| 标题 | 新形势下房地产企业面临的财务风险及其防范策略 |
| 范文 | 梅瑰 摘 要 房地产是我国国民经济的支柱行业，其拉动性强、关联度高，对国民经济有着较大的影响。进入21世纪以来，国家房地产行业得到飞速发展，各地房价纷纷上涨，变成国家宏观调控的主要目标。随着国家宏观调控政策的深入实施，房地产热在一定程度上得到有效控制，用地结构趋于合理，经适房的比例也逐年提高，住宅楼价格涨幅变缓。房地产企业具有投资额度高、周转期限长、回收与变现能力差等特点，在国家政策调控频繁及宏观经济形势变化的影响下，造成其经营中存在较大的财务风险。基于上述情况，本文从新形势下房企财务风险的内涵切入，对房地产企业的财务风险目前状况进行分析，进而提出相应的防范策略，以期为房地产企业防范财务风险提供有益的借鉴与参考。 关键词 新常态 房地产 财务风险 防范策略 随着经济的快速发展，我国各地出现了房地产过热迹象，因我国房地产行业起步晚、成熟度不高、精细化水平低，还未形成整体精细化、规范化运营模式，与国外成熟的房地产市场还有较大的差距，多数房地产企业的资产负债率过高，再加之国家宏观调控政策的影响，导致房企普遍面临巨大的财务风险，这已成为当前房企亟须解决的难题之一。 一、新形势下房地产企业的财务风险的内涵 财务风险属于财务管理的范畴，对于财务风险的内涵，当前学术界有广义与狭义两种解释。广义的财务风险是指房企日常经营中，因难以预测与控制的因素，造成其预期财务收益与现实财务收益之间存在一定偏差，由此导致潜在的损失，是微观经济风险的表现形式。狭义的财务风险，是企业的到期债务不能用现有流动性资产偿还的风险，该观点认为，如果企业不存在借款与债务，企业资金全部来源于出资人的自有资金，那么企业将不会有财务风险。本文认为，房企财务风险是企业生产经营中，因外部环境或自身原因等不确定因素造成的企业经济利益受损的可能性。 二、新形势下房地产企业的财务风险的现状 （一）投融资所致的风险 第一，投资风险。当前房地产行业发展过快，企业只重视当前的利益，部分企业诚信缺失，在负债经营过程中，将债权人利益置之于外，存在随意投资行为，导致投资结构不合理，造成潜在的财务风险。第二，融资风险。房地产企业的筹资渠道较少，没有多元化筹资体系，仅仅依赖银行表内贷款来满足自身资金需求。由于近年来的信贷紧缩，导致房企的资金需求较为紧张。同时，企业的融资决策多依赖于以往经验，缺乏对市场变化与企业发展状况的科学分析，并且对企业开发所需资金及未来收益了解不透彻，不能充分挖掘融资渠道。例如，企业只考虑尽可能多地申请银行融资，而对负债率考虑不周，由于通过权益方式融资还需出让利润，但企业一般不愿出让利润，仅仅通过债务融资，可能造成后期资金链的断裂。 （二）收益分配所致的风险 房地产企业多数以项目经营为主，缺乏科学的企业规划，收益分配一般以项目确认为依据，而缺乏企业层面的分配策略，根据会计制度需提取的公益金、公积金等对企业长远发展有益的资金很难得到落实，造成潜在的收益分配风险，具体表现形式如下：第一，利润分配较为随意。房地产项目开工后，投资人出于自身投入资金的安全性考虑，在利润分配上往往过于急迫，而不考虑资本结构及筹资需求，采取利润分配的形式把潜在的利润以新的投资形式进行投资，从而实现利润最大化。对于资金抽逃造成的运营风险考虑较少，一旦投资不利，将带来严重的财务风险。第二，利润分配不科学。有些房企出于逃避税费的考虑，不遵守财经纪律，擅自把项目利润调整为成本费用，造成财务账面亏损或略有赢利，进而造成利润分配数额与时间上的波动，影响财务报表数据的真实准确性。 （三）财务管理所致的风险 第一，管理不科学、监管不到位等问题突出。房地产企业多数实行项目管理制，项目会计对项目经理负责，这与会计管理的目标并不一致，往往导致项目会计从项目利益的角度出发参与管理，也会人为掩盖项目问题，造成项目财务信息失真。部分项目负责人授权项目财务人员，对本应支付的一些费用不按要求入账，使其成为自己的小金库，项目经理的非正常开支由此列支。第二，监督缺失。当前，尽管房地产企业都设置了内部审计部门，但仅仅审核企业的会计账目，而较少关注监督效率与执行效果，致使企业财务部门即便发现某个项目管理存在不规范行为，也没有完善的改进策略。 三、新形势下房地产企业财务风险的防范策略 （一）筹资过程中的风险防范策略 当前，筹资渠道单一已变成阻碍房企扩大经营规模的瓶颈，房地产企业融资比例超过80%，虽能起到抵税效应，但也存在较大的风险，所以拓宽融资渠道、确定最佳资本结构，不断探索多元化筹资渠道已成为房企的必然选择。房地产企业的融资形式包括银行贷款、债券发行、增资扩股、经营性欠款等，各种融资形式有利有弊，企业可根据自身实际择优选择。此外，投資信托及典当融资等新型融资形式都能有效解决房地产企业的融资难题，企业可优先考虑使用。在确定了筹资方式后，企业还要合理筹划并科学安排债务融资及权益融资，确保企业的资本结构合理，规避筹资风险，具体包括以下两点：一是以企业的回报率与未来发展前景为根本出发点，构建合理的融资决策机制；二是科学分配企业的长短期负债，使短期负债处在公司可控范围内，并根据公司运营状况，用长期负债承担一定的资金成本来满足企业资本需求。 （二）投资环节的风险防范策略 第一，深入研究项目投资，增加风险预测能力。企业应根据供需状况，深入研究所投资标的可行性，重点加强对市场的掌握并有针对性地开发。在投资开发前要充分考虑购房者的购置意愿，进行周密的市场调研。在投资项目确定后，要运用科学的方法与手段来确定怎样实施投资以取得经济效益的最大化，并要尽量缩短建设周期，提高资金周转速度。第二，科学进行投资组合。组合投资可以使房企有效避免财务风险，通过投资、联营及多元化经营等相组合的方式，分散企业财务风险。对于风险较高的单个地产项目，房企可联合其他企业联合投资，通过风险与利益共担，降低投资风险，规避财务危机。 （三）日常运营中的风险防范策略 第一，合理控制成本费用。在房地产项目开工前，各个工程项目要从严执行招投标制度，从而节约工程成本。在项目施工过程中，要实时掌握工程进度，加强施工图的设计与各个工程项目的验收，以免因图纸返工及工程返工增加成本费用。项目完工后，企业还要检验工程项目是否符合验收标准，费用是否超额，避免施工方把不合理费用纳入成本结算中。另外，待竣工决算报告出具后，还要与项目预算数据进行对比，科学评价企业施工过程中的成本费用是否在可控范围内。第二，加强整体预算管理，编制翔实的资金预算，加强控制项目开发节奏与成本费用。建立全面预算制度需要企业不同部门的沟通配合，根据房地产企业特点，应重点加强财务部、营销部、成本部等部门的预算编制，由财务部负责编制资金需求计划，其他部门共同控制资金支出，以有效避免潜在的风险。 （四）风险内控制度的建设策略 第一，提高财务人员的素质。房地产企业的财务部承担着企业财务核算工作，是企业的核心部门之一，所以企业要重视财务人员素质的提升，加强财会人员业务素质与职业道德的培训，确保财务管理的科学性、严谨性和规范性。第二，房企内的审计部独立行使审计权，通过日常审计、跟踪审计和定期审计多种形式进行审计监督，起到改进管理、查错纠弊、提高经济效益的作用。第三，加强内部控制制度的可操作性，根据企业业务需要适时调整内控措施，使之更为科学、完善。 四、结语 追求经济利润的最大化是企业经营的最终目的，房地产企业也不例外，但是面对潜在的財务风险，房企要引起足够的重视，采取有效防范策略切实规避财务风险，从而促进房企的健康、稳定发展。 （作者单位为中交鼎信股权投资管理有限公司） 参考文献 [1] 门韶娟，吴瑞.房地产企业财务风险的防范与控制问题探讨[J].现代商贸工业，2018（28）. [2] 李俊丽，张瑜林.房地产企业财务风险分析及对策研究[J].科技经济市场，2018（10）. [3] 王美娜.浅议新常态下房地产企业财务管理风险防范[J].市场周刊（理论版），2017（31）. [4] 严浩哲，张家荣.房地产企业财务风险分析及应对策略[J].经济研究导刊，2018（9）. [5] 李亚新.试论房地产开发企业财务风险控制实现途径[J].中国集体经济，2019（4）. |
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