| 标题 | 对农村住房抵押存在的问题及解决对策的分析 |
| 范文 | 方宏旭 摘要：近年，我国一些县市出台了农村住房抵押贷款方面的地方性办法及实施意见，想方设法破解农民融资难的问题，为促进农民增收致富，加快各地城镇化和新农村建设。但集体土地使用权流转、抵押的问题一直困扰着农村经济的发展。农村产权制度的改革和创新成为执政者必须要破解的问题，只有“盘活”土地资源，让农民分享土地“红利”，才能利于中国经济稳速发展，才能提升国民的消费能力，才能成为我国新的经济增长点。 关键词：农村住房抵押问题解决对策 农村集体土地上的农民住房是农民最重要财产之一，如何充分发挥它的财产性作用，直接影响到农村经济的持续稳步发展，本文对农村住房抵押存在的诸多问题进行分析，并从需完善相关的法律法规、普及农村住房登记发证、制定相关的管理办法、规定以及建立完善配套服务体系等方面提出解决对策的分析。 一、对农村集体土地房屋抵押问题的法律分析 1.农村集体土地上可以依法登记的房屋 依照《土地管理法》的规定，可以在农村集体土地上建设房屋的土地有乡镇建设用地和宅基地，其中乡镇建设用地主要用于建设乡镇、村办企业用房，宅基地则用来建设村民住房。根据《房屋登记办法》第八十二条规定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其它集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记”。 2.农村集体土地上可以依法抵押的房屋 《物权法》第一百八十三条规定“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”。《担保法》第三十七条第三款也做了同样的规定，这说明，在现行的法律法规方面，只有乡镇、村企业的厂房等建筑物可以设立抵押，从法律意义上讲，是否允许村民住房抵押还尚无法可依。 二、对农村住房抵押存在诸多问题的分析 1.农村住房登记发证的问题 根据房地产相关法律法规，房地产抵押登记应当提供房屋所有权证、土地使用权证，两证齐全是必备条件。但目前农村的情况除了主要乡镇所在地集体土地房屋所有权证及土地使用证的发放率较高外，下面各自然村及偏远村房屋发证率还是较低的，甚至整个村都未发放过房屋所有权证。这里的原因是多方面的，除了以往政府部门不够重视以及村民积极性不高外，还存在二大问题：一是因一些旧房子法定手续不完备无法办理登记；二是目前农村建房违章之风盛行，由于近年农村建房审批控制相对较严，村民未经审批擅自拆改建、扩建、甚至违法在自留地、耕地上建房，这些住房未经审批无合法的批建手续，因此都无法办理房屋登记发证。 2.法律法规方面存在的问题 《物权法》第一百八十四条规定“下列财产不得抵押：㈡耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”。《担保法》第三十七条第二款也做了同样的规定。在现行法律框架下，如果同意宅基地上的农村住房抵押是否存在跟现行法律条款存在矛盾的问题。据了解目前我省乃至全国很多地方都在积极探索农民住房抵押融资的问题，抵押权实现时涉及到宅基地使用权的流转，受让人想突破房屋所在地农村集体经济组织成员的范围，目前与法律法规是相冲突的。 3.抵押权人实现抵押权时抵押房屋变现的问题 《土地管理法》、《房屋登记办法》对集体土地房屋转移有严格的限制。《房屋登记办法》第八十七条规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”。因此如果村民住房抵押后，借款到期无法偿还，抵押权人为实现抵押权而处置所抵押的住房，受让人必须是房屋所在地农村集体经济组织成员，范围作了限制，使交易受限，抵押物能否顺利变现，关系到抵押权人的利益能否得到保障。 4.抵押的房屋处置后，农民面临有无居所的问题 《土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。由于涉及抵押，必须要面临出现抵押权实现的问题，被抵押的宅基地上的房屋是村民唯一住房，被处置后，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。 三、解决农村住房抵押问题对策的分析 1.需从法律层面对相关法律法规的修改与完善 随着我国市场经济的不断深入发展，需要更为完善的法律法规为经济保驾护航，《土地管理法》、《担保法》等法中涉及集体土地的相关条款应该得到修改与完善，让农民住房财产权抵押、担保、转让有法可依。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“保障农民宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”。这说明中央政府高度重视农村宅基地制度改革，明确了改革方向是进一步扩大权能，赋予农民更多财产权利，探索增加农民财产性收入渠道。国土资源部也表示近期正在研究准备出台农村宅基地有关政策措施，相信政府的高度重视，在法律体系上能够得到不断完善，农村住房抵押融资的瓶颈问题即可迎刃而解。 2.完善农村宅基地建房审批制度，加快推进农村住房登记发证工作 完善宅基地建房审批制度。一是地方政府要高度重视农民建房问题，要把农民建房作为社会主义新农村建设的重要工作来抓，简化和完善农村建房审批手续、审批程序，实行透明、公开、高效的审批，切实解决农民“建房难”问题。通过加快旧村改造步伐，充分整合村土地资源，统一规划布局，统一设计施工。二是加强对违章的处理力度，严格执法。地方政府应拿出智慧，对各类违章分类处理，对宅基地上拆改建类的不涉及自留地、耕地的，建议结合宅基地审批条件及建房标准给予合理补办审批手续，使之合法化。只有合法建造的房屋方可办理房屋登记发证。 需加快推进农村住房登记发证工作。国土和房屋登记部门应设立农村发证办公室，并实行上门服务，一条龙服务，争取权利证书送到村民手上。登记过程需加强宣传工作，普及与登记相关的法律法规相关知识，为登记发证工作的顺利开展奠定基础。登记部门对发证环节的各种规费尽量给予减免，其它相关部门收费则按最低标准收取，切实减轻农民的负担，使农村住房登记的区域范围和群体不断扩大，为农村住房抵押融资业务推进夯实基础。 3.金融主管部门应制定农村住房抵押贷款的具体管理办法及风险防范机制 开展农村住房抵押贷款业务，目的是为解决农民抵押贷款难的问题，拓宽农民融资渠道，目的是为促进农民增收致富，可以说是一项政治任务。对金融部门而言是实现城乡金融服务均等化、拓展金融业务新领域都具有十分重要的意义。农村住房抵押不同于城市房地产抵押，由于变现能力的相对限制，各金融主管部门可根据农村住房特点和抵押贷款的相关规定，制定农村住房抵押贷款的业务办法及操作流程，制定创新产品，简化贷款手续，实行优惠利率。建立完善的贷款风险防范机制，通过合理控制房屋抵押率和贷款期限，评定农户信用等级相结合的方法，有效防范农村住房抵押贷款风险。 4.建设主管部门应制定或完善集体土地房屋登记的相关规定 农村住房抵押必然涉及集体土地使用权流转的问题，基于集体土地的特殊性、流转受限性，当地建设主管部门应根据当地的具体情况制定或完善集体土地范围内房屋登记的相关规定，补充住房抵押登记的相关条款。在房屋登记办法规定的条款之外，根据集体土地的特殊性，可规定集体土地房屋的转移先办理土地变更登记，凭变更后的土地使用证及其他必要材料办理房屋所有权转移登记。 5.依法保障抵押权的实现，建立完善配套服务体系 目前各地都在积极探索创新农村住房抵押处置的流转方式，设法从多种途径确保抵押权实现。司法部门应依法加大农村住房抵押的金融债权保护力度，及时稳妥的处置抵押物，切实维护抵押权人的合法权益。 各地政府可以积极创造条件，组建政府出资的担保机构，整合担保资源，为农村住房等农村产权抵押融资提供担保服务。可试点创建村级担保组织，大力推进农户以自有住房作反担保的社区互助型融资模式发展。还可研究建立农村产权流转交易平台，收集和发布农村住房等各类农村产权流转交易信息，组织产权招挂拍等交易活动，促进农村产权流转，为贷款抵押物处置，抵押权的实现提供便利。 目前我国各地对农村住房抵押的问题都处于探索的阶段，解决这个问题涉及相关法律法规，是一项系统工程，现行法律法规的部分条款已不适应社会主义市场经济的快速发展需要。我国的土地管理制度改革已提到议事日程上，相信随着有关法律法规的不断完善，农民住房财产权抵押、担保、转让终将有法可依，农民财产性收入的渠道得以拓宽，为深化农村改革、推动农村生产力的新一轮解放注入新的活力。 参考文献： [1]全国人大常委会法工委.中华人民共和国物权法释义［M］.北京：法律出版社，2007.3 [2]王继明.农村集体土地使用权合理、规范流转的途径探径［J］.华北国土资源，2007（4） [3]严剑冰.我国农村集体土地使用权流转中存在的问题与完善建议［J］.河南科技：上半月，2011（7） |
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