企业厂房租赁财务管理中存在的问题与对策研究
阚美玲
摘 要 随着政府宏观调控和经济发展的需求，各类经济开发区和产业园区的整体规划、布局逐渐稳定，各个开发总公司的经营战略也随之调整，通过采取引领高精尖产业入园、科学发展、集约高效利用土地资源的方法，达到预期经济效益。自行开发建设厂房的租赁业务的长期利益价值愈发凸显，一些企业为了增效，寻找资产增值的方式，也会利用自身资源开展租赁业务，帮助企业盘活部分固定资产，实现增效。规范厂房租赁活动，各部门协同工作，完善租赁业务流程管控，一直是管理层不断思索、持续完善的重要管理工作。因此，企业的管理重点集中在及时发现厂房租赁中的问题，例如如何处理、衔接完善，使租赁业务统筹、规范发展，与财务实现有效准确衔接，保障财务账务处理;如何利用先进管理方法，动态监控管理，结合当前政策、法规创新财务管理工作方法，实现企业管理高效发展，实现各方利益共赢，这些都成为现下优化厂房租赁业务的首要任务。本文对厂房租赁业务财务管理中普遍存在的问题进行深入分析，并提出针对性对策建议，以期为相关单位和管理者提供参考借鉴。
关键词 厂房租赁 财务管理 问题 对策
一、引言
为适应快速变化的市场环境，企业只有充分发挥财务管理职能作用，才能保障企业确定的各项规划任务的完成，从而保障企业的稳定及长期利益，促进企业不断成长。当前，厂房租赁业务逐步发展，优化相关业务的财务管理对提升企业经济效益具有重要的现实意义。
二、企业厂房租赁业务加强财务管理的重要性
财务管理是企业管理的一个组成部分，它是根据财经法规制度，按照财务管理的原则，组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。加强财务管理对促进企业厂房租赁业务健康有序发展具有积极作用，主要体现在以下几方面：
（一）有助于业务的顺畅运行
财务管理在企业厂房租赁业务中有其重要作用，可以创新财务管理的工作方法，利用财务管理管控业务活动中出现的问题，避免由于部门之间沟通不畅导致的业务停滞、资金损失，可以使业务部门与财务部门业务对接职责清晰，信息传递及时、精准，有效地保障了财务活动的准确性，规避了业务活动中的短板，使企业经营由被动转为主动，协同促进企业业务顺畅运行。
（二）有助于有效防控业务运行风险
建立财务工作长效机制及规范、稳定、配套的制度体系。然而，从大部分企业的房产租赁业务管理现状来看，特别是在一些由于房产租赁业务收入并非企业主营业务收入，所占收入比重不高的情况下，房产租赁业务管理并未引起企业领导层的高度重视，使得房产租赁业务在账务处理核算、财务管理内控、税务管理筹划上等各方面都存在着不足。为此，企业必须强化房产租赁业务的财务管理，做好全局筹划工作，注重规避各种潜在风险，充分发挥财务管理的作用，保障公司业务有序开展，全面全盘有效实施财务管理，规避风险，促使各项指标精准，企业平稳高效发展，共建经济利益最大化。
三、企业厂房租赁财务管理的现状和存在的问题
厂房租赁财务管理主导着企业财务收缴业务的执行，财务人员大多数只关心合同上的租金欠款是否及时、足额到账，而没有对收缴租金进行进一步的核查确认，只单纯地作为一名记账会计，已不适应企业发展的需要。目前大多数企业只依据收到的合同和银行进账单作为租赁业务的财务入账手续，已不能满足厂房租赁企业财务管理的要求。财务人员的大局观欠缺，只靠凭证进行账务处理，无统筹规划意识，对业务总体数据未能及时全面掌控，财务管理不深入，个人只关心自己登记核对的数据，不关心整体的发展战略。部分企业厂房租赁财务管理工作没有实现各部门的协同联动，在沟通协调上没有设置专项负责人组织管理，规范化、统筹化管理水平需要进一步协调及提升。
（一）租赁厂房业务管理制度不健全
承租企业为了适应本企业经营业务的开展，部分企业会进行厂房的简单整理和企业文化的建设，在此期间，企业认定此阶段没有开展经营活动，没有产生經济效益，所以认为此期间不应列入合同管理。业务部门对企业的这种行为是否达到应缴纳租金状态没有特别关注，财务对此业务不了解，企业办理入驻了，财务见不到单证不知道此项业务，不了解这个房产是什么状态，导致的最直接的影响就是税费的缴纳;对于一些房产频繁变更承租人的企业没有引起高度重视，只有对此情况和业务当事人沟通后才能口头了解到情况，如业务当事人离职，那企业对厂房有些时段的情况就无从了解。与企业双方签订合同，办理入驻厂区时，业务人员对企业的跟踪核查没有做到面面俱到，导致业务部门没有及时与财务部门进行有效的沟通，为财务工作带来了不确定性，给企业造成了各种潜在风险。厂房租赁业务中只有建立健全财务管理制度，实现无缝隙衔接，制度的有效执行才无漏洞可寻，业务人员才能对工作稳扎稳打，对标对本，完成各项财务管理考核指标。但现实中，由于管理制度不完善，管理不到位，上述目标往往难以达成。
（二）租赁厂房业务潜在风险管理不规范
双方企业租赁合同的签订，影响着双方的利益，对于一些前期投入较大的企业，合同的约定会随承租方的意志而转移，严重影响了企业的财务预算及利润。房产租赁业务在会计核算、财务内控、税收管理等方面如存在不足，就易给企业带来税务风险。税务部门也要特别关注此类地方税种，在此期间，财务人员重点管控管理意识淡薄，所以，从最基本的核算及业务资料管理，无不是税务人员关注的焦点，各企业财务人员没有提高管理意识，工作技能墨守成规，导致存在潜在风险。合同执行期的确认，需要财务人员及时核对确认，特别是一些企业会涉及免租期、合同期跨年这些情况，企业财务人员只按账款到账期进行账务处理，而由于财务人员业务能力不强，对业务范围确认不准确，风险意识淡薄，导致企业存在风险，使企业受到不必要的损失。
（三）企业租赁账款管理不到位
厂房租赁往往涉及资产多、合同多、客户多，财务人员天天看着合同说话，若入驻企业越来越多，则除了合同归集归档需要加强管理，租赁企业合同的台账数据管理也将成为关键。但是有些企业厂房租赁业务数据整理片面，只反映应交数据，数据管控简单化，制约着企业的统筹发展，不能为管理层提供准确数据，对企业资金管控的使用也会造成资源损失。
（四）租赁合同的管理不规范
租赁企业的合同管理通常交由业务部门管理，但随着合同签订越来越规范，合同条款越来越细化，在合同中会包含财税相关内容。但实际工作中由于业务部门与财务部门不同属一个部门，有些企业没有设定统一主导专项管理的工作组，业务人员不关心财税问题，在合同的订立过程中，有些企业财务人员没有参与其中，没有结合房产价值作出有效分析，在合同的执行中，财务部门也没有进行跟踪管理，给企业后续收款等工作带来很多难题。
（五）针对厂房租赁业务企业各部门之间缺少沟通配合
目前大部分企业对于租赁厂房业务，管理层针对各职能部门履职尽责情况只进行单独考评，统筹规划意识有待提高。企业从最初的规划、经营到核算都各自为战，只针对自己部门职能落实工作，管理层无系统数据可供参照，而信息时代企业更要注重信息的完整性，管理层需要各项大数据的整合和分析。例如，规划部只记录厂房的地块号、证照号、规划面积、使用面积，而财务部门只记房产面积、房产价值和房产折旧情况，各记各的账，不利于企业长期规划发展。
四、完善企业厂房租赁财务管理的对策建议
（一）规范财务管理规章制度
企业整体租赁业务作为一个大盘子，对于一个企业来讲，需要统筹规划管理，从最基层做起，从第一笔业务规范。要从最初的规划部门第一笔业务数据开始，统一表格格式，统一项目编码，登记业务内容规范统一，避免各记各的账，全盘统筹整体业务，全面具体反映企业实际情况，为财务提供数据保障，为领导层决策提供有效依据。企业应关注房产连续使用的状况，明确中间有无断档，企业在租赁厂房时间认定上，应设置专人专管，业务部门、规土部门、财务部门，应制定定期对账的管理机制，从最基本的规土部门出具的厂房登记到业务部门出具的厂房现状，再到财务账上的厂房价值，一一对应，促使业务项目齐全，业务数据完整。一项房产的使用，要保证中间一切数据有合同、有确认协议，有迹可循，时间连贯。企业的表格可由专人管理，保证项目统一调配，各部门口径一致，项目编号顺序统一，抽调和合并表格无障碍，这才是大数据时代数据管理最基本的工作。
同时，企业要及时、准确地收集、傳递相关信息，确保信息在企业内部和企业外部之间的有效沟通。双方的前期建设约定也要落实在合同中，是否作为免租期、免租期的长短，都涉及双方利益，对此依照财务管理制度对入驻时间、免租期、经营期，业务部门都要据实提供财务部门纸质资料，财务部门对业务部门的工作也要进行考核，对于一些企业也可单设考核评价部门，经过考核评价部门的确认，财务数据才能更具准确性、真实性，同时也明确了各自的工作任务和职责，层层监督、层层汇报，确保业务不脱节，保证业务的完整性、完善性、连贯性。
（二）加强租赁业务的纳税管理
在财务管理上相互制约，才是企业长期合作发展之路，为此，企业必须强化房产租赁业务的财税管理，做好纳税筹划工作，合理规避风险。
首先，从租期原则上来讲，一个租期一般不超过3年，租金至少1年支付1次，一个租期内第1年的租金应在租赁合同签订后1周内付清，后期租金必须在上一年租金到期前1个月付清;企业拖欠租金3个工作日则口头催缴，拖欠租金达到10个工作日的则下发催款通知书，企业拖欠租金超过3个月的则执行违约缴纳滞纳金，对于停产、停业时间超过半年的应列入盘活企业，执行退出机制。
其次，厂房租金标准应设定最高限和最低限，在财务管理上统筹协调，不但要依据当地租金标准，同时还要依据厂房的现状，监管最低限租金的执行情况，并将其纳入考核评价机制。租金合同的执行、收入的确认都影响着财务的纳税，要与业务部门准确对接，确认房产税缴纳期间厂房的使用状态，区分按房产原值计征的房产和按房产租金计征的房产，分别予以确认;专人专管，定期核查，确保按照规定期限缴纳税款。对于无合同处于闲置的房产，企业专项管理业务部门，对此应出具此部分房产现状说明，真正做到落实到位，管理无盲点，特别是在谈项目时要避免业务和财务时间上的脱节，要加强沟通和资料传递，避免对财务进行纳税处理造成影响。
最后，一些企业对此项房产作为租赁业务管理，房产在使用过程中的不确定性很多，要按双方的约定，定期安排专人核查，以免给企业造成损失。房产的价值对企业利润的影响较大，年度终了，在所得税汇算清缴前，要对于房产情况进行专人专查，检查其是否达到账面价值状态，评估机构的结论与账面的差距有多大影响;应将其作为主要考核专项，定期评估厂房的价值，并将其列入领导层财务管理专项，为财务工作的准确性提供保障。如一些企业实际房产情况与账面存在差距，对管理层的决策会造成很大影响，定期进行资产清查，也是企业资产管理的首要任务。
（三）采取措施实现精细化管理
新形势下，厂房租赁台账不能只是记录数据的表格，管理理念的更新，需要财务人员综合素质的提升，要依合同按规范格式确定表格，在执行过程中注意动态数据的掌控，给企业带来各项经营指标，有效地为管理层提取、利用，在表格之间建立各项链接，以最基本的年初预算数据整理为依据，即按合同执行一个会计年度，当年应收的租金按月、按企业、按账期全列入表格，将此表作为主表，再建立附表。例如，已交租金情况表、租金更新汇总表、各企业租金明细表，四张主要情况表的建立，应保证数据之间互相动态核对，已交租金金额和租金更新汇总表金额合计数应为主表的全年应收数据，更新表中列公式，时时监控是否为0，为0则表示表中数据正确;各企业租金明细表合计数应与租金更新汇总表数据相附，也要在租金更新汇总表中列公式监控是否为0。建立表中各项关系，做到每次仅依靠已交租金这一个数据就能准确掌握各企业执行情况是否正确，有无漏记情况，保证应收数据的正确，为以后的对账提供准确数据，为日后的催收工作提供保障。
（四）规范合同管理
要对租赁合同加强管理。合同的订立不仅要有业务部门、法务部门及法律顾问的参加，财务部门也应参与其中，给予财税建议，结合财务预算执行情况，达到为财务预算支出服务的要求。进行财务管理流程的梳理，确保财务管理执行中的无缝隙衔接，在合同的执行中，财务部门应站在财务管理的角度进行审计，对于租金的催讨和债务纠纷处理形成一套业务和财务共同参与的管控机制，强化业务财务融合。在合同的约定中，可以结合税款缴纳期，对企业租金缴纳时间进行设定，对一些大型企业，租金的按时缴纳影响着公司的正常运行和资金的有效利用，也可以有效解决企业融资中的还贷问题，这些资源都是企业的有效资源、可利用资源，要真正做到各部门资源的融合，为各类型企业发展奠定基础。
五、结语
企业厂房租赁业务的开展，不但要建立健全财务管理制度，加强财务管理，部门资源融合，上下联动，无缝衔接，发现问题，将问题解决在萌芽期，还需要财务部门积极参与，学习先进管理经验，提升人员业务素质，合理配置利用企业资源，增收节支。做好财税核算缴纳工作，为企业长期稳定增效发展做好财务管理工作，是企业强基固本、提升效率、防范风险的重要保障，是确保企业战略目标实现、创新发展的重要措施。
（作者单位为北京密云经济开发区管理委员会）
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