供给侧改革中的房地产去库存问题浅析
郑庆莎
摘要：国家提出的供给侧改革任务中，“房地产去库存”是块硬骨头。要加快房地产去库存，必须严格限制房地产开发供地，加快处理“僵尸房企”；改革住房公积金制度；发展住房租赁市场，减少保障性住房建设；完善房产税征管制度。
关键词：供给侧改革；房地产；去库存
1.供给侧改革内涵及理论溯源
供给侧是相对于需求侧而言的，也就是指供给方面。广义的供给是指所有能对经济发展和经济效益提高起作用的供给侧因素或力量，包括经济活动主体、生产要素、要素升级、结构变动、制度变革等。供给侧改革是引领经济发展新常态的重大举措，为了更好地把握供给侧改革的内涵，须先理清供给侧改革的理论根源。
1.1供给侧的理论溯源
欧美供给侧改革是在供给学派的供给理论引导下进行的。现代意义上，供给理论首倡者是提出“供给自动创造它的需求”观点的萨伊。供给学派为供给侧改革理论注入活力，其理论历经了从“萨伊定理”到“拉弗曲线”再到“里根经济学”的演变。从供给侧改革的先例中可看出，供给学派理论的实质是通过减少税收、放宽市场管制等途径来帮助经济走出“滞涨”的困境。供给学派理论对我国供给侧改革产生了很大影响，但我国供给侧改革在首要目標、经济发展阶段上与里根时代的“供给革命”明显不同，必须正确认识我国的供给侧改革内涵。
1.2供给侧改革的内涵
我国的改革开放取得巨大成功，供不应求的矛盾得到解决，但“双短缺”变成了资本、商品“双过剩”。目前产能严重过剩，库存居高不下，资产的价格不断被推高，供给侧管理的核心问题由过去缓解劳动力过剩，变成缓解产能过剩；由过去缓解两个“短缺”，变成现在缓解两个“过剩”。因此中央提出了‘供给侧改革”，但各界对于供给侧改革的认识莫衷一是。目前比较主流的观点是认为，供给侧改革实际是要素端和生产端的改革。其中，要素端的改革措施主要是促进各要素合理配置，激发要素活力；生产端改革主要化解各行业发展的体制机制障碍，促进产业持续健康发展。2015年底召开的中央经济工作会议，确定了供给侧改革的“五项重点任务”，而这五项任务中，去库存是非常重要的。
1.3供给侧改革与需求侧改革
在供求侧改革的同时，我们仍然不能忽略需求侧。需求管理是西方政府宏观管理中的通行做法，其理论源自凯恩斯革命，主要观点是政府干预经济，进行宏观调控，主要通过促进消费和加大国家投资来推动经济发展。需求侧改革主要措施是通过财政政策和货币政策的组合，根据经济形势变化，采取扩大出口和投资或鼓励消费的政策措施。在我国，供给侧改革包含“四大要素”，而需求侧改革着力点为“三驾马车”；前者主要针对生产者，进行经济结构性改革，后者主要针对消费者，依靠“三驾马车”拉动内需。这两者是推动经济发展力量的两个方面，它们相辅相成，不可偏废，要促进并保持两者的平衡，经济才能良性发展。
2.房地产市场现状及其去库存的原因
2.1房地产市场发展现状
目前房地产的发展状态是，开发投资增长，但销售额增速回落。我国房地产市场发展整体上呈疲软状态，前景也不是很乐观。房地产市场的非健康发展是有多方面原因的，它和土地紧密联系，土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性等对房地产市场的影响很大。并且，我国房地产进入市场仍在初步发展阶段，其投资和需求主体还带有一定盲目性。加之房地产价格居高不下，使得进一步鼓动了无序开发行为，吸引来了更多投资投机者的疯狂追逐，最后，商品房需求高，但因其过高的价格，人们买不起房，商品房也卖不出去，导致房地产库存多。虽然我国经济增长速度有所减缓，但商品房待售面积月份增速继续增长，所以房地产的库存也在不断增加。通过对房地产开发企业的库存量和开发资金来源的现状分析看来，持续上升的库存量已经对开发企业的资金周转造成了不良影响，阻碍了房地产企业的顺利发展。
2.2房地产去库存的重要原因
中央提出供给侧改革的五项重点任务之间相互联系，该五项任务不同程度的与房地产市场的非健康发展现状有莫大关系。而且，目前中国经济问题的症结主要在于房地产，这些经济中的问题主要是由房地产市场的非健康发展态势导致的，房地产业也是国家进行供给侧结构性改革的重要针对对象。因此，如果要解决中国经济发展中的问题，重点要处理好房地产市场问题，这也是解决五大重点任务的主导环节。怎样化解房地产高库存，就成为本次供给侧改革的重要问题。虽然，目前为了去库存已经出台一些政策，但是房地产库存形势依然非常严峻。
3.加快房地产去库存的对策
2015年底召开的中央经济工作会议，提出了六条化解房地产高库存的政策措施：一靠农民工市民化，二靠在本地就业的非户籍人口落户买房或租房，三靠建设公租房制度，四靠发展住房租赁市场，五靠降低房价，六靠取消对房地产的限购。
政府要施行的上述措施实际上都是从刺激消费层面上出发的，在改善房地产供给侧方面着力不多。然而目前我国房地产不是在需求上出了问题，相反基本上大家都想在城市里面买房。既然需求大，为何还会出现这么高的库存呢？在一定程度上是因为，房地产开发供给侧的结构失衡，新增商品房不仅数量上超出消费需求量，而且价格上也超出了消费者的经济负担能力。然而，仅依靠刺激需求侧不能从根本上解决这个问题。所以，新常态下的房地产去库存，不仅要依靠需求侧的刺激消费，更重要的是要从供给侧着手，建立和完善多方面改善房地产供给侧的制度。笔者认为，房地产去库存方面，除了会议提出的六条政策层面的措施以外，还需要从供给侧出发，进行如下几个方面的的措施尝试。
3.1严格限制房地产开发供地，加快处理“僵尸房企”
第一，要严格限制房地产开发供地，从源头上控制增量。从供给侧改革重点任务来看，政府应当进一步调整其与市场的关系，严格限制房地产开发供地。政府在城市用地建设上权力很大却又管理宽松，缺乏相应制约措施，造成房地产库存边去边增。因此必须在房地产开发用地方面，实行上级政府和人大共同监督的机制，避免各级政府审批权力过于集中的问题。首先，政府要严格控制三、四线城市住宅用地供应规模和总量，根据去库存花费的时间长短来决定供地的暂停还是增加。其次，如果是建设用地资源比较紧俏的一线城市，也可通过加强城市旧房改造的力度来增加居民住房的供应量。再次，政府应当调整住房规模结构，重点扩大一线城市中小套型商品房的供应量，适当控制大户型与低密度的商品住宅。政府为达到源头上控制房地产增量的目的，大可出资适当购买商品房来安置特定有住宅购买困难的人。
第二，加快处理僵尸房企，推动房地产企业之间的兼并重组。关于‘僵尸企业”的清理，根据政策是要少破产清算多兼并重组，但这不是简单的数量上的多与少，要针对不同情况尽力挽救有希望的房地产企业，这还需要地方政府与法院的支持。而且在破产这一方面，也要吸取过去实施所谓政策性破产、严重损害债权人权益的教训，需要制订破产法相关实施细则，让僵尸房企顺利破产重整和清算退出。
3.2改革住房公积金制度
房价上涨有很大程度上是由很多市场投机行为导致的，必须针对这些投机行为实行有效的措施加以管控。同时，要强化对中低收入等住房困难人群的住房保障，让房价回到市场经济价值规律的正轨上来，最终能让消费者住得起房，减少房地产库存。房地產市场的供给侧改革，会带来刺激需求，对公积金的需求也会加大。住房公积金中心可以从以下几个方面制定相应对策。
首先，可以做一个设想，让公积金制度与普通商品房贷款分离，由金融机构代替行使公积金在这方面的职能，而住房公积金要集中解决中低收入等住房困难人群的住房问题。因为中低收入人群的数量大，而其商品房的购买能力又比较有限，要预防日益增大的金融杠杆催生房地产市场经济的泡沫，政府应当将财政投入更多到廉租房的购买中，从现有的待售商品房中来购买符合条件的作为廉租房。其次，扩大住房公积金的覆盖范围，政策引导企业员工也缴纳公积金，让农民工也享受住房公积金的福利。
3.3完善房产税征管制度
目前重庆、上海已经进行了房产税试点，但初步阶段还是有些许问题。比如说，上海仅就新购买的住房征收相应的房产税，却不对已持有数套住房的“炒房虫”征房产税，结果会导致房价还会上涨，会加重普通刚需者的购房成本，对房地产去库存不利；两试点城市都存在起征点高、税基低的问题，制约效果不明显，并不能真正起到调节分配的作用；两试点城市并未对房地产税加以总体调整，径直增加一些新的税种进行强制征税，这不仅与市场规律和社会要求不相符，而且这也可能导致重复征税，应当将其进一步完善以促进房地产顺利去库存。
为了进一步促进房地产去库存，必须要完善产税征管制度。首先，要明确房产税改革应遵循“简税制、宽税基、低税率、严征管”的税制改革方针，以“正税、明租、少费”为基本方向。其次，要规范各环节房地产税费，减少重复征税。再次，完善房产税改革的相关配套制度，如房地产登记制度、相关评估机制、税款监管机制等。但是从根本上，还是要先完善房产税征收方面的法律，将其制度设计以法律的形式确定下来，让房产税征管有专门法可依。
3.4发展住房租赁市场，减少保障性住房建设
第一，针对已经不适应经济现状的限购政策，政府有必要将其取消。第二，应当加强相关管理制度的建设，特别是要开始重视租购并举制度的完善。政策激励市场主体购买库存商品房，尝试推动主营业务为住房租赁的专业化企业的发展。第三，要遵循中央政府做出的“提高货币化安置比例，减少保障房建设量”的决定。“各地应以货币安置为主，对辖内确需安置的城镇居民，应在全面综合衡量基础上，再动工修建保障房，并将保障房纳入房地产开发总计划，抵减房地产开发总额，以杜绝商品房和保障房同时增长现象发生，为改善房地产供给侧奠定基础”。可以在一定范围内让政府购买商品房用作保障性住房，这样既可以加快房地产去库存，又不会耗费更多的人力物力。
4.结语
在供给侧改革的执行过程中，房地产去库存是一个必须解决的问题，只有房地产市场健康运行，我国经济才能持续良性发展。供给侧改革重在从供给方面出发，进行结构性的调整，在房地产去库存的进程中，不仅要注重刺激消费者需求，更有意义的是要看到我国房地产经济结构的问题，从供给方面采取措施抓紧去房地产库存。为此笔者尝试着提出了一些促进房地产去库存的对策，这一系列工作都需要国家的政策或制度支持，甚至应该上升至法律层面。对于加快房地产去库存，其实还有其它方面的措施，期待接下来能够作进一步研究。
