企业财务风险探讨
邓楠
[摘 要] 长租公寓本是乘“租购并举”政策的东风填补市场空白的创新商业模式，具有良好的发展前景。但近来长租公寓行业“爆雷”事件频发，引起业界一片哗然。不仅给企业带来巨大的财务风险，也损害了房东和租客的利益，引发一系列社会事件。文章从长租公寓视角出发，对长租公寓财务风险的成因进行了探讨分析，并在此基础上针对长租行业面临的现行挑战提出相应的解决措施，以供相关研究者参考。
[关键词] 长租公寓；财务风险；成因；防范
中图分类号：F275 文献标识码：A
一、财务风险概述
财务风险是指企业在日常财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，使得公司在一定时期、一定范围内所获得的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，进而加大公司财务状况的不确定性，使企业蒙受经济损失的可能性。财务风险客观存在于企业财务管理工作的各个环节，会对企业生产经营以及发展态势产生重大影响。因此，需要加强对企业财务风险的认知并做好防范工作，分析其发生的因果路径，并在此基础上采取相关的应对措施去降低经营风险、提高企业效益[1]。
“长租公寓”模式就是指租赁企业先把房子从房主手里租过来，经过设计装修、添置一些家具家电后，再把房子租给需要居住使用的租户。虽然其原理看似简单，但它背后却是不合理的“高收低租”運营模式，长租公司一般会以明显高于市场的价格向房东收房，通过月付的方式支付给房东相应的租金。然后再以明显低于市场的价格向租客出租，并向租客推出“租金贷”服务，要求租客租金一年一付。这样下来，虽然房东每月获得长租公司支付的租金，租客也只需每月向银行或贷款公司还贷，但长租公司却可以一次性拿到了租客一年的租金，如此巨大“现金流”所带来的利益诱惑，吸引众多资本趋之若鹜。但在实践中，这种通过“租金贷”方式形成的资金池，在公司业务正常运转时问题不大，但是一旦扩张过快超过用户需求，极易导致房屋空置率过高的问题，特别是当资金被“某些人”挪做其他用处时，常常会因为运转受限而造成企业资金链断裂，增加公司财务状况的不确定性，从而使企业蒙受损失。近来长租公寓爆雷事件持续发酵，多地传出欠薪、欠房东租金、租客被强制解约等各种负面消息，公众对资本镰刀“割韭菜”行为予以强烈的谴责和追问，企业面临着财务风险、信任危机、社会责任等多重挑战。因此如何识别和管控企业财务风险，推动资本市场健康平稳发展，具有重要的现实意义。
二、财务风险的成因分析
近来，长租公寓行业不断出现爆仓的现象，其主要受租金贷（分期付款）、收房成本过高、行业内的无序竞争等影响，多重因素作用下导致了企业资金链的断裂，进而引发严重的财务风险。特别是租金贷业务，其潜在的金融性质加大了公司的财务杠杆，同时也给租客和房东带来潜在威胁，一旦长租企业出现经营问题或破产跑路，租客不仅会损失支付的押金而且仍需按期偿还贷款，面临较大的还款压力。而企业资金链断裂也会影响其日常经营活动的正常进行，财务状况不确定因素加大[2]。本文基于长租公寓的商业模式和管理方式进行探讨，研究发现导致长租公寓出现财务风险的原因主要有以下几个方面。
（一）行业存在不合理竞争
长租公寓运营商在“高收低租”运营模式的影响下，为了扩大规模取得更多的房源，一般会以高于市场正常价格的标价争抢房源，实现长租公寓的扩张，占领行业高点。但这种新的租赁模式给房屋租赁市场带来了潜在的财务风险，在利益追逐的动机下，资本力量热衷于去抢占市场占有率和跟风扩大规模，不仅造成了企业资金的紧张，也带动了交易成本的上涨。部分长租机构为了提高市场占有率，存在盲目扩张的现象，忽视了公司经营发展的现况。虽然投资众多，但本身出租能力低、运营能力不足，尤其是当资本市场发生重大变动时，可能会出现出租率下降、房屋无人问津的问题，现金流难以在资本市场上正常流通和运转，不足以抵御市场风险，给企业的财务状况带来不稳定性[3]。
（二）商业模式存在问题
长租公寓的商业模式有一定的脆弱性，存在着投入成本高、租金回报率低、回报周期长等特点。“高进低出”“长租短付”的交易流程隐藏着不可控的风险，若长租公寓经营管理不善或决策失误，容易造成企业资金链断裂、现金流分层，对企业和房东、租客等其他利益相关者带来严重威胁。此外蛋壳公寓企业引入“租金贷”的模式，通过“长收短付”的模式，向租客收取长期房租，但只按季度或按月度支付给房东，借机占有了本该属于房东的房租，实际上是无形中占有了别人的利益而弥补自身现金流动性，含有金融机构的特性，加大公司的财务杠杆系数，从而也加剧了财务状况的风险[4]。
（三）经营管理不到位
首先，长租公寓承担的风险与其获取的高收益是不匹配的，而企业的管理层拿着大把的现金却很少投资主营业务，而是去投资自己不熟悉的金融市场，在股价涨幅下很容易受到波及，面临金融风险。其次，公司内部控制不健全，监管存在滞后。长租行业归属于住建部门或居委会管理，没有严格的规章制度和行业规范，因此管理层受到较少的监督和约束，容易出现随便占用挪用企业资金的问题，各种财务欺诈手段有了可乘之机。此外，企业的危机管理和应对也没有得到系统的规划和落实。在长租公寓爆发破产危机后，陆续出现租户被房东驱赶的现象，虽然已经发布消息辟谣破产传闻，但是在房东未收到机构支付租金款项的情况下，只能对租户通过断水断电、换锁等方式进行驱赶。大批长租公寓租客在寒冬时节无家可归，造成的社会影响持续发酵，使得企业形象受损，股价也因此受到影响，陷入信任危机[5-6]。
三、财务风险的防范
（一）完善内外部监督机制
长租公寓事件提醒我们，企业的健康发展离不开有效的治理体系和监管机制，因此为了加强财务风险的防范，需要健全内部控制制度，使企业内人员相互制约和监督，减少管理层为了谋取私利而从事的造假、欺诈等违规行为。同时也要发挥政府、债权人、社会等外部监督机制的力量，通过制定相关法律法规或者道德准则等措施来约束行业中存在的不合理行为，营造资本市场稳定、和谐的经济秩序。在内外部的良好配合下，有利于加强对企业资金的控制与监管、优化产业结构、提升管理人员的经营水平和责任意识，进而帮助企业降低财务风险。面对近期来长租公寓“爆雷”、跑路等现象，多地主管部门专门发布通知，对租赁市场加强资金监管，要求对住房租赁企业收到的租金进行专项监管，这都有利于防范此类事件的发生。
（二）转变运营模式
一方面，从长租公寓机构本身来看，随着行业集中度不断提升，加之疫情的冲击，这种商业模式已经不适应当前的市场环境，需要进行转变，走精细化运营道路，提高机构的运营能力，优化服务水平、产品设计等软实力，使财务状况向着更加精细化、规范化的方向发展，提升产业竞争力。另一方面，企业的运营管理也要与时俱进，聚焦精细化管理。精细化管理是一种理念，一种文化，也是社会分工精细化、以及服务质量精细化对现代管理的必然要求。企业需要落实管理责任，将管理责任具体化、明确化，使每一个管理者都能做到尽职尽责，发现财务问题及时纠正并处理，使企业资产状况和现金流量更加稳定[7-8]。
（三）强化风险管理
风险管理对企业科学决策、正常生产、可持续发展等都具有重大的意义，主要是指企业在管理和处置各种风险时，要采用科学系统的方法，强化风险意识。企业财务风险管理是企业发展运营的关键，能够在事前、事中和事后洞察企业各种潜在的财务问题，帮助企业及时了解财务风险并做出相关的调控。例如，企业在进行财务决策和经营活动时要有风险意识，在全面思考的基础上审慎行动，对财务舞弊行为严格监督，以此来提高各个职能部门的经营管理效率，减少风险损失。在经济全球化的新时代，企业所面临的环境越来越复杂，尤其是受新冠疫情的影响，长租公寓机构面临的不确定因素加大，企业只有建立起有效的财务风险管理机制，实施有效的财务风险管理，才能在变幻莫测的市场环境中做出正确的行动，促进资本市场的稳定和健康发展[9-10]。
参考文献：
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[4]张垣.蛋壳公寓：股价腰斩 投诉暴增[J].商业观察，2020（10）：30-31.
[5]冯志森.长租公寓行业的财务问题探讨——以蛋壳公寓为例[J].中国管理信息化，2020，23（3）：54-56.
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[8]周琳，張秋生.企业并购中价值评估方法研究综述[J].交通财会，2003（7）：6-8.
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