房地产上市公司非经常性损益影响因素分析
侯晓红 张秋实
【摘 要】 房地产企业市场的健康发展关乎我国国民经济命脉，研究非经常性损益影响因素和特征，对识别房地产上市公司的利润质量具有重要的现实意义。文章基于2008—2018年沪深两市房地产上市公司非经常性损益数据，探讨了宏观政策、产权性质和公允价值计量模式对我国房地产上市公司非经常性损益的影响和影响特征。研究发现，宏观政策的松紧程度影响非经常性损益调节利润的程度，非国有企业更倾向于利用非经常性损益调节利润，公允价值计量模式影响投资性房地产的后续计量，从而影响非经常性损益项目的构成比例。因此，建议投资者和政府监管部门在衡量房地产上市公司盈利能力时，应重视宏观政策、产权性质和公允价值计量模式对非经常性损益的影响，正确识别企业的盈利能力，推动证券市场健康发展。
【关键词】 非经常性损益; 宏观政策; 产权性质; 公允价值计量模式
【中图分类号】 F234.4? 【文献标识码】 A? 【文章编号】 1004-5937（2020）18-0072-05
作为推动我国国民经济发展的中流砥柱，房地产市场的健康发展不仅影响着众多关联产业，而且对我国资本市场发展和城镇化水平也起着至关重要的作用。利润指标传递着房地产上市公司的盈利能力和发展状况，但高利润不代表高利润质量。在我国130家房地产上市公司中，管理者利用非经常性损益调节利润的现象十分普遍。利润质量不仅关系中小投资者的利益，而且影响着证券市场的健康发展[ 1 ]。加深对非经常性损益项目的理解并把握其特征及影响因素，有利于投资者和监管部门更好地衡量房地产企业的利润质量。因此，本文结合房地产行业特点，研究宏观政策、产权性质和公允价值计量模式对我国房地产上市公司非经常性损益的影响。
一、宏观政策的影响
（一）宏观政策回顾
1998年我国出台“停止住房包分配，逐步实行住房分配货币化”等住房改革政策，我国房地产市场开始进行宏观调控。二十多年来，房地产市场的发展深受宏观政策方向和执行力度的影响。本文将2008—2018年间房地产宏观政策划分为以下四个调控阶段。
1.第一阶段（2008—2009年）：宏观政策趋向宽松
2008年下半年受国际金融危机的影响，为保经济增长、避免房地产市场下滑，政府开始救市，央行3次降息、2次降准，同时下调个人住房公积金贷款利率，下调首付比例[ 2 ]。2009年延伸宽松政策，政府实施住房贷款七折优惠利率，下调自有资本金贷款比例，发布“国四条”继续大规模推进保障性安居工程建设，抑制投资投机性购房[ 3 ]。
2.第二阶段（2010-2013年）：宏观政策稳中趋紧
2010年受四万亿元救市计划和宽松调控政策的持续影响，国内各大城市房价狂飙，4月起政府出台史上最严房地产调控政策：提高二套房贷首付比例，加强对廉租住房管理，二套房认房又认贷，暂停发放第三套房贷[ 4 ]。为巩固房地产调控效果，使房地产平稳发展，2011年政府推出“新国八条”，加大限购范围和力度，强化差别化信贷政策，强化土地调控，对房价上涨过快的二、三线城市采取限购措施[ 5 ]。2012年50%以上出台限购令的城市将持续延续限购，禁止地方“微调”楼市政策，加快扩大房产税试点范围[ 6 ]。2013年政府发布“新国五条”，落实坚持抑制投机需求和支持自住需求，加快保障性安居工程规划建设[ 7 ]。4年期间，央行上调存款准备金率总计6次，加息5次。
3.第三阶段（2014—2015年）：宏观政策趋向放松
2014—2015年，房地产行业处在房地产调控转变方式、建立长效机制的过渡期。2014年政府出台“央五条”，支持居民合理住房贷款需求、加大对保障房的金融支持、松绑实行三年的“限贷”政策，放宽公积金贷款条件，推进公积金异地使用[ 8 ]。2015年，央行降准降息各4次，政府公布取消外资购房限制、降低首付比例等一系列稳增长的房地产优惠政策[ 9 ]。
4.第四阶段（2016—2018年）：调控政策由宽松转向收紧
为鼓励楼市去库存，2016年在延续降首付、降税负、宽信贷等宽松政策叠加刺激之下，房地产市场一片欣欣向荣，商品房成交量明显上升。随之而来，房地产市场泡沫进一步严重，为“控房价、抑地价”，北京、天津、深圳、南京等20多个热点城市10天内出台调控新政[ 10 ]。2017年，90个地级以上城市（200项政策）和35个县市（41项政策）出台调控，房地产市场全面进入“限购”“限贷”“限价”“限售”的“四限时代”[ 11 ]。2018年调控政策继续收紧，房价过快上涨势头得到有效抑制。
（二）宏观政策对非经常性损益的影响
非经常性损益总体概况如图1所示。从图中可以看出，2008—2018年我国房地产上市公司非经常性损益绝对额大体呈上升趋势，2017年非经常性损益金额为 22 400.20百万元，较2008年增长了198.18%。非经常性损益占净利润的比重变化可以分为四个阶段、两个特征。即2008—2009年宏观政策趋向宽松;2016—2018年宏观政策由宽松转向收紧时，非经常性损益占净利润比重呈下降趋势;2010—2013年宏观政策收紧;2014—2015年宏观政策趋向宽松时，非经常性损益占净利润比重呈上升趋势。
1.非经常性损益占净利潤比重呈下降趋势的阶段
2008—2009年和2016—2018年是非经常性损益占净利润比重呈下降趋势的两个阶段。受金融危机的影响，2008—2009年房地产市场交易陷入低迷。为保增长，政府出台并延续一系列宽松政策刺激房地产市场，房地产开发投资逐月加快，商品房销售市场持续升温，成交量和价格水平创历史新高。开发商大量拿地囤地，房地产上市公司在捂盘惜售中谋取超额利润，公司借助非经常性损益粉饰利润的动机较弱，非经常性损益占净利润的比重迅速下降。
2016年在各种宽松政策叠加刺激下，房地产市场逐步回暖，房地产开发投资首次超过十万亿元，商品房销售面积增长22.5%，商品房销售额增长34.8%。房地产上市公司经营业绩得到快速提升，净利润增长率高达42%，管理者使用非经常性损益粉饰利润的动机降低，非经常性损益占净利润的比重快速回落。2017—2018年房地产市场总体保持平稳运行，收紧的宏观政策使得房价过快上涨势头得到有效抑制，为了维持较高盈利水平，房地产上市公司利用非经常性损益粉饰利润的动机渐强，使得非经常性损益占净利润的比重下降速度趋缓。
2.非经常性损益占净利润的比重呈上升趋势的阶段
2010—2015年是非经常性损益占净利润比重呈上升趋势的阶段。密集从紧的宏观政策使得2010—2013年间房地产市场逐渐走弱，商品房销售增速呈现前高后低态势，商品房销量大幅下降，房地产开发完成投资额、房屋竣工面积等指标增速明显放缓[ 12 ]。稳中趋紧的政策使得房地产企业净利润增长缓慢，盈利能力较差，房地产上市公司需要非经常性损益粉饰利润，非经常性损益占净利润的比重平稳提升。
2014—2015年间政府出台房地产宽松政策，以应对整体经济下行和房地产库存愈发严重导致房地产投资增速下跌，房屋新开工面积、购置土地面积购买意愿偏低等问题。但从政策实施至最终影响到房地产市场具有一定的时滞性，所以2014—2015年房地产上市公司利润率依然持续下降，为提升企业盈利能力，房地产上市公司利用非经常性损益粉饰利润动机强烈，非经常性损益占净利润的比重大幅提升。
综上所述，宏观政策在2008—2018年間对非经常性损益的影响有较为明显的两个特征：宏观政策宽松时，非经常性损益占净利润比重呈下降趋势;宏观政策收紧时，非经常性损益占净利润的比重呈上升趋势。
二、产权性质的影响
（一）产权性质与银行贷款
Wind数据显示，房地产上市公司的资产负债率自2008年持续走高，2018年整体资产负债率高达78.90%，鲁商置业、北大资源等近16家公司资产负债率超过85%，普遍的高负债率已经成为房地产上市公司的显著特征，融资渠道单一的房地产上市公司严重依赖负债融资。调查分析表明，房地产上市公司负债融资主要来源于银行等金融机构，从银行直接或间接融资高达60%左右。作为专业的资本借贷机构，银行秉着“先评级后授信”的工作流程，对贷款先进行严格审查评级，然后决定是否贷款以及贷款利率、贷款期限和贷款额度等问题。企业信用评级越高，企业未来财务绩效越好，偿还债款更有保障，更容易获得银行贷款。
目前企业信用评级主要采取主体评级与债项评级相结合的方法[ 13 ]，分析企业的资产规模、盈利能力、偿债能力、营运能力、发展能力等主体指标作为评估基础，结合贷款用途、风险状况、偿债保障等债项指标，对企业信用进行评级。房地产上市公司因开发资金需求量大、投资回报期长，银行对其进行信用评级时应更注重考察企业的盈利能力、现金流能力和抗风险能力，确保企业能够及时还本付息。表1为2008—2018年房地产上市公司部分财务指标。其中，选取资产总额指标分析企业抗风险能力[ 14 ]，营业利润率和营业净利率指标分析企业盈利能力[ 15 ]，净利润现金比率指标分析企业现金流的情况[ 16 ]。
1.抗风险能力分析
企业的抗风险能力与企业资产规模紧密相关。企业资产规模越大，管理水平越高，对市场变化的应变能力越强，企业抗风险能力越强。相反，资产规模较小的企业，易受市场环境变化影响，经营风险相对较大，企业抗风险能力较差。从表1可以看出，2008—2018年国有企业的资产总额平均为26 263.73百万元，是非国有企业的1.41倍。相对于非国有企业，资产规模较大的国有企业抗风险性强，可供抵押担保的资产也多，银行更愿意向国有企业贷款。
2.盈利能力分析
作为偿债和信用的保障，盈利能力的提升直接关系到企业能否还本付息。企业的盈利能力越强，财务基础越稳固，发生财务危机的可能性越小。同时销售资金的快速回笼，满足了企业规模不断扩张的需求，企业价值得到提升。从表1可以看出，2008—2018年间，国有企业的平均营业利润率高于非国有企业3.81%，但平均营业净利率却低于非国有企业4.04%。研究营业利润率和营业净利率两个指标发现，造成两者差异的原因在于营业外收支[ 17 ]。作为非经常性损益披露项目，非国有企业通过调节营业外收支粉饰净利润，提升企业的盈利能力，以期提升信用评级，获得银行贷款。
3.现金流能力分析
现金流量可以直观清晰地反映企业经营周转程度、资金短缺状况和偿还债款能力。对房地产企业而言，现金流入主要来自销售收入和借款，而现金流出主要是拿地、工程款、偿还债务等支出。如表1所示，国有企业的净利润现金比率为0.06，而非国有企业为-0.37，表明非国有企业为拿地和支付工程款等，现金流出大于现金流入，缺乏足够的现金支付能力，资金周转困难，财务压力较大。相对于非国有企业，国有企业的销售回款速度快，企业经营更加稳健，银行更愿意向国有企业贷款。
（二）非国有企业更善于使用非经常性损益
通过汇总统计2008—2018年房地产企业的产权性质得出，房地产企业上市公司在11年间从120家上升到130家，每年国有企业和非国有企业数几乎持平。表2列示2008—2018年间国有企业和非国有企业非经常性损益金额情况，从中可以看出非国有企业使用非经常性损益总额呈逐步上升趋势，2013年超过国有企业之后，2016年非国有企业使用非经常性损益总额是国有企业的1.81倍。除此之外，通过分析非经常性损益均值发现，无论是国有企业还是非国有企业，每家企业使用非经常性损益的金额均呈上升趋势，但从上升速度来看，11年间国有企业均值上升速度为108.01%，非国有企业为403.97%，说明非国有企业更加频繁使用非经常性损益来提高自身盈利能力。图2为国有企业和非国有企业非经常性损益占净利润比重情况，可以看出非经常性损益占国有企业净利润的比重总体呈波动下降趋势，而非经常性损益占非国有企业净利润的比重整体呈上升趋势。
综上所述，产权性质影响房地产上市公司非经常性损益调节利润的程度。在2008—2018年间，非国有企业使用非经常性损益的金额及非经常性损益占净利润的比重均逐步高于国有企业。因为非国有企业抗风险能力差、现金流短缺，银行贷款融资受到约束[ 18-19 ]，所以非国有企业使用非经常性损益粉饰利润，提高自身盈利能力，以期获得银行贷款。
三、公允价值计量模式的影响
（一）公允价值计量与投资性房地产
相较于国外的广泛运用，我国引入公允价值至今仅有22年。2001—2005年因国内资本市场自身不活跃，滥用公允价值扰乱了证券市场的正常秩序，我国回避公允价值的运用。2006年考虑到我国资本市场日益成熟，历史成本计量不能满足复杂多样的经济业务，财政部出台的企业会计准则扩大了公允价值的运用范围，并于2014年出台《企业会计准则第39号——公允价值计量》，重新界定了公允价值概念[ 20 ]。公允价值的推广提高了会计信息的可靠性和相关性，丰富了投资性房地产后续计量的方法。《2007年企业会计准则》明确，投资性房地产后续计量有成本模式和公允价值模式两种。成本模式下的投资性房地产以历史成本入账，按月计提折旧和摊销，不能及时反映投资性房地产的市场价值。公允价值模式下，投资性房地产不计提折旧和摊销，按公允价值调整账面价值，差额确认公允价值变动损益计入当期损益，能够及时反映市场价值[ 21 ]。
近年来随着我国房地产市场价格持续上涨，房地产的公允价值基本高于历史成本，若采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值变动损益将大幅变化，加之不计提折旧和摊销，降低了企业的成本费用，必将造成当年利润的明显波动[ 22 ]。若企业自身盈利能力较好，则不需要通过公允价值变动收益来增加企业会计利润，可以将投资性房地产的公允价值上升估值作为未来会计盈利的储备，以应对将来可能出现的业绩下滑。反之，当企业盈利能力下滑时，采用公允价值计量调整投资性房地产的账面价值，以此提高利润，避免亏损。公允价值计量模式成为企业粉饰利润的工具，房地产上市公司投资性房地产采用公允价值计量逐步增多。
（二）公允价值计量模式影响非经常性损益构成项目
2008年《公开发行证券的公司信息披露解释性公告》将非经常性损益披露项目扩大至21条，本文将具体项目简化为编号进行分析。其中项目1指非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分;项目3指计入当期损益的政府补助;项目14指除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益;项目17指采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益;项目20指除上述各项之外的其他营业外收入和支出。如表3所示，房地产行业最常使用非经常性损益项目调节利润的前3个项目为：项目1、项目3、项目20。2008—2018年间项目1平均披露次数117次，平均有90.39%的房地产企业使用该项目;项目3平均披露次数88次，平均有65.54%的房地产企业使用该项目;项目20平均披露次数124次，平均有96.73%的房地产企业使用该项目。除此之外，通过筛选发现，近11年来房地产企业使用项目17来调节利润的频率呈逐年上升趋势。
为了评估非经常性损益各项目对净利润的影响，采用非经常性损益各项目占净利润的比重来衡量非经常性损益各项目占净利润的比重。占净利润的比重越高，说明该项非经常性损益对净利润的影响越大。如表4所示，2008—2018年非经常性损益前三项目占净利润的比重均值依次為6.91%、3.76%和3.75%。项目1占净利润的比重最高;其次为项目14，非经常性损益占净利润比重呈波动状变化;排名第三为项目17。随着房地产企业使用项目17的次数增多，该项目占净利润的比重也呈波动上升趋势。2008—2018年间，峰值最高点为2013年，该年非经常性损益各构成项目中，项目17占净利润的比重高达9.49%，为同年占比最高的项目。
综上所述，公允价值计量模式影响非经常性损益构成项目使用频率。2008—2018年间，从非经常性损益使用频率和占净利润比重两个方面看，房地产企业最常使用“非流动性资产处置损益”调节利润[ 23 ]，但随着公允价值的推广和企业粉饰利润的需要，“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益”使用频率和占当年净利润的比重越来越高。
四、结论
本文通过梳理分析宏观政策、产权性质和公允价值计量模式对房地产上市企业非经常性损益的影响，发现宏观政策宽松时，非经常性损益占净利润比重呈下降趋势，宏观政策趋紧时，非经常性损益占净利润的比重呈上升趋势。处于融资难、融资贵的非国有企业为提高企业盈利能力，争取银行贷款，比国有企业更善于运用非经常性损益粉饰利润;受公允价值计量模式影响，近年房地产企业除了依旧频繁使用“流动性资产处置损益”粉饰利润外，逐渐频繁使用“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益”进行粉饰利润，且该项目占净利润的比重越来越高。鉴于研究结论，本文认为投资者和政府监管部门在衡量房地产上市公司盈利能力时，应重视宏观政策、产权性质和公允价值计量模式对非经常性损益的影响，正确识别企业的盈利能力，推动证券市场健康发展。
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