居民小区停车位和车库归属探析
张康琳
摘要：随着经济的不断发展，汽车保有率日益增加，伴随而来的一个突出问题就是停车难。为了解决这一问题，各开发商在进行房地产开发时，通常采用各种方式增加停车位数量，以此来吸引消费者。由此，居民小区内停车位和车库的归属，成为亟待解决的问题。
关键词：停车位；车库；归属
1居民小区停车位和车库的理论基础
确定居民小区停车位和车库归属问题的前提，是要对建筑物区分所有权理论进行分析。在该理论基础上构建居民小区停车位法律制度，才能确保停车位法律制度的合理性。
有关建筑物区分所有权的学说，主要有三类，即一元论、二元论和三元论，其中，三元论为我国《物权法》所采纳。按照三元论学说的内容，具体来说包括以下三个方面：（1）专有权是区分所有建筑所有人，对专有部分享有的排他的权利，这一权利与通常意义上的所有权并无二致，且该专有部分具有独立性，主要表现为以下三个方面。一是专有部分的构造独立，其与建筑物的公共部分相互区别，形成独立的空间。二是专有部分在功能上具有独立性，所有人可以对该部分进行单独、排他的占有和使用。三是具有独立的法律意义，能够登记成为特定业主的所有权客体，这一独立性特征是法律对于区分所有人合法权益的一种确权标准。（2）共有权是对区分所有建筑物专有部分以外的部分，业主共同享有的不可分割的权利。共有权与专有权相比，具有从属性，即没有专有权，共有权便无从谈起。同时共有权具有不可分割性，业主对共有部分共同享有权利并承担义务。（3）成员权即为共同管理的权利，这是业主作为建筑物管理团体之一成员享有的权利和承担的义务，其基于区分所有人的团体性而产生，只要这种团体关系存在，成员权就随之存在。
2居民住宅小区停车位和车库的归属争议
居民住宅小区停车位可从广义和狭义两方面进行理解。一般而言，凡是在住宅小区内，经小区物业公司批准承认的区域，且同时满足业主车辆停放的场所，即为广义的住宅小区停车位。相反，狭义的停车位是通过专门规划，进而满足停车需要的场所，例如在建筑物内专门建设的车库、专门规划的路面停车位等。根据我国《物权法》第74条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车库、停车位需要满足小区业主的停车需求，同时可通过约定确定该车库、停车位的归属，这是对狭义停车位概念的认可。同时，在第74条中还出现了“其他场所”的字样，一般可认为是对广义停车位的概括。
有关居民住宅小区停车位和车库的归属，自物权法草案制定之时起，就争论不休。具体来说，主要有两种观点。一种观点为法定共有说。这种观点赞成车位、车库归全体业主共有，原因在于，开发商在建造房屋时已经将相关的车位、车库等建造费用加注在商品房的价格上，因而，业主购买房屋后，即共有小区内的车位、车库，且无需另行支付购买或使用费用。另一种意见为约定归属说。这种意见认为，小区内车位、车库的归属，应当由业主与开发商进行约定，以确定其归属，这种观点主要考虑到了一定的现实因素和惯例。
笔者较为赞同第二种观点。因为，按照建筑物区分所有权的理论，业主共有的标的通常是不可分或从属于该建筑物的，若要使业主能够完全享有某标的，则该标的必须具有可分性或独立性。因此，结合小区内车位和车库的可分性和相对独立性，可采用约定归属说来确定车位或车库的归属。然而，现实生活中的小区停车位和车库通常具有多种形式，而其是否都具备可分性或独立性，不能一概而论。
3小区停车位、车库的主要类型及归属
现实生活中，小区内的停车位、车库有诸多类型，这些车位、车库因是否分摊土地使用权来确定其归属。如果分摊了相应的土地使用权，那么对其可进行产权的初始登记，此时，该车位或车库可为开发商或业主专有；如果没有分摊相应的土地使用权，则其随着建筑物出售给业主，由业主共有。具体来说，小区内的车位和车库的类型主要有一下几类。
3.1地面停车位
地面停车位在小区地面上直接划定的停车区域，该部分区域的划定需经过相关的行政审批方可进行，划分方式，通常采用划线分割。这种类型的停车位具有一些典型特征，例如，由于区域较大，该停车位通常可供多辆汽车同时停放；因其是在道路上直接划定，没有固定的墙面或遮蔽物遮盖，因此具有较强的开放性。鉴于此，地面停车位可谓是最方便、最实用、最为普适的一种停车方式。但伴随这普适性而来的，是地面停车位的归属争议，对此，开放商与业主通常各执一词。
上文已述，地面停车位是直接在道路表面的划归特定区域，以此来停泊车辆。一般来说，地面停车位周围并无构筑物，其为开放性的空间，因此不计算建筑面积，也不分摊相应的土地使用权。由于此时未有独立的权利存在于该片区域之上，因此，该区域内所划归的地面停车位应由小区业主共有。继续探究得知，承载地面停车位的土地（道路），为小区业主共同拥有土地使用权，鉴于此，地面停车位应当由住宅小区房屋单位的所有人共同拥有。
3.2楼房首层架空层停车位
楼房首层架空层停车位，通常是将建筑物的首层以墙、柱等架空，且依附于其他建筑部分的车位。该类型的停车位构造相对简单，且大多数设计为开放性的空间，在现阶段的多数住宅小区中，均有存在。在确定架空层停车位的权属时，首先需要判断该小区的建筑面积，是否将建筑物容积率计算在内，然后再对应起是否需分摊相应的土地使用权。一般而言，若建筑面积之中，包含了建筑物容积率，则该容积率作为建筑面积成分，归属于开发商。然而，在现行的房地产法律制度中，并未对容积率做出肯定。现实生活中，楼房首层架空层一般不计算容积率，故而其不属于建筑面积。就其权利而言，只能依附于计算容积率、分摊土地使用权的建筑面积之上，成为共有权的标的。架空层所占用的土地使用面积，不应超过其所依附的建筑物土地使用面积，且其为建筑物的共有部分，为该建筑物的全体业主共有。
3.3地面之上的独立车库
地面之上的独立车库，在外形上呈现出四至封闭的特点，其实开放商在小区内部的地面上建造的，独立的，以存放车辆为目的的停车区域。这种类型的车库，不依附于整栋的建筑物，而是与其相分离，形成独立的建筑空间。同时，该类型车库相互之间有明确的界分，每个单位都是独立的，可以为业主独立使用。正是因为独立车库具有构造上和利用上的独立性，在计算建筑物总面积时，理应将其计入其中，成为独立单元。因此独立车库可以成为专有部分，为开发商所有，但应在规划文件中明确说明；同时，也可以与业主协商确定其归属。
3.4地下停车位
地下停车位，是开发商本着“物尽其用”的原则，充分利用地下空间而修建的。对该类停车位进行细分，又可将其分为两种类型。一种是利用人防工程而划归的停车位，另一种是利用非人防工程修建的停车位。有关于地下停车位能否成为区分所有建筑物专有权标的的问题，学界观点不一。
笔者认为，针对该问题，应区分不同的地下停车位类型，以此更加准确的认定其权利的归属。首先，利用人防工程而划归的停车位，是由国家出让土地，小区业主从开发商处购买小区商品房，从而最终承担的这一土地出让金的方式产生的。在这一过程中，业主最终成为了该建设用地使用权的权利人，因此，这种停车库应当由小区业主共有。第二种是利用非人防工程修建的停车位，上文已述，由于我国法律目前并未对建筑物的容积率进行计算，且地下停车位是依附于地上建筑物而存在的，因此，该类型停车位的权利归属也应当由地上建筑物所有人，即业主共同享有。
