房地产经济波动的影响因素分析及对策研究
张春君
摘 要：在经济产业不断发展的背景下，房地产经济的发展迎来了比较好的时代，在我国的经济发展中是不可或缺的产业，具有投资大、回报长、波动性强等特点。本文首先阐释了房地产经济波动各个阶段的特征，然后分析了波动的因素，最后详细论述了具有针对性的对策，旨在强化房地产经济的稳定发展，造福于人民群众。
关键词：房地产；经济；波动；因素；对策；分析
近年来，我国经济水平取得了非常明显的进步，在改善人们生活质量的同时，为国民经济的发展奠定了良好的基础。在这种环境下，房地产行业的发展迎来了新的契机，在社会经济中占据着越来越关键的位置。当前，房地产经济存在着不同程度的波动现象，需要结合实际情况，对其中的影响因素进行详细分析，并将各方面的资源进行整合，提出科学合理的对策，增强房地产经济的平稳性。
1 房地产经济波动各个阶段的特征
1.1 房地产经济复苏阶段
房地产经济的各个阶段是相互联系并且不断循环，萧条时期之后是复苏时期。因此，这个阶段中，房地产市场的供求不均，供给量大于需求量，在这种情况下，房地产市场中，开发商的数量远远减少，导致投资的项目和金额也不断减少。在需求量增加的情况下，供给之间的平衡状态将被打破，房地产会进入第一个快速发展的时期，进步的速度较快。
1.2 地产经济繁荣阶段
复苏之后，房地产经济取得了比较快速的发展，交易的数量大大增加，在需求量增大的背景下，抬高了房地产的价格，大大增加了投资回报率。这种现象会使开发商重视房地产的投资项目，投资的数量逐渐增多，出现供不应求的现象，房地产市场的发展进入繁荣阶段。
1.3 地产经济衰退阶段
繁荣之后将会衰退，这是必然的阶段，在最繁荣的阶段，房地产的需求量增加到一定程度時，市场过度饱和之后将逐渐萎缩。在这种情况下，房地产市场的价格会出现节节攀高的现象，超出了消费者的承受能力，需求开始经历下滑趋势，供求之间的关系出现了反转。
1.4 房地产经济萧条阶段
在房地产经济衰退阶段，房地产市场上的供求关系出现了一些不可避免的矛盾，开发商手上的房地产项目堆积，为了减轻自身的压力，开发商之间出现了较大的竞争压力。此时，开发商们开始压低项目的价格，但是，在价值量一定的情况下，虽然出现了降低，仍然难以取得良好的交易效果，出现有价无市的局面，加重了房地产经济的萧条现象。
2 房地产经济波动的影响因素分析
2.1 外部的影响因素分析
金融、土地和市场是影响房地产经济的主要外部因素。房地产市场是密集型产业，需要大量的资金支持，只有在资金充足的情况下，才能使行业内部的资金能够正常流转。同样，市场资金在运转的过程中，能够吸引较多的资金，两者在相互促进的过程中，使房地产行业能够与金融行业联系的更加紧密。土地资源是房地产项目中的另一个重要因素，更像是一种商品，土地使用权的转移是交易过程中的重要内容，这会在很大程度上使房地产经济出现波动的现象。市场经济具有自主调节的特点，因此，政策的主要作用是进行宏观调控，对经济市场进行相应性的引导，最终影响房地产经济的波动。
2.2 内部的影响因素分析
在制定市场价格的时候，与供求关系紧密联系，这种供求矛盾一直存在于房地产市场。在房地产规模不断增加的过程中，开发商和消费者是影响的两个主体，市场价格受到供求关系的直接影响。在供求关系稳定的情况下，房地产经济也会出现一定的波动现象，在价格变动的过程中，房地产经济也会出现相应的波动现象。为了追求经济效益，房地产行业涌入越来越多的社会资本，随着市场规模的扩大，价格的增长只能降低实际的交易量，最终出现衰退现象。同时，投资的增加扩展了房地产市场，投资减少会导致房地产陷入低谷中，掌握房地产投资与收益是至关重要。
2.3 经济的影响因素分析
房地产企业在实际发展过程中是完全离不开金融资金，特别是对于刚刚起步的房地产，在前期发展的过程中应该投入一定资金，如果资金不能及时的到位，就会阻碍房地产行业的稳定发展，所以为了能够进一步推动房地产的不断发展，相关的企业以及银行应该建立良好的关系，这样做的目的能够利用贷款的形式有效的处理资金遇到的问题，只有这样才能在后期发展的过程中，保证房地产企业能够与资金进行相应的联系，企业内部可以在一定程度上使用转账这一方法科学的调整资金动向，其他的方面可以利用相适应的方式进行处理，在对资金进行筹备的时候也是可以保证一些基本的运作。
2.4 土地带来的影响因素
我国的国土面积较大，房地产行业的发展需要充足的土地支持。在利用土地的过程中，由于人为和自然环境的影响，会出现一系列不合理的地方，对房地产行业的发展产生不良影响。另外，房地产在开发的时候，需要获得国家的批准和政策的支持，才能获得合法的土地使用权，才能自主利用土地，在土地上进行合理的规划，建造出合适的房屋，给人民群众提供相应的住宅或者办公场所。在开发的过程中，如果出现一些难以控制的状况，会在很大程度上影响房地产后期的发展，出现经济波动的现象，需要对其中的因素进行详细把控。
2.5 市场带来的影响因素
现阶段，房地产的发展具有较强的波动性，结合市场的反馈情况分析，在购买房屋的过程中，消费水平在很大程度上受到面积大小的影响。因此，在发展房地产经济的时候，需要全面分析市场的实际情况，在科学合理调整的过程中，确定出行业的日后发展方向。在这个过程中，首先要做的就是进行针对性的调查，对人们的消费水平、意愿、行业情况等进行了解，将各种影响性因素进行整合，在此基础上做出针对性的决策，降低可能产生的其他风险。
3 房地产经济波动的控制对策分析
3.1 对房地产价格进行控制
房地产价格是影响房地产市场的一个重要因素，在制定相关政策之前，必须对市场进行科学合理的分析。根据实际情况的差异性，制定出具有针对性的对策，只有这样才能对房地产的经济波动状况进行全面性的控制，将其作为最关键的因素，对波动的状况进行详细划分。在调控房地产价格的时候，国家需要对房地产市场承担一定的责任，在合理的范围内，使房地产价格进行有限的波动，不做管制工作，只做调控工作。因此，国家的房地产经济部门，不要进行过多的干预，使房地产市场按照自己的节奏正常发展，当出现问题的时候，实施相应的价格政策，对房地产市场进行科学合理的控制。
3.2 完善经济管理制度
经济的影响会使房地产市场出现波动，必须制定出相应性的法律制度，完善经济政策，在从事经济活动的时候，为房地产的发展提供切实可靠的法律依据，获得法律上的支持。一方面，需要进行政策支持，在调查市场的基础上，重视经济适用房的建设，将其作为规划工程的重点项目，使房地产行业能够及时全面的掌握相关的优惠政策，同时使管理的力度不断加大，使其在宏观层面上认可政策。另一方面，需要对金融管理制度进行建立健全，对当地的经济发展状况进行分析，制定出完善的发展体系，对房地产经济波动状况进行科学合理的调整，使制度和管理能够发挥出同步性作用，使房地产行业能够健康稳定的发展。
3.3 科学有效的调整土地政策
房地产企业发展中，土地资源是不可或缺的内容，需要对当前的整个体系进行详细分析，结合各种相关性因素，对土地管理策略进行调整，使房地产经济能够以稳定的速度取得平稳的发展。另外，加强土地审批制度的管理，提高管理人员的综合能力，聘请专业素养高的人員，承担项目中的重要内容，执行土地招标过程中的一系列程序，增强其规范性和科学性。结合土地政策中的内容，严格执行协议上的规定事项，做好土地流程的细化工作，加强土地的管理力度，对土地管理进行积极的改善，在实际规划的过程中，使不明确现象得到有效控制，增加相关性内容，对土地规划制度进行完善，使管理体系有更强的包容性和适应性。
3.4 规范土地市场
对土地市场进行规范，使土地批租工作得到政府的重视，在控制的过程中，可以做到以下几点：第一，对总量进行控制，按照相关规定，在划拨用地的时候，结合相关的标准科学合理的进行。同时，保证制定的土地供应技术科学合理，使土地的最终用于得到全方位的监控。第二，增强招标拍卖的规范性。对传统的土地转让方式进行完善，使招标、投标和拍卖等形式能够体现出市场化特征，必须使行政性的土地出让方式不断减少，严格控制其中的违规操作。第三，政府垄断城市土地出让市场，使政府的土地供给能力不断加强，对土地转让市场进一步放开，城市的土地使用权能够由土地的二级市场进行转让，在调控市场机制的基础上，重新配置和组织土地市场机制。第四，对市场化的新型土地供应机制进行完善和创新，土地一级市场的出让行为由政府垄断，避免房地产经济波动的出现。
4 结语
综上所述，房地产现阶段的发展与我国的整体经济存在着非常密切的联系，在外部、内部、经济、土地、市场等因素的影响下，房地产市场存在着不同程度的波动现象。需要结合实际情况，在分析多方面因素的基础上，对房地产价格进行控制，完善经济管理制度，科学有效的调整土地政策，规范土地市场，进一步推动房地产经济长期稳定的发展，对国民经济的发展做出积极有益的贡献。
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