有关城市土地一级开发整治投融资模式的探析
钟东宁
摘要：本文以具体的项目为案例，来论述城市土地一级开发投融资过程中需要遵循的相关原则，又对我国城市土地一级开发投融资模式中存在的问题进行论述，具体来说，城市土地开发投融资中主要存在融资主体不明确、融资方式单一等诸多问题。根据城市土地一级开发投融资模式中存在的问题，在今后的发展中，需要从明确项目开发融资主体、构建城市土地一级融资法律体系、创新城市土地一级开发融资金融产品等三大方面来进行改进，为我国城市土地一级开发的可持续发展提供坚实的保障。
关键词：城市土地;一级开发;投融资模式;提升策略
前言
土地的一级开发作为我国房地产领域中一个十分关键的部分，随着我国经济的发展和成城镇化的快速推进，城市土地开发的形式会越来越多样化。但是，随着城市土地开发的不断推进，面临的问题也会越来越多，尤其是在投资和融资方面出现的问题。为此，本文就以具体的项目来举例子，针对项目运行过程中，投融资方面存在的问题进行研究，从而根据其存在的问题，提出有针对的，科学合理的策略。
一、项目背景分析
在本文中，就以珠海西部A片区的基础设施工程项目作为研究的案例。该工程项目是珠海市当地政府与中铁集团相互合作共同投资开发的一个项目。项目的实施方式、规划制定、合作原则、利润收益等多个方面的问题都按照双方合同的约定来进行[1]。在该项目合作过程中，珠海市政府的主要工作责任就是制定各项规划、实施土地批准、设计初步的项目建设工作。此外还需要对当地的环境进行评估，水土保持情况进行论证等。而承接该项目的中铁集团需要负责该项目运行中的资金筹集和分配工作以及项目具体实施的工程建设工作，例如基本的施工地图设计、施工过程、工程验收、质量后期保修等等。在投融资方面则主要负责资金的计划、资金的筹集方式以及对资金运行过程的监督等。为了保障该工作的有效顺利进行，就需要构建一套合理有效的投融资模式，这样不仅可以降低投资成本费用，更加可以保障项目的顺利进行。
二、目前城市土地一级开发主要资金来源
（一）国家开发银行贷款
向国家开发银行贷款是较为普遍的融资模式。在该模式下，土地一级开发企业在获得当地政府给予的前期资金会，可与当地政府签订土地一级开发协议后，就可以根据开发的项目向开发银行申请一定比例的贷款。在该模式下有兩个劣势，第一位最近几年，伴随我国对房地产行业的把控，贷款的门槛越来越高。第二，我国开发银行是我国从事政策性金融融资活动的机构，在贷款中，政府部门参与的运行力度大。
（二）商业银行贷款
企业也可以利用“分成权”的形式向商业银行贷款
（三）信托方式融资
在我国，房地产信托计划的形式主要有三个不同的方面：第一为贷款型信托。第二为股权型信托。第三为土地储备信托。
（四）私募股权基金
在城市土地一级开发中，政府可以根据当地开发的特点，例如当地经济发展特点、产业结构的特点、开发企业的特点等因素来确定拟合作的私募股权基金。
以上四种模式是我国城市土地一级开发中的主要融资模式，除了以上四种方式之外，还可以发行公司债券的形式等。具体而言，企业在进行城市土地一级开发过程中，还需要结合我国的房地产相关政策，以及经济发展形式来选择合适的额融资方式。
三、城市土地一级开发整治投融资原则分析
（一）合理预测与规划原则
城市土地一级开发是一项时间很长、耗资巨大的工程项目。在整个项目的进行过程中，需要处理好诸多的环节，例如对于征地进行补偿工作、对于拆迁进行补充以及相关基础设施的建设和完善工作。在每一项工程进行中都需要进行合理的规划和预测。其次，由于周期较长，回收资金也相应拉长，这就使得城市土地一级开发需要对项目进展的各个方面，例如融资金额、时间、风险等各个方面进行预测和计划[2]。最后，城市土地一级开发还需要与当地相关的权威机构进行合作，对于项目进展中出现的问题及其可以出现的问题进行及时的整治，对于投资的项目从整体上进行预算，预测出资金回收的周期，融资的成本以及最终的回报等几个方面，只有实现正确的预测才可以为项目的有效进展提供坚实的基础。
（二）融资所需要坚实的时间性原则
城市土地一级开发在整个过程中，都需要巨额的资金作为铺垫，必须要通过有效的融资方式来“供养”整个项目的开发运行。在整个融资的过程中，必然会形成一定程度的融资成本[3]。有了有效的降低融资成本，就需要对融资所获得的资金进行合理的规划与预测，且规划和预测的基础不仅需要与整个项目活动相关，更需要与项目的运行时间相关。最好的情况就是结合项目的进展情况合理的制定融资期限，这样既不浪费资金，又可以合理的把控时间。
（三）合理选择最佳的融资方式原则
城市土地一级开发在整个过程中，会根据不同的项目来产生不同的融资方，而融资方的不同，其融资的成本、融资的难易程度等都会不同。为此，在整个城市土地一级开发的项目进行过程中，都需要结合项目进展情况和具体的资金需要，选择合适的融资方，选择合适的融资方式，同时更需要严格的来控制融资的成本[4]。
三、城市土地一级开发整治投融资管理存在的问题
（一）缺少明确的融资主体
地方政府作为土地管理的只要执行者，还需要与当地国土资源部门合作，统一进行协同工作。但是，目前在我国的多数地区，对于城市土地资源开发没有明确规定融资主体，各个地区具有不同的表现形式。在当下情况下，出现的主要问题就是，由于缺乏明确的融资主体，就会导致资源偿还的追责一方缺失，这样就直接导致很多资金提供企业不愿意参与到城市土地一级开发项目的运行过程中。
（二）融资渠道较为单一
目前，在我国的多数地区，对于土地一级开发的融资途径主要有自有储备资金、政府财政拨款、向银行贷款这三种形式[5]。但是，由于城市土地一级开发的所需资金较多，导致前两种资金融资缺少，为此还依旧是以银行贷款为主。这样由于融资渠道的单一性，就会出现了一系列的问题。具体如下几个方面所示：
1.提高了银行经营的风险
一般情况下，融资方会将土地储备作为抵押来向银行来贷款，但是往往城市一级土地并没有出让权，在法律上就缺乏相应的法律执行效力，这样就会给银行带来一定的财务风险。
2. 提升了城市土地一级开发的成本
城市土地一级开发是一项时间较久，投资规模巨大的项目。虽然可以向银行进行贷款，但是却需要向银行支付高额的利息，这就无形中提升了项目开发的成本。
3. 提高了城市土地一级开发的不确定性。
不同银行根据不同的项目所提出的贷款条件是不同的，除此之外，还会受到当地经济、国家宏观政策的影响。以上很多因素的不确定都会导致城市土地一级开发中的不确定性。
四、城市土地一级开发整治融资渠道的拓展策略
（一）明确项目开发融资主体
以上提出的诸多问题都是由于城市土地一级开发的融资主体不明确导致的。为此，在未来的城市土地一级开发整治过程中，就需要对其进行明确。具体而言，可以通过公示的方式，让更多的社会群众了解城市土地一级开发融资主体，同时更加需要加大宣传的力度和效果，让投资方可以通过较多的途径来了解融资主体，从而为相关的贷款管理工作的进行提供坚实的基础和依据[6]。
（二）构建城市土地一级融资法律体系
通过研究相关文献和我国的相关法律法规，可以发现我国至今为止都未出台任何有关城市土地一级开发融资管理的法律法规。当前现存的市场主要就是以房地产开发贷款机构的相关规定来作为依据和参考的。但是，在市场多元化的今天，更加需要制定明确而严格的额融资法律来对城市土地一级开发融资模式进行监督和管理。具体而言，通过相关法律的完善可以对目前市场上的主要融资模式和相关环节进行规定，使其运行更加规范化。例如在组织形式方面、资产的组合方面、流通转让等多个方面。通过相关法律法规的完善可以讓更多的相关受益者都可以做的有法可依，行为更加的规范化。最后，通过出台城市土地一级开发融资法律法规可以让更多投资者的利益获得保障，可以为城市土地一级开发工作更加的完善。
（三）创新城市土地一级开发融资金融产品
为了有效的解决以上几个方面的问题，金融机构需要根据项目自身的情况来对资金的需求、投资回报周期等多个因素进行分析。向社会推出相应的金融产品。例如，根据我国信托投资平台出台的相关规定，土地信托融资在2001年的时候，出台了一系列的土地开发融资金融产品，例如为城市土地一级开发听债券发行、私募股权基金等多种不同类型的金融产品。以上金融产品的进行，可以使得某些项目以较快的速度获得资金，从而在很大的程度上降低了开发的成本。
结语
综上所述，目前随着我国城镇化程度的不断深入发展，城市开发的强度会越来越高，城市土地一级开发如何获得更加有效的融资方式是最为主要的问题，多元化的融资途径不仅可以降低融资的风险，保障项目的顺利进行，更加可以促进融资的规范化进行。而目前上，我国城市土地开发市场上融资方面主要面临的问题就是缺少明确的融资主体、融资渠道较为单一两个大方向的问题。为此，在今后的发展中，需要从明确项目开发融资主体、构建城市土地一级融资法律体系、创新城市土地一级开发融资金融产品等三大方面来进行改进，为我国城市土地一级开发的可持续发展提供坚实的保障。
参考文献：
[1]杨清可，段学军，金志丰，王磊，王雅竹.长三角地区城市土地开发强度时空分异与影响机理[J].资源科学，2020，42（04）：723-734.
[2]谭荣辉，刘耀林，刘艳芳，何青松.城市增长边界研究进展——理论模型、划定方法与实效评价[J].地理科学进展，2020，39（02）：327-338.
[3]吴晓超.基于AHP和熵权法的小城市土地开发强度及开发潜力探索——以芗城区为例[J].国土与自然资源研究，2020（01）：18-22.
[4]孙蕾.城市土地一级开发的收益和风险平衡研究[J].管理观察，2019（29）：74-75.
[5]田唯，李阳，周莎丽. 基于全域信息模型的城市土地一级开发建设设计管理模式研究及其应用[C]. 中国土木工程学会.中国土木工程学会2019年学术年会论文集.中国土木工程学会：中国土木工程学会，2019：461-469.
[6]陶娟，吴箐，杨忍.城市土地再开发产权处置与利益分配机制研究——基于深圳市三个案例的实证[J].中国国土资源经济，2020，33（04）：56-62.
[7]柯楠. 长江中下游六省一市城市土地开发强度差异的时空特征及影响因素研究[D].华中师范大学，2019.
作者姓名：钟东宁 出生年月：1980年7月
性别：女
学历：本科 籍贯：广东省鹤山市 民族：汉
研究方向：土地储备、城市更新改造
广州市越秀区土地开发中心，广东省广州市，510000
