房地产成本管理基于精益思想的研究
何玉兰
摘要：精益思想使得日本汽车拥有质量和成本的双重优势，进而又发展到房地产行业甚至各个行业，文章讲述了目前国内房地产市场的发展和精益思想的来源，并叙述精益思想的原则和内涵，最后提出在房地产成本管理上，精益思想应用的几点建议。
关键词：房地产；成本管理；精益思想
0前言
经过多年的发展，房地产行业逐渐呈现出理性发展趋势，而消费者对于产品、服务的要求也越来越高。在激烈的市场环境中，怎样更好地满足顾客的需求，提高自身管理水平，是现在房地产行业需要解决的问题。房地产行业引进精益管理体系，用精益思想重塑房地产行业管理行为，实现房地产企业的发展。大力推进管理创新，在互联网时代更要紧紧依靠多元化的发展思路，加快房地产行业的结构转型，向精益房地产行业转化。
1目前房地产市场的发展背景
经济全球化的到来，我国房地产行业市场逐渐从卖方市场向买方市场发展，企业与企业之间的联系也越来越密切。但是我国房地产行业的管理水平依旧不高，和国外的房地产行业相比还是有一定差距。所以要加强对房地产企业的管理水平，同时也需要政府加强对市场环境的优化。房地产的成本管理就成了房地产企业中的重点。
2精益思想的原则和内涵
精益思想从字面意思来看，“精”就是精益求精，“益”就是体现在节约成本上，只有在质量的基础上，节约成本，才能使企业获得更大的收益，因此，精益思想不仅是追求企业成本的最小化和企业眼中的高质量，而是最大限度地满足客户的需求，满足客户眼中的质量，提高产品的性价比。
精益思想是源于日本丰田汽车的方式，这种方式使得日本的汽车制造业呈现出质量和成本的双重优势，精益思想的内容大体就是利用最少的成本、人力、财力、物力甚至时间创造出最大的价值。这种模式扩展到了几乎所有行业，比如说第三产业，运用到各个方面，将精益思想运用到各个行业的企业管理中去，拒绝成本浪费，提高产品质量。
精益思想的一个重要原则就是流动原则，时间、价值、成本都具有流动的原则，资源流和信息流是精益思想的基本单位，分为可控的和不可控的两种，可控的有设备、材料等基础设施，不可控的包括供应企业的供货信息和方案等。精益思想的核心是拉动性，以顾客的需求为起点，根据市场的需求，按时完成工作任务。精益思想从字面上来讲就是精益求精，零缺陷是精益思想的工作目标，节约成本，减少浪费，对质量提高全面管理水平。在施工过程中，一旦出现质量问题，就要立即停工，解决问题，从而保证工程的完美。但是从实际来看，零缺陷、完美的状态只是很理想的一种状态，但是努力向着这个目标前进，才能保证建筑产品永远保持活力和质量，在为自己企业创造价值的时候，做到最好，从而达到顾客心中完美的产品。
房地产项目有工期的要求，为了能够保障在规定的时间内实现目标，有可能就会对成本管理有一定的影响，有可能会为了赶工期盲目的赶进度，对于企业的成本有重要的影响。精益管理不仅要求保证产品的质量，更要求在规定的时间内保证质量，減少成本。
房地产项目从土地取得环节开始就要投入大量的资金和成本，资金在项目上的积压时间和资金成本、资金的时间价值以及如何更科学、经济的筹措项目资金，精益管理必须在项目管理的全过程和整体链条上全面规划计划，既要保障项目在各个环节的资金需求，又要降低资金成本，同时还要加速资金回收，提升资金的持有效益。
3精益思想在房地产成本管理的应用
3.1导入精益思想
根据目前房地产行业的情况，结合流程管理和方法，可以做到以下几点：首先是要有客户思维。对于企业来说，企业最终要面向的是顾客，一切制度和流程的存在都是为了能够得到顾客的认可，近年来流行的互联网思维就是把顾客摆在第一位上，密切关注顾客的需求，对于顾客的满意程度及时做出反馈，提升顾客的认可。其次是要以人为本，精益管理的核心就是要发挥员工的积极性，提高工作效率，在有限的精力内发挥无限的价值。让工作人员加入到团队中去，形成良性互动，提高员工的工作能力和协作能力。
3.2链接房地产企业价值链
第一步就是要以顾客的价值需求为基础，以企业的管理为导向，为公司战略规划为目标，优化企业的资源配置。为了能够更好地保障这一过程的顺利实施，就要组织专业的团队来推进工作，在确定了价值链上各个要点的地位之后，针对不重要的、无价值的活动进行适当的删除，减少不必要的资源和时间上的浪费，最终完成对企业价值链的重建。
3.3完善精益建造的流程
房地产行业属于链条较长的行业，涉及到建筑的选址、设计建造、后期销售等过程。由于流程的复杂，所以要对流程有一个清晰的逻辑，对当前的流程状况进行分析，并且按照具体业务做出有效的流程图，对房地产行业的流程进行重组的时候，要根据不同的职能特点以及不同的专业要求，细化成本公司流程、职能流程以及业务流程等，公司的流程是基于本公司的发展目标，包括发展战略、发展方向以及风险控制等，业务流程是为了能够保障公司流程的顺利开展，包括工程施工或者其他工程的流程等，职能流程是为了前两者能够更好的实现，节约成本，保证效率，提高公司的运转以及经营效益。
4小结
在精益生产的理论上升华得来的精益管理体系，普遍适用于任何一个行业的管理，精益思想是核心基础，就是在生产的过程中，不断的减少浪费，提高质量，提高客户的满意度，实现企业的价值创造。精益思想可以深入到企业运转的任何一个环节中去，包括企业战略制定、企业运营模式、成本的计算、采购的来源、财务计算、营销策略等各个方面，精益思想在房地产的成本管理中，减少浪费，节约成本，以此保障生产价值的最大化，提升顾客的满意程度，保障企业的长期发展。
历经多年发展的房地产行业，在传统的价值链下，各个部门在各司其职的管理模式下已经不能在现代竞争激烈的市场中长期发展，需要引进精益思想管理体系，真正实现房地产行业在经营理念和管理体系上的创新。
