新冠疫情对物业行业发展趋势影响的思考
苗洪涛
【摘 ?要】新冠疫情的爆发虽然为物业行业带来了挑战，但是也带来了机遇。疫情防控展现了物业行业的价值，催生了物业行业裂变，有利于物业企业朝着标准化、智慧化、资本化、品牌化、党建引领的方向发展，打造可持续发展之道。
【Abstract】Although the outbreak of COVID-19 epidemic has brought challenges to the property industry， it has also brought opportunities. Epidemic prevention and control shows the value of the property industry， promotes the fission of the property industry， which is conducive to the development of property enterprises in the directions of standardization， intelligence， capitalization， branding， and Party building as the guidance， and to create a sustainable development path.
【关键词】新冠疫情;物业行业;裂变发展
【Keywords】COVID-19 epidemic; property industry; fission development
【中图分类号】F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻标志码】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章编号】1673-1069（2021）07-0055-02
1 引言
新冠肺炎疫情的突然爆发和持续蔓延，为我国各省市、各行业都带来了不同程度的影响，对经济带来了巨大冲击，特别是身在抗疫一线的物业人员，“治疗一线在医院、防控一线在物业”，对疫情影响的思考、总结以及自我复盘有着非常重要的意义，疫情既是对物业企业的考验，也势必会对物业行业的发展及格局产生深刻影响，促使物业企业顺势而为做出改变，寻求自身突破。
2 疫情影响下暴露的行业问题
第一，物业企业未能享受生活服务业免税政策。按照《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）规定，物业管理属于商务辅助服务中的企业管理服务，属于现代服务而不属于生活服务，由于税目划分的问题，物业管理服务被划入现代服务业税目，因此，提供物业服务的纳税人不在国家税务总局8号公告规定的免税范围内，不能享受8号公告中生活服务业免税政策。
第二，物业行业承担的防控责任超越了职能边界。疫情使各社区纷纷采取以小区为最小防疫单位的封闭化管理，将新冠病毒控制在萌芽状态，物业企业承担起了重担站到了防疫第一线，成为业主远离疫情的“护身符”，迅速成为社区防控的中坚力量。物业企业被赋予了服务者和管理者的双重身份，疫情防控期间所履义务超越了合同和法律确定的职能边界。
第三，中小型物业企业资金紧缺，存在防护不到位的风险。物业作为防控主力军其防控对象主要是广大居民，几乎是零距离接触，他们没有专业医学技能，也没有专用的防护设施设备，消毒和防护用品等防护物资紧缺，一线人员得不到有效防护，且多是超负荷工作，存在交叉感染、陷入行业恐慌的高度风险。
第四，部分物业企业无力负担高昂成本，导致企业服务无法正常运转、疫情防控可能出现缺失。部分物业企业因不能承受人工成本、物耗成本、防控物资缺乏等多方压力，可能发生物业企业被压垮进而导致小区弃管现象的出现，这将对这场抗疫行动带来不可估量的负面影响。按照一个20万平方米的居住小区估算，每天常规需一次性口罩70个左右、消毒液20L左右，以及防护服、测温仪等物资投入，而且人员的加班、误餐等费用如不能及时发放，无疑会影响员工的工作热情和工作状态。同时，存在有的员工不能返岗上班、有的员工无法解决交通问题（公交停运）辞工在家等情况，在无法补充新员工的情况下，为节省防控物资，物业企业只能靠延长各岗位工作时间和加大工作量来开展防控工作。按照一个10万平方米的居住小区估算，每人每天的加班费、交通费等至少需增加150元左右，按每天平均35人到岗，小区人工成本每天至少增加5200元左右，加上消杀成本，每日成本增加近6000元，这使中小型物业企业很难继续保证正常运转。
第五，疫情持续可能会引发新一轮物业员工离职潮。疫情期间，为防控疫情公共运输停运，物业员工上班难问题日渐突出，员工离职和社区工作人员紧缺问题凸显，在岗员工工作量大，物资缺位及补贴保障不到位，部分物业企业员工陆续离职，物业企业只能靠延长各岗位工作时间和加大工作量来开展防控工作。
3 疫情影响下凸显的行业价值
物业企业通过业主服务群、企业公众号、公开栏等方式宣传防疫知识以及实时公布社区疫情，使公众知悉避免了谣言滋生与传播引起的不良舆论。同时，在企业所辖社区中包含但不限于公共区域开展全覆盖高频次的消杀工作，以及人员出入排查、业主生活必需品的供给等各项保障工作，扎实做好疫情防控的各项举措。疫情之下物业企业与社区业主之间相互依赖，相较之下社区业主对物业企业的依赖度提升，物业企业以此为契机构筑了行业护城河。疫情让广大业主和政府主管部门重新认识到物业在城市治理中的价值、在社区治理中的基层力量、在帮助业主创造美好生活上的价值、对业主居家生活的重要性，助推打通社区“最后一公里”，助推物业行业多维度多方向发展。
4 疫情影响下催生的行业发展
4.1 物业服务行业将走向标准化
疫情激发了物业企业本领恐慌、能力危机的“意识觉醒”，让物业企业意识到修炼内功的必要性。一是要开展企业层面的文化宣传、品质管理等方面的培训，针对现存问题、可预见的漏洞，及时推出学习培训并加强训练，通过学动练三部曲真正使学习培训为企业“补充营养”;二是要建立公司人才储备库，逐步提升企业项目人员的学识和阅历，向系统化、专业化方向迈进;三是要重视疫情或其他突发事件的风险管理控制工作，建立符合企业实际情况的风险防范机制，出台与之相匹配的且行之有效的预案，增强物业企业应对社区突发事件的能力;四是要意识到提升效率的重要性，物业企业在基础物业服务的基础上，要积极思考谋划物业领域的细分，将其划分为若干专业领域并从中找到自身优势加以深度研究切实提升服务效率，通过细分管理能力拥有对公服务增值业务的管理优势。
4.2 物业服务行业将走向智慧化
疫情直接提高了对物业管理服务的管控要求，运用科技手段的物业企业实现了无接触业主服务，保障了防疫工作的安全性，同时，激发了物业企业布局新业务、打造新服务的意识。通过不断尝试来拓展企业增值服务生态圈，挖掘多种经营业务及服务形式，为打造智慧社区奠定信息化基础，促使物业企业进一步深化技术革新，筹谋实现服务智能化、社区智慧化、收益多样化的新运营模式落地。有意识地积累沉淀与业主互动时的社交资源，形成数据中心，借助大数据等新技术手段联动各方资源研究探索商业化闭环盈利模式，这将为企业未来转型升级提供基点。
4.3 物业服务行业将走向资本化
疫情彰显了物业行业的资本价值，资本市场将会对业内资源重新赋值，助推物业行业资本化演变。已进入或即将进入资本市场的物业企业，有望借助资本力量通过迅速扩大市场份额跑赢大势。物业行业凭借抗风险抗周期能力强、业务延展性良好、成长空间持续性稳定等优势，被资本市场认为是优质的防守型的投资标的，依托超强线下流量，物业企业的资本化标签将成为新风尚，在注重服务品质的同时深度布局社区增值服务，特别是基于智慧社区的物管企业，将会获得资本市场的更多关注。
中国处于低利率时代，能够创造具有稳定收益产品的公司是最优秀的。物业公司可以凭借具有稳定收益的管理产品脱离主体发展瓶颈，发行证券化产品来持有资产。公共利率时代即将到来，这是物业公司实现扩张的最好的金融手段。
4.4 物业服务行业将走向品牌化
优秀的企业除了具备成熟的商业模式、强大的管理运营能力，最重要的是要形成具有企业特色的品牌。疫情为物业企业提供了塑造品牌形象、缓解与业主间矛盾、提升业主粘性的机会，助推市场现存物业企业切换管理权，促进物业服务费朝质价相符的趋势演变。企业品牌形象的树立和提升，可为日后纵向区域深耕、横向开疆扩土奠定基础。面对疫情引发的行业裂变，具有强劲抵抗力、恢复力和再生力的物业企业能够迅速恢复，进而积极创新并迅速在转型中胜出。在物业协会及相关部门的通力协作下，街道政府、社区居委会、物业企业三者之间的合作愈发频繁，物业行业将纳入基层治理体系，成为重要的执行力量，业委会将会被取而代之以物业管理委员会机制运行，品牌物业公司将获得更大的话语权。
4.5 物业服务行业將走向党建引领
物业企业建立基层党组织，通过积极探索以基层党建为主导的社区治理革新举措，构建“党建+物业”的管理新模式，借助党员先锋模范作用的发挥广泛激活社会力量积极参与基层治理，推动基层社区人人参与、人人享在其中。社区物业服务工作与企业党的建设工作相融合，能够进一步融合基层社区治理中的共建力量，激发物业企业及基层党组织在社区治理中的中坚力量;能够进一步深入打通政府、企业和广大社区业主之间的关系，融洽市场化服务与社区治理之间的关系;能够进一步强化企业服务建设，促进服务水平提升，打造一个稳定和谐、长治久安的基层治理生态。
5 结语
“战疫情、保民生”既考查了物业企业的社会责任感和价值观，更查验了物业企业社区管理和服务的专业化程度，又倒逼物业企业深思企业境遇，在保障服务品质和响应时效性的同时，结合企业项目管理现状，创新、升级企业发展路径，通过进一步强化管理的标准化、专业化、精细化建设，推动物业服务行业裂变、逆势创新，探索物业企业的可持续发展之道。
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