“以房养老”模式选择及其法律对策研究

    章晨泽　冯鑫垚

    关键词 “以房养老” 老龄化 住房反向抵押贷款 法律对策

    基金项目：本选题是2019年武汉工程大学申报成功的研究生创新基金项目，项目的编号是CX2019110。

    作者简介：章晨泽，武汉工程大学2018级法律硕士研究生;冯鑫垚，武汉工程大学2018级马克思主义法学硕士研究生。

    中图分类号：C913.6? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文献标识码：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.233一、“以房养老”的概述

    （一）“以房养老”的概念

    “以房养老”，也被称为“住房反向抵押贷款”，是指老人将自己的房屋不动产抵押给金融机构，金融机构对老人的寿命、房屋的价值等进行评估后，根据合同的约定定期的給付老年人养老金，并且老年人继续获得房屋居住权利，直到老人死亡，金融机构将该房屋进行拍卖来收回给付给老人的养老金本息之和。

    （二）“以房养老”的法律特征

    1.房屋不动产具有完整的产权

    老年人想要享受金融机构提供的养老金，必须将自己拥有完整所有权的房屋作为担保。农村的小产权房，村民自建房，公示公信力不强，如果纳入其中很容易引发产权纠纷。

    2.金融机构无追索权

    如果通过拍卖老年人的房屋仍然不能收回金融机构借贷给老年人的本息，金融机构不得向老年人的继承人追偿，这样就将该风险转移给了金融机构，但金融机构可以凭借该规定吸引不少老年人来签订该合同。

    3.老人享有终生性居住权

    老年人将房屋抵押给金融机构之后，如果选择其它房屋居住，会导致其很不适应，对于老年人来说，我国自古就有安土重迁的传统，老人在自己的房子住久了，便会对其产生情感，所以在老人的房子上设立终生性居住权，可以让老年人在自己熟悉环境中度过自己的后半生。

    （三）“以房养老”的必要性

    我国人口老龄化严重。我国在1999年就步入老龄化社会，到目前为止我国出生率依然很低，老年人比重在上升，婴幼儿比重下降趋势，意味着我国年轻人既要承担赡养老人，又要承担抚养下一代艰巨的重担。据专家估计，到2050年我国老年人口比重还会上升 ，所以推行“以房养老”制度是应对人口老龄化应有之义。

    我国家庭结构由传统大家庭变化为现代小家庭。改革开放后，我国经济快速发展，城市化进程加快，农村大量劳动力涌向城市，导致我国农村许多地方出现空巢老人现象，还有我国实行计划生育政策虽然带来一系列好处，但是也导致了出生率急剧下降，使得我国社会出现小型化、少子化、空巢化等现象。

    （四）“以房养老”的可行性

    越来愈多的私有化房产为“以房养老”制度推行提供物质基础。在多年之前，住房并不私有化，各个单位实施分房的福利政策，这样导致房产交易及其受限。实行改革开放后，不再由单位分房居住，越来越多的人拥有自己的住房，并且60岁以上的老年人大多都偿还完毕剩余的贷款，为以房养老开展提供便利。

    房地产交易市场的发展为以房养老提供市场基础 。在老人去世之后，金融机构需要出售老人房屋来收回自己借贷的资金及利息，此时需要一个成熟并且完善的房地产交易二级市场。二、我国“以房养老”的实践探索及模式选择

    （一）我国“以房养老”的实践

    1.南京“汤山温泉留园老年公寓”——民营机构推行模式

    这是我国开展“以房养老”最早的尝试。首先，该模式规定老年人年龄应为60岁以上并且在南京市有60平米以上的房屋，房屋必须具有完整所有权。其次，老人与养老机构签订协议，将自己的房屋不动产抵押给养老机构，自己搬到养老公寓并终生入住，老人房屋便有养老机构用来出租，用租金来负担老人的医疗，食宿等费用，多退少不补。老人去世之后，养老机构通过合同约取得房屋的产权。

    2.上海“以房自助养老——事业单位推行模式”

    在南京开展“以房养老”之后，上海也开始试行。该模式规定老年人为65岁以上并且在上海拥有50平方米以上完整房屋所有权，之后老人与上海的公积金管理中心签订房屋买卖合同，公积金管理中心取得房屋所有权，再将房屋租给老人，租金可以依据买卖合同抵扣，但租金需一次性付清，老人可以居住该房屋直到去世。

    3.幸福人寿“房来宝”项目———保险机构推行模式

    2015年3月幸福人寿保险推出“幸福房来宝”获得保监会批准，成为第一个以保险为主导的以房养老模式 ，该模式服务的对象是60到85岁的老人 ，老人将自己拥有完整房产的房屋抵押给保险公司，在对房屋的价值进行评估并去公证机构办理完毕公证后，双方签订合同，老人既可以居住自己的房屋也可以住进养老院，老人去世后，幸福人寿保险公司出售老人房屋来收回相关养老费用，多退少不补。

    （二）我国“以房养老”模式的选择

    上文总共介绍了我国三种养老模式，通过对比与分析，需要选择出一种最符合我国国情与现状的养老模式。

    南京“汤山温泉留园老年公寓”——民营机构推行模式，该模式实质是“以房换养”。该模式有优点是能够将老人房屋不动产盘活起来进行出租，用老人自己房屋租金来折抵相关费用可以适当的减轻养老机构的压力，弊端是老年人的房屋是自己情感的寄托，让在自己的房屋居住了一辈子的老人搬出去，他很难去适应新的环境;其次仅靠租金很难维持老人的医疗、食宿费用，其余部分还是需要养老机构承担。该模式最终以失败告终。

    上海“以房自助养老——事业单位推行模式”，该模式的实质是“售房反租”。该模式下，该模式具有一定的社会公益和福利色彩，弊端在于此时的房价呈现逐步上涨的趋势，很多老人担心过早将房屋卖出，就无法享受房屋升值所带的利益，所以该模式也以失败告终。

    幸福人寿“房来宝”项目——保险机构推行模式。该模式的优势，首先面向老年主体较为广泛，包括60到85岁的老年人，其次老年人可以在自己的房屋享有终生性居住权，最后如果房屋的价值高于保险公司付给老年人的养老金，多的部分由老年人的子女继承。弊端也有在于对于保险公司防范风险具有很高要求，并且保险机构短期内无法得到收益，还得付出一笔不少的养老费用，这就要求保险公司还得具备雄厚的经济实力。

    综上所述，总结了以上三种模式的优势与弊端，我们发现幸福人寿“房来宝”模式是比较符合当下国情和现状模式，因为在该模式下保险公司承受了很多的风险，对于当下老年人来说是极其有利的。三、我国“以房养老”的法律障碍

    （一）“以房养老”受我国物权法限制

    在“以房养老”中存在两种法律关系，分别是借贷法律关系和担保法律关系，根据合同法相关规定，合同只要满足特定的条件，该合同就有效。但是在物权法中，我国物权法规定担保物权只有三种，而住房反向抵押贷款并不属于其中，这显然與我国当前的物权法相冲突。其次，与我国物权法中流质条款冲突，流质条款通常指的是当债权人债权到期未归还借款时，债权人可以取得抵押物的所有权，我国物权法规定流质条款无效，因为会导致债权人利用自己一方优势乘人之危来迫使债务放弃自己的抵押物。

    （二）“以房养老”受金融法的限制

    “以房养老”的实施需要银行、保险等多个部门的配合 。但是我国现行的金融法明确规定银行业与保险业实行分业经营，以房养老的顺利开展，需要银行保险等机构的密切配合，才能够实现资金的稳定以及有效的防范风险。

    （三）“以房养老”受税法的限制

    首先，我国税法没有关于征收遗产税的规定，通过增收遗产税能够有效的减缓当前贫富差距过大的问题，通过征收的遗产税能够实现国家财富的增长和收入的再分配;其次，在以房养老过程中涉及的二手房交易税如何操作以及征收幅度都未明确，所以这些因素都会影响以房养老推行。四、我国“以房养老”的法律对策

    （一）建立第三方咨询、评估机构

    以房养老对于老年人来说能够享有养老金的同时，也存在一定的风险：首先，以房养老对于老年人来说是比较新鲜事物，老年人由于对新鲜事物了解程度不够，对以房养老制度存在也是一种怀疑的态度;其次，房屋作为不动产，是老人一辈子的心血，其价值比较大。针对这些情况可以建立第三方咨询机构，咨询机构的组成应由政府工作人员组成，然后为老年人提供咨询，咨询了解过后为老年人颁发咨询证明，只有拿到政府颁发的咨询证明才能享受以房养老的服务。有学者将此称为强制咨询前置主义 ，虽带有行政干预的色彩，但强制的目的在于更好的保护老年人的知情权，只有老年人对以房养老有了充分了解后，凭借自己的意愿做出是否签订住房反向抵押合同，很好的做到了权利与义务相结合。

    在签订住房反向抵押贷款时，涉及到对老年人的房屋和寿命进行评估，我国市场上对于第三方评估机构比较少，起步晚，专业性不够强，因此有必要建立第三方专业评估机构。

    （二）构建“以房养老”的物权法基础

    在前文提到过我国以房养老作为一种担保物权违反物权种类法定，因此必须对以房养老的定性，如果将以房养老定性为让与担保，那么物权法应将让与担保引进作为一种新的种类担保物权，至于其中规定的流押条款，可以当作例外规定对以房养老中流押条款进行解禁。物权法规定流押条款无效的最大原因是为了防止当事人一方利用自己的优势乘人之危迫使交易的相对方放弃自己的抵押物。而在以房养老的交易中，金融机构并不存在乘人之危，反而金融机构先要预付一大笔养老费给老人，等到老人去世才能将自己的资金收回，所以可以适当解禁流押条款。

    （三）完善金融法和税法相关规定

    我国金融法规定金融分业经营的做法，这极大程度限制了金融机构业务开办的范围，需要构建金融混业经营，这样有利于以房养老顺利开展，在我国新修订的证券法中，就对金融混业经营有所体现 。

    以房养老顺利开展，还需要国家和法律大力支持，国家应当对开办以房养老金融机构采取税收优惠政策，征收遗产税，并且明确二手房交易税征收幅度和具体的细节问题。

    注释：

    李书豪.我国以房养老的相关法律问题与障碍[J].青年时代，2019（9）：141-142.

    韩宏云.我国以房养老法律制度的构建[D].大连海事大学，2017.

    张栋.中国“以房养老”：现实困境、国际经验与应对策略[J].当代经济与管理，2020（2）：70-71.

    范卫红，倪水锋.我国以房养老的法律障碍及对策分析[J].重庆理工大学学报（社会科学），2019（5）：107-108.

    柳婷婷.我国台湾地区“以房养老”法律制度对于大陆之借鉴[J].长沙铁道学院学报（社会科学院），2014（3）：100-101.

    郭丽红，庞美秋.我国“以房养老”法律制度的建立与完善[J].汕头大学学报（人文社会科学版），2017（4）：22-23.

    参考文献：

    [1]周勇兵，高孟科.“以房养老”的法律困境与治理路径[J].广西警察学院学报，2020（1）：8-9.