未取得所有权时的房屋买卖合同效力及履行问题研究
宋娜拉
关键词无权处分 房屋买卖 合同效力 履行性一、某房屋买卖合同纠纷基本案情介绍
2013年3月3日，住建局（征收部门）与武某（被征收人）、房屋征收中心（征收实施单位）签订某市国有土地上房屋征收补偿协议书（产权调换），约定：住建局将坐落于中交美庐城4#802室房屋（期房）与被告武某所有的位于黄海路9号市委大院9#307室进行产权调换。2013年3月29日，武某、葛某与陈某一、陈某二签订协议书，约定：武某、葛某将原老市政府宿舍区拆迁返还单元房一套出售给陈某一、陈某二，房屋合计总售价46万元，武某、葛某在该房屋的产权手续到位后，立即协助陈某一、陈某二办理好该房屋的过户手续。协议签订后陈某一、陈某二共向被告武某支付房款46万元。2016年11月9日，某征收服务中心作出情况说明“中交美庐城4号楼已于2016年11月28日开始交房”。后武某、葛某一直未与某征收服务中心办理新房交接手续，未办理房屋产权登记手续，亦未向陈某一、陈某二履行交房及协助办证过户义务。陈某一、陈某二遂诉至法院，请求：（1）依法确认陈某一、陈某二与武某、葛某于2013年3月29日签订的房屋买卖协议书有效;（2）武某、葛某立即收领位于某市某区中交美庐城4#802室房屋并将该房交付，立即办理该房产权登记手续，并协助产权过户。二、法院对本案审理经过及判决结果分析
某市某区人民法院经审理认为：本案的争议焦点为：一、陈某一、陈某二与武某、葛某于2013年3月29日签订的房屋买卖协议书效力问题;二、案涉房屋是否具有可履行性。关于争议焦点一，陈某一、陈某二与武某、葛某之间签订的房屋买卖协议系双方当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。故本院依法确认该房屋买卖协议合法有效。关于争议焦点二，根据庭审查明的事实，陈某一、陈某二已依约完成了交付房款义务，在某征收服务中心多次通知武某、葛某拿房时，武某、葛某即应当在知道房屋具备交付条件时依约收领案涉房屋并依法办理房屋产权登记手续，之后及时将该房交付并协助将所有权转移登记至陈某一、陈某二名下。遂判决：一、确认陈某一、陈某二与武某、葛某于2013年3月29日签订的房屋买卖协议合法有效;二、武某、葛某于本判决生效之日起30日内收领并向陈某一、陈某二交付位于某市某区黄海路1号中交美庐城4号楼802室房屋，依法办理完成作为该房屋买受人的产权登记，以及协助陈某一、陈某二办理产权过户手续，使所有权及时转移登记至陈某一、陈某二名下。三、对案涉合同效力及可履行性的评述
（一）关于本案涉及的房屋买卖合同效力
本案的在审理过程中就未取得所有权时签订的房屋买卖合同是否有效形成了两种观点，第一种观点认为该房屋买卖合同应属无效。理由为：我国《合同法》第132条第1款规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。我国《城市房地产管理法》第38条规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，案涉房屋属于不动产，不动产的物权属性应以登记表现。武某、葛某在签订房屋买卖合同时尚未依法登记领取权属证书，其出卖房屋的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。第二种观点认为该房屋买卖合同应属有效。理由为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，武某、葛某在签订房屋买卖合同时虽未依法登记领取权属证书，但其与陈某一、陈某二签订房屋买卖合同系其真实意思表示，且未违反法律强制性规定，双方签订的合同合法有效。笔者认同第二种意见。因为：
1.我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产权的变动，买卖合同仅产生债的效力，变更登记才发生物权变动的效力。本案中，房屋所有权能否顺利转移，是合同能否顺利履行的問题，即使合同最终无法履行也不能因此否认合同的有效性。
2.司法实践中，由于房价上涨过快等因素的出现，出卖人会以当初在签订房屋买卖合同时未取得产权证，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的强制性规定为由，主张房屋买卖合同无效从而拒绝履行房屋交付及过户义务。该条文从内容上看，是房屋行政管理部门对于未登记领证房产进行交易的一种负面评价，即不予办理权属过户登记。依照我国相关法律、司法解释以及理论界通说，该规定属于管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定，违反该规定并不必然导致合同无效。因此，武某、葛某虽未办理房产证，但也只是违反了管理性强制性规定，合同仍然应为合法有效。
3.法律既应为市场交易提供保障，也应为经济向好向快发展提供服务。我国经济发展迅速，交易市场庞大，交易的稳定性对于维持交易市场秩序尤为重要。因此，在认定房屋买卖合同效力的时候要尤为慎重，不应草率地否定合同的效力。
（二）关于本案涉及的房屋买卖合同的可履行性
本案的在审理过程中就陈某一、陈某二主张继续履行买卖合同的诉讼请求能否获得支持亦形成了两种观点，第一种观点认为，虽然案涉房屋买卖合同合法有效，但城市房地产管理法第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，且武某、葛某明确表示拒绝收取房屋以及办理产权登记，导致案涉房屋买卖合同无法履行。因此，法院应当主动向陈某一、陈某二释明，其可以变更诉讼请求主张解除合同，要求武某、葛某承担违约责任。如陈某一、陈某二不同意变更诉讼请求，法院应当裁定驳回起诉。第二种观点认为，案涉房屋买卖合同合法有效，武某、葛某应当全面依约履行自己的义务，包括积极收房、办证、交房及协助陈某一、陈某二办理房屋产权变更登记。因此，陈某一、陈某二的诉讼请求应当得到法院的支持。就本案而言，笔者同意第二种观点。因为：
1.《合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行;（2）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高;（3）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，案涉房屋属于武某、葛某共同共有，并不存在其他共有人。武某、葛某依约办理案涉房屋的产权证书，交付房屋，不会侵害到其他共有人的权利，不存在法律上或事实上不能履行，也不属于不适用强制履行的情形，且其已经收取陈某一、陈某二依约履行的全部房款。因此，当陈某一、陈某二在合理期限内要求武某、葛某收房、办理产权证的情况下，该诉讼请求应当得到支持。
2.《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据该管理性强制性规范，若登记机关发现当事人并未依法登记领取房屋权属证书，根据上述规定是无法为当事人办理权属变更登记。本案中，法院可以判决武某、葛某先依约收房、办理产权证，后向陈某一、陈某二交付房屋、协助办理过户手续。这种判决方式既与登记机关管理实践保持一致，又依法实现了诚信当事人的权益。因此，陈某一、陈某二要求武某、葛某交付房屋、协助办理产权过户登记的诉请应当得到支持。
