中小房地产企业会计成本核算与管控
吴保顺
摘 要：经济全球化的冲击和区域经济一体化的影响，让原本就是国民经济支柱性产业的房地产企业，更加受到各方面的关注。尤其是近些年，国家和各级政府纷纷出台一系列限制性的政策，在催发房地产企业发展活力的同时，也加剧了这一市场板块的竞争，在外部环境一致的情况下，房地产企业要想脱颖而出，必须从自身出发，成本管控应运而生，最佳的成本管控水平，能够帮助企业找到合适的制衡点，促进房地产企业经济效益的提升。但由于市场缺乏优秀案例指引，很多房地产企业在进行成本管控的环节中出现了很多不可避免的问题。本文主要针对中小房地产企业，从成本核算与管控的概念出发，探究其中小房地产企业会计成本核算与管控过程中出现的共性问题，并结合实际给出相应解决策略，助力中小房地产企业进一步发展。
关键词：中小房地产企业;成本核算;管控
城镇化建设速度加快，房地产开发规模逐年上升，大量房地产开发商涌入该行业，在带动自身发展的同时，也引起了与其关联性较强的其他行业发展，如装饰行业、材料供应商等，相关的价格也在逐年攀升。由此可见，房地产企业的成本核算管控工作愈发重要。
一、成本核算管控相关概念
房地产企业的成本核算与管控，即是在其项目工程建设过程中，对其中涉及成本支出的环节进行管理，确保其预计支出在企业计划的资金预算范围内。同时，在成本预算执行过程中，如果实际与计划出现差异，需要及时纠正，以保证企业的实际成本支出与既定资金预算之间差异最小化，而使最终获得的效益最大化。
就当下企业会计成本核算与管控的实际应用情况来看，可总结出以下几点成本核算与管控时需遵循的原则：
（一）全面性原则
成本核算与管控并非某一单一工作，需要渗透到企业项目建设的全过程、全方位、全生命周期、全要素，通过多维度、多角度的管理细则约束，发挥成本管控作用，不断提高企业投入产出比。
（二）单项与整体结合原则
成本核算与管控有最终的成本目标，企业需要将成本目标进行细化，成为单个可完成的量化指标，再通过这些指标的完成以实现整体成本目标，因此，在企业进行成本管控时必须要注意单个成本指标与整体成本目标的协调性。
（三）权责结合原则
在企业进行成本核算管控时，必须将权利和责任进行结合，各部门职员在明确自身职责的同时，也要赋予其一定的执行权利，以此调动部门人员的工作积极性，更好的践行成本管控理念。
二、中小房地产企业会计成本核算与管控存在问题
（一）投资决策环节
投资决策环节是中小房地产企业对项目进行筛选并评判其是否具有建设意义的关键环节，也是企业成本核算与管控能否取得成效的根基，但是众多中小房地产企业在该环节存在很大问题。其一，前期准备工作不充分，投资决策环节包括中小房地产企业对项目建设的位置评判、开发方案、建设周期、建设资金流向等工作。虽投资额占项目全过程成本管控的2%，但对公司总投资收益却是“四两拨千斤”，但众多中小房地产企业对该环节预留的时间不多，基础性工作未完善;其二，市场背调工作不到位。房地产企业在进行项目企划时，未对市场进行深刻调研，例如即将开发建设的地质条件、各项设备的性价比等，由于技术人员由于客观条件的限制，无法保证市场背调工作的精准性，导致最终资金投入与实际需求之间存在差异。
（二）招标采购环节
招标采购环节是中小房地产企业项目建设的重要环节，其关系到后期项目实际施工中能够被支配的资金总量多少。第一，招标采购工作不规范。评标环节，部分评标委员会成员不认真审查，导致其中出现的细微差异无法被发现，合同签订过程中，企业没有就合同内容进行审查，也没有严格制定合同执行环节的各项细则标准，导致后期出现推诿、扯皮等乱象;第二，招标采购时间设定上存在问题，在项目具体建设之前，企业必须根据采购计划对项目涉及的材料等进行采购，同类型材料和器械通常划分到一个招标段，但部分招标段内实际建设能力与工程量匹配度不够，极大的延长了施工进度，此外在材料保管环节，部分材料性质特殊，极易受到环境等影响，部分中小房地产企业没有采取针对性的保管方式，导致施工材料浪费，增加了成本支出。
（三）建设施工环节
建设具体施工环节是中小房地产企业成本最容易发生变化的环节，也是成本核算和管控最难的环节。首先，既定图纸设计变更等。实际施工会遇到各种意外情况，既定施工图纸毕竟处于理想化状态，受客观因素的影响，难免出现图纸变更。这种情况下，无法保证设计变更满足施工团队、既定投资等的要求，超预算成本资金增加难免;其次，工程进度滞后。由于各种突发情况发生，如极端天气、施工人员流动、图纸变更等，极大的滞后了工程施工进度，此外，当项目主体建设完成之后，部分房地产企业存在进度款支付不及时情况，导致后期装修等工作延迟，延长了项目竣工时间。
（四）销售阶段环节
对于房地产企业来说，尤其是房地产开发企业，必须要预测好市场客户的购买能力，多数房地产企业会采取预售方式评判购买力和购买规模。但在销售阶段，主要存在以下几方面问题：一是缺乏合理营销策略。部分中小房地产企业未制定销售进度表，导致在销售环节缺少针对性客户群体以及对销售时间的考虑，没有将销售与工程进度进行结合，错误估计了市场的吸收速度，缺乏销售经验，不明晰市场供求关系，导致不能快速完成交易，降低了投入资金回笼速度，资金占用现象严重;二是市场定价有失水准，房地产价格决定企业最终盈利空间，具有很强的敏感性。通常销售价格能够侧面反映出整体房地产行业客户群的接纳度，受市场供求关系影响，决定了企业和客户的价值所得，科学的销售价格把控，能够使企业和客户达到共赢的状态，但目前多数中小房地产企业并不能真正把握其中的平衡点。
（五）竣工结算环节
竣工環节的成本核算与管控，无非存在两种情况，一是超出既定竣工时间出现的索赔，二是结算细节把控不严出现的超预算支出。索赔方面，一方面是因为施工环境引起，或施工时间控制不佳导致;另一方面可能是因为合同条款的漏洞而引发的，这些情况都会导致成本增加，管控不力。结算细节方面，审查机构未亲临施工现场，相关的材料等掌握并不十分全面，一些细节上的费用不予确认，也增加了竣工环节的成本支出。
三、中小房地产企业会计成本核算与管控优化策略
（一）投资决策环节优化
中小房地产企业要想强化项目建设的会计成本核算管控，必须从源头做起，强化前期投资决策环节工作。第一，强化项目建设可行性研究，做好市场预判工作。根据已定区域的土地性质，划分建设用地，并对周遭环境等进行考量，充分合理的进行利用，提高土地效率;第二，提高对项目隐性成本的考虑，除了项目中能够明显表现出的成本，如土地价格、直接材料、直接人工等，还要充分考虑项目建设的隐性成本，如商誉、市场房地产行业的整体偏高性等，做出准确预判，优化成本管控。
（二）招标采购环节优化
招标采购环节是房地产企业对成本核算与管控的整体策划环节，房地产企业必须重视该方面的建设。首先，建立健全企业招投标制度。严格评标，合理选择中标单位，保证招标环节的清明，有效防治贿标行为，严格按照招标采购制度展开相关工作;其次，制定科学采购计划。一是通过公开招标和邀请招标结合的方式筛选出优秀施工团队，二是严格把控合同签订，详细审查合同细则，保证内容严谨，避免疏漏，使成本可控的同时，合理规避风险。
（三）建筑施工环节优化
建筑施工环节的成本核算与管控出现失控的原因，主要是图纸变更、外部环境引起的各种变化，房地产企业可从以下两方面改善：一要强化建筑施工环节的成本管控工作，编制详细预算，将项目建设的总成本目标分解为个人可完成的成本指标，严格按照该计划执行，加大对图纸变更等的控制，如果在施工中出现与既定不符的情况，必须事前明确这种行为的索赔等工作;二要严格按照工程进度支付款项，控制拖欠工程款行为的出现，既保证了工程顺利进行，也保证了由于利息等的增加而多出的工程款。
（四）销售阶段环节优化
中小房地产企业销售阶段的会计成本核算与管控，与企业使用的营销手段有很大关系，该环节也是展现企业盈利能力的重要环节。第一，房地产开发企业必须找准销售时机，选择专业营销团队，投放一定营销费用，与此同时，企业也要做好相关税收政策的研究，合理避税，缩减企业税收支出，提高其盈利空间;第二，做好对市场上同类型企业的分析，合理确定项目定价，结合项目的成本、市场定向客户以及同类型企业的竞争环境，综合分析，确定价格。在保证企业收回成本的基础上，提高其投入产出比，不断提高房地产企业成本管控能力。
（五）竣工结算环节优化
竣工结算是房地产企业项目建设的尾端，也是对其成本核算和管控的总结环节，第一，企业必须严格按照规定既定合同施工，避免抢工、延迟竣工等现象出现，保证工程质量，以免出现后期返修情况，不仅增加了额外的成本支出，还影响了企业的口碑，不利于企业发挥资金效益;第二，强化结算环节审查工作，尤其注重细节方面的审核，先要结合合同条款、招投标文件等，审查价格是否涵盖方方面面，后要结合合同条款等，反推企业成本。结合目标成本责任制，对各部门、职员进行考核，考察其是否完成了既定指标，为企业后续工程建设中的成本管控，提供经验借鉴。
四、结束语
综上所述，中小房地产企业会计成本核算与管控，离不开其项目建设的全周期成本管理。本文从房地产企业项目建设的投资环节入手，跟随项目建设的进展，分析各个环节中存在的成本核算与管控问题，并结合企业发展实际对各个环节提出成本优化策略，旨在强化中小房地产企业整体的成本管理能力。随着房地产企业之间的竞争愈演愈烈，成本核算与管控的重要性被越来越多的房地产企业认识到，但是在房地产企业的实际发展中，对成本核算与管控仍旧处于摸索、实验的阶段，要想真正提高中小房地产企业的会计成本核算管控能力，还有很大的提升空间。
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