房地产公司分拆物业上市的原因及上市后面临的挑战分析
刘新军
摘 要：我国物业服务行业与房地产行业的发展相伴而行，物业管理服务越来越受到社会、居民及房地产公司的重视。同时，品牌房地产企业出于多方面因素的综合考虑，纷纷分拆所属的物业公司上市、融资。当然，物业公司上市后，将面临多方面的困难与挑战，需要予以克服，以实现高质量发展。
关键词：分拆物业;上市;挑战
文章编号：2095-4085（2020）05-0061-03
近几年，众多品牌房地产公司纷纷将旗下的物业服务板块进行分拆上市，形成了一股物业公司上市的潮流。本文就对房地产公司分拆物业板块上市的共性原因及上市后面临的挑战进行深入分析。
1 分拆物业板块上市的背景
2014年，以彩生活物业公司在港股上市为标志，房地产公司启动了分拆物业板块上市的浪潮。从2014年到2019年，在香港上市的物业公司已达到了19家。其中，如果去除中奥到家和浦江中国两家物业公司，另外17家物业上市公司都是有房地产母公司背景的物业公司。单是在2019年，就有时代邻里、保利物业、和泓服务、奥园健康、蓝光嘉宝、滨江服务、银城生活服务、鑫苑服务等8家物业公司集中在香港上市，显示出房地产开发公司对分拆物业上市的浓厚兴趣。
当然，房地产公司对物业板块分拆上市，不仅仅只是在香港市场，同样在新三板市场有更多家物业公司已经上市，但受限于上市政策的因素，物业公司在A股主板上市的数量较少。预计在2020年，房地产公司分拆物业板块上市的热潮还将继续延续。
2 分拆物业板块上市的原因
房地产公司分拆物业板块上市，一方面受到房地产公司主业开发业务增长放缓的影响，另一方面是物业行业的长期发展受到资本市场的青睐，被投资者广泛看好，使得物业上市公司的市盈率较高，基本都超过了其房地产母公司的市盈率。
2.1 房地产存量时代即将到来
我国房地产行业经过20多年快速发展，每年新增房地产规模已经十分庞大。根据国家统计局数据显示，2019年，我国房地产行业销售面积约17亿m2，同比下降0.1%。销售额达到16万亿元，同比增长6.5%。从统计数据已经明显看出，房地产行业的整体规模大概率已达到了行业顶点。与此相对应，房地产存量市场方兴未艾，尤其是在北京、上海等一线城市，存量市场已经是房地产行业的主市场。
在这样情况下，房地产公司从长远考虑出发，为了对冲房地产行业新增销售面积及销售额增速下降的趋势，挖掘存量房地产中蕴含的机遇，纷纷将目光瞄向物业管理行业，以利用其本身所具有的物业管理板块来抢滩存量房地产市场，争取物业行业第一梯队位置，布局存量房地产市场时代的到来。
2.2 吸收大量资金，物业公司能够获得长远发展
一般而言，物业管理公司主要的收入来源是基础物业费，主要成本支出是员工薪酬，物业服务行业的平均利润率大概在8%～15%之间[1]。虽然物业服务行业的利润率比较高，但由于物业公司所管理的物业面积有限，导致大多数物业公司利润总额比较低，不足以支撑物业公司对外大规模扩张。
通过分拆房地产公司下属的物业板块上市，一方面能够筹集物业公司快速规模化发展所需要的大量资金，为对外扩张提供充足的资金弹药，另一方面使物业公司的管理规范化程度得到提升，增强物业公司的竞争力，提高业主的满意度。
2.3 物业服务竞争加剧，头部企业开始显现
上市物业公司对行业内未上市公司所带来的压力已开始显现，上市物业管理公司开始利用兼并购中小型物业公司的方式加速发展。根据行业内人士预测，未来三到五年，是物业行业快速扩张的窗口期，将会奠定各个物业公司的行业地位。其中，彩生活物业可以说是快速扩张的典型代表公司，彩生活物业公司在2015年以3.3亿元收购开元国际物业，2016年以联合体形式花费20亿元收购万达物业，显示出了强劲的扩张势头。
目前还未上市的物业管理公司面临着两条路—要么选择上市，顺行业发展大潮而行，要么选择被并购或发展停滞不前。对于房地产公司而言，基于物业行业的发展前景，需要做就是加快物业板块上市的步伐，通过上市来筹集资金，以内生规模与外延扩张两种方式来加速物业板块的发展，在物业服务行业的竞争格局没有确定之前，加紧跑马圈地，直至物业行业规模扩张阶段的结束。
2.4 房地产公司转型的需要
众所周知，房地产行业已从黄金时代过渡到白银时代，房地产公司未来如何发展，成为其重点考虑的问题，品牌房地产企业已逐步开始了战略转型的尝试。品牌房地产公司转型方向之一就是从房地产开发业务的重资产行业转型向轻资产行业，而物业管理行业就是有非常好的发展前景的轻资产行业。
房地产公司之所以选择物业管理行业转型，更深层次上有以下几个原因。一是物业服务行业发展潜力大，具有丰富的想象空间，可以有效嫁接资本市场，提升物业企业和房地产母公司市值;二是物业行业发展比较稳定，轻资产运营，能够抵抗经济周期的波动，尤其是在经济发展中的下行期，可以避免企业出现大起大落的风险;三是物业行业能够吸引大量就业人员，未来能够对房地产公司的员工进行有效分流，协助解决房地产公司转型时期的员工安置问题。
2.5 看好物业的增值服务
物业服务行业能够成为经济发展的重要风口，其中一个重要考量因素就是物业的增值服务。从物业收入的来源来看，当前物业基础收费是主要收入来源，但新的增值服务发展非常快，有非常大的潜力可以挖掘。目前，物业服务行业的有识之士都将物业服务作为一个连接端口，是为有效与住户需求进行对接，以提供相对应的服务。
一般来讲，物业增值服務主要有几大类别。
第一类是日常生活需求服务。这方面服务主要包括家庭保洁与维修、超市与配送等满足住户日常性的服务。物业公司具备开展这方面服务的基础条件，可以采取O2O等方式与主流服务商开展合作，利用物业公司积累的住户大数据，提供精准的消费信息与服务商、住户进行匹配，提高商家的营业额。
第二类是康养等方面的特色服务。由于物业公司对小区住户消费结构比较了解，能够与第三方专业机构合作，提供康养等方面的特色服务，尤其是当下一些小区已开展养老驿站服务，物业公司可以为养老驿站提供保洁、保安甚至是基础护理等方面的服务，有效调配人力资源，降低驿站日常费用支出。
第三类是金融服务。物业公司基于对小区居民的深入了解，形成基于信贷的风控模型，这样，物业公司可以为居民提供包括装修、教育、购房等短期借款服务，同时也能够为小区周边商业经营者提供短期经营贷款，提升小区商业繁荣度。
第三类是资产管理服务。物业公司开展房屋租赁与买卖等服务，尤其是在物业租赁这方面，能够为业主和租户提供租赁期间的保洁、维修、装修等多项服务。同时，物业公司还可开展招商服务及公寓租赁经营等多种服务。
增值服务是物业公司未来重点发展方向，也是物业行业被其房地产母公司和资本市场共同看好的重要原因所在。
3 物业板块分拆上市后的挑战
房地产公司分拆物业板块上市后，物业公司以后的发展并非高枕无忧了，而是面临着一系列诸如业绩表现等方面的挑战。
3.1 上市后，能否脱离房地产母公司的资源依赖
大多数物业公司上市前，其管理的物业面积有非常高的比例自于房地产母公司，来自于第三方的物业管理服务占比非常低，对房地产母公司存在较深的依赖性。物业公司在上市后，如何摆脱或降低房地产母公司资源的支持，加快外部资源的获取是其临的一个重大挑战。我们以中海物业为例，中海物业2018年的物管面积为1.4亿m2，其中，外接项目面积仅为0.12亿m2，外拓物业面积占比不到10%，对于房地产母公司的依赖度程度较高，需要强化外向拓展物管面积。
3.2 上市后，极速扩张带来的风险
许多物业公司上市后，开启了快速扩张的步伐（详见附表），以增加规模效应，提升企业盈利能力。由于物业管理行业具有区域性特征，不同的地域具有不同的物业管理模式、收费方式及地方物业法规、条例等方面相互间存在诸多不同之处，这就为物业公司扩张带来了一定的风险，增加了并购以及内生性扩张的不确定性。由于物业服务行业的兼并扩张趋势愈演愈烈，这同时也导致了收购标的物业公司难度加大，甚至被收购的个别标的公司运营质量不高，盈利前景存疑。
3.3 上市后，能否保持盈利能力的持续性
物业公司的经营业绩最终要靠利润来体现。从目前的香港上市物业公司的盈利情况来看，物业公司的净利润率保持在8%～15%期间，具有非常好的盈利能力。物业服务行业本身是一个劳动密集型产业，人力资源费用占据了成本总额中50%以上的权重[2]。从长期趋势来看，人员薪酬的刚性上涨将不可避免，但受限于物业管理的实际情况，物业费上涨的幅度将会小于人员薪酬上涨的比例，这会导致物业企业盈利能力下降。同时，由于物业行业竞争不断加剧，物业企业增值型服务的盈利效果还没有大规模体现出来，使得物业企业的长期盈利能力存在一定不确定性。
3.4 上市后，新业务能否顺利成长
物业公司不断夯实基础物业服务，力争大幅提升服务质量，给业主以专业、舒心的服务[3]。与此同时，物业企业也在纷纷开展新业务，期望能够给物业公司发展提供助力。从实际运营效果来看，物业公司新开展的康养、金融等方面的服务还未形成规模，正处于培育期或增长的初期，占企业营业收入的比重一般都在35%以下。在这种情况下，物业公司需要进一步加强投入，力争将某一类型新业务优先发展起来，为物业公司发展带来新的动力。
4 总 结
综上所述，房地产公司拆迁旗下物业公司进行上市是大势所趋，也是提高物业行业竞争程度，提升物业企业管理水平的必由之路。当然，物业企业上市后也存在着盈利能力能否持续增长等一系列的问题，需要物业企业苦练内容，外练整合，最终将物业企业做大做强做优。
参考文献：
[1]卢瑞其.物业公司走上市之路面临的几大思考[J].科技经济与科学管理，2018，26（9）：226-228.
[2]杨小茹.物業管理企业强化成本控制的策略研究[J].中国集体经济，2020，（01）：73-74.
[3]刘忠良.住宅小区物业管理中的问题分析及发展趋势探讨[J].现代商业，2017，（07）：116-117.
