| 标题 | 房地产开发项目风险分析及策略 |
| 范文 | 刘庆兵 摘 要 房地产项目建设的时候，因为建设周期长、投资大、涉及较多的环节、地域性较强并且受到的不确定因素影响也比较多，导致国内很多房地产开发企业项目管理不够系统，甚至管理的过程中对风险管理不够重视，从而增加了房地产项目建设的成本，减少了利润。想要做好房地产管理工作，首先必须对风险有一个全面的了解，并根据自身情况来估算承受风险的能力，采取措施对风险进行防范。 关键词 房地产 项目风险管理 措施 影响房地产开发的因素比较多，不但包含经济因素、地理因素等一些常见因素，还包括政策因素。房地产市场价格变动也会给房地产开发投资造成较大的影响，这也导致房地产效益存在严重的不确定性，投资房地产的风险也比较大。所以，房地产开发企业必须对风险有一个正确的认知，了解风险控制中存在的问题，并找到解决问题的策略，对风险进行控制，切实提高企业利润，让其更好地参与市场竞争。 一、做好房地产开发项目风险管理的重要性 就房地产开发商而言，风险管理指的是识别和分析房地产开发项目中存在的风险因素，并根据实际需要选择合适的技术策略或者经济策略，做好风险控制以及防范工作，在降低风险的同时提高企业的利润。 在房地产企业中，做好项目风险管理非常重要。首先，做好项目风险管理能够通过科学的手段来切实提高项目决策的实际质量，帮助企业获得更多的经济效益。[1]其次，还能为项目奠定良好的基础，从而保证其顺利进行，达到预期目标。 二、房地产开发过程中项目风险管理问题分析 （一）决策阶段的风险 进行房地产项目投资决策的时候，决策阶段可能存在的风险主要包含开发时机风险、可行性风险以及政策风险。我国进行宏观调控的时候，对房地产行业实施的是紧缩政策，这也会增加整个行业的政策风险，如资格被吊销、倒闭甚至破产等。可行性风险主要包含市场需求、地质环境、项目成本收益、进度工期等。房地产开发活动具有明显的周期性，在选择的时候，必须保证投资时机合理，确保其开发后真正满足市场需要。 （二）前期准备阶段的风险 在进行前期准备的时候，房地产企业也存在一定问题，如很多房地产企业会一味地争夺一些商业用地，没有很好地了解相关部门的实际使用制度。[2]在征地和拆迁的时候沟通也不够及时，甚至有些企业签订的合同有比较明显的漏洞，这也会导致纠纷的出现，很难维护自身的权益。并且企业在融资的时候也过度依赖银行，若是某个环节出现问题，会直接影响开发资金的到位。 （三）项目建设过程中存在的风险 进行房地产项目建设的时候，存在的风险往往是建设过程中管理不善、选择策略错误造成的。很多项目建设管理人员本身的素质比较低下，管理的时候责任意识、质量意识也非常差。在施工的时候，没有严格根据质量控制的需要进行，这也给工程质量造成了较大的影响。设计单位在设计的时候，若是设计深度不够或者存在错误和缺陷，那么也会给已经建设的工程造成影响，甚至可能会拆除重建，从而增加工程量，導致成本提高。[3]此外，建筑行业也是意外事故高发的行业。项目建设的时候，若是没有做好安全措施，很容易出现意外事故，这对房地产企业而言也是一个极大的风险。 三、解决房地产开发项目风险的策略 （一）投资决策阶段需要做好风险防范 首先，房地产开发企业必须真正认识到做好风险防范的重要性，并根据实际需要进行研究开发团队的组建，做好调研方面的工作，并且应该全面掌握政治、经济以及环境等方面的资料，深入研究相关资料。 其次，房地产企业也必须认真地研究政府的宏观经济和微观经济的相关政策导向，做好预测工作。这样能让项目决策更加准确，从而帮助企业进行项目开发时机的判断，从源头上减少项目开发过程中可能出现的风险。 最后，采取策略来转移风险。房地产企业可以和施工方、保险公司等签订保证合同、保险，从而将房地产开发商不愿意承担的一些风险转移给其他单位，这样能在出现问题的时候真正降低开发商的风险。 （二）前期准备阶段需要做好风险应对 首先，必须对项目土地的各种属性进行了解，比如自然属性、社会属性以及使用属性等，和政府相关部门做好沟通工作，确保企业能够对土地使用意图进行准确的把握。其次，应该和项目所在地的管理部门、居民以及金融机构进行协调和沟通，尽量获得他们的支持，消除一些潜在风险，减少可能出现的干扰。再次，在进行土地拆迁、安置以及补偿的时候，不但需要根据原则进行，还需要保证其灵活性，避免激化矛盾，处理好各方面的问题。最后，开发商必须增强自身的合同意识，认真研究并和各方签订好各种合同。在签订合同的时候，需要尽量消除其中的缺陷或者漏洞。 （三）项目建设阶段解决风险的策略 在进行房地产项目建设的时候，可能存在的风险包括成本风险、质量风险和工期风险。所以，在项目建设阶段控制风险，可以从这三个方面着手。首先，需要做好成本风险的控制。在控制成本风险的时候，运用价值工程法能够切实提高性价比，能在确定总造价的情况下最大限度地保证产品价值。其次，需要重视质量控制风险的管理。在设计单位的设计方案确定以后，项目风险管理组织必须及时介入，识别和评估设计方案的风险。在评估和识别的时候，可以将德尔菲法运用进去。风险管理组织需要将获得的评估结果交给施工图纸检查部门，这样能够切实提高产品设计的实际质量。在施工阶段进行风险控制的主要目标是进行事前的预防，将施工过程作为监控的一个重点，合理地运用各种手段。比如，做好施工现场监督工作，对人为风险因素进行控制。在检测的时候运用科学的检测方法，从而保证工程的实际质量，并且还应该根据需要制定安全教育方案，不断完善安全监督体系。最后，还应该做好工期风险的控制，确保承包商施工的时候，严格根据工程进度进行。对于非关键路径上的一些工序若是可以同时进行施工，那么可以要求承包商同时进行施工，从而保证项目的工期。监督承包商的资金以及施工材料是不是真正充足，若是需要变更设计方案，则必须严格根据相关的规定进行，从而给项目的顺利完成奠定基础。 四、结语 房地产开发对于我国社会经济发展是非常重要的，其直接影响我国社会经济的发展，影响人民群众的利益，所以我们必须认识到房地产开发的重要性。但是就现在而言，房地产企业进行项目开发的时候，面临的风险还比较多，这会给房地产开发的发展以及企业的利润造成很大的影响。这便要求房地产开发企业必须认识到风险管理的重要性，针对其中存在的问题做好风险管理工作，在提高自身经济效益的同时，做好房地产建设。 （作者单位为山东融策置业有限公司） 参考文献 [1] 赵敏.房地产开发项目风险分析及应对措施[J].现代商业，2012（03）：43-44. [2] 徐志华.我国房地产开发项目风险分析及应对策略探讨[J].东方企业文化，2012（15）：227. [3] 吕政.房地产项目风险管理的现状分析及解决策略研究[J].品牌（理论月刊），2011（06）：28. |
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