房地产开发企业借款利息财税处理
吴寅盈
房地产企业的资金需求量比较大，且伴随着金融机构对于现代房地产行业借款的有效限制，其主要是依靠一些非金融机构，特别是关联企业的资金拆借来实现融资。此种借款相对复杂，其所涉及到的法律法规呈现多样化。目前，房地产开发企业在借款利息支出方面有的费用化，有的资本化，且在财税处理方面需要考虑到债权性投资与权益性投资间的比例，还要考虑利率的高低情况以及开发产品是否处于销售状态等，致使财税处理成为重要难题。对此，本文就房地产开发企业借款利息财税处理的相关问题展开分析与研究。
房地产属于资金密集型的产业，其开发周期比较长，对资金的需求量很大，因此，融资成为各大房地产开发企业谋求发展的必经之路。通常来讲，融资渠道主要包括房地产开发借款、权益性资金与房地产信托等形式，新时期，伴随着房地产市场经济体系的不断完善，金融机构信贷政策不断收紧，从相关联企业处拆借资金成为普遍模式。当下，由于我国相关法律法规对于借款利息在列支方面存在不同要求，与企业借款问题复杂的普遍化，我们应对该问题进行探究。
一、房地产开发企业借款利息的会计账务处理
企业所开发的产品是企业存货，由开工至完工并且到可以使用通常会耗费一年以上的时间，因此，在建设期间，房地产开发企业为了建造产品而滋生的借款利息需要依照《企业会计准则第17号——借款利息》的规定实现资本化，将其计入到“开发成本”这一科目之中[1]。
（一）购置土地而产生的利益利息支出
若房地产开发企业借款购置土地，但是却未开展实质性的开发，其借款利息是否进行资本化，在我国还未有明确规定，争议也比较多。个人认为企业从项目前期伊始，就可视为为了让资产达到预定可销售或可使用的状态不得不开展购置或生产活动，也就是说支付此部分土地的款项而产生的借款利息满足《企业会计准则》的要求，可对利息作资本化处理，将其计入开发成本，等到项目达到预定使用状态时则要停止利息资本化，将其计入到財务费用。若企业未明确此土地用到特定开发项目之中，只是作为储备型土地，也未进入到前期工程阶段与开发阶段，其不满足借款利息资本化的条件，也就是说，支付该土地款项所产生的借款利息无法作资本化处理，需要计入到“财务费用”清单中。
（二）在建项目产生的利息支出
对于房地产开发企业而言，专门借款就是将开发项目抵押给银行或金融机构所获取的专项借款，其他借款均为一般性借款。个人认为，当工程项目已经进入到实质性的开发阶段，房地产开发企业会结合工程进度进行付款，首次付款占用一般借款或专项借款时，才能同时满足《企业会计准则》中关于借款利息资本化的条件，此时，可对借款利息作资本化处理，将其计入到开发成本，等到开发项目达到预定可使用状态即可停止借款利息的资本化，将其计入到财务费用。
（三）利息资本化金额计算
结合转向借款当期产生的利息费用减去未动用借款资金存到银行产生的利息收入或暂时投资而产生的投资收益金额来确定专项借款利息资本化的金额[3]。一般借款利息资本化金额主要是结合累计资产支出超出借款部分的资产支出加权平均数乘以一般借款资本化率，以更好的计算与确定好一般借款应进行资本化处理的利息金额。由于房地产开发企业在项目达到预定使用或销售状态之前，可先作预售处理，这样会流入预售款现金，此时企业仍旧处于借款利息资本化状态，个人认为在计算占用一般借款利息资本化金额时，需要将预售款产生的存款利息与收入扣除掉。
二、房地产开发企业借款利息的财务处理
（一）企业所得税处理
1.权益性利益性投资层面
对于企业所得税处理而言，我们需要从多个角度入手来确保实际工作可以高效而有序的开展，企业所获取的权益性投资与比例，若高出规定就会产生利益支出，也就不能计算，而是需要在应纳税所得额中予以扣除，对信息进行全方位整合，这对于实际工作而言具有很好的引导与支撑作用。此外，在企业所得税法实施过程中明确指出权益性投资，也就是指企业无需偿还本金，也无需支付利息，而是需要对企业净资产权开展合理的投资，企业间接或直接从关联企业所获取的投资属于债权性投资，这就需要要偿还本金、支付利息，还要确定好利息的性质，以确定好支付方式[4]。同时，在实际工作过程中，还要对融资方面进行补偿。在实施该条例的过程中，可划分成间接债权性投资与直接债权性投资，这就需要管理人员要从实际工作着手，对该问题进行深入的分析与研究。具体来讲，间接债权性投资就是指关联方通过第三方来获取的债权性投资，不存在关联的第三方需要关联方进行担保或连带责任来开展债权性投资，也就是说从关联方处获取实质性的债权性投资。在企业运行发展过程中，我们应重视该问题，强化对该问题的认识与解读，且在税收政策实施前，关联方贷款主要是由银行所委托的第三方通过银行贷款的形式予以处理，主要是通过非关联方法来规避此关系。通过新政策与新法律法规的不断完善，借款人与关联方所确定的标准与范围需更为完善[5]。因此，企业应采取措施来避免关联方税前扣除贷款利息的现象，打破原有运行模式的局限性，从而确保工作高效而合理的开展。
2.经营活动产生利息
对于房地产开发企业而言，日常经营会产生利息支出，且在相关管理机制中也明确指出，若非金融企业向金融类企业借款而产生利息支出，金融企业存款利息应和拆借利息支出进行有效的匹配，且债券利息支出则要通过企业批准之后开展。而非金融企业向非金融企业借款而产生的利息不能超出同期金融企业贷款利率金额。结合以上相关规定，需要将关联方贷款利息扣除，然后计入到当期贷款利率。一般来讲，贷款利率主要包含两部分，即基准利率与浮动利率[6]。在具体工作过程中，我们应对这两项的弹性值进行计算与研究，进而提升整体运行效率与精准度。
3.扣除限额
对于扣除限额问题，我国给予严格规定，在推行财税政策过程中，要求关联方利息指出应实施税前扣除限额机制，关于纳税所得额问题，企业应强化对关联方利息支出的合理化管控，需要严格按照税法要求与比例进行计算并扣除。同时，还要加强对关联债权性投资工作的有效重视，要求关联方债权性与权益性投资比例不能超出所规定的比例。按照税法与相关条例规定所提供的资料是经济活动满足独立经济性原则的重要前提。因此，应确保日常工作可以井然有序的开展，还要实施税前扣除。此外，企业实际税负不得高出关联方的要求与规定，这就需要强化对新企业所得税具体政策的了解与认知。对于新型企业所得税政策而言，若纳税人贷款金额超出注册成本的一半，剩余的利息支出不能进行税前扣除[7]。这就需要在实际工作过程中严格按照此工作的实际要求与工作标准而开展具体工作，进而提升相关的经济效益。
4.扣除方法
房地产开发企业在处理关联方借款利息支出财税处理工作时，要充分了解扣除方法，进而实现资金的合理化配置。在处理利息支出时，应依照会计准则中对于借款成本的要求与规定，还要按照产品干预与建设开发资金的实际税收规定予以管理和分配。而财务费用属性的借款费用，企业或其他企业同一个财务项目，需要在机构借款时开展税前扣除，此部分资金需要在企业内部或其他成员进行共享。针对那些可以提供金融机构贷款证明的资料与文件，需要在借款企业间展开合理的分配，以确定好最终的利息费用。借款企业所分摊到的利息均要做税前扣除，由此可得出，在企业运行过程中，若发生借款费用的相关问题时，应在税法基础上依照会计准则的相关内容来处理好关联方间的有效统计。即便名义上是属于关联方的，其会获得偿还本金与支付利息或者对融资待遇进行补偿，当然也需要金融机构进行融资，其不被包含到关联方间接债务投资的实际范围，因此，在具体工作过程中，应强化对该问题的有效认知，此情况不是关联债权投资，因此，不受具体文件比例的约束。
（二）土地增值税处理
在处理土地增值税时，财务费用中涉及到的利息支出相關规定提出了具体要求，其一，只要可以按照转让房地产项目来计算分摊利息支出，且提供了相关金融机构的贷款证明，在清算土地增值税时，才可据实列支“利息指出”，然而，不可超出按照商业银行同期同类贷款利率计算的实际金额。其二，在清算土地增值税时，特别是计算增值税额的扣除项“房地产开发成本”金额时，需要将“开发成本”科目中“资本化利息”金额予以扣除[8]。此外，清算土地增值税时，在计算扣除项“房地产开发费用”中关于“利息支出”时，主要包含计入开发成本中“资本化利息”与计入财务费用科目之中的借款利息的总和。
（三）印花税的处理
企业和银行、其他金融组织签订相关的借款合同时，绝不可忽略掉印花税，企业应依照借款金额的万分之零点五来计算所需要缴纳的印花税，和其他企业或个人借款合同则无需缴纳一定的印花税。
三、结语
综上所述，房地产开发企业借款利息财税的处理，应充分遵循协调性、客观性的原则，损益与资本化则要结合不同情况予以计算。计算所得税时，需要考虑关联方所产生的交易活动是否满足独立交易的实际要求，而计算增值税时，则要出示相关的资料与证明，只有满足具体条件，才能予以扣除，对比，必须严格遵循我国相关法律法规的具体要求，做好财税处理工作，以避免出现较大风险。
（作者单位：青岛瑞弘领航投资有限公司）
