| 标题 | 旅游房地产开发研究 |
| 范文 | 刘涛涛 伴随持续增长的旅游休闲度假市场和扶持力度加强的旅游政策环境，宜昌旅游房地产开发进入崭新阶段。本文尝试分析宜昌市旅游房地产开发现状，提出宜昌旅游房地产开发的建议模式。 一、研究背景 旅游地产的概念国内没有统一定义，广义上从不同角度有不同分类。从开发经营模式到功能、景观、后期物业管理和投资价值等方面，旅游房地产是迥异于房地产开发业态的。本文旅游房地产是面向新兴中产阶层和高端消费者游客，依托各类型旅游资源、旅游度假区优美风景和良好生态条件开发具有休闲度假、商务、疗养及投资功能多元于一体的住宅项目。近年来，宜昌国际旅游度假区正加快建设，众多房地产企业涉足旅游房地产开发。 二、宜昌旅游地产开发现状 宜昌被誉为“三峡门户，川鄂咽喉”，拥有长江三峡、三峡大坝等世界级文化与旅游品牌资源，民族文化旅游资源丰富，巴楚文化、屈原及昭君故里等资源具有高知名度，是长江三峡区域旅游发展的核心区和增长极。宜昌气候适宜休闲度假和投资置业，多年平均降水量 1215.6 毫米，平均气温 16.9 摄氏度；冬季气候温暖，旅游适游期长达10个月。 （一）旅游房地产占全市房地产总量比例小 根据宜昌房产交易网统计数据，2014年宜昌全市商品房销售面积477.88万平方米，其中商品住宅439.28万平方米。趋向旅游房地产内涵，规模大型的有磨基山旅游综合体、宜昌龙盘湖高尔夫别墅、长阳清江古城、秭归平湖半岛等，占全市房地产总量显然比例尚小。 （二）旅游房地产物业类型低端 目前，宜昌旅游房地产物业类型主要是塔楼、高层、花园洋房，容积率都偏高。低容积率的高端别墅缺乏。规划设计中的底层商业街区、超级酒店、超级写字楼等都是只有蓝图没有形成现实气候，概念上号称旅游综合体，旅游古镇等，但是购物、娱乐、休闲等旅游功能设施功能空白低级，同普通住宅业实际没有区别。购买者因为旅游地产概念吸引和营销，可能进入陷阱，缺乏旅游价值更不用谈投资价值。名义上是旅游房地产开发，实际上开发商在做住宅开发，楼盘竞争点停留在价格、户型等常规项目。 （三）旅游房地产公共配套设施不完善 宜昌现有的旅游房地产多数选址在市区长江江景沿线、城市森林公园、清江江景沿线等，依托美丽的江景湖景提升售卖价值。但是便利的水陆空交通是否达到中产以上阶层心理期待、度假休闲设施有无地方特色和软件服务配套较低级制约了宜昌旅游地产的持续发展。普遍的问题诸如商业、医疗、中小学校、公共交通等方面设施不完善。同国际旅游岛海南、著名旅游目的地云南等国内旅游房地产发达城市相比差距明显。 （四）城镇式开发明显 旅游房地产开发有房地产属性，更重要的是具有旅游属性即度假休闲属性，在全球化市场中，它是主要面向外来高端游客的具有投资价值的短期居住项目。置身于当前宜昌旅游房地产项目中，给人的感觉是处于高密度开发住宅的小城镇，体会不到放松、赏心悦目的休闲度假氛围。 国内闻名的旅游房地产项目海南清水湾，是国内外游客的第二第三居住兼投资居所。项目的航空、高速公路、城市轻轨、空中巴士立体交通网络控制在30分钟。专业的规划布局，0.4的容积率，精装修，120平方米以上大户型，物业类型包括海景住宅、海景酒店式公寓、五星级酒店、、购物名店、别墅、产权式酒店；黎族苗族风情村、海底潜水、海上娱乐运动、贵族游艇会满足度假者生活向往。清水湾具有与蔚蓝大海和谐相融的3个18洞国际高尔夫球场为度假者创造自由和谐心境。 除了天然禀赋的自然条件，将自然资源、文化资源、商业等融合，提供特色度假旅游资源，完善硬件配套和优质物业服务水准，提供舒适生活氛围，才可以真正实现开发商所承诺的居住度假功能，才可能保值增值。 三、宜昌旅游房地产开发模式探索 （一）旅游景观居所房地产模式 宜昌旅游景观居所项目应该进一步挖掘现有的特色旅游资源和景点特色，例如长江码头文化景观（宜昌旧城、磨基山等）、西陵峡沿线景观（屈原、昭君、嫘祖、三游洞半岛、南津关大峡谷、高峡平湖、三峡大坝、三峡人家、明月峡等）、清江沿线旅游景观（清江画廊、土家民俗文化村、武落终离山、天柱山等）等。该开发模式必须注意建筑形态、色彩、外观方面与现有资源景观基底相和谐搭配，不得侵占景区公共景观空间和破游资源整体美感。 （二）会议旅游及商务旅游度假房地产模式 这种模式针对外来游客，突出开发度假、娱乐休闲项目和设施和后期优质物业服务。宜昌市平湖半岛平湖半岛位于宜昌市中心城区北端，长江三峡入口和葛洲坝水利枢纽工程之间，由葛洲坝工程回水形成3.52平方公里平湖水面，半岛即西陵山半岛，黄柏河和长江环绕在半岛的周围，使西陵山半岛景区三面环水。平湖半岛是长江三峡国际旅游的出入口，该地也是宜昌市老城区与西陵峡口风景区的交界处，其陆地部分与峡口风景区相接。 重要的地理位置和良好的地理环境，平湖半岛可以定位为向东辐射武汉和向西辐射重庆等地旅游中心，全国著名会展旅游目的地。随着征地拆迁工作的逐步完成，逐步完善的水陆空交通连接，依托深度开发的西陵峡口风景区众多旅游景观，诸如五星级酒店、会展中心、度假别墅、分时度假酒店、私人会所、游艇中心、动感主题公园等可以考虑。逐步建设丰富多彩的配套服务设施，尽快建成功能先进、服务完备具有地域特色的观光、休闲、度假综合旅游区。政府应该用规划和土地审批引导控制开发商，避免出现开发商借旅游之名圈地行卖房之实。 （作者单位：三峡旅游职业技术学院） |
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