的许可，并让其出具补交土地出让金的承诺。

    3.7加强贷后检查，防止实际用途与规划用途不相符

    办理抵押贷款前，应查看规划用途与实际用途是否一致，在贷款的存续期内还需要定期（按季度）进行现场核实，查看实际用途是否发生了变化，如已发生需要立即采取有效措施保障银行合法利益、减少损失。

    3.8唯一住房可办理抵押，但须关注抵押权实现时的社会道德风险

    从司法理论上来说，产权所有人以唯一住房向银行申请抵押贷款是不存在法律障碍的，但是在司法实践中，唯一住房在抵押权实现时存在较大难度，有的产权所有人把老年人、病人等弱势群体安置在拟处置的房屋对抗法院的执行，因此建议商业银行慎重考虑以唯一住房设立抵押的担保条件。

    3.9回归押品的从属地位，强化第一还款来源的首要地位

    在整个信贷业务流程中，要始终坚持信贷业务的本质，把影响信用风险的因素考虑充足，加强对借款人的第一还款来源的管理，必要时可要求企业将基本户等结算账户进行监控，分析其现金流，重点关注企业跨业经营、是否涉及民间借贷、法律涉诉等风险，把借款人或者担保人的现金流放在首位。押品管理方面主要关注押品的准入选择、权证设立、价值评估及重估、是否损毁灭失等日常管理。