房地产企业融资和杠杆控制
周俊
摘要：企业融资作为房地产重要防范风险手段，对其发展具有重要意义。而杠杆控制，作为房地产企业的重要财务管理手段，可提高房地产企业价值收益，降低成本。因此本篇文章将从两个方面分析房地产企业融资和杠杆控制，希望能对房地产企业未来发展有所借鉴。
关键词：房地产企业;融资;杠杆控制
1.房地产企业融资分析
1.1房地产企业融资的有关概念和意义
作为资本密集型产业的典型代表，房地产企业相比其它行业或领域投资较大，周期通常较长，所以在获得高收益的同时也面临着高风险，因此房地产行业的发展离不开金融支持。企业融资是房地产当下应用最多的金融手段。房地产企业要在开发项目进行投融资测算时，合理评估自身的资金数量和融资能力，从而对企业的现金流进行统筹规划，确保项目资金充足，以此完成预期项目目标。房地产企业开发项目融资主要可集中在三个方面，既内源、股权和债权融资，这也是现阶段房地产企业应用最多的融资方式。房地产企业融资时要对自身的偿债能力和承受风险的能力进行合理判断，同时结合投融资的周期与具体规模，以及房地產企业资本结构决策进行合理规划和分析，如偿债能力的判断可以从房地产企业偿还旧债和获得新债、发行新股、其他融资可能性和现有资产变现能力几个方面考虑。总之，面对时代发展和市场变化，房地产企业应该具有一定的融资能力储备，以此维护自身的资本结构弹性，抵御房地产企业发展过程中的未知风险。
1.2房地产企业融资的现状与融资渠道
与国外发达国家相比，我国房地产企业融资虽已有了一定发展，但整体从整体规模或发展程度来看，仍处于建设阶段，如在融资形式上，房地产企业仍以银行贷款为主，与西方国家多元化融资形式相比其它融资规模较小。而之所以造成房地产企业融资发展较为缓慢，其一是由于我国房地产企业金融体系仍不完善，部分房地产企业存在项目过多，财务资金不够，从而造成房地产企业融资规模较小，融资困难。其二是由于我国金融市场缺乏对房地产企业对应的融资渠道，不能为房地产企业提供对应融资工具，使得房地产企业必须进行自我融资创新和拓展全新融资渠道，以此才能实现在原有财务体系下，进行合理融资，但从房地产企业自我融资创新和拓展全新融资渠道发展状况来看，目前多数房地产企业仍在创新融资发展的道路上，还未建设完全，所以整体仍处于融资困难的状态。
因此，面对房地产未来发展以及市场变化，房地产企业必须进一步扩展融资渠道，具体融资渠道可根据房地产企业实际情况进行合理创新或扩展，本文只挑选两种融资渠道来进行分析。融资渠道一可进行房地产企业债券融资，债券作为当下最直接的融资工具，与其他融资方式相比融资成本较小，利润较大，所以可对应房地产融资现状，缓解房地产企业银行贷款融资压力，但是从债券融资整体来看，其要求较高，财务风险较大，容易受到不同方面的融资限制，所以不利于整体房地产企业融资长效发展。融资渠道二可进行房地产企业海外融资，海外融资可通过海外市场扩大融资规模，极速筹集资金，但融资方式存在一定风险性，不锲合实际，容易造成房地产实际融资出现问题，并且由于我国房地产企业对海外融资市场仍不够深入了解，所以易出现融资断裂，或者出现海外融资市场对我国房地产企业融资存在排斥现象，不利于房地产整体融资。因此，根据房地产企业融资现状和融资渠道来看，房地产企业要想摆脱当下融资困境，就需要结合有关融资战略，保持自身融资弹性，确保财务灵活稳健地开展工作，并要结合自身情况和发展阶段，确定和实施合理的融资战略。
2.房地产企业的杠杆控制
2.1杠杆控制的含义
因为存在着固定负债利息和优先股的股利，所以普通股每股收益变动要大于息税前利润，这种现象就是杠杆控制。面对不同企业发展，企业完全可以利用杠杆控制手段进行财务管理，如在进行资本结构的相关决策时，杠杆控制作为房地产企业的重要财务管理手段，企业可以合理利用杠杆控制，完成债务筹资，将成本降到最低，最大化地提高企业价值。
2.2影响杠杆控制的因素
第一，息税前利润率。从杠杆控制系数计算公式入手，如果其他因素不发生变化，息税前利润率和杠杆控制系数是负相关的关系，由此可得，提高企业的盈利水平可以实现对企业收支性财务风险的有效控制。
第二，资产负债利息率。根据杠杆控制系数的推导式，如果让息税前利润率和负债比率保持不变，则负债利息率越高，杠杆控制系数越大，权益资本收益率越低。
3.杠杆控制在房地产企业应用中现有问题
3.1负债经营过度，滥用杠杆控制
房地产企业基于公司性质，如资产高度聚集、投资时间过长等等，所以属于对财产融资需求较大，负债要求较高的企业。因此，为进一步保障房地产企业正常运行，需在原有经营基础上，采用负债方式进行经营。比如要想扩大房地产企业需求，满足发展，就必须在负债方式经营下，扩展发展。但是，虽然负债经营模式可以帮助房地产企业进一步扩大发展，但在长效稳定发展标准下，并不利于房地产企业财产运行，例如随着过度依赖负债经营方式，从而出现杠杆控制失控现象，从而进一步导致房地产企业财产运转失衡。此外，基于负债经营理论和相关范畴可知，当房地产企业在进行负债经营时，如果出现本金偿还义务不能及时履行，也就是原有经济收益低于成本财产时，房地产企业就会出现利益受损问题，负债本金无力偿还，久而久之将会影响房地产企业市场竞争力，严重可导致企业退出市场。
3.2负债结构过于单一，抗风险能力差
对于当下部分房地产企业，其较多属于银行贷款完成企业运行或项目进行，所以如果较大程度依赖银行贷款，时间较长将会导致房地产企业陷入无力偿还债务的风险，影响杠杆控制在房地产企业中的应用。如一些房地产企业在进行银行贷款时，只图经济收益和项目利益，忽视自身偿还能力，从而陷入债务风波。从多数房地产企业债务风险数据来看，主要原因是由于房地产企业抗风险能力较差，负债结构过于单一，从而致使陷入债务风险。因此，为进一步加大杠杆控制在房地产企业的应用，企业需在原有抗风险基础上，加强抗风险力度。
4.房地产企业优化融资的措施
4.1提高核心竞争力
目前，国内的房地产企业数量众多，要实现融资优化，必须提高房地产企业自身的核心竞争力，可以通过合理的设计规划和营销等手段提高非财务资源的优势，弥补企业现有的财务资源劣势。房地产企业在确定其自身融资能力时，首先要看财务指标，但其为滞后指标，体现的是企业经营活动的最后表现，不能体现实际经营活动过程。与此相反，非财务指标能够体现房地产企业的战略目标，是房地产企业经营计划具体实现的表现，能够反映控制效果的信息，对财务指标产生影响，从而作用于房地产融资活动。
4.2选择适合的融资方式和战略
房地产企业要不断优化自身的资产结构，整合现有资源，盘活存量资产，使得资产规模不断扩大，完成良性循环。房地产企业要积极应对外部激烈的竞争环境 ，优化自身资本结构和融资方式等，制定可行的战略目标和规划、融资战略。在融资战略中，房地产企业的融资结构与方式不同，所面临的财务风险也不同，具有的偿债能力也有差别，对杠杆控制的利用有着直接影响，从而对于企业的资本经营与负债经营产生影响，还会影响到企业能否实现投资既定目标和综合战略。房地产企业要平衡风险与收益，制定可行的融资战略，降低经营风险，使企业价值实现最大化。房地产企业可以参照最优资本结构相关要求，遵循融资的各项原则，平衡融资收益与风险，确定适合的债务和股权融资比率。房地产企业需要结合有关融资战略，保持自身融资弹性，确保财务灵活稳健地开展工作。融资战略种类丰富，房地产企业要结合自身情况和发展阶段，确定和实施合理的融资战略。
5.房地产行业杠杆控制利用的建议
5.1确定合理的负债规模
企业存在负债是利用杠杆控制的前提。房地产企业在发展过程中需要结合自身情况和发展环境进行权衡，从而确定一个可控制和可调整的合理化资本结构。从长远来看，负债规模合理化是房地产企业长期战略实施的要求。从短期看，负债规模应该满足目前主营业务经营所需。从企业地位看，负债规模也要和房地产企业的经营和筹资环境相符，与企业制定的战略相配合。因此，判断负债规模是否合理的主要指標是房地产企业的现金流量能否实现正常运转和股东利益能否达到最大化的重要前提。
5.2拓宽融资渠道
现阶段我国与西方发达国家相比虽然已具备了一定融资规模，但仍缺少其它合理的融资渠道，如根据房地产企业实际情况，可知当下我国房地产企业的融资渠道主要集中在银行贷款，其它如海外融资等手段规模较小。所以，为缓解此种现状，我国房地产企业必须从多种渠道入手，优先拓宽其融资渠道，如建立信托基金、继续发展债券融资等等，从而实现房地产行业产品证券化发展、股权融资等，拓宽其融资渠道，不断优化自身资本结构，从而降低银行贷款风险，拓宽资金来源。
5.3多种经营，分散财务风险
房地产企业的所有资产一般情况下不会全部受到利润、市场价值等不良因素的影响，因此具有较多不同种类房地产证券的投资者面临的风险要小于投资单一投资者面临的风险，同时具备更大的获利机会。若资金不足，房地产投资者可以联手筹资，进行分散投资，实现规模经济，这便是房地产行业中的辛迪加，就是投资者将自己的部分资金投入进去，但不能参与经营管理，承担的法律责任较少，但其策划者拥有经营管理的权力，同时承担所有责任。此外，面对经营过程中的财产风险，房地产企业也可通过写字楼、公寓、饮食基地等等方法，实现风险的分散，保证企业正常运转。
6.结束语
企业融资作为房地产重要防范风险手段，对其发展具有重要意义。而杠杆控制，作为房地产企业的重要财务管理手段，可提高房地产企业价值收益，降低成本。因此，对于房地产企业的发展，需针对当下企业融资现状和杠杆影响因素，积极采取有效措施，如选择适合的融资方式和战略，多种经营，分散财务风险等等，从而促进房地产企业全面发展。（作者单位：南京电建中储房地产有限公司）
