改革开放以来中国房地产市场发展的金融分析
【摘要】改革开放40年来，中国房地产市场采用的是一个金融创新型的发展模式。房地产市场以住房按揭贷款为主导并使其成为发展之动力。这种主导模式不仅引致了中国房地产市场的空前繁荣，拉动了中国经济高速增长，推动了中国城市化的进程；也全面改善了居民居住条件，促进了居民财富快速增长，以及一个新型的中产阶层的出现。这些成果对推动中国社会进步起到重要作用。同时，由于中国房地产市场是一个由计划经济转型而来的市场，所以政策上的缺陷也引发了房地产市场不少问题。十九大报告对此进行了拨乱反正，重新定位中国的房地产市场为消费市场，要求房地产市场回归本原、回归常识。这是中国房地产市场未来发展的根本所在，也是中国房地产市场未来发展的方向。
【关键词】房地产市场 改革开放40年 住房按揭贷款 房地产市场长效机制
【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A
【DOI】10.16619/j.cnki.rmltxsqy.2018.18.011
对于现代房地产市场来说，金融是最为核心的概念。无论对住房的供给方来说，还是对住房的需求方来说，金融都起到了绝对重要的作用。或者说，如果没有好的或合适的金融工具及金融市场，房地产市场要得到发展与繁荣是不可能的事情。因为，对于住房供给方来说，房地产业不仅是一个完全资金密集型的产业，而且其所使用的住房预售制度对金融更加依赖；对于住房需求方来说，住房是一种总价过高的耐用消费品，没有好的金融工具及金融市场，绝大多数住房消费者是没有支付能力进入这个市场的；住房投资者更是完全依赖于有效的金融工具与金融市场。所以，从金融角度來观察中国房地产市场的改革开放40年，更能够把握到中国房地产市场改革开放40年的实质、发展动力、繁荣根源，同样也更能够检讨中国房地产市场所面临的风险，以及更好地探寻中国房地产市场未来持续稳定发展之路径。中国房地产市场改革开放40年所取得的成就
可以说，改革开放40年中国经济所取得的成就，很大程度上与房地产市场的发展与繁荣有关。中国房地产市场的发展不仅是促进中国经济增长的最大动力，也是中国经济总量跳跃式增长的关键因素。40年来，中国经济增长迈向的每一个重要台阶，都与房地产市场的发展与繁荣有关。中国房地产市场的发展又与金融工具创新或住房按揭贷款的推出有关。可以说，住房按揭贷款是中国房地产市场得以发展的动力与源泉，也是中国经济取得巨大成绩的源泉。所以，本文把中国经济增长模型归纳为金融工具创新拉动型。
在此，我们来看金融工具创新或住房按揭贷款对中国经济及房地产市场发展的影响。假定有一个年青人大学毕业之后在城市工作[1]，他工作6年积蓄了10万元。这时，他已经结婚，也有了孩子，特别想购买一套住房，而当时这套住房的售价在100万元。如果没有住房按揭贷款，这个年青人的住房需求只是潜在的，10万元根本无法购买到这套100万元的住房。市场上100万元的住房需求也无法实现。所谓的“刚性需求”也只是潜在的一句空话[2]，根本无法用市场交易价格得以实现。因为，这个家庭可与市场交易的需求也只能限定在10万元以内。
但是如果有了住房按揭贷款，房地产市场的住房需求就发生了翻天覆地的变化。假定住房按揭贷款的首付比例为10%，这时，这个年青人用10万元作为住房首付购买了这套100万元的住房，以30年的住房按揭贷款向银行贷款90万元。这个年青人向银行做住房按揭贷款并非是把住房按揭给银行，而是把这个年青人未来30年的收入流按揭给银行。这样，这个年青人就能够把他未来的收入流用于现在消费了。也就是说，有了住房按揭贷款，这个家庭的住房需求立即由10万元放大到100万元，立即放大到了10倍或增加9倍。在市场经济条件下，只要市场需求出现，市场供应马上就会增加，更不用说住房预售制度给住房供给增加所起到的添砖加瓦的作用。
同时，由于当时的住房按揭贷款制度还没有现在这样完善，以及住房是一种两栖商品，既可投资也可消费，所以当这个年青人看到这个机会时，他把这套住房又以抵押贷款的方式向银行贷款60万，并以上面同样的方式再购买6套住房。这时，这个年青人的住房需求一共增加到700万元，即住房债权为700万元，债务为690万元。整个社会的住房需求由10万元放大700万元，增加了69倍。由于住房既是消费品也是投资品，如果住房的价格上涨1倍，则这个年青人的住房债权就上升到1400万元，其住房需求也就由10万元上升到1400万元，整个社会的住房需求增加了139倍。如果这些住房价格上涨4倍，这个年青人的住房债权就上升到3500万元，其住房需求也就由10万元上升到3500万元，增加了349倍。这只是一个假定的模型，实际情况可能比这样的扩张速度还要快，还要夸张。中国的房地产市场就是这样以住房按揭贷款增长为条件发展与繁荣起来的，以此带动了土地市场金融工具的创新、城市化的快速扩张及居民财富的快速增长，并由此全面带动了近20年来整个中国经济的快速增长。
比如，从中国GDP的增长情况来看[3]，1978年中国的GDP只有1495亿美元，到2017年达到了12.25万亿美元，是1978年GDP的81.9倍，年均GDP增量高达3103亿美元，接近以色列2017年的GDP总量。其中，从1978年的1495亿美元到1998年首次突破1万亿美元用了近20年的时间，由1998年的1万亿美元突破到2009年的5万亿美元花了11年时间，由2009年的5万亿美元到2014年突破10万亿美元只是用了5年时间。[4]中国的GDP占全世界总量的比重由1978年的1.8%，上升到2010年的超过10%，2017年已经达到15%以上。从2010年开始，中国成了世界第二大经济体。
当然上面有汇率的因素。如果以人民币当年的价格来计算，1978年中国的GDP为3678亿元，1985年突破了1万亿元，花了7年时间；1998年达到了8.5万亿元，2000年突破了10万亿元，由1万亿元到10万亿元花了15年时间；2006年突破了22万亿元，花了6年时间；2008年突破了32万亿元，花了2年时间；2013年接近60万亿元，比2008年增加近1倍，只花5年时间；2017年中国的GDP达到82.7万亿元，相当于1978年的225倍。1978～1997年20年的GDP总量463876亿元；1998～2002年的GDP总量达508619亿元，5年的经济总量比前20年的还要多；2003～2012年中国的GDP总量达3087543亿元，是前5年的6倍多；2013～2017年中国GDP达到3499484亿元，5年的总量与前10年的总量差不多，是改革开放后前20年（1978～1997年）的7.5倍。可见，中国经济快速增长主要表现在1998年住房制度改革、住房按揭贷款起用之后，特别是在2003年房地产市场快速发展之后，经济总量出现加速度的增长。
中国房地产市场最大的成就，可以说，是让国内居民的住房条件得到很大改善。1949年中国城市居民人均住房面积为4.5平方米，1978年下降到3.3平方米。[5]但是1998年房地产市场出现之后，这种局面完全改观。2016年7月6日，国家统计局在官网发布了一篇文章[6]指出，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，为1978年的13倍。分城乡来看，2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村为45.8平方米。1998年之前，国内商品房价销售面积都在1亿平方米以下，1998年达到12185万平方米，2017年则达到169407万平方米，约是1998年的14倍。1998～2017年商品房销售总面积达到1431935万平方米，如果以每套房为90平方米计算，每个家庭为3口之家，那么这个期间销售的住房可达到15910万套，可以满足近5亿城市人口居住。
中国房地产市场的发展，也全面加快了中国城市化的进程。改革开放以来，中国的城市化率由1978年的17.95%上升到2017年的55.8%，上升了近40%，而同期世界的城市率的升幅只有15.8%。当然，中国城市化率的快速上升主要发生在1998年之后，特别是近10年。中国城市化率快速上升，不仅让中国大量的现代化城市崛起，尤其东部沿海地区，这种情况更加明显，而且让大量的农村居民步入城市，增加了他们的就业机会，全面提升了他们的生活水平。
中国房地产市场的繁荣及城市化的加速，也促使了中国产业结构的全面調整。改革开放40年，中国产业结构正在以市场化的方式全面调整。从三大产业来看，1978年第一产业（农林渔牧业）、第二产业（工业与建筑业）、第三产业（服务业）占GDP的比重分别是24.6%、47.7%、27.7%，到2017年三大产业占GDP的比重分别变化为7.9%、40.5%、51.6%，即第一产业占GDP的比重快速下降，而第三产业或服务业占GDP的比重全面上升。中国产业结构的调整或产业升级，将全面增加中国经济增长的活力，提升经济增长的效率。房地产业本身被归纳在第三产业范围内，且对其他40多个产业具有巨大的前向及后向拉动作用，由此促进这些关联产业的发展与繁荣。
由于房地产市场发展的最大动力是金融工具的创新或住房按揭贷款的推出，所以货币增长及信贷增长也十分明显。从广义货币（M2）增长的情况来看，1949～2008年，M2的增量为47.5万亿元，2009～2012年达到50万亿元，2013～2017年达到70万亿元。从银行信贷增长的情况来看，1978年银行新增信贷总额为191亿元，1998年为11490亿元，到2017年银行信贷总额为13.84万亿元。1998年是1978年的60倍，2017年的信贷规模分别是1978年和1998年的725倍和12倍。也就是说，从1998年住房按揭贷款进入居民的视野后，中国信贷规模及融资规模出现加速度的增长，房地产销售及GDP的总量也呈快速增长，中国城市化的进程全面加快。特别是在2003年之后，这种情况更是明显。比如，社会融资规模余额2002年底为14.9万亿元，2017年底达到了174.64万亿元，为2002年年底的11.7倍。
房地产市场的发展与繁荣也推动了国内居民财富的增长、人口结构的全面转型。瑞信研究院（Credit Suisse Research Institute）提交的2017年《全球财富报告》的数据显示[7]，中国财富总值位居全球第二，达29万亿美元，落后于美国的93.6万亿美元，但超过日本的23.6万亿美元。估计这会低估国内居民的财富持有。《中国家庭金融调查报告》指出[8]，中国居民自有住房拥有率为89.68%，城市家庭自有住房拥有率为85.39%，农村为92.60%，高于世界平均住房拥有率63%，也高于美国的65%和日本的60%。中国城市家庭平均财富157万元，其中住房财富占146万元（也有人认为中国住房估值达到430万亿元），住房占财富的比重达93%。估计这仅是2016年之前的数据，随着近年各城市房价新一轮的上涨，国内城市居民的财富估计有可能再增长一倍以上，住房财富占整个财富的比重会更高。也正是由于城市居民财富快速增长，一个巨大的中产阶层正在形成。中国的中产阶层出现是新时代的一个重要特征。可以说，这都是国内房地产市场发展与繁荣的重大成果。中国房地产市场改革开放40年走过的历程
如果以住房按揭贷款这个金融产品为主线，那么中国房地产市场改革开放40年可以分为以下几个阶段。1978～1997年为中国房地产市场启蒙时期；1998～2002年为房地产市场试运行时期；2003～2008年为房地产市场快速发展与增长时期；2009年至今是中国房地产市场空前繁荣时期。
一般来说，在1987年之前，由于中国土地公有制模式，土地不可交易，中国根本就不存在商品房市场，也不存在房地产市场的信贷问题。直到1987年8月《关于加强商品房屋建设计划管理的拆迁暂行规定》颁布，才有深圳第一块土地的拍卖，才揭开了中国房地产市场化的序幕。但一直到1997年，房地产信贷都只是启蒙阶段，银行向个人发放购房贷款很少，而且贷款条件严格、贷款利率高。
1998年中国央行出台了《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》及《个人住房贷款管理办法》（银发[1998]190号），正式拉开了向居民发放住房按揭贷款的序幕。该文件规定[9]，个人住房贷款业务只限个人购买普通商品住房及城市居民住房修建之费用，而不得用于购买豪华住房；其申请贷款只要身份证、个人收入证明及购买合同书；贷款利率减档优惠（即贷款期限1年以下的执行半年以下期限利率），期限10年期以上的贷款在法定贷款利率基础上可适当上浮，但上浮幅度不得超过5%。从该文件的规定来看，由于中国住房按揭贷款处于启动阶段，所以对居民的按揭贷款有一定的限制。一是对购买住房产品的限制，其贷款只能购买普通商品房，不得购买豪华型住房；二是贷款利率的优惠条件十分有限，甚至于对10年期以上住房按揭贷款不仅没有实行优惠利率，而且其利率还采取上浮的方式。因此，尽管允许居民按揭贷款，居民购买住房受支付能力约束有较大的突破，但居民按揭贷款的优惠小、利率高，所以按揭贷款增长不是太快，但商品房销售额从1998年的2513亿元增长到2002年的6032亿元，增长幅度达2.4倍，成绩仍然巨大。
为了规范房地产信贷市场，2003年中国央行颁布了121文件（《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》银发[2003]121号）。该文件的核心是强调个人住房信贷差异化的政策[10]，比如，第一套住房贷款首付比例为20%，第二套住房贷款首付要求适度提高；第一套住房贷款利率有适当优惠，第二套及以上住房贷款则不能享受利率优惠。但是，由于当时的环境与条件，121号文件受国务院的18号文件（《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）影响，其规定并没有执行。18号文件首次在国家层面上提出“房地产业已成为国民经济的支柱产业”，住房按揭贷款市场准入沿用了以前的低门槛规定。也是就说，从2003年开始，各地掀起了居民利用住房按揭贷款进行住房市场投资炒作的高潮。在此期间，不仅温州炒房团遍布全国，上海、深圳等地炒房之风亦四起。2003～2008年，人民币贷款增加19万亿元，从2003年的27652亿元上升到2008年的49041亿元，2008年是2003年的1.77倍；商品房的销售额达到11.17万亿元，从2003年的7956亿元上升到2008年25068亿元，2008年是2003年的3.15倍。
面对房地产市场快速增长及房地产泡沫泛起，2007年中国央行出台359号文件（《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》银发[2007]359号），重申了121号文件的精神，并要求对第一套及第二套住房进行严格界定，采取差别化的信贷政策。但是，这些政策被2008年9月突然而来的美国金融危机打断。为了应对美国金融危机，当时国务院出台了一揽子经济刺激计划，中国央行也实施了大幅宽松的货币政策。比如，把一年期人民币贷款基准利率由2008年9月16日之前的7.47%一直下调到2008年12月23日的5.31%。同时，国务院出台了131号文件（国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》国办发[2008]131号）。该文件强调，落实和出台有关信贷政策措施，支持居民首次购买普通住房和改善型普遍自住房。在大幅宽松的货币政策的引导下，不仅一年期贷款基准利率降低到改革开放以来的最低水平，而且商业银行对住房按揭贷款利率在基准利率的基础上实行7折优惠。住房购买者不仅购买第一套住房实行以享受这种优惠政策，而且购买第二套住房，即所谓改善型住房，也可享受这种信贷优惠条件。也就是说，国家全面鼓励有住房的居民利用优惠条件再购买住房。
在这些过度宽松的货币政策的刺激下，无论是社会融资规模还是银行信贷都出现了快速增长。2009年社会融资规模达到13.91万亿元，比2008年社会融资规模6.98万亿元增长了99.3%；银行贷款达到9.6万亿元，比2008年银行信贷4.90万亿元增长了89.8%。与此同时，房地产市场贷款也快速增长。2008年新增房地产贷款仅为1100亿元，到2009年则迅速地增加到23778亿元，房地产贷款占整个贷款的比重也上升到24.69%。由于大量的资金涌入房地产市場，房地产的销售面积及销售金额也出现快速飚升。2009年住房销售面积达到9.5亿平方米，住房销售金额达到了4.4万亿元，分别比2008年增长了（2008年住房销售面积为6.6亿平方米，住房销售金额为2.5万亿元）45.5%和76%。也正是因为央行货币政策的过度宽松，从2009年开始，国内房地产市场进入了一个快速增长及高度繁荣时期。2009～2015年，房地产销售面积达到了近80亿平方米（如果每套住房以90平方米计算，这个时期生产的住房达9000万套），住房销售金额达40万亿元以上。而这成了全面拉动中国经济增长的主要动力。
2015年，为了保证经济增长，中国央行的货币政策进一步宽松。比如，当年5次下调贷款利率，让银行一年期贷款基准利率由5.60%下降到2015年10月23日的4.35%（下降到1978年改革开放以来的最低水平）。而且更为重要的是，央行与银监会颁布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，强调对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的7折。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房时，执行首套房贷款政策。银行可向符合政策条件的非本地居民发放住房按揭贷款。这个文件的颁布又掀起了国内房地产市场的高度繁荣热潮与投机炒作热潮。2016年银行贷款达到12.44万亿元，住房销售金额达11.76万亿元，住房销售面积达到15.73亿平方米，三者分别比2015年增长了10.3%、34.7%、22.4%，都创历史最高水平。到了2017年和2018年这几个数据还在高水平上继续创历史记录。
从上述分析可以看到，改革开放40年，中国房地产市场的发展与繁荣完全取决于金融政策的创新，取决于住房按揭贷款的市场准入标准、优惠条件及整个信贷利率水平。央行不断降低住房按揭贷款市场准入条件，不断降低贷款利率，不断扩大享受按揭贷款优惠条件的范围，这不仅降低了居民购买住房的成本，刺激更多的居民涌入房地产市场，而且不断强化房地产市场价格上涨预期，从而导致国内房地产市场高度繁荣及风险剧增这种两难困境。可以说，这也是当前国内房地产市场的现状及面临的问题。中国房地产市场的现状及面临的问题
2015年以来的房地产市场繁荣同样是以信贷过度扩张来推动的。2016～2017年，社会融资规模和人民币贷款分别增加了37.26万亿元和25.97万亿元，增幅都达13%以上。到2017年年末，全国主要金融机构房地产贷款余额达到了32.2万亿元，同比增长20.9%，房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%。其中，个人住房按揭贷款余额为21.9万亿元，同比增长22.2%。个人住房按揭贷款虽然比2016年年末的34.7%增速下降了14.5个百分点，但仍然介于高速增长区间。[11]由于国内居民大量地使用住房按揭贷款，2016～2017年国内房地产市场出现了新一轮的空前繁荣，不仅表现在住房销售面积及住房销售金额增长一直在创历史记录，而且表现在各城市的房地产市场价格基本上出现新一轮的轮番上涨。从国家统计局公布的数据来看，以2015年年末为基数，全国70个大中城市的房价几乎没有不快速上涨的。只不过，这轮房价快速上涨先是从深圳、上海、北京等一线城市开始，然后蔓延到二线及三四线城市。由此，国内房地产市场的泡沫也迅速被吹大，房地产市场的风险大增。对此，从2016年开始，地方政府不得不被要求出台一系列房地产调控政策，来遏制房价上涨。但是这一轮的房地产市场调控也与以往一样，调控政策出台得越多，住房价格上涨得越快（按照国家统计局的口径，全国平均房价由2000年的每平方米1948元上涨到2016年的7203元，上涨了2.7倍，但实际上并非这样。根据北京购买住房的经验，这段时间北京房价涨幅在13倍以上，还有很多城市房价上涨的幅度大于13倍）。房地产调控政策的效果是十分有限的，甚至于朝反方向走。比如，2018年以来各种抢房之风在全国各地突然吹起：海南计划建立自由贸易区，抢房之风立即刮起，海口当时一天的房价就要上涨几千元；投资者听闻美国与朝鲜要进行谈判，丹东房地产市场炒作之风立即大起，房价同样在短期内翻番上涨；随后是30多个城市出台所谓人才引进政策，实际上采取的是房地产市场的饥饿营销，这也让天津、西安、长沙等地刮起疯狂的抢房之风。全国各地房地产市场乱象四起。
可以说，中国房地产调控政策的效果，2016年之前是这样，之后也是如此。2016年以来开始的新一轮房地产市场调控，其调控政策看上去目标明确、调控对象精准、调控政策严厉，以及行政性调控工具无所不用其极，比如限购、限价、限售、限商住、限貸、购买住房摇号等，当前房价上涨数字出现所谓的止涨和涨幅下降，但实际上这种现象多数是地方政府人为操控的结果，而非这些城市房价的涨幅真正小了（按照官方的数据绝大多数城市的房价仍然在上涨）。地方政府人为操控房价与以往不同，更加有经验。地方政府操纵房价的方式有：一是土地拍卖时限价，结果导致住房销售摇号盛行；二是为了满足房价不上涨的统计，房地产管理部门会根据每天房价涨幅来确定购买住房的网签数量，网签数量不能超过房价上涨幅度；三是新房交易强制性地要求签订阴阳合同等。也就是说，如果没有地方政府对房价的人为操纵，不少城市实际的房价上涨会比国家统计局公布的数据要高得多。估计当前人为操纵房价的情况只有一线城市会好一点。
无论十八届三中全会的文件，还是十九大报告，都强调经济运行法则中市场机制对资源配置起决定性的作用，减少政府对市场运行的参与、干预，但是当前地方政府出台的许多房地产调控政策，完全是要用行政手段来对抗市场，地方政府为何不采取市场的方式而是淋漓尽致地运用房地产调控的行政手段？还有，十九大报告清清楚楚地给中国的房地产市场定位，“房子是用来住的，不是用来炒的”，住房市场就是消费品的市场而不是投资炒作的市场，不是赚钱的工具，但就目前国内不少城市这波疯狂抢房潮，显然与中央政府的房地产市场定位相背离，根本不可能让住房回归到住房消费市场。对于绝大多数住房消费者来说，根本就没有支付能力进入疯狂炒作的高房价市场。为何十九大报告清楚规定“房子是住的，不是炒的”的市场定位无法落实？
地方政府对抗市场法则、不落实中央政府的房地产市场定位，最为重要的原因就在于，政府职能部门出台的房地产市场政策把地方政府导向了严重的政策误区，或政府职能部门的政策目标可能存在问题，与十九大报告的精神有差距。比如，政府职能部门对当前房地产市场政策的解释是，既要遏制房价疯狂上涨，又要稳定房价；强调对当前国内房地产市场的预期管理。对房地产市场的预期管理，就意味着政府职能部门明确地告诉地方政府、房地产开发商及住房购买者，当前的中国房地产市场就是一个以投资为主导的市场，因为只有投资市场才会强调投资者的预期管理；住房的消费品市场强调的是通过市场价格机制来调控市场供求关系。在这种情况下，只要房地产市场有套利机会，投资者就肯定会涌入，许多城市的房价也会疯狂上涨。
还有，在一个以投资炒作为主导的房地产市场，政府的调控目标是要稳定价格，其意义是什么？实际上这也是告诉房地产开发商及购买住房者，当前房地产市场的价格只能上涨而不能够下跌，因为住房投资者的预期是不可能把房价持续在不上涨也不下跌的水平上的，房地产的市场价格永远是波动的。如果房地产市场的调控目标是要稳定房价，房价只能处于只涨不跌的预期上，那么这个市场的房价只会预期上涨。如果市场房价上涨预期一直在持续，那么购买住房者肯定会通过不同的方式涌入这个市场，房价也只能越来越涨。可以说，这正是不少城市的房价涨得越来越高，住房投资者持续涌入市场的根本原因所在。
所以，对于当前国内房地产市场调控的目标，就得以“房子是用来住的，不是用来炒的”这个市场定位为基准。这个基准的基本内涵就是要让中国的住房市场由以投资为主导转变为以消费为主导。要实现这种转变，就得用经济杠杆（比如税收政策及信贷政策）对住房的投资与消费进行严格区分，严格地遏制房地产市场的投机炒作，去除住房投资的赚钱功能，让房地产市场的价格回归理性，而不是用各种行政性的调控政策。比如，用严厉的住房交易累进所得税及交易税、严格的信贷杠杆等政策，对购买住房进行全面的事前、事中、事后的限制，这样才能真正地把住房投机炒作者清除出市场。否则，地方政府的行政调控手段用得越多，中国房地产市场就会越混乱。中国房地产市场的未来发展及路径
十九大报告指出[12]，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。从十九大报告关于中国住房市场发展的精神或原则来看，其包括了三个方面的内容。一是给当前中国房地产市场重新定位，中国住房市场要回到它的基本的居住功能，去除住房投资及赚钱的效应。对中国房地产市场的这一重新定位，肯定会对未来中国房地产市场产生巨大影响。因为早几年，中国房地产市场乱象丛生，其问题的根源就在于把住房的消费功能及投资功能混淆，最后中国房地产市场只能成为以投资炒作为主导的市场。二是为了让中国房地产市场回到居住功能，就得对国内现行的房地产市场制度进行重大改革。通过新的房地产市场制度安排来增加住房供给、增加保障性住房，采取发展住房租赁市场及住房购买持有并举的住房制度，以便让国内居民在解决其基本的居住需求时有更多的选择。三是新的住房制度安排要求保证每一个居民居住权的天赋性。这是中国房地产市场发展的最终目的，离开了此目的，房地产市场的功能就会改变。
对于中国房地产市场的未来发展，2017年中央经济工作会议有详细规定。可以说，这次中央经济会议定下了未来几年中国房地产政策的基调。这个基调不仅会引发2018年中国房地产市场出现重大调整，也将促使国内房地产市场出现重大转折。就当前房地产市场的政策而言，2017年中央经济工作会议对国内房地产市场的要求是[13]，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
上述关于房地产市场政策的内容基本上是十九大报告原则的延伸及具体化，主要包括了以下几个方面的内容。
一是要对当前中国的住房制度及市场进行重大改革，建立起市场与保障、租赁与购买多层次的住房制度安排，让中国住房市场真正回到本原或居住功能。不过，要做到这点，国内房地产市场的许多重大问题要解决。比如，土地供应体系是否能够在现有的《城市土地管理法》的基础上有所突破，让农民持有的土地也可以进入市场，而不是地方政府以土地财政的垄斷性的方式交易；是否能够建立起全国性的土地基金，让国有土地收益及溢价为全体人民共享，而不是成为各个地区少数人的地方财政资源及私人财产，这是化解当前区域性严重不平衡、居民收入不平衡等问题的关键所在；是否能够建立起有效的住房财产税收制度，让地方政府从土地财政中退出，这既涉及公平公正的房地产税收制度制定，也涉及中国的财政制度改革，其中所面临的问题会非常多；是否能够通过房地产市场价格的调整，改变当前房地产市场的性质及利益格局，即如果当前房地产市场的高房价没有向下调整，国内房地产市场无法由目前以投资为主导转变为以消费为主导，也就无法让全体人民共享中国几十年来的经济成果，而会让社会财富只聚积在少数持较多住房的人的手上，等等。这些问题是当前中国房地产市场制度改革的关键所在。
比如，目前国内房地产税的征收问题，本来是一个十分简单的问题，国内对房地产税的征收研究也已经十几年了，但是由于利益格局上的博弈就是无法推出，并由此引发国内房地产市场的许多问题。其实，就现代税收制度来说，房地产税是一种财产税。无论个人还是企业持有财产，征税都是天经地义的事情。因为在现代国家，个人之所以持有财产，持有的财产能够有价值，是因为国家提供了界定产权、保护产权等一系列的政府服务。特别是住房，政府不仅提供了界定产权的一系列服务，而且通过城市化进程及大量基础设施投入，让整个城市溢价，个人住房的价值也在这种溢价的过程中上升。如果现代政府不提供这些服务，则个人所持有的住房是没有多少价值的，因为在产权界定不清时，他人可随时占有你持有的住房。同时，现代财产税还有调节市场收入分配的功能。因为无论消费流转税还是个人所得税，由于税制缺陷，偷税漏税不可避免，而这种偷税漏税很可能最后积累到个人财产上来。所以，征收个人住房财产税是调节社会收入分配不公最为重要的一道屏障。现代政府通过征收财产税的方式来重新分配社会财富，让整个社会财富的分配更加公平。所以，中国房地产市场要健康稳定发展，就得进行一系列重大制度改革。
二是加快发展中国的住房租赁市场，尤其发展房地产的长期租赁市场，从而建立起中国房地产市场的新模式。这既有利于改善城市中低收入居民的基本居住条件，也有利于减小房地产市场可能面临的冲击与影响。不过，从他国的经验来看，中国的住房租赁市场要得以发展，让房地产市场真正回归到居住功能，还得满足以下条件。第一个前提条件是，要去除住房市场的赚钱功能。因为如果购买住房仍然可以赚钱，居民则更愿意购买而不是租赁住房。这样就一定会不断推高房地产市场的价格。就目前国内情况来说，国内城市居民人均居住面积达到40平方米，基本居住条件并非最为重要，许多居民购买住房考虑的还是投资。第二个前提条件是，必须提供更多的土地及更优惠的金融条件，让企业愿意生产更多的长期只租不销售的住房。要做到这一点，需要地方政府在土地财政上让利，而地方政府是否愿意让利，这相当不确定。第三个前提条件是，地方政府通过财政补贴鼓励国内居民更愿意租赁而不是购买住房。就目前的情况来说，政府的财政补贴能力是十分有限的。第四个前提条件是，有法律保护租房者的基本权利。德国的住房租赁市场发达及居民愿意租赁而不是购买住房，就是建立在这几个前提条件基础上的。就目前的情况来说，中国与德国相比还存在很大差距。所以，发展中国住房租赁市场，特别是长期租赁市场，是一件好事，但估计是一个漫长的过程。所以，住房租赁市场发展对国内房地产市场影响如何，目前还得观察，还得看政府相关政策的出台情况。当前发展中国住房租赁市场还只是在试点阶段，一系列的房地产政策还得进一步完善。
三是要确立中国房地产市场长效机制，为此就得从一些基本问题入手，从住房的内在本性或房地产市场的内在规律入手。[14]从住房的内在本性来看，住房与任何一种商品都不同，它是具有多种属性或功能的商品。住房既是投资品也是消费品；既是必需品也是奢侈品；既是市场的一般产品也是一种特定的公共产品。所以，住房既有经济属性（或功能），也有政治属性（或功能）及社会属性（或功能）。住房的经济属性是指追求经济效率的经济功能，可分为消费品与投资品。住房的政治属性就是居民的住房天赋居住权需要通过有效的政治制度安排来保护。住房的社会属性是指对于最为弱势的阶层来说，住房是一种民生所需的公共物品。具有多重属性的住房，其属性如何界定取决于不同的国家法律制度及房地产政策。因此，如果房地产市场仅从一个纯粹市场的角度（经济属性）而不从住房多重属性的角度来研究与分析，则无法解开当前中国房地产市场之谜。“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，既强调了住房的经济属性（或消费功能），也坚持了住房的政治属性（保证居民基本居住权）和社会属性（住房为一种公共品）。在这个基本原则上来确立中国房地产市场发展所需要的基础性制度，并对房地产发展模式、土地制度、信贷制度、税收制度、住房保障制度、住房租赁制度等法律及政策做出新的制度安排。[15]这是确定中国房地产市场长效机制的基础，也是中国房地产市场的未来发展方向。小结
改革开放40年，中国房地产市场取得了巨大成绩。这个以金融创新型或以住房按揭贷款为动力的房地产市场发展模式，在信贷扩张的带动下，全面改善了城市居民的基本居住条件，加快了中国城市化的进程，促进了居民财富的不断增长，也拉动了中国经济的快速增长，但是房地产政策的一些缺陷也给中国社会经济及市场带来不少问题。十九大报告强调对房地产市场的重新定位，就是要对中国房地产市场拨乱反正，让中国的房地产市场回归到它的基本消费功能，回归到它的本原，而不是再让其成为赚钱的工具；就是要让中国房地产市场转型，让中国经济转型。这是中国房地产市场的一场重大理念变革及制度变革，也是一场重大的市场变革。所以，十九大以后，中国房地产市场将会发生巨大的变化，无论企业还是政府及家庭，都得以新的姿态来应对这种挑战与机会。
（青岛大学经济学院博士研究生郑丽雅对本文亦有贡献）
注释
[1]该模型的数据是假定的数据，为了便于计算较为简约，并非真实市场的数据。
[2]目前国内市场上流行的“住房刚性需求”既没有理论上的逻辑，也没有现实上的基础，为无源之水、无本之木。
[3]文章以下数据基本来自各期《中国统计年鉴》。
[4]这几个时间节点都与中国房地产市场的发展有关。
[5]李斌：《分化的住房政策——一项对住房改革的评估性研究》，北京：社会科学文献出版社，2009年，第48页。
[6]《居民收入持续较快增长 人民生活质量不断提高》，国家统计局网站，2016年7月6日。
[7]http：//www.qncye.com/baodao/caifu/111630244.html.
[8]http：//www.360doc.com/content/17/0604/10/2581348_659739540.s.
[9][10]易宪容：《差别化个人按揭贷款政策理论基础及经验分析》，《金融与经济》2010年第9期。
[11]http：//www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/3484662/index.html.
[12]http：//www.gov.cn/zhuanti/19thcpc/baogao.htm.
[13]https：//wenku.baidu.com/view/da947834c381e53a580216fc700abb68a982adbe.html.
[14]易宪容：《房地产化经济的转型与房地产市场长效机制确立》，《探索与争鸣》，2017年第8期。
[15]易宪容：《论中国住房公共制度的基本原则及框架》，《经济社会体制比较研究》，2009年第6期。
责 编/刁 娜
【关键词】房地产市场 改革开放40年 住房按揭贷款 房地产市场长效机制
【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A
【DOI】10.16619/j.cnki.rmltxsqy.2018.18.011
对于现代房地产市场来说，金融是最为核心的概念。无论对住房的供给方来说，还是对住房的需求方来说，金融都起到了绝对重要的作用。或者说，如果没有好的或合适的金融工具及金融市场，房地产市场要得到发展与繁荣是不可能的事情。因为，对于住房供给方来说，房地产业不仅是一个完全资金密集型的产业，而且其所使用的住房预售制度对金融更加依赖；对于住房需求方来说，住房是一种总价过高的耐用消费品，没有好的金融工具及金融市场，绝大多数住房消费者是没有支付能力进入这个市场的；住房投资者更是完全依赖于有效的金融工具与金融市场。所以，从金融角度來观察中国房地产市场的改革开放40年，更能够把握到中国房地产市场改革开放40年的实质、发展动力、繁荣根源，同样也更能够检讨中国房地产市场所面临的风险，以及更好地探寻中国房地产市场未来持续稳定发展之路径。中国房地产市场改革开放40年所取得的成就
可以说，改革开放40年中国经济所取得的成就，很大程度上与房地产市场的发展与繁荣有关。中国房地产市场的发展不仅是促进中国经济增长的最大动力，也是中国经济总量跳跃式增长的关键因素。40年来，中国经济增长迈向的每一个重要台阶，都与房地产市场的发展与繁荣有关。中国房地产市场的发展又与金融工具创新或住房按揭贷款的推出有关。可以说，住房按揭贷款是中国房地产市场得以发展的动力与源泉，也是中国经济取得巨大成绩的源泉。所以，本文把中国经济增长模型归纳为金融工具创新拉动型。
在此，我们来看金融工具创新或住房按揭贷款对中国经济及房地产市场发展的影响。假定有一个年青人大学毕业之后在城市工作[1]，他工作6年积蓄了10万元。这时，他已经结婚，也有了孩子，特别想购买一套住房，而当时这套住房的售价在100万元。如果没有住房按揭贷款，这个年青人的住房需求只是潜在的，10万元根本无法购买到这套100万元的住房。市场上100万元的住房需求也无法实现。所谓的“刚性需求”也只是潜在的一句空话[2]，根本无法用市场交易价格得以实现。因为，这个家庭可与市场交易的需求也只能限定在10万元以内。
但是如果有了住房按揭贷款，房地产市场的住房需求就发生了翻天覆地的变化。假定住房按揭贷款的首付比例为10%，这时，这个年青人用10万元作为住房首付购买了这套100万元的住房，以30年的住房按揭贷款向银行贷款90万元。这个年青人向银行做住房按揭贷款并非是把住房按揭给银行，而是把这个年青人未来30年的收入流按揭给银行。这样，这个年青人就能够把他未来的收入流用于现在消费了。也就是说，有了住房按揭贷款，这个家庭的住房需求立即由10万元放大到100万元，立即放大到了10倍或增加9倍。在市场经济条件下，只要市场需求出现，市场供应马上就会增加，更不用说住房预售制度给住房供给增加所起到的添砖加瓦的作用。
同时，由于当时的住房按揭贷款制度还没有现在这样完善，以及住房是一种两栖商品，既可投资也可消费，所以当这个年青人看到这个机会时，他把这套住房又以抵押贷款的方式向银行贷款60万，并以上面同样的方式再购买6套住房。这时，这个年青人的住房需求一共增加到700万元，即住房债权为700万元，债务为690万元。整个社会的住房需求由10万元放大700万元，增加了69倍。由于住房既是消费品也是投资品，如果住房的价格上涨1倍，则这个年青人的住房债权就上升到1400万元，其住房需求也就由10万元上升到1400万元，整个社会的住房需求增加了139倍。如果这些住房价格上涨4倍，这个年青人的住房债权就上升到3500万元，其住房需求也就由10万元上升到3500万元，增加了349倍。这只是一个假定的模型，实际情况可能比这样的扩张速度还要快，还要夸张。中国的房地产市场就是这样以住房按揭贷款增长为条件发展与繁荣起来的，以此带动了土地市场金融工具的创新、城市化的快速扩张及居民财富的快速增长，并由此全面带动了近20年来整个中国经济的快速增长。
比如，从中国GDP的增长情况来看[3]，1978年中国的GDP只有1495亿美元，到2017年达到了12.25万亿美元，是1978年GDP的81.9倍，年均GDP增量高达3103亿美元，接近以色列2017年的GDP总量。其中，从1978年的1495亿美元到1998年首次突破1万亿美元用了近20年的时间，由1998年的1万亿美元突破到2009年的5万亿美元花了11年时间，由2009年的5万亿美元到2014年突破10万亿美元只是用了5年时间。[4]中国的GDP占全世界总量的比重由1978年的1.8%，上升到2010年的超过10%，2017年已经达到15%以上。从2010年开始，中国成了世界第二大经济体。
当然上面有汇率的因素。如果以人民币当年的价格来计算，1978年中国的GDP为3678亿元，1985年突破了1万亿元，花了7年时间；1998年达到了8.5万亿元，2000年突破了10万亿元，由1万亿元到10万亿元花了15年时间；2006年突破了22万亿元，花了6年时间；2008年突破了32万亿元，花了2年时间；2013年接近60万亿元，比2008年增加近1倍，只花5年时间；2017年中国的GDP达到82.7万亿元，相当于1978年的225倍。1978～1997年20年的GDP总量463876亿元；1998～2002年的GDP总量达508619亿元，5年的经济总量比前20年的还要多；2003～2012年中国的GDP总量达3087543亿元，是前5年的6倍多；2013～2017年中国GDP达到3499484亿元，5年的总量与前10年的总量差不多，是改革开放后前20年（1978～1997年）的7.5倍。可见，中国经济快速增长主要表现在1998年住房制度改革、住房按揭贷款起用之后，特别是在2003年房地产市场快速发展之后，经济总量出现加速度的增长。
中国房地产市场最大的成就，可以说，是让国内居民的住房条件得到很大改善。1949年中国城市居民人均住房面积为4.5平方米，1978年下降到3.3平方米。[5]但是1998年房地产市场出现之后，这种局面完全改观。2016年7月6日，国家统计局在官网发布了一篇文章[6]指出，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，为1978年的13倍。分城乡来看，2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村为45.8平方米。1998年之前，国内商品房价销售面积都在1亿平方米以下，1998年达到12185万平方米，2017年则达到169407万平方米，约是1998年的14倍。1998～2017年商品房销售总面积达到1431935万平方米，如果以每套房为90平方米计算，每个家庭为3口之家，那么这个期间销售的住房可达到15910万套，可以满足近5亿城市人口居住。
中国房地产市场的发展，也全面加快了中国城市化的进程。改革开放以来，中国的城市化率由1978年的17.95%上升到2017年的55.8%，上升了近40%，而同期世界的城市率的升幅只有15.8%。当然，中国城市化率的快速上升主要发生在1998年之后，特别是近10年。中国城市化率快速上升，不仅让中国大量的现代化城市崛起，尤其东部沿海地区，这种情况更加明显，而且让大量的农村居民步入城市，增加了他们的就业机会，全面提升了他们的生活水平。
中国房地产市场的繁荣及城市化的加速，也促使了中国产业结构的全面調整。改革开放40年，中国产业结构正在以市场化的方式全面调整。从三大产业来看，1978年第一产业（农林渔牧业）、第二产业（工业与建筑业）、第三产业（服务业）占GDP的比重分别是24.6%、47.7%、27.7%，到2017年三大产业占GDP的比重分别变化为7.9%、40.5%、51.6%，即第一产业占GDP的比重快速下降，而第三产业或服务业占GDP的比重全面上升。中国产业结构的调整或产业升级，将全面增加中国经济增长的活力，提升经济增长的效率。房地产业本身被归纳在第三产业范围内，且对其他40多个产业具有巨大的前向及后向拉动作用，由此促进这些关联产业的发展与繁荣。
由于房地产市场发展的最大动力是金融工具的创新或住房按揭贷款的推出，所以货币增长及信贷增长也十分明显。从广义货币（M2）增长的情况来看，1949～2008年，M2的增量为47.5万亿元，2009～2012年达到50万亿元，2013～2017年达到70万亿元。从银行信贷增长的情况来看，1978年银行新增信贷总额为191亿元，1998年为11490亿元，到2017年银行信贷总额为13.84万亿元。1998年是1978年的60倍，2017年的信贷规模分别是1978年和1998年的725倍和12倍。也就是说，从1998年住房按揭贷款进入居民的视野后，中国信贷规模及融资规模出现加速度的增长，房地产销售及GDP的总量也呈快速增长，中国城市化的进程全面加快。特别是在2003年之后，这种情况更是明显。比如，社会融资规模余额2002年底为14.9万亿元，2017年底达到了174.64万亿元，为2002年年底的11.7倍。
房地产市场的发展与繁荣也推动了国内居民财富的增长、人口结构的全面转型。瑞信研究院（Credit Suisse Research Institute）提交的2017年《全球财富报告》的数据显示[7]，中国财富总值位居全球第二，达29万亿美元，落后于美国的93.6万亿美元，但超过日本的23.6万亿美元。估计这会低估国内居民的财富持有。《中国家庭金融调查报告》指出[8]，中国居民自有住房拥有率为89.68%，城市家庭自有住房拥有率为85.39%，农村为92.60%，高于世界平均住房拥有率63%，也高于美国的65%和日本的60%。中国城市家庭平均财富157万元，其中住房财富占146万元（也有人认为中国住房估值达到430万亿元），住房占财富的比重达93%。估计这仅是2016年之前的数据，随着近年各城市房价新一轮的上涨，国内城市居民的财富估计有可能再增长一倍以上，住房财富占整个财富的比重会更高。也正是由于城市居民财富快速增长，一个巨大的中产阶层正在形成。中国的中产阶层出现是新时代的一个重要特征。可以说，这都是国内房地产市场发展与繁荣的重大成果。中国房地产市场改革开放40年走过的历程
如果以住房按揭贷款这个金融产品为主线，那么中国房地产市场改革开放40年可以分为以下几个阶段。1978～1997年为中国房地产市场启蒙时期；1998～2002年为房地产市场试运行时期；2003～2008年为房地产市场快速发展与增长时期；2009年至今是中国房地产市场空前繁荣时期。
一般来说，在1987年之前，由于中国土地公有制模式，土地不可交易，中国根本就不存在商品房市场，也不存在房地产市场的信贷问题。直到1987年8月《关于加强商品房屋建设计划管理的拆迁暂行规定》颁布，才有深圳第一块土地的拍卖，才揭开了中国房地产市场化的序幕。但一直到1997年，房地产信贷都只是启蒙阶段，银行向个人发放购房贷款很少，而且贷款条件严格、贷款利率高。
1998年中国央行出台了《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》及《个人住房贷款管理办法》（银发[1998]190号），正式拉开了向居民发放住房按揭贷款的序幕。该文件规定[9]，个人住房贷款业务只限个人购买普通商品住房及城市居民住房修建之费用，而不得用于购买豪华住房；其申请贷款只要身份证、个人收入证明及购买合同书；贷款利率减档优惠（即贷款期限1年以下的执行半年以下期限利率），期限10年期以上的贷款在法定贷款利率基础上可适当上浮，但上浮幅度不得超过5%。从该文件的规定来看，由于中国住房按揭贷款处于启动阶段，所以对居民的按揭贷款有一定的限制。一是对购买住房产品的限制，其贷款只能购买普通商品房，不得购买豪华型住房；二是贷款利率的优惠条件十分有限，甚至于对10年期以上住房按揭贷款不仅没有实行优惠利率，而且其利率还采取上浮的方式。因此，尽管允许居民按揭贷款，居民购买住房受支付能力约束有较大的突破，但居民按揭贷款的优惠小、利率高，所以按揭贷款增长不是太快，但商品房销售额从1998年的2513亿元增长到2002年的6032亿元，增长幅度达2.4倍，成绩仍然巨大。
为了规范房地产信贷市场，2003年中国央行颁布了121文件（《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》银发[2003]121号）。该文件的核心是强调个人住房信贷差异化的政策[10]，比如，第一套住房贷款首付比例为20%，第二套住房贷款首付要求适度提高；第一套住房贷款利率有适当优惠，第二套及以上住房贷款则不能享受利率优惠。但是，由于当时的环境与条件，121号文件受国务院的18号文件（《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）影响，其规定并没有执行。18号文件首次在国家层面上提出“房地产业已成为国民经济的支柱产业”，住房按揭贷款市场准入沿用了以前的低门槛规定。也是就说，从2003年开始，各地掀起了居民利用住房按揭贷款进行住房市场投资炒作的高潮。在此期间，不仅温州炒房团遍布全国，上海、深圳等地炒房之风亦四起。2003～2008年，人民币贷款增加19万亿元，从2003年的27652亿元上升到2008年的49041亿元，2008年是2003年的1.77倍；商品房的销售额达到11.17万亿元，从2003年的7956亿元上升到2008年25068亿元，2008年是2003年的3.15倍。
面对房地产市场快速增长及房地产泡沫泛起，2007年中国央行出台359号文件（《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》银发[2007]359号），重申了121号文件的精神，并要求对第一套及第二套住房进行严格界定，采取差别化的信贷政策。但是，这些政策被2008年9月突然而来的美国金融危机打断。为了应对美国金融危机，当时国务院出台了一揽子经济刺激计划，中国央行也实施了大幅宽松的货币政策。比如，把一年期人民币贷款基准利率由2008年9月16日之前的7.47%一直下调到2008年12月23日的5.31%。同时，国务院出台了131号文件（国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》国办发[2008]131号）。该文件强调，落实和出台有关信贷政策措施，支持居民首次购买普通住房和改善型普遍自住房。在大幅宽松的货币政策的引导下，不仅一年期贷款基准利率降低到改革开放以来的最低水平，而且商业银行对住房按揭贷款利率在基准利率的基础上实行7折优惠。住房购买者不仅购买第一套住房实行以享受这种优惠政策，而且购买第二套住房，即所谓改善型住房，也可享受这种信贷优惠条件。也就是说，国家全面鼓励有住房的居民利用优惠条件再购买住房。
在这些过度宽松的货币政策的刺激下，无论是社会融资规模还是银行信贷都出现了快速增长。2009年社会融资规模达到13.91万亿元，比2008年社会融资规模6.98万亿元增长了99.3%；银行贷款达到9.6万亿元，比2008年银行信贷4.90万亿元增长了89.8%。与此同时，房地产市场贷款也快速增长。2008年新增房地产贷款仅为1100亿元，到2009年则迅速地增加到23778亿元，房地产贷款占整个贷款的比重也上升到24.69%。由于大量的资金涌入房地产市場，房地产的销售面积及销售金额也出现快速飚升。2009年住房销售面积达到9.5亿平方米，住房销售金额达到了4.4万亿元，分别比2008年增长了（2008年住房销售面积为6.6亿平方米，住房销售金额为2.5万亿元）45.5%和76%。也正是因为央行货币政策的过度宽松，从2009年开始，国内房地产市场进入了一个快速增长及高度繁荣时期。2009～2015年，房地产销售面积达到了近80亿平方米（如果每套住房以90平方米计算，这个时期生产的住房达9000万套），住房销售金额达40万亿元以上。而这成了全面拉动中国经济增长的主要动力。
2015年，为了保证经济增长，中国央行的货币政策进一步宽松。比如，当年5次下调贷款利率，让银行一年期贷款基准利率由5.60%下降到2015年10月23日的4.35%（下降到1978年改革开放以来的最低水平）。而且更为重要的是，央行与银监会颁布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，强调对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的7折。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房时，执行首套房贷款政策。银行可向符合政策条件的非本地居民发放住房按揭贷款。这个文件的颁布又掀起了国内房地产市场的高度繁荣热潮与投机炒作热潮。2016年银行贷款达到12.44万亿元，住房销售金额达11.76万亿元，住房销售面积达到15.73亿平方米，三者分别比2015年增长了10.3%、34.7%、22.4%，都创历史最高水平。到了2017年和2018年这几个数据还在高水平上继续创历史记录。
从上述分析可以看到，改革开放40年，中国房地产市场的发展与繁荣完全取决于金融政策的创新，取决于住房按揭贷款的市场准入标准、优惠条件及整个信贷利率水平。央行不断降低住房按揭贷款市场准入条件，不断降低贷款利率，不断扩大享受按揭贷款优惠条件的范围，这不仅降低了居民购买住房的成本，刺激更多的居民涌入房地产市场，而且不断强化房地产市场价格上涨预期，从而导致国内房地产市场高度繁荣及风险剧增这种两难困境。可以说，这也是当前国内房地产市场的现状及面临的问题。中国房地产市场的现状及面临的问题
2015年以来的房地产市场繁荣同样是以信贷过度扩张来推动的。2016～2017年，社会融资规模和人民币贷款分别增加了37.26万亿元和25.97万亿元，增幅都达13%以上。到2017年年末，全国主要金融机构房地产贷款余额达到了32.2万亿元，同比增长20.9%，房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%。其中，个人住房按揭贷款余额为21.9万亿元，同比增长22.2%。个人住房按揭贷款虽然比2016年年末的34.7%增速下降了14.5个百分点，但仍然介于高速增长区间。[11]由于国内居民大量地使用住房按揭贷款，2016～2017年国内房地产市场出现了新一轮的空前繁荣，不仅表现在住房销售面积及住房销售金额增长一直在创历史记录，而且表现在各城市的房地产市场价格基本上出现新一轮的轮番上涨。从国家统计局公布的数据来看，以2015年年末为基数，全国70个大中城市的房价几乎没有不快速上涨的。只不过，这轮房价快速上涨先是从深圳、上海、北京等一线城市开始，然后蔓延到二线及三四线城市。由此，国内房地产市场的泡沫也迅速被吹大，房地产市场的风险大增。对此，从2016年开始，地方政府不得不被要求出台一系列房地产调控政策，来遏制房价上涨。但是这一轮的房地产市场调控也与以往一样，调控政策出台得越多，住房价格上涨得越快（按照国家统计局的口径，全国平均房价由2000年的每平方米1948元上涨到2016年的7203元，上涨了2.7倍，但实际上并非这样。根据北京购买住房的经验，这段时间北京房价涨幅在13倍以上，还有很多城市房价上涨的幅度大于13倍）。房地产调控政策的效果是十分有限的，甚至于朝反方向走。比如，2018年以来各种抢房之风在全国各地突然吹起：海南计划建立自由贸易区，抢房之风立即刮起，海口当时一天的房价就要上涨几千元；投资者听闻美国与朝鲜要进行谈判，丹东房地产市场炒作之风立即大起，房价同样在短期内翻番上涨；随后是30多个城市出台所谓人才引进政策，实际上采取的是房地产市场的饥饿营销，这也让天津、西安、长沙等地刮起疯狂的抢房之风。全国各地房地产市场乱象四起。
可以说，中国房地产调控政策的效果，2016年之前是这样，之后也是如此。2016年以来开始的新一轮房地产市场调控，其调控政策看上去目标明确、调控对象精准、调控政策严厉，以及行政性调控工具无所不用其极，比如限购、限价、限售、限商住、限貸、购买住房摇号等，当前房价上涨数字出现所谓的止涨和涨幅下降，但实际上这种现象多数是地方政府人为操控的结果，而非这些城市房价的涨幅真正小了（按照官方的数据绝大多数城市的房价仍然在上涨）。地方政府人为操控房价与以往不同，更加有经验。地方政府操纵房价的方式有：一是土地拍卖时限价，结果导致住房销售摇号盛行；二是为了满足房价不上涨的统计，房地产管理部门会根据每天房价涨幅来确定购买住房的网签数量，网签数量不能超过房价上涨幅度；三是新房交易强制性地要求签订阴阳合同等。也就是说，如果没有地方政府对房价的人为操纵，不少城市实际的房价上涨会比国家统计局公布的数据要高得多。估计当前人为操纵房价的情况只有一线城市会好一点。
无论十八届三中全会的文件，还是十九大报告，都强调经济运行法则中市场机制对资源配置起决定性的作用，减少政府对市场运行的参与、干预，但是当前地方政府出台的许多房地产调控政策，完全是要用行政手段来对抗市场，地方政府为何不采取市场的方式而是淋漓尽致地运用房地产调控的行政手段？还有，十九大报告清清楚楚地给中国的房地产市场定位，“房子是用来住的，不是用来炒的”，住房市场就是消费品的市场而不是投资炒作的市场，不是赚钱的工具，但就目前国内不少城市这波疯狂抢房潮，显然与中央政府的房地产市场定位相背离，根本不可能让住房回归到住房消费市场。对于绝大多数住房消费者来说，根本就没有支付能力进入疯狂炒作的高房价市场。为何十九大报告清楚规定“房子是住的，不是炒的”的市场定位无法落实？
地方政府对抗市场法则、不落实中央政府的房地产市场定位，最为重要的原因就在于，政府职能部门出台的房地产市场政策把地方政府导向了严重的政策误区，或政府职能部门的政策目标可能存在问题，与十九大报告的精神有差距。比如，政府职能部门对当前房地产市场政策的解释是，既要遏制房价疯狂上涨，又要稳定房价；强调对当前国内房地产市场的预期管理。对房地产市场的预期管理，就意味着政府职能部门明确地告诉地方政府、房地产开发商及住房购买者，当前的中国房地产市场就是一个以投资为主导的市场，因为只有投资市场才会强调投资者的预期管理；住房的消费品市场强调的是通过市场价格机制来调控市场供求关系。在这种情况下，只要房地产市场有套利机会，投资者就肯定会涌入，许多城市的房价也会疯狂上涨。
还有，在一个以投资炒作为主导的房地产市场，政府的调控目标是要稳定价格，其意义是什么？实际上这也是告诉房地产开发商及购买住房者，当前房地产市场的价格只能上涨而不能够下跌，因为住房投资者的预期是不可能把房价持续在不上涨也不下跌的水平上的，房地产的市场价格永远是波动的。如果房地产市场的调控目标是要稳定房价，房价只能处于只涨不跌的预期上，那么这个市场的房价只会预期上涨。如果市场房价上涨预期一直在持续，那么购买住房者肯定会通过不同的方式涌入这个市场，房价也只能越来越涨。可以说，这正是不少城市的房价涨得越来越高，住房投资者持续涌入市场的根本原因所在。
所以，对于当前国内房地产市场调控的目标，就得以“房子是用来住的，不是用来炒的”这个市场定位为基准。这个基准的基本内涵就是要让中国的住房市场由以投资为主导转变为以消费为主导。要实现这种转变，就得用经济杠杆（比如税收政策及信贷政策）对住房的投资与消费进行严格区分，严格地遏制房地产市场的投机炒作，去除住房投资的赚钱功能，让房地产市场的价格回归理性，而不是用各种行政性的调控政策。比如，用严厉的住房交易累进所得税及交易税、严格的信贷杠杆等政策，对购买住房进行全面的事前、事中、事后的限制，这样才能真正地把住房投机炒作者清除出市场。否则，地方政府的行政调控手段用得越多，中国房地产市场就会越混乱。中国房地产市场的未来发展及路径
十九大报告指出[12]，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。从十九大报告关于中国住房市场发展的精神或原则来看，其包括了三个方面的内容。一是给当前中国房地产市场重新定位，中国住房市场要回到它的基本的居住功能，去除住房投资及赚钱的效应。对中国房地产市场的这一重新定位，肯定会对未来中国房地产市场产生巨大影响。因为早几年，中国房地产市场乱象丛生，其问题的根源就在于把住房的消费功能及投资功能混淆，最后中国房地产市场只能成为以投资炒作为主导的市场。二是为了让中国房地产市场回到居住功能，就得对国内现行的房地产市场制度进行重大改革。通过新的房地产市场制度安排来增加住房供给、增加保障性住房，采取发展住房租赁市场及住房购买持有并举的住房制度，以便让国内居民在解决其基本的居住需求时有更多的选择。三是新的住房制度安排要求保证每一个居民居住权的天赋性。这是中国房地产市场发展的最终目的，离开了此目的，房地产市场的功能就会改变。
对于中国房地产市场的未来发展，2017年中央经济工作会议有详细规定。可以说，这次中央经济会议定下了未来几年中国房地产政策的基调。这个基调不仅会引发2018年中国房地产市场出现重大调整，也将促使国内房地产市场出现重大转折。就当前房地产市场的政策而言，2017年中央经济工作会议对国内房地产市场的要求是[13]，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
上述关于房地产市场政策的内容基本上是十九大报告原则的延伸及具体化，主要包括了以下几个方面的内容。
一是要对当前中国的住房制度及市场进行重大改革，建立起市场与保障、租赁与购买多层次的住房制度安排，让中国住房市场真正回到本原或居住功能。不过，要做到这点，国内房地产市场的许多重大问题要解决。比如，土地供应体系是否能够在现有的《城市土地管理法》的基础上有所突破，让农民持有的土地也可以进入市场，而不是地方政府以土地财政的垄斷性的方式交易；是否能够建立起全国性的土地基金，让国有土地收益及溢价为全体人民共享，而不是成为各个地区少数人的地方财政资源及私人财产，这是化解当前区域性严重不平衡、居民收入不平衡等问题的关键所在；是否能够建立起有效的住房财产税收制度，让地方政府从土地财政中退出，这既涉及公平公正的房地产税收制度制定，也涉及中国的财政制度改革，其中所面临的问题会非常多；是否能够通过房地产市场价格的调整，改变当前房地产市场的性质及利益格局，即如果当前房地产市场的高房价没有向下调整，国内房地产市场无法由目前以投资为主导转变为以消费为主导，也就无法让全体人民共享中国几十年来的经济成果，而会让社会财富只聚积在少数持较多住房的人的手上，等等。这些问题是当前中国房地产市场制度改革的关键所在。
比如，目前国内房地产税的征收问题，本来是一个十分简单的问题，国内对房地产税的征收研究也已经十几年了，但是由于利益格局上的博弈就是无法推出，并由此引发国内房地产市场的许多问题。其实，就现代税收制度来说，房地产税是一种财产税。无论个人还是企业持有财产，征税都是天经地义的事情。因为在现代国家，个人之所以持有财产，持有的财产能够有价值，是因为国家提供了界定产权、保护产权等一系列的政府服务。特别是住房，政府不仅提供了界定产权的一系列服务，而且通过城市化进程及大量基础设施投入，让整个城市溢价，个人住房的价值也在这种溢价的过程中上升。如果现代政府不提供这些服务，则个人所持有的住房是没有多少价值的，因为在产权界定不清时，他人可随时占有你持有的住房。同时，现代财产税还有调节市场收入分配的功能。因为无论消费流转税还是个人所得税，由于税制缺陷，偷税漏税不可避免，而这种偷税漏税很可能最后积累到个人财产上来。所以，征收个人住房财产税是调节社会收入分配不公最为重要的一道屏障。现代政府通过征收财产税的方式来重新分配社会财富，让整个社会财富的分配更加公平。所以，中国房地产市场要健康稳定发展，就得进行一系列重大制度改革。
二是加快发展中国的住房租赁市场，尤其发展房地产的长期租赁市场，从而建立起中国房地产市场的新模式。这既有利于改善城市中低收入居民的基本居住条件，也有利于减小房地产市场可能面临的冲击与影响。不过，从他国的经验来看，中国的住房租赁市场要得以发展，让房地产市场真正回归到居住功能，还得满足以下条件。第一个前提条件是，要去除住房市场的赚钱功能。因为如果购买住房仍然可以赚钱，居民则更愿意购买而不是租赁住房。这样就一定会不断推高房地产市场的价格。就目前国内情况来说，国内城市居民人均居住面积达到40平方米，基本居住条件并非最为重要，许多居民购买住房考虑的还是投资。第二个前提条件是，必须提供更多的土地及更优惠的金融条件，让企业愿意生产更多的长期只租不销售的住房。要做到这一点，需要地方政府在土地财政上让利，而地方政府是否愿意让利，这相当不确定。第三个前提条件是，地方政府通过财政补贴鼓励国内居民更愿意租赁而不是购买住房。就目前的情况来说，政府的财政补贴能力是十分有限的。第四个前提条件是，有法律保护租房者的基本权利。德国的住房租赁市场发达及居民愿意租赁而不是购买住房，就是建立在这几个前提条件基础上的。就目前的情况来说，中国与德国相比还存在很大差距。所以，发展中国住房租赁市场，特别是长期租赁市场，是一件好事，但估计是一个漫长的过程。所以，住房租赁市场发展对国内房地产市场影响如何，目前还得观察，还得看政府相关政策的出台情况。当前发展中国住房租赁市场还只是在试点阶段，一系列的房地产政策还得进一步完善。
三是要确立中国房地产市场长效机制，为此就得从一些基本问题入手，从住房的内在本性或房地产市场的内在规律入手。[14]从住房的内在本性来看，住房与任何一种商品都不同，它是具有多种属性或功能的商品。住房既是投资品也是消费品；既是必需品也是奢侈品；既是市场的一般产品也是一种特定的公共产品。所以，住房既有经济属性（或功能），也有政治属性（或功能）及社会属性（或功能）。住房的经济属性是指追求经济效率的经济功能，可分为消费品与投资品。住房的政治属性就是居民的住房天赋居住权需要通过有效的政治制度安排来保护。住房的社会属性是指对于最为弱势的阶层来说，住房是一种民生所需的公共物品。具有多重属性的住房，其属性如何界定取决于不同的国家法律制度及房地产政策。因此，如果房地产市场仅从一个纯粹市场的角度（经济属性）而不从住房多重属性的角度来研究与分析，则无法解开当前中国房地产市场之谜。“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，既强调了住房的经济属性（或消费功能），也坚持了住房的政治属性（保证居民基本居住权）和社会属性（住房为一种公共品）。在这个基本原则上来确立中国房地产市场发展所需要的基础性制度，并对房地产发展模式、土地制度、信贷制度、税收制度、住房保障制度、住房租赁制度等法律及政策做出新的制度安排。[15]这是确定中国房地产市场长效机制的基础，也是中国房地产市场的未来发展方向。小结
改革开放40年，中国房地产市场取得了巨大成绩。这个以金融创新型或以住房按揭贷款为动力的房地产市场发展模式，在信贷扩张的带动下，全面改善了城市居民的基本居住条件，加快了中国城市化的进程，促进了居民财富的不断增长，也拉动了中国经济的快速增长，但是房地产政策的一些缺陷也给中国社会经济及市场带来不少问题。十九大报告强调对房地产市场的重新定位，就是要对中国房地产市场拨乱反正，让中国的房地产市场回归到它的基本消费功能，回归到它的本原，而不是再让其成为赚钱的工具；就是要让中国房地产市场转型，让中国经济转型。这是中国房地产市场的一场重大理念变革及制度变革，也是一场重大的市场变革。所以，十九大以后，中国房地产市场将会发生巨大的变化，无论企业还是政府及家庭，都得以新的姿态来应对这种挑战与机会。
（青岛大学经济学院博士研究生郑丽雅对本文亦有贡献）
注释
[1]该模型的数据是假定的数据，为了便于计算较为简约，并非真实市场的数据。
[2]目前国内市场上流行的“住房刚性需求”既没有理论上的逻辑，也没有现实上的基础，为无源之水、无本之木。
[3]文章以下数据基本来自各期《中国统计年鉴》。
[4]这几个时间节点都与中国房地产市场的发展有关。
[5]李斌：《分化的住房政策——一项对住房改革的评估性研究》，北京：社会科学文献出版社，2009年，第48页。
[6]《居民收入持续较快增长 人民生活质量不断提高》，国家统计局网站，2016年7月6日。
[7]http：//www.qncye.com/baodao/caifu/111630244.html.
[8]http：//www.360doc.com/content/17/0604/10/2581348_659739540.s.
[9][10]易宪容：《差别化个人按揭贷款政策理论基础及经验分析》，《金融与经济》2010年第9期。
[11]http：//www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/3484662/index.html.
[12]http：//www.gov.cn/zhuanti/19thcpc/baogao.htm.
[13]https：//wenku.baidu.com/view/da947834c381e53a580216fc700abb68a982adbe.html.
[14]易宪容：《房地产化经济的转型与房地产市场长效机制确立》，《探索与争鸣》，2017年第8期。
[15]易宪容：《论中国住房公共制度的基本原则及框架》，《经济社会体制比较研究》，2009年第6期。
责 编/刁 娜
