房产项目全过程造价控制与管理探析
张颖盈
【摘?要】本文通过文献研究，针对以上的问题进行了阐述，比较全面的分析了国内外工程造价控制的研究，同时结合我国目前房地产项目开发的现状进行讨论。本文主要是站在咨询企业的角度，在工程量清单计价模式下，从以下三个阶段来探讨全过程工程造价管理的问题：（1）前期准备阶段;（2）施工阶段;（3）竣工阶段。分别就建设项目实施各个阶段出现的问题进行对比分析、仔细研究，提出了工程造价管理中出现问题的解决方案，总结工程造价管理合理确定和有效控制的预控措施，为今后从事相关管理提供经验和对策帮助。
【关键词】房产项目;全过程;造价;控制;探析
A Study on the Cost Control and Management of the Whole Process of Real Estate Project ——A Project of Enterprise
Zhang Ying-ying
（Hubei University of Technology?Wuhan?Hubei?430068）
【Abstract】This paper expatiates on the above problems and expounds the research on the project cost control at home and abroad， and discusses the current situation of real estate project development in China. This paper is mainly from the perspective of consulting enterprises， in the bill of quantities model， from the following three stages to explore the whole process of project cost management issues： （1） early preparation stage; （2） construction phase; （3） stage. Respectively， on the construction project implementation of the various stages of the problem of comparative analysis， careful study， put forward the project cost management problems in the solution， summed up the project cost management reasonable and effective control of the pre-control measures for future management experience And help.
【Key words】Real estate project;Whole process;Cost; control
1. 前言
1.1?房地产是国民經济的重要组成部分。促进房地产市场平稳健康发展，是落实中央稳增长、促改革、调结构的重要举措，是加快推进新型城市化、建设“美丽中国”的重要内容，在稳定投资、促进消费、改善民生等方面发挥着重要作用。要进一步统一思想认识，坚决贯彻落实中央关于稳定房地产市场的各项决策部署，着力促进全国房地产市场平稳健康发展。
1.2?在现阶段房地产项目的管理中，如何进行有效的工程造价成本的控制与管理，并在确保工程质量的前提下，合理降低工程的造价，是各房地产企业普遍存在和关注的问题。建筑全过程造价成本控制与管理不仅与工程内容有关，还与项目所在地区的经济发展程度、建设参与者的管理和技术水平、国家及当地政府的政策等存在着密切不分的联系。
1.3?工程造价控制与管理是以建设项目为对象，为在目标的工程造价计划值以内实现项目而对工程建设活动中的造价进行的规划、控制和管理。因此，工程造价的管理和控制是贯穿于项目开发的全过程的，就是要在项目（1）前期准备阶段;（2）施工阶段;（3）竣工阶段，这三个阶段来进行控制和管理工程造价。
1.4?项目全过程工程造价控制与管理对我国房地产业的发展有着重大意义。做到事前、事中、事后控制，随着土地出让方式、拆迁（征迁）方式、人民群众观念的改变，土地的拍卖成本也越来越高，还有开发商（建设单位）自身资金链的紧张的问题，因此，在项目的前期准备阶段，施工阶段，竣工阶段这三个阶段，如何来加强造价控制与管理，降低工程项目成本是房产企业的当务之急、重中之重，必须要抓紧抓好，加上近2年国内出现了商品房库存压力较大、销售企稳回升不明显的情况，只有加强管理才能建筑房产企业在当今激烈竞争的市场经济大潮和全球化进程中立于不败之地。
1.5?工程造价全过程的控制与管理贯穿于工程建设项目从项目策划、规划、设计到建成投产整个的建设项目过程，是建设工程项目全过程的投资概念。所谓建设工程造价控制，就是从三个阶段来把工程造价控制在投资限额内，随时纠正偏差，以保证项目管理目标的实现，力求在各个建设项目中能合理地使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。工程项目的这三个阶段分为：（1）前期准备阶段，含投资决策阶段的工程造价控制（涉及前期策划）、设计阶段工程造价的控制项及以开工前为核心的成本控制（含招投标阶段的工程造价控制、合同签订、合同管理和图纸会审等）;（2）施工阶段，要严格控制工程变更现场的签证和索赔的解决等;（3）竣工阶段，涉及到结算审核、决算审计和跟踪审计等内容。在项目的各个阶段有不同的参加者，每个参加者的成本控制仅仅是针对其项目管理对象所进行的。
2. 前期准备阶段工程造价控制
2.1?投资决策阶段的工程造价控制。
2.1.1?投资决策是项目建设的最初阶段。
（1）长期以来，我国往往将控制工程造价的主要精力放在施工阶段-审核施工图预算、结算建筑安装工程价款，对工程项目策划决策阶段的造价控制重视不够。要有效地控制工程造价，就应将工程造价管理的重点转到工程项目策划决策和设计阶段。
（2）在工程项目开始阶段，投资决策是项目建设的最初阶段，业主根据项目的使用功能要求、建设任务和目标、建设规模、技术条件等提出工程建设项目。这时，项目组织者应会同设计人员、工程人员、造价管理人员共同研究和提出初步投资建议，对拟建项目作出初步的经济评价。
2.1.2?可行性研究阶段。
在可行性研究阶段，项目目标设计已完成，项目已进行定义，并且项目的地址、技术条件已经落实。建设单位的项目组织者可对项目各种拟建方案进行初步投资估算，并论证每一方案在功能上、技术上和财务上的可行性。作为项目工程造价管理人员在决策阶段应编制可行性研究报告，并对拟建项目进行经济评价，选择技术上可行、经济上合理的建设方案，并在优化建设方案的基础上，编制高质量的项目投资估算，使其在项目建设中真正起到控制项目总投资的作用。而投资决策又受建设标准水平的影响：项目的规模、建设地区和建设地点、建设标准、工艺和设备选用等，这直接关系到项目的投资效益。首先要重视和加强项目决策阶段的投资估算工作，努力提高可行性研究报告投资控制数的准确度，切实发挥其控制建设项目总造价的作用。
2.1.3?方案建议阶段。
在方案建议阶段，应按照不同的项目设计方案来编制相应的估算书，以便建设业主能确定拟建设项目的布局、设计和施工方案。
建设项目决策阶段工程造价的控制涉及的行业较多，且包括诸多经验数据，工作量大，具体操作应注意以下几点：
（1）参加的人员应由经济专家、市场分析专家、工程技术人员、土木工程师、企业管理人员、造价工程师、财会人员等组成，且必须具备一定的专业实践经验。
（2）必须保证数据的真实性、科学性、可靠性，从而保证造价的准确性和客观性。
项目管理培训项目根据有关资料，设计费一般只占建设工程寿命费用的1%以下，而这1%以下的费用对工程造价的影响度却占75%以上，设计在工程造价全过程控制中起着重要作用。施工图纸一旦完成，影响工程造价的可能性只剩10%左右。
2.2?设计阶段工程造价的控制。
（1）以设计阶段为重点的全过程造价管理。工程造价管理贯穿于工程建设全过程的同时，应注重工程设计阶段的造价管理。工程造价管理的关键在于前期决策和设计阶段，而在项目投资决策后，控制工程造价的关键就在于设计。建设工程全寿命期费用包括工程造价和工程交付使用后的日常开支费用（含经营费用、日常维护修理费用、使用期内大修理和局部更新费用）以及该工程使用期满后的报废拆除费用等。
（2）在初步设计阶段，制订投资分项初步概算，根据概算及工程项目建设计划，
制订资金支出初步估算表，以保证投资得到最有效的运用，并可作制定项目投资限额之用。
（3）在施工图设计阶段，根据施工图及预算定额测算的工程量及当时的价格，编制分项施工图预算，并将它们与项目投资限额相比较。 预算造价：是指在施工图设计阶段，根据施工图纸，通过编制预算文件、预先测算和确定的工程造价。预算造价比概算造价或修正概算造价更为详尽和准确，但同样要受前一阶段工程造价的控制。并非每一个工程项目均要确定预算造价。目前.有些工程项目需要确定招标控制价以限制最高投标报价。
（4）所謂限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工圉设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破。限额设计的控制对象是影响工程设计静态投资（或基础价）的项目。
（5）结合上海农工商（浙江）檀府项目造价在建筑做法上节约成本上提出了以下的建议：
建筑说明中：墙体不同基层的材料（混凝土，砖，砌块等）之间竖缝及顶部横缝相接处满铺玻钎网，搭接长度400;砌体与梁、柱或混凝土墙体结合的界面处（包括内外墙），如无另外设计要求，应在墙体抹灰层中加设耐碱玻璃纤维网格布。网格布宽500。两种材料的墙体交接处，加钉专用钢丝网，两侧搭接各250。材料及宽度规定有矛盾。
（6）从节约成本考虑采用第一种材料及宽度较为有利。
建筑说明中：在墙顶每一砌块中间部位两侧用经防腐处理的木楔楔紧固定，再在木楔两侧用水泥砂浆或柔性材料嵌严。具体材料需明确。
（7）从节约成本考虑采用水泥砂浆较有利。
建筑说明中：其它蒸压砂加气砼砌块墙体底部C20素砼上翻100，是否全部工程均设置。
（8）从节约成本考虑当有水的厨卫采用以上设置较有利。
建筑说明中：聚乙烯丙纶复合耐根穿刺防水卷材-聚合物水泥胶结料，聚乙烯丙纶复合防水卷材厚度0.9mm，双层铺设;聚合物水泥胶结料厚度不应小于1.3mm。经市场了解聚乙烯丙纶复合防水卷材厚度0.9mm规格市场较少，厚度是否可调整。
（9）从节约成本考虑地下室下翻承台处下翻100-150做防水涂料，其它侧壁及承台底成均不做。
屋面两道SBS做法是否可调整？在两道SBS施工后其它附加层均不需再施工。
防水工程需实际测定施工厚度。
建筑说明中：室内顶棚以及剪力墙、梁、柱在粉刷之前采用界面剂（JCTA-400）处理，防止粉刷层起壳。室内顶棚是否需做？
（10）从节约成本考虑室内顶棚均不做界面剂，以黑水泥带胶批平后白水泥批平，地下室部分除与砌体相连部位墙柱外均不粉刷以以黑水泥带胶批平后白水泥批平后刷防霉涂料考虑。（天棚基层采用普通水泥加胶水批一遍，建筑石膏腻子，厚度为5mm，天棚粉刷层不再另行计取;墙面6mm石膏腻子粉批白。以上是绍兴常规做法。）
建筑说明中：回填土方要求：2：8灰土分层夯实是事实施请设计明确。
（11）从节约成本考虑回填土工程量需根据景观要求及时确定。
结构说明中：对于地下室外墙用沥青冷底子油两遍，沥青胶泥涂层厚度不小于300um，对于基础梁采用环氧沥青或聚氨酯沥青涂层厚度不小于300um，本工程有防水部位是否实施？
（12）从节约成本考虑应及时明确并取消。
垫层厚度图纸中不符，请设计明确。设计回复：统一按150厚。
根据现场情况垫层上找平层为在垫层上直接随捣随抹平，水泥砂浆找平层应根据实际记录施工情况计价。
框架柱的纵向受力钢筋不得采用绑扎搭接，应采用何种连接。
（13）从节约成本考虑当20或22以上采用罗纹接头，其它采用焊接。
其他构件中钢筋采用绑扎搭接时，钢锯架直径不宜大于25。大于25的采用搭接方式请明确。
（14）从节约成本考虑水平向均采用焊接，现场8号楼处均为焊接。具体根据质监站要求实施。
铸铁管问题应及早确认更换管材的型号。
PPR管使用回收料加工比较多，塑料管小厂为降成本压低树脂使用比例，以上为重要隐蔽项目，需及早确认品牌（建议使用中材、同正、金德等大厂产品）。
电线、电缆在实际使用时为国标及厂标之分，以上为重要隐蔽项目，需及早确认品牌（建议使用大厂产品）。
3. 施工图阶段优化钢筋用量、钢筋笼全长设置、桩型选择在承载力满足要求的前提下尽量采用管桩，速度快省钱，来个例子效果，省了多少？
采用BMW工法桩，桩中插钢板，可以重复利用，又经济又环保，速度快钻孔桩？
3.1?招投标阶段的成本控制。
以开工前为核心的成本控制，该阶段主要是做好工程的招投标、合同签订、图纸会审这三项工作。
3.2?招投标的工程造价控制。
（1）招投标是一种公开、公平、公正、透明来选择承包商的方式，但如果招标工作准备不周，往往不能达到应有的效果。
（2）就工程招标程序及其工程投标报价方面的规定、合同规划（承发包模式、分标模式、合同的计价方式、合同文本形式）进行仔细安排。这是业建设主在图纸设计完成后，对工程项目投资所能进行的最强有力的控制，这对建设业主的工程实际支付情况以及承包商的成本控制都具有深刻的影响。
3.3?合同签订。
在招标结束之后，和中标的单位签订施工合同的时候，工程合同签订应严谨、具体，以维护业主的最大利益为原则，对工期、质量、保修以及违约责任等条款应合理、明确，便于工程合同的执行，特别是出现纠纷时，便于索赔的操作。合同中对可能发生的费用应充分考虑，以明确责任，避免不合理费用的增加。一定要强化对合同的管理，应由专业的造价工程师来审定合同条款的每一个词、每一个字和每一个标点符号之差，因为这个非常有可能会引起造价的上升。
3.4?图纸会审
把握好图纸会审这一环节，图纸会审是设计人员、建设方、承包方、监理、造价咨询、各个专业对图纸进行会审。参加单位一般般由建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位、中介代理咨询单位参加，由中介代理咨询单位或建设单位的造价工程师对预算范围和相关标底口径等进行解释，由施工单位整理、汇总、各与会单位会签，并经与会单位同意后盖章，图纸会审纪要是施工文件的重要组成部分，在法律上与施工图具有同等的效力，所以图纸会审纪要的管理和发放同施工图管理和发放，并认真的在施工中实施，有关单位各保存一份以作为技术交底和结算时的证据使用。
4. 施工阶段工程造价控制
4.1?施工阶段造价控制概述。
通过施工阶段的工程造价控制，实现合同造价目标或施工图预算目标。施工阶段工程造价控制的主要方法是减少工程变更，控制索赔发生额和认真搞好工程结算。其中，控制好工程变更是最主要的。
（1）参与施工图纸会审了解施工图纸变更情况，做到心中有数，并对图纸会审内容进行造价评估，对于其中不合理的内容提出参考意见。
（2）对施工组织设计进行评估。其中的主要施工方案进行经济分析，查看有无因施工组织问题而增加工程造價的内容，并对一些施工进度、工艺、方案提出合理化建议，进一步优化施工组织设计。
（3）工程进度款支付控制。根据工程进度进行工程计量，参与工程进度款支付控制，挤助业主审核工程进度款并进行签证，及时向业主报告项目的资金使用情况。
施工项目成本控制的复杂性，往往导致许多施工项目部失去对其进行控制或
者忽视这项工作，变成事后算账，在项目结束时才知道实际开支和盈亏。这是值得警惕的。
4.2?施工阶段造价控制。
4.2.1?严格执行工程合同和工程款支付。
（1）工程开工后，建设单位和项目管理单位项目负责人要及时督促、检查承包商严格执行工程合同。审核承包商提交的申请支付报表，综合评价承包商当月的工程完成情况，如工程量及进度完成情况。
（2）特别应注意保留金的扣除及应退还的预付款，以及每月的索赔款。定期制订最终成本估计报告书，反映施工中存在的问题及投资的支付情况。
4.2.2?严格控制工程主要材料。
不同渠道采购的建筑材料和设备价格差别很大，而降低建筑材料、设备的价格是降低工程造价的重要手段，将甲方定价和采购引入招投标机制，公开、公平、公正的选择质优价廉的产品，既能确保质量，最大限度的降低和节约了工程成本。
4.2.3?对政策调整引起工程造价变化的控制。
首先，根据施工合同中有关条款的约定，判断国家、省、市和有关部门政策文件的变化是否属于可以调整合同价款的范围，有些，施工合同中已有明确施工期内，遇国家、省、市和有关部门政策文件变化不调整合同价款。其次，审查国家、省、市和有关部门政策文件的时效性，政策文件都有着开始执行和废止执行时间。如遇国家、省、市和有关部门政策文件的变化可以调整合同价款的，将根据施工进度划分按当期工程量计算。
4.2.4?索赔的解决。
（1）首先，通过对招标文件及施工合同相关条款的分析，界定业主和施工方应承担的风险范围，判断索赔费用是否成立。对于固定总价合同模式，投标单位投标报价时所测量的工程量，为对应施工图设计的工程量，对于错算、少算产生的差异，均不作调整。第三，审核索赔费用的计量是否准确，是否严格按照施工合同中索赔费用的计算依据和计算方法，是否已剔出施工合同中明确应由施工方承担的风险范围。
（2）施工阶段塑钢窗改成铝合金门窗，风管玻璃钢和白铁皮;毛坯房减少装修材料浪费，给水都提供一个给水点;减少钢筋的机械接头，特别是水平接头，质量难以控制;板马墩采用塑料的，施工方便省钱;下放钢筋笼的吊筋或保护垫块。
5. 竣工阶段工程造价控制
5.1?竣工阶段造价概念。
竣工阶段造价主要包括结算价和决算价两个概念如下：
（1）结算价：是指在工程竣工验收阶段，按合同调价范围和调价方法，对实际发生的T程量增减、设备和材+价差等进行调整后计算和确定的价格，反映的是工程项目实际造价。工程结算文件一般由承包单位编制，由发包单位审查，也可以委托具有相应资质的工程造价咨询机构进行审查。
（2）决算价：竣工结算是控制造价的最后一道关。首先要做好工程竣工验收。对出现的质量、工期等问题，严格按合同条款进行索赔。另外要加强竣工结算的管理，工程结算是降低造价的最后关口，该工作质量的高低对造价起着很重要的作用。
（3）审计工作贯穿项目的全过程。提高审计人员的素质，加大审计的权限（否决权）在施工和监理合同中注明，在组织上给与保证，将审计监督工作贯穿于项目的全过程。
（4）是指工程竣工决算阶段，以实物数量和货币指标为计量單位.综合反映竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部建设费用。在竣工验收阶段通过竣工结算得出实际造价。
5.2?工程结算造价风险控制。
目前存在一种现象就是社会和政府对审计的期望值很高，知识面要求其专而全，甚至到一个能成为反腐倡廉的利剑和“安邦兴国”的高度，另一种政府的声音是“对审计过的项目如有事，要倒查审计的责任”。中介机构参与政府投资项目审计，我认为有以下几点风险。
（1）审计理念的不同而导致的审计风险。中介机构是企业，已经习惯于按照合同法实施造价结算审计，中介机构的人员从事的是社会审计工作，由于社会审计与国家审计在审计目标、审计重点、规范准则、机构设置等方面存在着差异，造成了中介机构参审人员的的审计理念与审计机关的要求存在一定的差距。具体表现在：中介机构对组织项目实施审计时不习惯按国家审计工作程序和作业规范进行操作;对工程变更单进行审核时，由建设单位、施工单位、监理单位已签证的，一般均予认可，对其合理性、合法性未作进一步分析，对工程管理上的问题未作深层次的审查，由于中介机构对上述情况未作思考和深入，或不作分析及延伸审计，造成某些问题没有及时发现，或者有些问题虽然被发现了，但只是核减了造价，没有进行深入的剖析，使得有些重大违纪违规问题在眼鼻子地下溜走，给审计带来风险。
（2）被审计单位-建设单位的因素导致的审计风险。在政府投资项目造价结算审计中，由于被审计单位提供的资料不真实或不完整，比方说应该出的减少的联系单未提交，造成了审计人员无法完整的获取有效的审计证据，做出错误的判断。有些是个别建设单位偶然搞个工程，管理人员从未管过工程项目，造成管理不规范、不到位而这种不确定性使政府投资审计工作存在相应的审计风险。也可能存在建设单位个别人员的干预加大审计风险，不能有效保证审计机构和审计人员在组织上的独立性、在业务工作中的自主性，就不能保证审计质量和规避审计风险。
（3）项目经理的逐利本性导致的审计风险。项目经理作为政府投资项目的建设参与者，其本质是为了赚钱，追求利润最大化，所以他们会不择手段，资料造假、材料以次充好等情况都时有发生，但他们又是我们造价结算审计的延伸对象，他们的这些行为需我们一一识别，这也给我们审计人员带来了风险。
5.3?工程结算审计过程造价控制点。
结算审计对中介人员的操作环节的主要环节是：资料完整性审核-出初稿-现场踏勘-调整初稿-对账-出具中介审计报告（定案表）。
（1）熟悉资料进行完整性审核，也就是资料交接后的预热。
重点看，送审资料是否齐全。合同与招标文件、标底口径对比是否一致，对图纸、标底、报价、联系单的熟悉、对上报结算书的初步分析，提出疑问、分析重点、编制方案。特别强调的是如一些联系单、图审内容的资料、土建中的节能实施的资料（节能专项验收的资料）、招标答疑情况及专题会议的纪要情况的资料审核。
（2）出初稿。初稿也要有一定的正确性，至少是对你手上已掌握资料而言相对准确，因为在正式的中介审计报告中会有一览结算定稿与初稿的对比分析。而且就时间而言，我们操作规程中明确是中介两个月的审计时间，至出初稿时间是一个月，占一半的审计时间。
（3）初稿中主要的是列出初稿造价核减的分析和下步现场踏勘、对账时的重点关注点。哪怕是单价合同或绿化工程，我们操作规程中不要求出初稿可直接看现场，但至少你应在熟悉资料的基础上列出下步现场踏勘时的重点关注点。
5.4?审计过程中注意的几点问题。
在工程造价结算审计中应关注的重点及相应的处理办法：
（1）应明确工程结算审计的范围：首先根据招标文件及合同明确该工程的施工范围，分包与总包单位施工界面的划分等，如桩基施工、基坑围护、幕墙工程、装修工程等，特别幕墙工程与土建工程的界线划分，装修与土建工程的界线划分，如地面找平层、防水层等是由哪个单位施工的，确保审计结果中没有重复计取的现象。
（2）分析招标文件与施工合同的结算原则是否一致。
（3）竣工图纸与实际施工是否相符：在工程实施过程中，往往存在实际施工与图纸不符的情况。
（4）实际使用材料品牌是否与投标报价时要求的品牌规格一致：根据施工单位投标文件所明确的材料品牌、规格与实际施工采用的品牌、规格、等级等在现场踏勘逐一进行比对，如外墙涂料、地砖、墙砖等材料是无法在现场踏勘时明确的，就需要根据建设单位、监理公司、施工单位等各方签定相关证明材料为依据。
（5）对措施费项目的审核：要正确判断各措施项目是否属于包干项目，如果属于包干项目或是在招标阶段已明確由投标人报价时应该预见到的措施，而在投标中漏报了，将不得重新计取;但对工程量变化导致的措施费变化应作相应调整，比如混凝土量发生变化时，措施费中的模板费应作调整;对脚手架费及垂直运输费用，若建筑面积发生变化，则相应脚手架工程量及垂直运输工程量也应作相应调整。
（6）对新增材料单价的审核：比如新增无价材料，可能品牌与原投标时要求的一致，但材料规格或等级发生了变化，而这些新增材料在工程实施工阶段建设单位没有及时签证，对这类问题，在结算审核阶段处理很难度，这就需要正确判断材料品质，作好市场询价，调阅购买票据并暗访核查，协助建设单位确定一个合理的材料结算价。
（7）施工单位投标文件漏项结算时要扣除：如某工程地下室防水材料发生变更，原设计为地下室外墙作沥青油毡卷材防水，变更为柔性氯化聚乙稀橡塑共混防水卷材。该项变更的计算应为：计取新材料的费用，扣减原来材料的费用。根据定额，地下室外墙沥青油毡卷材防水分为外立面和地下室平面，但是施工单位在投标时仅计算了外立面部分，而漏掉了地下室平面部分。这属于施工单位的失误，我们认为其包含在其他子项中，在结算中仍然要扣除漏项的外立面部分。
参考文献
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