| 标题 | 房屋征收补偿价格评估中存在的问题及建议 |
| 范文 | 刘明慧 摘要：随着我国城市化进程的快速推进，房地产行业已经进入了蓬勃发展的时期，国有土地上房屋征收数量也在逐年增加。在征收过程中，房屋征收补偿是最为普遍和最受百姓关注的一个问题，国家出台了一系列相关法律法规作为确定房屋征收补偿的依据。然而，在实际过程中，当前对房屋征收补偿价格的评估还有较多问题需要解决。因此，本文通过分析房屋征收补偿价格的评估，深入研究补偿价格评估中具体存在的问题，并给出相应解决建议。希望本文的研究成果能够给我国房屋征收补偿价格评估提供一些理论支持。 关键词：征收；补偿价格；评估；问题 我国城市化的进程正在快速推进，每个城市都产生了一部分旧城区，旧城区具有道路系统落后、建筑密集度极高、配套公共设施不完善和卫生条件不好等问题。这些年，房地产行业已经进入了一个蓬勃发展的时期，国有土地上房屋征收数量也在逐年增加。在政府的征收过程中，征收补偿是最受百姓关注的民生问题，国家出台了相关法律法规作为确定征收补偿的依据。政府相关规定要求，征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被征收人有权选择补偿方式。货币补偿金额最主要的是被征收房屋价值，被征收房屋价值是由房地产估价机构通过评估确定的，产权调换是由被征收人提供产权调换房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋的差价。其中被征收房屋和产权调换房屋价值也是有估价机构通过评估确定的。 在实际过程中，我们可以发现，当前房屋征收补偿价格评估还存在较多的问题，例如估价方法的选择问题、被征收房屋用途认定等等。因此，本文通过分析房屋征收补偿价格评估的特点，针对评估过程中目前存在的一些问题进行深入研究，并对每一类问题给出具有建设性的解决建议。 一、房屋征收补偿价格评估 房屋征收补偿价格评估的特点是估价目的特定且依据特定的法律法规，与一般房地产市场价格评估是有一定区别的，它是有一定的制约和缺損下房地产权的价值交换，不可能基于最佳使用和持续使用的假设前提。估价方法主要包括三种：比较法、成本法和收益法，每一种方法都并不是普遍适用的，而且各个方法的资料形成要求、计算公式、技术路线都不尽相同。 由于房屋征收补偿直接关系到被征收人的切身利益，在进行补偿价格评估时需要遵循一定的原则，力求保证被征收人的合法权益。在进行征收补偿价格评估时，需要严格遵循公平、优质优价、快捷、依据政策等原则。补偿价格评估的技术路线主要是：使用比较法进行评估，在征收项目范围内设定“标准样本房屋”作为评估基准，按《房地产估价规范》规定的方式，采用比较法评估出“标准样本房屋”的基准价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本房屋”进行比较，按比较方式修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。 二、补偿价格评估中存在的问题分析 房屋征收虽然已经有相关法律法规和政府政策作为征收补偿价格评估的保障，但在实际操作过程中，补偿价格评估因为许多复杂情况而必须具体情况具体分析。目前，征收补偿价格评估存在的问题主要包括以下几种： 在征收补偿评估中，存在估价方法选择的问题。由上述比较法技术路线可知，在进行补偿价格评估时，标准样本房屋价格水平和修正系数的获得是最为关键的两项。在评估过程中，由于征收时房屋的土地价值已经发生变化，标准样本房屋是主观设定的。如何使得修正系数更加准确地反映被征收房屋和标准样本房屋的不同也是一大难题，现有的修正系数一般都是在一个区间内的，而且带有强烈的主观性和经验性。 在征收补偿评估中，存在质疑估价过程的问题。由于估价结果受到估价方法等诸多因素的影响，最终补偿价格可能存在一定的误差。目前有一部分被征收人会对估价结果提出质疑，甚至怀疑征收人与估价机构的关系，这就给征收补偿价格的评估带来巨大阻力。 在征收补偿评估中，存在被征收房屋用途确定的问题。在征收过程中，经常会出现被征收房屋缺少产权证明或是产权证明中缺少房屋用途等情况。房屋用途的确定成为征收人和被征收人的分歧点，从而可能会引发一系列问题。 在征收补偿评估中，存在突击建房和装修的问题。出于寻求更多的征收补偿的目的，被征收人可能会在征收之前进行突击建房或者进行房屋突击装修。对于这一类新建房很难开展调查和价格评估，成为征收补偿价格评估的难点。 在征收补偿评估中，存在价值时点的选择问题。在多种原因作用下，征收项目大多在征收许可证颁发后立刻进入征收工作。因此，在确定价值时点时就不能够以征收许可证颁发时间作为时点，为了保护被征收人合法权益，合理选择征收价值时点是急需解决的问题。 三、解决补偿价格评估问题的建议 对于目前征收补偿价格评估中存在的几个主要问题，本文通过分析问题的产生原因和特点，在此给出相应的解决建议： 针对估价方法选择的问题，标准样本房屋的确定需要更加合理，使用更为精细化的标准样本房屋基准价格，减小选值区间，反映出区位的不同带来的差异；现有的修正系数是在一个区间内取值且主观性和经验性较强，建议形成专业的研究团队，结合复杂的实际情况，研究得出科学和客观的修正体系。 针对质疑估价过程的问题，各个征收当事人应该增加相互之间的沟通交流。在评估过程中，主要是通过估价机构主动与征收人以及其他同行业的估价机构进行交流沟通，与征收人一起研究估价方法，与同行进行信息共享以防止出现估价结果差异较大。估价机构可以通过建立信息资源透明化的方法来避免出现质疑估价结果的问题。 针对被征收房屋用途确定的问题，因为政府相关规定中已明确表示：对于此类问题，能够协商一致的以协商结果为准，不能够协商一致的需要向城市规划行政主管部门提出确认请求，建议征收人和被征收人进行协商或寻求相关部门的认定，按照相关法律法规开展工作，防止因为分歧产生矛盾和纠纷。 针对突击建房和突击装修的问题，首先征收人需要对被征收人的新建房和原有房进行详细的调查和记录并留档，然后组织各征收当事人开会协商，需要指明突击建房和突击装修的违法性，建议利用成本法对这一部分房屋进行合适的成本补偿评估。 针对征收补偿评估价值时点的选择问题，评估工作不能够等到征收许可证颁布后开展，在等待审核的过程中，就可以开始摸底和调查工作；许可证颁布后，价值时点的选取应综合考虑公正性、无恶性影响和节约时间等多个方面。 四、结论 这些年，国内城市化的进程快速推进，国有土地上房屋征收数量在逐年增加，房地产行业已经进入发展的黄金时期。在政府的征收过程中，价格补偿是最受百姓关心的民生问题，国家出台了相关法律法规作为确定补偿价格的依据。在实际补偿价格评估过程中还存在一定的问题，本文通过分析房屋征收补偿价格评估的特点，针对补偿价格评估中存在的主要问题进行了深入研究，提出房地产估价机构需科学的制定修正系数的标准、加强征收各方当事人的交流和沟通、依据相关法律法规确认被征收房屋的用途、合理应对征收前的突击建房和提前评估实地查勘时间等建议。希望本文的研究成果能够给我国的征收补偿价格评估提供一些理论支持。 参考文献： [1]邵明伟.中国城市化进程中征收补偿：冲突及其改进——基于商业征用征收心理禀赋效应的博弈方法框架[J].经济体制改革，2015 （06）：5-11. [2]师华，马光红.城市动征收价格补偿的法律分析——以上海世博会动征收为视角[J].价格理论与实践，2006 （04）：47-48. [3]金建清.房屋征收补偿价格评估方法的探讨[A].中国房地产估价师2001年第 5 期 （ 总第 30 期 ）[C]. 2001：4. [4]孙佼皎.关于我国房地产征收补偿价格评估研究[J].劳动保障世界（理论版），2010 （11）：129-130. [5]鹿洪法.浅谈铁路土地征收补偿中土地发展权价格评估[J].科技视界，2014 （12）：311+314. |
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