| 标题 | 论房地产土地增值税清算问题与注意事项 |
| 范文 | 贾汝来 在现阶段，我国整体宏观经济形式稳步向好，为更好的提升国家对房地产市场的宏观调控成果，专注于房地产行业规模扩张，增强资金周转效率，充分展现纳税筹划的应用效果，从而在很大程度上有利于房地产企业获取经济效益水平最大值，进一步推动我国整体经济发展。本文通过深入探究房地产企业土地增值税清算过程，重点分析所涉及到的注意事项，了解其与纳税筹划之间的相互关系，从而总结归纳出合理进行房地产土地增值税清算技巧应用，为今后房地产行业持续稳定发展提供重要建设性参考。 一、房地产土地增值税清算的综合论述 （一）降低房地产企业的税负压力 土地增值税本身是指建筑物及土地使用权在进行转让时，需要按照实际收入扣除法定金额后的增值数额作为税款缴纳的标准。同时，依据不同项目应用差别性的税款缴纳比例。从当前实际情况进行分析，房地产土地增值税缴纳需要注意诸多细节性问题，相关税费支出在流动资金中占比较大。因此，通过全面落实房地产土地增值税清算筹划工作，更好的规避各类税务清算问题，不断创造出全新的土地增值税缴纳方式，确保房地产企业经营环节的可持续发展。 （二）提升房地产企业的资金流动 随着我国市场经济体制改革的持续深入，对房地产企业土地增值税缴纳筹划工作提出了更加具体的全新要求，需要注重土地增值税清算缴纳工作的合理性特点，满足高质量标准的管理规划，从而更好的关注房地产土地增值税清算问题，明确各部分注意事项的解决方案。通过合理的纳税筹划，将房地产企业内部流动资金进行合理划拨，提高房地产企业资金使用效率，促使房地产企业的资金流转达到一个稳定的发展状态。确保纳税筹划工作的有序开展，实现房地产企业可支配收入提升的综合发展目标，尽可能的提高房地产企业经济效益水平。 （三）调控房地产企业的宏观形式 随着我国房价处于持续上涨的趋势中，通过制定相关政策，积极有效的进行宏观调控。在纳税筹划时，必须注重国家相关法律以及税收的基本要求，以纳税主体作为基本核心开展房地产企业经营活动，最大限度的降低纳税人负担压力，秉持土地增值税清算过程的合法性原则，合理规避税款清算环节出现的各种问题。房地产进行纳税申报时，应用科学合理的策略方式，对税收相关事宜进行妥善安排，尊重并遵守国家税法的基本原则，依照正确的纳税额度降低方式，正确认知土地增值税预征部分，广泛关注房地产工程结束后的清算阶段。 二、房地产土地增值税清算的注意事项 （一）优先确立清算单位 依据我国税款缴纳标准的相关规定，特别是土地增值税缴纳环节，需要按照国家相关部门予以审批允许建设的房地产开发项目作为基本单位，而采用分期开发方式的房地产项目，则按照分期项目作为土地增值税清算交纳单位。当前我国税务管理总局并没有对此条例进行补充说明，相关内容的解释细则尚未出台，所以，在实际房地产土地增值税清算交纳环节容易混淆纳税人，不仅不能正确的认定清算单位，同时对于清算单位所在地税务清算条件也不清楚。也就是说，充分关注房地产土地增值税清算单位认真具有重要作用。第一种就是按照发改委的立项审批文件进行确立，或是根据房地产工程项目规划的许可文件，也能够依据用地规划许可证确立房地产土地增值税的清算单位。但是实际政策执行环节，需要依据房地产项目所在地的要求标准进行，采取一事一议的态度完成房地产土地增值税清算交纳工作。除此之外，由于清算单位之间的差异性，致使土地增值税交纳标准各不相同，纳税人需要对当地税务政策有全面的了解，科学合理的开展税务筹划工作。 （二）注重细化成本对象 对于同一个房地产企业来说，土地开发类型可能众多，表现出不同的产品业态，所以，依据不同的产品业态会出现差异化的土地增值税清算结果。注重进一步细化成本对象，将成本对象分门别类，更好的明确房地产土地增值税清算标准。我国各地税务机关单位采用不同的土地增值税缴纳管理规定，一般情况下，划分成本对象的方式有两种，即两分法和三分法。两分法就是将房地产施工项目按照住宅和非住宅进行区分，而三分法就是进一步细化住宅的分类，区分为普通住宅和非普通住宅。更有甚者，有的地方会将车位列为独立的归集成本，这是在三分法的基础上更加细化成本对象类型。纳税人充分关注成本对象细化，增强普通住宅优惠政策的应用效果，特别是当放弃普通标准住宅免税政策时，将与非普通标准住宅土地增值税合并计算，善于使用国家的税收福利政策，合理的降低房地产土地增值税税金，促使房地产企业留存更多的流动资金，减少房地产企业的税收缴纳压力。 （三）合理进行成本分摊 对于我国当前经济环境进行深入探究，分析房地产土地增值税清算缴纳环节，需要依照相关法律规定，进行科学合理的税款规划，从而更好的选择房地产行业的成本分摊方式。依据我国税务政策的相关规定，对于多个房地产项目来说，需要按照清算项目可售的建筑面积占比，或是选用多种合理的方式，予以成本费用分摊，由此来完成房地产清算项目的成本支出计算。除此之外，当房地產开发项目本身是分期的，或是纳税人同时参与多个房地产项目，又比如在同一个项目中涉及多个房地产建造类型时，都需要将受益对象作为主体，合理的分摊共同成本费用。成本分摊方式可选择的种类众多，从理论上来说，只要被国家税务机关所认可且合理的分摊方式都能被纳入选择。但是，从当前的现实状况进行分析，土地增值税具有税款清算缴纳层面的特殊性，税务机关在验证成本分摊方式选择中予以限制，这都是从合法合规的角度上予以严格把控，确保纳税人作为纳税主体公正的进行房地产土地增值税款项的清算缴纳，防止房地产企业违规利用分摊方式操纵避税。土地增值税缴纳的税率标准是四级超率累进的，对于不同的增值额占据比例而相应税率标准有所区别，且税率之间的差别较大。因此，特别是对于增值额比例处于级别临界点时，普通住宅20%作为临界点，从而实现税款合理免征的筹划目标。 （四）合理规划清算时点 房地产土地增值税预先征收的部分相对较少，就是当房地产企业具备预售资格时，以预估收入为标准进行税款征收，当房地产项目建成之后，在予以全部的税款清算。按照房地产企业实际的负债比例，综合考量评估清算环节，借助预先规划的方式增强纳税主动性，需要对房地产企业清算时机的节点选择进行深入的思考探究，最终实现房地产纳税筹划的重要作用目标。企业依据国税法相关条例的内容，当满足房地产项目所在地税务机关清算的条件时，合理规划土地增值税清算时点。不仅需要将项目交付时间有整体的把控，还应当注重后期的利润收益，宏观性的考量评估纳税清算时间节点选取。房地产企业税收清算时间计划工作本身涵盖有较强的实践效用价值。在顺应当前经济的宏观发展趋势，从根本上有效的配置房地产企业的资本结构，降低房地产企业的税负压力。充分贴合我国新税法的实施管理条例，满足合法合规的房地产企业税务缴纳要求，明确土地增值税是否需要当年入库，防止所得费无法税前抵扣情形出现，从而降低了房地产企业当年的税务缴纳支出，等同于反向规避了所得税重复缴纳现象。 （五）扣除企业利息支出 国税总局公告证明内容中，房地产企业作为一般纳税人，对于运营获取的全部价款以及价外费用，都需要扣除当期销售土地后余额作为销售额。房地产企业针对我国税法执行的实际状况，应用相关的政策支持，促进房地产企业的可持续发展，更好的提升企业主营业务收入的可支配金额。对于目前公司房地产企业在土地增值税缴纳过程中，为了从根本上促进市场经济改革的持续稳定性，必须根据房地产企业的主营业务类型以及收入状况，进一步有效的关注土地成本抵扣税款处理过程。房地产企业需要对税法中明确规定的转让收入部分的扣除规定，并以此为基础实现资本升值，更好地增强房地产企业运营管理效果，对于财务利息费用支出的会计科目来说，有两种可选择的扣除方式。依据土地增值税缴纳要求，选择适宜的生产费用核算途径，有效的完成房地产开发费用计提，实现生产环节的土地增值税规划。顺应当前宏观经济发展的实际特征，获取贷款利息支出的银行证明，或是将利息支出进行分摊，进行合并支出计算，从而在10%的标准内进行扣除。 （六）关注旧房认定范围 对于当下宏观经济持续发展的基本特点，房价持续攀升，房地产企业经营总额显著提升，致使国家应用土地增值税作为调控手段。国家税法中明确指出，新房与旧房采用不同的计算方式，转让旧房将按照评估法进行成本扣除计算。房地产企业会与其他企业展开合作，共同实现地产开发以及售卖工作。具体合作形式可分為两种，其一是代建房行为，就是房地产开发公司依据客户要求进行房产的开发，收取相应的建造费用。这种方式，房地产公司不具备地产的所有权，只是收取相应劳务费用，土地产权未有进行转让，无需进行土地增值税清算缴纳。另一种则是合作建房的模式，甲方出资，乙方提供服务或土地资源，共同完成项目开发，将无需支付自用土地部分的增值税，只是需要在最终出售时予以缴纳。因此，通过关注房地产项目的旧房认定范围，从根本上控制土地增值额计算标准。具体而言，房地产企业对于自身经济状况和运营实力予以重点关注，有意识的控制资本投资，选择多方合作的形式。 三、结语 随着房地产行业规模的持续壮大，国家通过合理化的税务政策提出，借助土地增值税的使用效果，完成房地产行业的宏观调控工作任务。所以，房地产企业必须充分重视土地增值税缴纳清算环节出现的各类问题，依照税法的相关制度要求，制定科学合理且合法合规的纳税筹划方案，从中筛选出适宜的节税策略措施，有利于房地产企业充分满足市场经济体制下的经营要求，降低房地产企业的税款缴纳压力。 （作者单位：甘肃省投置业集团有限公司） |
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