房地产企业税收筹划的分析研究
詹琳琳
一、研究背景及现状
（一）研究背景
人们对于住房的需求越来越紧迫，不仅是随着人口的快速增长以及二胎政策的实施，更是几千年来深深根植在国人心中的置业思想，人们对于房地产的刚性需求仍是一个热门的追求。房地产业作为我国的支柱型产业，近几年得到了快速的发展，已经是我国税收收入的重要组成部分。但是房地产开发建设要经历一个繁重和复杂的过程，前期阶段企业需要投入大量的资金。除此以外，房地产开发建设周期比较长，风险系数也就相对较高。在整个复杂的工作过程中，房地产企业所涉及的税种也相对多。在此过程中，房地产企业涉税种类比较广泛，如果各项税负负担较高，那么随之而来的就是沉重的企业成本，企业的收益大大缩水，使得企业竞争力也减退。因此，房地产企业的税务筹划仍有很大的开发空间，这样不仅可以为企业减少费用支出、积累更多的资本做好铺垫，同时对企业竞争力的提升和长久的发展也有深远的意义。
企业在税收法律法规和相关政策的监督作用下，预先对企业的财务经营活动进行合理的筹划与安排，最终使得企业的纳税支出得到减少、企业税负降到最小、企业价值实现最大化所进行的一系列整体规划活动被称之为税收筹划。随着我国重要经济快速的增长，房地产行业内部企业之间的竞争也愈演愈烈，作为房地产市场竞争主体的房地产企业可以通过实施合理的税收筹划活动来减少税负。
（二）国内外研究现状
1.国内研究现状
梁文涛（2012）作为财税界的著名专家，在其《纳税筹划实务》一书中写到，通过对国家现在实行的税收制度和当前企业的财务经营情况进行分析，重点关注纳税风险和重复征税这两方面情况，给企业合理规避税负提出了新的方针。
黄羽凤（2007）在她的《税收筹划：策略、方法与案例》一书中，对我国企业现在实行的税务制度进行归纳式总结，并通过案例进行分析，使得读者能更深刻地了解税务筹划的理论知识。在这个过程中，主要运用实地考察的研究手段，得到了许多有关各个国家对于税收筹划的研究和实际解决问题的方法。
黃玲（2015）提出在“营改增”税务制度改革的关键之年，需要对还不适用“营改增”的金融业、建筑业、房地产业和生活服务业加紧进行税务筹划改革，在这个过程中，尤其要重点关注房地产业的税务制度改革。除此之外，她还强调了对于土地增值税情况的考虑，并将房地产企业在营改增前后的企业税务负担进行了对比，分析了房地产企业降低税负的方法。
2.国外研究现状
Matti Ylonen（2015）主要分析了企业的税收筹划与企业的社会责任和义务方面的问题，以某一跨国公司为例，通过采用转移定价的筹划活动，实现了减少税负的目的，但是没有承担企业应尽的责任和义务。在这次事件中，值得大家思考的主要问题就是：在进行合理避税或税收筹划活动中是否应该包括社会责任的索赔。在文章的结尾得出结论：税收是一种以法律为内在基础道德原则的规范制度，而这些法规法则是企业在进行税收筹划活动时必须要考虑的。从企业社会责任角度出发，企业应该大力支持税收筹划的制度建设。
Gribnau Hans（2015）从两个角度进行分析，即税收立法者角度考虑和纳税人的关系角度分析，前者通过制定一系列税收优惠政策来进行活动，最根本的目的是引导纳税人合理合法的进行纳税筹划活动，但是这些都必须在遵循并利用税收优惠政策得前提下进行;从后者的关系角度分析，纳税人应该在制定经营方针战略或者经营活动时尽快做出与之相匹配的税收筹划方案。然而现实却是，纳税人将这些法律法规收为己所用，与最初的目的相反，于是立法者便不断的调整税收政策，以此来提高根据纳税制度所采取计算的复杂性。
二、企业税收筹划相关概念的界定
（一）税收筹划
从纳税筹划最初的概念中可以得出，提前准备好与企业经营事项中的涉税活动相协调被称为纳税筹划。从纳税业务的时间顺序进行分析，纳税筹划发生的时间应该在纳税事项发生之前，是预先安排事项。企业要想达到减少沉重的税负和实现企业利润最大化的目标，就需要做出具有展望性、整体性的纳税计划，而这个计划又是根据企业自身的经营状况和相关的税收法律法规制定的。
税务筹划的主体由原来的纳税人变为纳税人的代理机构。快速发展的时代已经到来，自2005新的《注册税务师管理暂行办法》颁布实施，注册税务师行业不仅迅猛发展而且执业水平得到很大的提高。与此同时，税务代理行业也进入了一个规范发展的新时期，越来越多的纳税人和代理税务机构都将进入到这个行业，他们相互配合着处理相关的纳税事务。
从法律层面讲，纳税筹划应遵循的原则是“不违法”。纳税筹划应当依据各种各样的法律法规，并且严格遵循法律和条例规章的原则进行，这些法律和条例规章，必须是按照国家要求并且可以被人们所接受。其次，“不违法”的原则包含两种含义：首先，确实存在某一行为事件，它的存在和发生既不违反相关的法律法规但是也不符合我国法律的立法目的。其次，与之相关的行为必须是是按照国家法律法规的立法方针进行的，也必须是相关法律法规所提倡的。
（二）房地产企业
近年来，随着产业结构调整政策的推行、城镇化持续推进和二孩政策放开，给予了房地产业得天独厚的政治环境，房地产业借此政策东风蓬勃发展。据国家统计局数据显示，2008 年以来房地产市场保持快速稳定增长，许多企业转型加入到房地产业，竣工面积年年攀升。在竞争日益激烈的房地产市场中，许多企业越做越强。比如万科、恒大、融创和碧桂园等，在国家不断调控的环境下，创造了十分优秀的业绩，拉动了第三产业的发展。房地产业的支柱性地位越来越稳固，对国民经济的支撑作用越来越强。
房地产公司经营范围一般包括房地产项目开发、土地出让、建造和商品房销售、装修以及物业管理等多个方面，开发的项目按用途可分为开发后自用、开发后直接销售、开发后出租等各种类型，开发的产品既有毛坯房，也有精装修房，既有现房，也有期房，情况十分复杂，对经营管理水平要求较高。
三、房地产企业税收筹划分析
（一）房地产企业税收筹划现状
最新数据分析，2017年，A股房企总共有一百三十家，其净利润总额为两千一百三十五亿元，但是同期支付的各项税费总额则达到两千六百二十七亿元。总的净利润与总的纳税额相比，二者的比例高达123%，也就是说房地产企业每挣得一元钱利润的同时也需要缴纳各项税费一点二三元，税负占净利润超100%。同期，六十六家港股上市的房地产企业实现净利润两千五百零一亿元，而“应交税金”一项为三千六百八十五亿元，两者比例为1：1.46。相当于房地产企业每挣得一元钱利润，应缴纳税金一点四六元。A股与港股统计口径虽略有不同，但是都一致的反映了房地产业税负过高的现实。
房地产业的高税负最终会加入到销售额中，由消费者买单，长期来看不利于经济的健康高质量稳定增长，也不利于社会稳定。以香港为例，香港的房价水平涨到20万元/平方米，导致香港新兴产业因缺少资金不能起步，经济发展缺乏动力，经济实力不断下滑，年轻人由于购买力有限，经不起境外势力的挑唆，在绝望中走到政府对立面，冲击立法会煽动大游行，对香港社会秩序造成了巨大冲击。降低房价，对社会稳定有着不可忽视的影响，通过纳税筹划的方式降低税负，是企业切实可行的途径。
（二）影响房地产企业税收筹划的因素
1.外部因素
按照国家税收法规的要求实施是企业进行税收筹划活动的前提，也就是说，企业的税收筹划方案必须与税收相关的政策法规相匹配。一旦国家的相关税务政策发生了变化，那么企业与之对应的税务筹划方案也要及时的作出更新和调整，是它能够与国家税收法律政策的步调保持一致。在这个协调过程中，企业应当对国家最新出台的税收法律法规保持密切关注。比如在二零一六年五月一日房地产业被纳入“营改增”试点征收范围之后，情况就有了明显的不同，那么企业的税收筹划方案也要进行巨大的调整。除此之外，税款征收方是税务检查机关，而税款的缴纳方是企业，由于存在双方权利和信息的不对等，房地产企业的税收筹划方案可能没有得到税务机关的批复，即是很好的稅务筹划方案，都有可能被冠上偷税漏税的帽子，最终的结果就是企业的筹划方案失败。
2.内部因素
第一，房地产企业的管理层对于税务筹划的重视程度决定着企业进行税收筹划活动的成功与否。如果管理层认为税收筹划方案很难对企业实现利润最大化的作用，并且对税收筹划方案表现得不够重视甚至是漠不关心的态度，那么企业的税收筹划活动将难以维持下去。第二，税收筹划活动需要财务人员的参与。房地产企业从最初的设计，再到规划以及执行的过程中，都需要考虑企业的经营情况和企业的财务状况。房地产的财务人员以相应的会计准则为基础来记载本企业的经济活动，与此同时财务人员也要学习掌握财政税务等方面的知识，这样才能更好的进行税收筹划。但是财会人员不一定对国家所有的税收相关法律政策条文精通，因为他们不是税务专家。第三，房地产企业税收筹划活动是不可能仅仅依靠财务部门就能单独完成的，它是一个整体的综合性筹划活动，它需要企业各个部门的相互配合和协调。
四、完善房地产企业税收筹划的建议
提高税收立法方法
确保税法的稳定性;要求减少税收法律法规的变化性，尽量减少以后的补充性规定。税收的法律规则中对专有名词的的综述，比如基础定义的区别和各种税收要素，都要做到明确且规范。对税务机关的自由裁量进行限制，比如执法中诸如罚款限额的空间规定，应避免过于宽松的问题出现。要有具体的可操作性;因为法律是要用来实实在在的解决问题的规范，为了减少权利机关滥用法律条文而使税收筹划达不到应有的目的的情况出现，对正在实施的税收法律法规中的不当表述或不清楚的地方，应及时进行准确性的解释和补充性立法。由于税法是具有一定经济特性的法律，它的制定与实施往往是在法律学科知识上进行的，对于一般人比较难于理解，因此在制定税收法律法规的时候，其语言应力求通俗易懂。建立透明、普及且准确的标准，不仅可以使税务机关的管理做到切实有效，还能够体现出公平合理。
（作者单位：西安财经大学）
