房地产企业会计核算的常见问题和对策
程利英
摘 要 社会经济的快速发展给房地产行业发展提供了有利条件。会计核算对房地产企业有着重要意义，会计核算质量决定着房地产企业今后的发展方向。但是从目前情况来看，房地产企业在会计核算上普遍存在一些问题，这些问题的出现影响了会计核算价值的发挥，容易造成企业决策的失误，不利于房地产企业更好地发展。所以，本文通过对房地产企业会计核算特点的介绍，重点分析房地产企业会计核算的常见问题，根据分析结果，提出相应对策。
关键词 房地产企业 会计核算 常见问题 对策
近年来，随着国民生活水平的提升，房地产行业得到了稳定发展。在我国住房体制全面改革的环境下，房地产企业对我国国民经济发展起到了推动作用，成为国民经济的支撑产业。房地产企业的深入改革发展对房地产企业会计核算工作也提出了严格要求。然而现阶段房地产企业在会计核算上受到各种因素的影响，导致核算问题频繁出现，影响了房地产企业的正常发展。为了改善这种状况，加强对房地产企业会计核算问题的深入探究是非常必要的。
一、房地产企业会计核算特点
（一）复杂性
不管是房地产项目开发，还是房地产项目经营管理，都由房地产企业自行运行。其依据我国住房管理相关政策要求，实施房地产项目开发建设等活动。会计核算作为房地产企业经营管理的重要内容，可以展现房地产企业经济状况，通过房地产企业经济往来进行数据分析，以精准的数据作为房地产企业发展战略制定的依据。随着我国房地产企业项目开发规模的扩大，会计核算呈现出复杂性特点，这在一定程度上增加了房地产企业会计核算难度。例如，在房地产企业项目开发建设过程中，企业获得了房地产项目销售权，主要工作是进行房地产项目销售，而购房者在房地产项目采购中通常会采用分期付款等方式，使得房地产企业会计核算难度加大，增加了会计核算的复杂性。
（二）周期性
在房地产企业经营发展中，会计核算业务展现出周期性特点。首先，和其他企业会计核算方式比较，房地产企业项目开发周期较长，导致会计核算也具有特殊性质。房地产企业在会计核算上，需要从全局入手，结合企业项目开发周期，加强项目前期、中期、后期的资金核算，让其能够真实地展现企业经营状况，支撑企业健康发展。其次，在房地产企业项目发展过程中，通常会面临一些无法预知的风险因素。要想实现风险防范，就需要得到充足的资金支持，要求财务人员做好追踪核算工作，了解项目实际实施情况，制定高效的防范对策，降低风险给企业带来的影响。
二、房地产企业会计核算的常见问题
（一）会计科目设置不合理
会计科目设置不合理是当前房地产企业在开展会计核算工作时普遍存在的问题。随着新会计准则的发布，专业性会计科目设置在各个行业中全面落实。然而我国房地产企业专属会计科目没有得到科学设置，这就给我国房地产企业会计核算工作开展带来了直接影响，容易产生各种问题。在房地产企业开发建设过程中，公共配套设施建设费用、土地征用费用、前期工程开发费用、基础设施费用等均是企业成本核算的主要内容。从房地产企业會计成本费用组成结构来说，其内容比较复杂且相关费用数额大，再加上缺少专业会计科目的支持，在某种程度上增加了企业会计核算难度，将影响会计核算效果。例如，行政管理费用、物业管理费用、基础设施建设费用等主要内容其实只要一个开发间接费用就可以涵盖，由此可见，房地产企业会计核算工作内容比较烦琐，如果缺少专业的会计科目支持，将会影响房地产企业会计核算结果。
（二）收入确认难度大
企业新会计准则中明确要求，收入确认需要以报酬和风险实质性转移为根本，并且还要满足以下要求：采购方已经获得产品所有权中主要风险和报酬;销售方既没有对产品进行科学把控，也没有对继续管理权限进行保留;和产品相关的已经产生和即将产生的成本可以可靠计量;收入金额可以稳定计量等。房地产企业大部分是采用预售和分期收款等方式完成商品房销售，导致该现象出现的主要原因就是房地产开发企业建设和开发周期偏长，在预售过程中因为商品房没有完成建设，无法满足收入确认标准，在这种情况下，企业只能和购房者签署购房合同。新会计准则中还对各个类型房地产企业提出了不同的会计核算标准，在某种程度上增加房地产企业收入确认难度。
（三）缺乏有效的监管机制
对于存在重大风险的房地产企业来说，在财务监督管理上存在的问题具体展现在缺少完善的监督管理机制、受到上级领导主观意识影响、会计核算过于形式化等方面。企业监督管理体系执行能力薄弱往往和企业领导在财务管理上比较随意有着直接影响，缺少对企业财务情况的了解，对企业会计核算了解不到位，这些问题在当前房地产企业中表现比较明显。由于房地产企业缺少专业的监督管理机制，导致领导在制定发展决策过程中无法掌握真实、有效的财务信息，不能给企业决策制定提供数据参考。
三、房地产企业会计核算中常见问题的处理对策
（一）科学设置会计科目
会计科目设置可以展现出房地产企业在会计核算上的本质问题，通过科学设置会计科目可以让房地产企业的会计核算质量得到改善，提高企业会计核算水平。通过设置会计科目，可以让房地产企业领导更加清楚地掌握财务状况和经营成果，展现出企业发展潜力，掌握发展机会，实现房地产企业的健康发展。在设置会计科目的过程中，可以采取跨级的方式在企业总账目中设置子账目，让企业下属部门不可进行独立的会计核算，让房地产企业会计核算水平得到大幅度提高，简化会计核算流程，让会计人员从烦琐的工作中脱离出来，减少会计人员在事务性工作上的能力消耗，真实展现出房地产项目竣工核算阶段的数额和质量，把成本费用更加真实和具体地展现出来，从根源上提高会计工作效率和质量。
（二）市场拓展收入核算范围
首先，要确定房地产企业收入核算范畴。房地产企业在开发建设房地产项目时，主要是通过事前和购房方签署销售合同进行房屋销售，销售收入确认应该围绕该内容进行。在具体核算上，核算内容也应根据拆迁面积的安置房产权款、会签安置户缴纳的补充房产款以及房地产企业出售周转房所得账款等数据确定核算范畴，用于房地产销售作为固定资产核算的除外。其次，明确收入确认标准。房地产企业销售商品房大部分是以签署预售合同、收预收款、签订正式销售合同、竣工验收、产权过户等内容为主。站在法律角度来说，房地产销售合同只是作为一种合约形式，在房地产项目没有建设完成的情况下，无法执行验收确认流程，销售收入确认也是在房地产企业和客户签订销售合同后进行，这种情况下和商品所有权相关的风险和报酬没有完全转移给买方，确认收入自然不会被会计准则所承认。只有房地产企业在与客户正式签署销售合同，严格按照法律要求进行房地产项目验收后，相关部门确认该房地产项目验收合同并办理了买卖双方之间的房屋移交手续后，才能确认会计收入。
（三）建立会计核算监督机制
会计核算监督机制的建设是房地产企业顺利开展会计核算工作的依据，对规范房地产企业会计核算流程有着重要影响。对于房地产企业来说，在开展会计核算工作之前，需要对项目销售收入有基本的了解，在此过程中，要严格按照新会计准则的要求进行分析，在确认房地产项目收入的情况下，按照现有的财务标准和法律标准进行收入计量，便于后续收入核算工作的顺利进行。房地产企业通过转让土地所有权、出售房地产项目、出售配套设施等方式获取收入和经济效益，但是房地产企业在此过程中需要了解一个重要标准，就是不能在不满足新会计准则要求的情况下确认收入。另外，在房地产项目收入确认过程中，只有在房屋使用权完全移交的前提下才能确认最后的收入。
四、结语
房地产企业建设与发展作为一项关乎国家经济发展的重要事宜，一定要重视房地产企业会计核算问题，只有全面提升了房地产企业的会计核算质量和水平，才能给民生提供保障。但是在实际情况中，房地产企业在开展会计核算工作时，受到会计科目设置、收入确认、会计监督等因素影响，导致会计核算问题频繁出现，影响了其价值的发挥，无法给企业领导制定决策提供有效的信息。基于此，房地产企业领导应给予会计核算工作高度重视，科学编制会计科目，做好收入确认工作，加强监督机制建设，引导会计核算工作顺利进行。
（作者单位为陕西迪普投资集团有限公司）
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