小区物业管理中存在的问题、原因分析及立法构建初探

    关键词 物业管理 存在问题 立法构建

    作者简介：黄玉梅，中共合江县委党校。

    中图分类号：D669 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.158

    伴随着飞速发展的房地产，其中关键的一部分服务产业——小区物业管理，正处于不断探索发展之中，在我国已有三十多年的历史，为提供就业岗位做出了积极贡献，成为新的经济增长点。这一应运而生的新兴行业，尽管这些年取得一定成绩，但涉及到政府有关职能部门、开发商、物业公司及业主、业主委员会等多方法律关系主体，较为复杂，物业管理过程中难免产生矛盾纠纷。在《中华人民共和国民法典》颁布施行前，与物业管理有关的法律有《物权法》《合同法》《侵权责任法》。单纯物业管理方面的法律体系并不完善，国务院2018年4月对《物业管理条例》作了部分修改，但其仅仅是一部行政管理法规且对物业管理中许多问题的规定是抽象模糊的原则性规定，缺乏引导性和预见性，实践中产生了一些问题。目前物业管理面临全国性法律缺失，地方性法规繁杂混乱等实践困境，在全面依法治国、构建和谐社会的今天，有必要建立物业管理相关立法，推动这一行业健康发展和社区和谐稳定。一、小区物业管理中存在的常见突出问题

    （一）物业服务人员队伍滞后于物业管理发展水平

    由于小區业主多，物业公司规模小，物业服务人员如保洁人员、管理人员和安保人员相对较少，对小区环境、挤占公共道路、安全隐患、公共设施维护等不免存在疏漏的地方，当业主需要疏通管道、维修电力设施时，物业公司因缺乏专业人员无法承担，更谈不上优质服务。当物业公司的管理涉及到广大业主利益时，各种不满情绪出现，业主们往往为了共同的利益团结起来，甚至演变为群体性事件。

    （二）利益主体诉求多元化，物业公司管理难度大

    由于小区居住人数多，不同业主存在不同需求，业主利益诉求多元化。比如：在小区内，有的底楼业主将住房改为门面房开麻将馆，噪音引起邻里纠纷;有的业主将电瓶车私搭电线充电，造成安全隐患引发其他业主不满;有的业主将汽车停在地面共有部位，破坏地面绿化、影响其他业主通行;甚至部分购买顶楼的业主将楼顶大门锁上，引发其他业主不满。而所有这些，都会被业主看做是物业公司管理不到位引发。不同利益主体的不同需求，增加了物业公司管理难度。

    （三）纠纷调解难度大

    由于小区业主素质参差不齐，物业管理过程中，一部分业主并没有树立起有偿服务的理念，不按照合同约定履行义务，刻意拖欠物业服务费用现象较为普遍，物业公司财务状况恶化造成无力承担小区管理和配套设施，收费水平跟不上小区建设水平，引发已缴纳物业费用业主不满。在物业管理纠纷中，由于涉及业主人数众多，调解需要在物业公司生存、社区和谐和社会稳定之间寻求平衡点，如何使物业公司与大部分业主之间达成协议，需具备很强的说服力，调解难度大。二、小区物业管理存在问题的原因分析

    （一）物业管理与基层社会依法治理不协调

    小区物业管理是一项系统工程，是开放型市场经济专业化、多元化的表现。新冠肺炎疫情证明，物业管理在防疫防控中发挥了坚强堡垒作用。然而在疫情防控中，暴露出了部分基层组织对物业服务企业重视不够，未将物业服务企业管理纳入日常工作议程，导致基层组织和物业服务企业之间衔接不够，部分街道和社区工作人员未将综合管理职能及时传达，社区管理和小区管理未能及时沟通协调，造成部分业主表现出对物业公司的不理解，物业公司工作得不到认可，物业管理人员产生了失落心理。

    （二）业主委员会法律地位不明确

    尽管《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项”，但实践中对业主委员会的法律地位仍存在很大的争议，导致业主委员会在处理矛盾纠纷时处于尴尬境地，不利于为广大业主争取合法权益。

    （三）物业管理相关法律法规不健全

    作为一部国务院颁布实施的行政法规，现行《物业管理条例》尽管经过2018年部分修改，但很多问题仍没有做出具体规定，面对日益复杂的物业管理矛盾纠纷，此行政法规仍缺乏可操作性。由于缺少较为完善的法律法规作支撑，物业管理有关的规章制度执行条款之间没有形成完整和系统的体系，甚至出现规章之间存在矛盾的地方，导致物业公司的管理处于一种尴尬的境地，实践中很难将规章制度全部落实。

    （四）政府监管职能缺位

    对于小区物业管理政府层面，建设部曾在1994年发布的《城市新建住宅小区管理办法》中有明确的规定：房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作;市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按照职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。《物业管理条例》第五条也规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。但在实践中，政府有关部门对物业管理认识不足，甚至存在部门之间推诿扯皮现象，面对小区业主不同诉求，很难快速形成齐抓共管局面，造成大量物业管理纠纷得不到及时调解化解，引发群体性事件甚至集体上访事件。

    三、完善小区物业管理立法构建初探

    （一）提升物业服务质量，探究服务新形式

    作为服务企业，物业公司在管理过程中，应时刻信守承诺，严格按照《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》的约定，履行合同中约定的各项义务，合理规划小区地面上的公共资源，避免公共资源业主个人利益化，强化契约精神和法治引领。同时，积极为业主营造一个良好的居住环境，借助高质量服务水平换取较高物业费用收缴率，以此来保障企业正常运转，从而实现利润最大化。比如，可以委托一些专营性的服务公司来完成相关项目的专门服务，或通过提供“菜单式”的物业服务项目，满足不同层次的业主不同需求，换取更高的服务报酬。

    （二）完善业主委员会选举机制立法，健全业主自治保障机制

    业主委员会与物业公司是建立在经济关系和法律关系上的平等民事主体，是物业专门管理和业主自治管理相结合的产物。作为全体业主自治组织的业主委员会，寄托了全体业主的权益。但《物业管理条例》并没有就业主委员会的选举方式、选举程序、物业行政主管部门的监督以及业主委员会的组织形式作出明确规定，实践中难免造成业主对业主委员会不信任。因此，有必要通过完善法规明确业主委员会的法律地位。

    （三）完善物业管理相关立法进程

    法具有滞后性，在小区物业管理服务中，实践先行、立法滞后是痛点。为最大限度地调和物业管理中的各种矛盾，有必要充分发挥法的预测作用，上层建筑方面，可出台一些操作性强的相关法规，不断健全完善之前的法规体系。为实现矛盾各方利益互惠，可在即将颁布施行的《中华人民共和国民法典》中增设专门针对小区物业管理工作的规定，以便更好的完善《物业管理条例》这一行政法规，使小区物业管理工作有关法规能够与其他法律规定自然衔接，使物业管理方面的法律法规上升为国家法律体系的一部分。事实上近年来，上到国家下到地方政府，关于物业管理这一主题相关法律法规及政府规章陆续出台。特别是《物权法》《合同法》《侵权责任法》相关规定及國务院2018年修订的《物业管理条例》，都站在更高层次上规范了小区的物业管理，尤为业内人士称道。但是，对一些问题的规定仍是粗线条的，有待出台更为具体细致的法律规定，提高其可操作性。因为，物业管理是一项业主对自身财产行使处置权的表现，不应该强制规定业主必须通过物业公司的服务进行物业管理。为此，有必要完善不动产登记制度，明确物业管理权是业主的自治权利，从而促使物业公司依法管理、依法服务。

    （四）完善物业管理政府监管层面立法

    完善的物业管理有利于社区和谐稳定，提升城市整体管理水平。根据国家对物业管理企业严格年检制度以及相关等级评定制度，物业管理企业走上规范化发展轨道势在必行。对于政府层面监管而言可以分为以下几个方面：一是监管作为居民住宅小区的建设企业——房地产开发商，确保其搭建符合国家标准的工程质量，当小区要推向市场的时候，交纳按照房屋造价一定比例的专项基金给房地产行政主管部门，监督开发商提供总建筑面积一定比例的物业管理用房。专项维修基金目的是保障维修渠道畅通。为保障专项维修基金到位以及物业管理用房足额提供，开发商在得到商品房预售许可证之前，要督促物业公司足额缴纳一部分资金，并且要求物业服务企业在法律规定的时间内履行完毕。二是在开发商选聘物业服务企业之前就提前介入，对开发商在竞选物业服务企业过程中予以监督以及适当的管理，督促选聘程序依法进行，从源头监管物业服务企业。三是当召开业主委员会时，严格依照《物业管理条例》条件进行，同时邀请小区所在地的社区、街道办事处、公安派出所等有关单位到席。

    （五）完善物业管理纠纷调解机制，推进物业管理司法层面化解矛盾力度

    按照《物业管理条例》规定，当发生纠纷时，物业公司、业主、业主委员会三方法律关系主体应根据自愿平等原则，妥善处理纠纷。业主也可以向小区所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。另外，业主也可以根据《仲裁法》第4条的规定，依照物业服务企业中约定的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管辖权的仲裁机构仲裁委员会进行仲裁裁决以解决纠纷。通过以上途径仍不能解决纠纷时，可将纠纷诉至法院，请求法院依法行使审判权解决纠纷。

    综上所述，在小区物业矛盾愈演愈烈，影响和谐社区构建的情况下，要尽快完善物业矛盾纠纷有效化解机制。物业管理企业加强自身管理水平、完善物业管理相关立法、政府部门加强监管力度，不失为解决纠纷途径的理性选择，具有必要性和紧迫性。

    参考文献：

    [1]张建军.物业管理若干法律问题初探[D].厦门大学，2002.

    [2]陈妙媚.社会治理视域下物业管理法律制度研究[D].广州大学，2019.

    [3]王珂雯.小区物业管理纠纷法律问题研究[D].宁波大学，2018.

    [4]张兴富.抓班组建设质量 促企业产品质量[J].上海企业，1991（7）.

    [5]裘智.期待“1/2人生生存空间”更大、更舒适——罗马尼亚变化琐谈（三）[J].国际展望，1991（17）.

    [6]邓海乾.半社会化辅以官邸制、供给制——我军军官住房制度探寻[J].军事经济研究，1991（8）.

    [7]雷永赋.牛街回族人口比例下降探因[J].中国民族，1992（4）.

    [8]杨佩玉，肖昌进.也谈军队干部住房改革[J].军事经济研究，1992（4）.

    [9]田宝印，张新舟.这儿为什么这样“火”——大兴城建开发总公司建管一体化透视[J].前线，1993（14）.

    [10]蔡子琛.住宅小区管理立法的思考[J].城市问题，1994（4）.