| 标题 | 基于房地产市场内生属性的房价与租金关系实证分析 |
| 范文 | 李宁 [摘 要] 基于房地产市场内生属性，构建房价租金关系的理论分析框架，运用全国房屋销售和租赁价格指数数据实证分析，结果显示房价在短期和长期都将影响租金水平，但租金对房价影响甚微，折射出房屋销售市场与租赁市场在长期与短期内存在现实分隔，没有呈现良性的互动发展，并从市场属性、宏观经济背景和消费者偏好三方面，对实证与理论之间、国内与国外之间的差异进行了解释，进而针对产生偏离的原因提出了相应的政策建议与今后进一步研究的方向。 [关键词]房价；租金；投资；消费；内生属性 [中图分类号]F293.35 [文献标识码]A [文章编号]1673-0461（2014）03-0031-07 一、引言与文献回顾 随着我国经济高速增长，城镇住房制度改革的不断深化，以货币化、市场化改革为目标导向的房地产市场获得了快速发展，但房地产市场改革与完善的过程中也遇到了诸多问题，其中最引人关注的便是房地产市场自身的泡沫问题，国际上通常采用房价收入比、空置率、租售比等指标来评价房地产泡沫存在与否及其程度大小。与此同时由于房地产市场本身租售并举，租售比作为房屋销售价格与房屋租赁价格相互关系的直观反映，便引起了国内外学术界对于房屋销售价格与房屋租赁价格（房价与租金）之间关系应然与实然的研究。 国内学者对房价与租金的研究，主要集中于从租售比与两者变动关系等角度出发。在租售比方面，学者认为租售比①将随着城市化[1]、利率[2]、预期房价上涨率和政策变化而变化[3]，我国目前的租售比远远超过国际上的临界合理标准[4]。因此，有学者认为可以通过住房市场微观层面上的房价租金比测算，有效考察我国房价的泡沫程度[5]，也有学者认为租售比在我国的反馈机制存在失灵现象[6]，此方面学者们并没有达成共识，因此，租金房价比作为估值指标在中国城市住房市场上的适用性值得谨慎判断[7]。其次，就房价与租金的互动关系而言，诸多学者展开了研究，认为我国当前房价和租金被区隔在垄断竞争市场和完全竞争市场，具有相对的独立性[8]，两者之间并不存在明显的长期互动关系[9-10]，短期内房价变动不影响租金变动，租金变动也有限影响房价变动[11]。 国外学者对于房价和租金关系研究中，Clayton[12]提出租金与房价的关系类似于股票市场中股利与股价的关系，并运用了现值模型对两者的关系进行了研究，指出房价是未来租金收益的现值之和，Gallin[13]运用美国1970年第一季度到2003年第四季度的季度数据进行了实证研究，表明房价和租金序列存在协整关系，在长期两者互为对方变化的原因，并指出租售比是评估房地产价格的一个有效参数，Mayer等[14]研究了租金与房价之间的关系，研究结果表明房价与租金并无直接关系，房价租金比不能作为衡量房屋投资价值的标准。但Meese等[15]研究却指出在均衡状态下忽略税后折现率的作用后，房价的增长率应该和租金增长率相同。 可见，国内外学者对房价与房租之间的研究都主要集中在两者变动关系的互动分析上，但由于着[的对象分别是国内和国外不同的房地产市场，因此得出了不同的研究结论，那么为什么同样是内生于房地产市场之中的房价与房租，却在国内与国外呈现出了不同的现实关系？同时，另外值得探讨一点的是，大多数学者在研究过程中忽略了理论框架与实证的相结合，缺少逻辑的理论阐释。鉴于此，本文将在已有研究的基础上，试图通过结合理论框架与实证分析的方式，带着如下问题展开全文房价与租金关系的探讨：①如何在逻辑上构建房价与租金变动关系的理论分析框架？诉诸于分析框架的两者变动机理如何？②实证呈现出的我国房价与租金的关系如何？如何解释两者呈现的关系？③相应的政策启示又是什么？ 二、房价与租金变动关系的理论分析框架 目前对房价与租金相互关系的理论主要有马克思的地租理论和迪帕斯奎尔—惠顿模型（D-W模型），两者都将房价与租金放置于同一个双方联系紧密的成熟市场环境下，其中马克思认为房价和租金是对同一价值商品的不同价值表现形式，D-W模型将房屋视为资产，认为房价为资产的价格而租金则为房屋资产的投资回报率[16]，两种理论尽管逻辑起点不同，但都得出房价与租金之间存在相关关系。因为房地产市场可以划分为消费市场和投资市场，为了更加直观地对两者之间的关系进行理论推导，本文将从房地产市场的内生属性出发，根据房屋租赁市场与销售市场的消费（需求）与投资属性进行理论框架的构建，借助数学模型对各要素的逻辑关系进行推]，具体理论模型如下： （一）理论模型的前提假定 ①销售市场与租赁市场同质都是完全竞争市场，不存在垄断的市场因素，买卖与租赁双方信息对称。②对模型进行简化，销售市场（资产市场）只考虑投资利润率的影响，不考虑资产增值的影响。③同时假定消费者对销售市场与租赁市场的偏好中性，即不存在对某一市场的特别偏好。 （二）具体模型 房地产市场从其生产和流通的各个环节来看，可以划分为消费市场和投资市场，房屋的购买兼有消费和投资的双重决策性质，D-W模型中认为租金和房价的比值为资本化率，这是投资者愿意持有住宅资产的当期期望收益率，结合四象限模型和投资收益率对房价、租金在使用市场与资产市场的相互作用过程进行均衡分析，如图1所示，I、IV象限表示使用市场，决定房屋的租赁价格，II、III象限表示资产市场，决定房屋的销售价格，其中II象限直线的斜率即租金价格的比率，代表房地产业的投资收益率，为了直观地刻画出房价与租金是变动从而达到均衡的这一过程， P1、R1分别代表起始均衡条件下（如图1实线所示）资产市场售价格和使用市场的租赁价格，假如房地产投资收益率减少，短期内预期收益率的减少将使II象限曲线向左倾斜，当使用市场上租金不变时，由于斜率的减少使得房地产价格增加，房价的增加（由P1变为P2）反应在开发市场上就是开发量的加大，开发量的加大传导至存量市场，使存量房产增加，其增加的结果反映在房地产使用市场上，便是如果房屋需求曲线D1不变由于供给的加大，租金就会下降（由R1变为R2），达到一个新的均衡，长期来看，随着投资收益率不断减少，房价持续继续上涨，待上涨到一定程度（P3），资产市场部分主体将退出该市场，需求转移到使用市场即租赁市场②，导致租赁市场的需求曲线向右上方平移，新增需求量大于存量增量，导致租金上涨（由R2变为R3），当投资收益率不再变化时，两者到达一个均衡。投资收益率上涨的情况与此分析逻辑相同。可见在短期内房价与租金会出现不同的变动方向，但长期来看房价将与租金呈现一定幅度的协同关系。 因此，通过以上数学模型的推导，可以得知房屋的租赁市场和销售市场在发育完善、机制健全的房地产市场中，应有互补和协同的变化特征，作为资产收益的租金会成为连接资产市场和使用市场的关键因素，通过需求和投资属性的传导呈现出在长期的一种相互影响和均衡关系，反映在价格信号上就是租金和房价之间能形成一种相互影响制约的联动效应，下面本文将通过实证分析来检验我国现实房地产市场与理论分析的契合度。 三、数据来源、处理及研究方法 （一）数据来源 根据实证的需要，本应收集同一处房地产在不同时点上的销售数据和租赁数据，以准确的反映房价和租金的变化趋势，但由于目前国内并不存在这样完全配对的数据，因此本文选取全国层面的房屋销售价格指数与房屋租赁价格指数分别代表销售价格与租赁价格，以反映不同时期全国层面房产市场中房价与租金的程度与变化趋势。样本数据为2000年第一季度到2010年第四季度的同比（与上年同季度相比）销售价格指数与租赁价格指数，共计44个样本，数据均从国务院发展研究中心信息网处获取，同时从《中国物价》2000年第8期、第11期、2001年第2期上获得2000年2、3、4季度的季度环比（与相邻上季度相比）销售价格指数与租赁价格指数，数据与国家统计局各期《中国经济景气月报》对照后无误。 （二）数据处理 由于季度同比价格指数实际是当期的定基价格指数与滞后4期的定基价格指数的比值，所以使用季度同比数据并不能有效反映房价与租金的相对变化趋势，故利用2000年2、3、4季度的环比价格指数将44个的同比样本数据统一转化为以2000年第1季度为基底的定基数据③，以反映绝对量的变化趋势（如图2所示），由于是季度数据，销售价格指数与租赁价格指数时间序列在图2中均显示出明显的季度性变动规律，本文利用计量软件E-views5，采用X11调整方法对数据进行季节调整④，将季节要素从原序列中剔除，最后为了消除异方差影响，更好地捕捉变量的线性变化趋势，本文将以调整后各变量数据的自然对数转换值来进行实证分析，其中HOUSE、RENT分别表示分析的销售价格指数变量和租赁价格指数变量。 （三）研究方法 为了定量地研究房屋销售价格指数与房屋租赁价格指数变动的相互影响和因果关系，在数据收集与处理的基础上，首先对两变量数据进行平稳性的单位根检验，避免进行伪回归，再通过协整检验检验两变量之间协整关系存在与否，其次在VAR模型的基础上运用格兰杰因果检验、脉冲响应和方差分解的计量方法分析两变量之间的因果关系和具体影响。 四、实证结果与分析 （一）单位根检验 由于时间序列的非平稳性将改变最小二乘法估计值的渐进分布结果，导致谬误回归，因此为了避免出现伪回归的现象，首先需要对两变量的时间序列数据进行平稳性检验，本文采用ADF（Augmented Dickey Fuller）单位根检验法，检验结果如表1所示，可知在各显著性水平下，HOUSE和RENT的ADF检验值均大于临界值，接受不平稳原假设，两变量序列存在单位根，是非平稳序列，但两变量一阶差分的ADF检测值均小于临界值，所以拒绝不平稳的原假设，得到两变量序列均为一阶单整序列，即HOUSE～I（1），RENT～I（1）。 （二）协整检验 为了确定HOUSE与RENT序列之间是否存在长期的均衡关系，需要对其进行协整检验，同时HOUSE、RENT均为一阶单整序列，符合协整检验的前提条件，本文采取EG两步法进行协整检验，首先用OLS法对协整回归方程进行估计，得到残差序列，再对残差序列进行ADF单位根检验，检验结果如表2显示协整回归方程得到的残差序列通过协整检验，是平稳序列，表明销售价格指数与租赁价格指数它们之间的变化随着时间的变化而呈现出一种长期均衡的关系，与上文消费与投资理论框架中分析结果相对应，并与Gallin等（2004）学者的研究结果相一致，协整通过之后下面可以建立VAR模型进行Granger因果关系。 （三）基于VAR模型的格兰杰（Granger）因果检验 VAR 模型方法是把系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的向量自回归模型[17]。建立HOUSE与RENT变量的VAR模型如下： HOUSEt=C1+■β■■RENTt-i+■λ■■HOUSEt-j+ξ■■ RENTt=C2+■β■■HOUSEt-i+■λ■■RENTt-j+ξ■■ 其中m、n、p、q为滞后阶数，其中最佳滞后阶数由 AIC和SC准则确定为2，在VAR基础上进行Granger因果检验，由表3结果显示，无论在短期还是长期，HOUSE不是RENT的格兰杰原因的概率最大不超过3%，HOUSE是RENT长期与短期的格兰杰原因。RENT不是HOUSE的格兰杰原因的概率在短期达到了76%，长期虽然加以减少，但仍有40%左右，表明RENT不是HOUSE的格兰杰原因。RENT与HOUSE之间只存在单向的Granger因果关系。在理论框架中我们得出在短期，房价与租金短期会出现一定的背离（如上分析中销售价格短期内由P1上升到P2，而租金价格却由R1下降到R2的情况），但长期来看两者应该是双向的影响关系，检验结果与理论分析不符，但由于Granger因果关系检验只能判断变量间存在相互影响，而不足以判断影响的方向是正向、负向还是波动性的，也不足以判断影响的大小，所以需要进行脉冲响应和方差分解，进一步结合理论框架加以分析。 （四）基于VAR模型的脉冲响应 脉冲响应函数是用来衡量随机扰动项的一个标准差冲击对其他变量当前和未来取值的影响轨迹，它能够比较直观地刻画出变量之间的动态交互作用及效应。横轴代表追溯期数，这里为10，纵轴表示因变量对变量的响应大小，实线表示响应函数曲线，两条虚线代表两倍标准差的置信带，结果如图3所示，其中右图显示当在本期给房屋销售价格一个正冲击后，房屋租赁价格表现正响应，在前4期内快速上升，在第5期左右趋于收敛，销售价格会在5期之后对租赁价格产生稳定的拉动作用，与Granger因果检验的结果相一致，消费与投资的框架分析中也指出房价的上涨，在长期会由于有效需求和投资需求的转移，在价格上带动租金的上涨，在一定时期达到均衡，与收敛相对应，但图3左图显示在当期如果给房屋租赁价格一个冲击，其对销售价格的却影响很小，甚至会出现一定的负响应，其后逐渐趋向收敛于0，表明租赁价格的变动对销售价格的变动并没有显著的影响关系，与上文Granger检验结果相符，这可能是由于尽管租金的上涨，在长期尽管会导致一部分消费需求（有效需求）和投资需求转移到销售和资产市场，从而引起房价上涨，但由于这部分不是房屋买卖市场的主导者，所以影响力有限，在计量中呈现的结果就不非常显著。 （五）基于VAR模型的方差分解 脉冲响应函数描述的是VAR模型中的一个内生变量的冲击给其他内生变量所带来的影响，而方差分解是通过分析每一个结构冲击对内生变量变化（通常用方差来度量）的贡献度，进一步评价不同结构冲击的重要性，根据相对方差贡献率给出系统中其中某些变量的变化对其它变量变动的贡献程度。从表4的方差分解可知，房价的波动第1期只受自身的影响，自身的贡献度到达了100%，受即期的影响最大，租金对房价的贡献度在短期很小，长期来看也只有1%左右，影响有限。对于租金的波动，在第1期也主要受即期自身的影响，将近100%，但随着时期的延长，房价对租金的波动贡献度将逐渐增大，从第1期的0.07%加大为73%，租金自身的影响逐渐减少，但仍然占一定的比例。可知，房屋销售价格的变动主要受自身的影响，但房屋租赁价格的变动却受自身与销售价格的双重影响，并且长期来看销售价格对其的影响比重将越来越大。表明长期来看房屋销售市场的这部分主体面对房价不断上升，并不像理论分析的那样理性撤离资产市场，转移到租赁市场引起租金的有效同步上涨，这可能是因为首先理论框架中没有考虑资产的增值效应，但当下我国房地产中资产增值效果却十分明显，房价预期影响比重大，二者是由于我国证券、股票市场发育并不成熟，民间和社会资本缺少投资渠道，加上国际热钱的涌入，致使资金大量留滞于房地产资产市场。 五、研究结论与政策建议 （一）结论分析 本文利用2000年第1季度到2010年第4季度我国全国房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数的数据，在房地产市场消费与投资内生属性的理论框架基础上对两者之间的变动关系进行了实证分析，结果显示，虽然房价与租金之间存在长期均衡的关系，但与理论仍然存在较大相违，房价在短期和长期对租金都有影响，但租金无论在短期与长期都不能对房价构成有效影响，表明当前我国房地产市场上房屋租赁市场和房屋销售市场之间存在着严重的背离，基于此从消费与投资的理论框架出发，结合我国房地产市场的现状，可从以下几个方面进行结论解释与分析： 1. 两个市场的市场属性不同 理论分析上的房地产市场，无论是具有消费与投资双重属性的销售市场还是租赁市场，都是接近充分的竞争市场，发达国家房地产市场成熟，符合理论假设，但目前我国房屋销售和租赁市场却分别显示出类似于垄断竞争市场和完全竞争市场的格局[8]，二者分属不同类型的市场⑤，使得其价格产生机制中出现断裂，形成的房价与租金间便不符合经典理论中因果相关的结论。 2. 宏观经济的背景不同 房地产作为我国国民经济的龙头产业和组成部分，必将受到宏观经济环境的影响，目前我国处于快速城市化和房地产快速市场化的发展阶段，城市化与市场化相重合，导致在消费需求方面，补偿性需求、改善性需求、主动性需求、恐慌性消费、被动性消费重合[19]，除此之外，与理论不符的现状，还包括如今消费者购买房屋所获收益除租金外，更强调的是资产增值收益，投资需求挤出有效需求，致使新建房屋交易量要远高于存量房屋交易量，房价的变动偏离于租金基本面的变动。 3. 消费者的偏好不同 国外房地产市场的消费主体比较符合理论的前提假设，即消费者对购房与租房的偏好无差异，但我国由于传统文化习俗和房产所连带户籍、子女教育、社保福利等因素的影响，使消费者的置业偏好倾向于“有房产”还不是“有房住”，导致我国房地产市场内生的房价与租金偏离理论预期，并呈现出与国外不同的现状。 （二）政策性建议 ①房地产业中土地资源的国家垄断配置体制，强化了房地产市场非均衡运行的动力机制，因此需要改革土地供应和土地出让金制度，改变现有的高档住房比例大、保障性住房短缺的不合理的市场结构，引导房地产市场合理供给结构的发展，同时建立完善的房地产信息系统，提高信息透明度，提高销售市场的竞争性，规范租房管理，制定完善的住房租赁市场法规（或政策性规定），确保租赁消费者的合法权益。 ②鉴于我国房屋销售价格快速上涨，并始终处于高位的现状，应该规范房地产信贷政策，对自住性和非自住性的住房信贷实行差别化信贷政策[20]，调整房地产税收政策，抑制投机性需求，同时需要拓宽社会的投资渠道，合理地引导投资行为。 ③虽然文化观念难以在短时间内加以改变，但可以在政策上加以引导，同时改革现今二元户籍制度，健全城乡统筹的医疗、养老、教育保障体系，构建统一的房屋租赁交易平台，并在金融与税收方面加以倾斜，引导房屋消费的梯级改善，使居民在租赁市场环境改善的条件下进行理性思考，从而决定其房屋选择行为，实现房屋租买的相互替代。 最后，对房屋销售市场与租赁市场本身内部实行细分，并选取不同地区的数据进行差别化研究将是本文之后需要进一步研究的方向。 [注 释] ① 租售比通常指相同时期内同一类房屋每平方米使用面积的月租金与每平方建筑面积的房价之间的比值。 ② 随着价格的不断攀升，首先投资于资产市场的风险会不断加大，再者面对价格的持续上涨，国家会进行宏观调控，比如对交易环节征收税收或者加大征收比例，以上都会导致该市场主体的主动或被动退出，部分需求将转移到使用市场（租赁市场）。 ③ 转化方法为：首先将2001年之后的季度数据转换为以2000年各季度为基底的定基数据，先称为准定基数据，再根据2000年2、3、4季度的环比数据，将各期的准定基数据转换为以2000年第1季度为单一基底的定基数据。 ④ 季节调整就是从时间序列中去除季节变动要素，从而显示出序列潜在的趋势循环分量，趋势循环分量能够真实反映经济时间序列运动的客观规律，来进行经济分析。 ⑤ 郑文娟（2011）将其归纳为“服务对象不一致，发展速度不一致，显化价值不一致”的双重结构特征[18]。 [参考文献] [1] 王文莉，赵奉军.城市化进程与房价租金比高企问题研究——基于中国35个大中城市面板数据实证分析[J].财贸研究，2011（5）：28-34. [2] 黄书雷，张洪.房价房租利率相互关系实证研究[J].云南财经大学学报，2008（5）： 86-92. [3] 杨帆，李宏谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界，2005（6）：64-75. [4] 吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量[J].经济研究，2010（6）：28-41. [5] 杨兴权，黄昳暝.投资视角的住宅租价比分析[J].华中农业大学学报（社会科学版），2011（2）： 81-85. [6] 陈文雅，张庆源.租金收入与房价的比数关系曾是判断楼市是否泡沫的依据-租售比“失灵”[N].经济观察报，2007-05-14. [7] 刘仁和，陈奕，陈英楠.租金房价比失效了吗？——基于四大城市的经验研究[J].财贸经济，2011（11）：105-112. [8] 周永宏.当前我国房价与租金关系的经济学分析——一个市场区隔理论的解释[J].当代财经，2005（10）：13-16. [9] 董倩，王千红.基于房租资本化模型的我国房地产泡沫实证分析[J].经济师，2010（2）：189-190. [10] 施建刚，王盼盼.住宅价格和租金关系实证研究[J].上海房地，2010（8）：16-17. [11] 李勇，邓晶，王有贵.中国房价与租赁价格关系研究[J].上海理工大学学报，2011（2）：150-154. [12] Clayton. Rational expectations，market fundamentals and house pr-ice Volatility[J]. Real Estate Economics，1996（24）：441-470. [13] Joshua·Gallin.The long-run relationship between house prices and rents[C].Finance and Economics Discussion Series Divisions of Research & Statistics and Monetary Affairs Federal Reserve Board，2004. [14] Himmelberg. C.，Mayer. C. and T. Sinai. Assessing high house pr-ices： Bubbles，fundamentals and misperceptions[J].Journal of Econ-omics Perspectives，2005（19）：67-92. [15] Meese Richard Nancy Wallace. Testing the present value relation for housing prices： should I leave my house in San Francisco？[J]. Journal of Urban Economics 1994（35）：245-266. [16] 丹尼尔·迪帕斯奎尔，威廉·C·惠顿.城市经济学与房地产场[M].龙奋杰，译.北京：经济科学出版社，2002：208. [17] 高铁梅.计量经济分析方法与建模：EVIEWS应用及实例[M].北京：清华大学出版社，2011：267. [18] 郑文娟.中国城市住房价格与住房价格租金的影响因素及相关研究[D].浙江大学博士毕业论文，2011：91-94. [19] 李满华，黄秋如.论稳定住房市场价格的着力点[J].井冈山学院学报（哲学社会科学），2008，（7）：33-35，41. [20] 周京奎.金融支持过度与房地产泡沫[M].北京：北京大学出版社，2005：215. Empirical Study on the Relation Between House Prices and Rent on the Basis of the Real Estate Market's Endogenous Properties Li Ning （China Center for Land Policy Research，Nanjing Agricultural University， Nanjing 210095，China） Abstract： Constructing a theoretical analysis framework of house renting according to the real estate market's endogenous properties and applying Granger causality test to housing sales price index and the leasing price index， the results show that housing prices will affect renting level in both short and long term， while renting level almost has no effect on housing prices， which implies that there is a gap between house selling and releasing market in both short and long term， lack of sound interactive development. This paper presents explanation for the gap between reality and theoretical analysis， between China and abroad in terms of market properties， macro-economy context and consumers' preference， and puts forward corresponding policy recommendations and further research direction. Key words：house price；rent；investment；consumption；endogenous property （责任编辑：张积慧） [参考文献] [1] 王文莉，赵奉军.城市化进程与房价租金比高企问题研究——基于中国35个大中城市面板数据实证分析[J].财贸研究，2011（5）：28-34. [2] 黄书雷，张洪.房价房租利率相互关系实证研究[J].云南财经大学学报，2008（5）： 86-92. [3] 杨帆，李宏谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界，2005（6）：64-75. [4] 吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量[J].经济研究，2010（6）：28-41. [5] 杨兴权，黄昳暝.投资视角的住宅租价比分析[J].华中农业大学学报（社会科学版），2011（2）： 81-85. [6] 陈文雅，张庆源.租金收入与房价的比数关系曾是判断楼市是否泡沫的依据-租售比“失灵”[N].经济观察报，2007-05-14. [7] 刘仁和，陈奕，陈英楠.租金房价比失效了吗？——基于四大城市的经验研究[J].财贸经济，2011（11）：105-112. [8] 周永宏.当前我国房价与租金关系的经济学分析——一个市场区隔理论的解释[J].当代财经，2005（10）：13-16. [9] 董倩，王千红.基于房租资本化模型的我国房地产泡沫实证分析[J].经济师，2010（2）：189-190. [10] 施建刚，王盼盼.住宅价格和租金关系实证研究[J].上海房地，2010（8）：16-17. [11] 李勇，邓晶，王有贵.中国房价与租赁价格关系研究[J].上海理工大学学报，2011（2）：150-154. [12] Clayton. Rational expectations，market fundamentals and house pr-ice Volatility[J]. Real Estate Economics，1996（24）：441-470. [13] Joshua·Gallin.The long-run relationship between house prices and rents[C].Finance and Economics Discussion Series Divisions of Research & Statistics and Monetary Affairs Federal Reserve Board，2004. [14] Himmelberg. C.，Mayer. C. and T. Sinai. Assessing high house pr-ices： Bubbles，fundamentals and misperceptions[J].Journal of Econ-omics Perspectives，2005（19）：67-92. [15] Meese Richard Nancy Wallace. Testing the present value relation for housing prices： should I leave my house in San Francisco？[J]. Journal of Urban Economics 1994（35）：245-266. [16] 丹尼尔·迪帕斯奎尔，威廉·C·惠顿.城市经济学与房地产场[M].龙奋杰，译.北京：经济科学出版社，2002：208. [17] 高铁梅.计量经济分析方法与建模：EVIEWS应用及实例[M].北京：清华大学出版社，2011：267. [18] 郑文娟.中国城市住房价格与住房价格租金的影响因素及相关研究[D].浙江大学博士毕业论文，2011：91-94. [19] 李满华，黄秋如.论稳定住房市场价格的着力点[J].井冈山学院学报（哲学社会科学），2008，（7）：33-35，41. [20] 周京奎.金融支持过度与房地产泡沫[M].北京：北京大学出版社，2005：215. Empirical Study on the Relation Between House Prices and Rent on the Basis of the Real Estate Market's Endogenous Properties Li Ning （China Center for Land Policy Research，Nanjing Agricultural University， Nanjing 210095，China） Abstract： Constructing a theoretical analysis framework of house renting according to the real estate market's endogenous properties and applying Granger causality test to housing sales price index and the leasing price index， the results show that housing prices will affect renting level in both short and long term， while renting level almost has no effect on housing prices， which implies that there is a gap between house selling and releasing market in both short and long term， lack of sound interactive development. This paper presents explanation for the gap between reality and theoretical analysis， between China and abroad in terms of market properties， macro-economy context and consumers' preference， and puts forward corresponding policy recommendations and further research direction. Key words：house price；rent；investment；consumption；endogenous property （责任编辑：张积慧） [参考文献] [1] 王文莉，赵奉军.城市化进程与房价租金比高企问题研究——基于中国35个大中城市面板数据实证分析[J].财贸研究，2011（5）：28-34. [2] 黄书雷，张洪.房价房租利率相互关系实证研究[J].云南财经大学学报，2008（5）： 86-92. [3] 杨帆，李宏谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界，2005（6）：64-75. [4] 吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量[J].经济研究，2010（6）：28-41. [5] 杨兴权，黄昳暝.投资视角的住宅租价比分析[J].华中农业大学学报（社会科学版），2011（2）： 81-85. [6] 陈文雅，张庆源.租金收入与房价的比数关系曾是判断楼市是否泡沫的依据-租售比“失灵”[N].经济观察报，2007-05-14. [7] 刘仁和，陈奕，陈英楠.租金房价比失效了吗？——基于四大城市的经验研究[J].财贸经济，2011（11）：105-112. [8] 周永宏.当前我国房价与租金关系的经济学分析——一个市场区隔理论的解释[J].当代财经，2005（10）：13-16. [9] 董倩，王千红.基于房租资本化模型的我国房地产泡沫实证分析[J].经济师，2010（2）：189-190. [10] 施建刚，王盼盼.住宅价格和租金关系实证研究[J].上海房地，2010（8）：16-17. 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[20] 周京奎.金融支持过度与房地产泡沫[M].北京：北京大学出版社，2005：215. Empirical Study on the Relation Between House Prices and Rent on the Basis of the Real Estate Market's Endogenous Properties Li Ning （China Center for Land Policy Research，Nanjing Agricultural University， Nanjing 210095，China） Abstract： Constructing a theoretical analysis framework of house renting according to the real estate market's endogenous properties and applying Granger causality test to housing sales price index and the leasing price index， the results show that housing prices will affect renting level in both short and long term， while renting level almost has no effect on housing prices， which implies that there is a gap between house selling and releasing market in both short and long term， lack of sound interactive development. This paper presents explanation for the gap between reality and theoretical analysis， between China and abroad in terms of market properties， macro-economy context and consumers' preference， and puts forward corresponding policy recommendations and further research direction. Key words：house price；rent；investment；consumption；endogenous property （责任编辑：张积慧） |
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