| 标题 | 我国房价快速上涨影响因素的实证分析 |
| 范文 | 鲍俊升 摘要：本文主要是从房地产市场供需角度，运用理论与实证相结合的分析方法，探讨推动我国房价快速上涨的原因。分析结果表明，居民收入的增加、人口的不断增长、快速城市化、土地资源的有限供给是促使我国房价快速上涨的重要因素。 关键词：房价影响因素实证分析 1.引言 房地产业作为我国国民经济的重要产业，对GDP的贡献一直保持较高的比重。同时，房地产提供给人们基本的生活居住空间，使得人们“居者有其屋”的权利得以实现。因此，房地产业健康稳定与否，直接关系到人民的安居乐业，关系到社会的稳定和国民经济的发展。但实际情况是，我国房价已经出现了快速上涨的局面，2013年我国房地产平均价格6237元/㎡，是1998年的3倍，年平均增长速度达到8%。过高的房价与居民的收入水平呈现出了巨大的反差，让大部分人既无法接受，也无力承担，“房价高”、“买不起房”的呼声不断高涨，这种状况势必造成一系列的社会问题，对我国经济的发展很不利。针对目前这种高房价的现状，有必要对推动房价快速上涨的因素进行客观合理的分析，从而及时采取有效措施来抑制房价的过快上涨，保证国民经济和社会稳定健康的发展。 2.房价快速上涨的影响因素 房地产作为一种特殊商品,从本质上说其价格是由房地产市场的供给和需求决定的[1][2]。在我国社会主义市场经济体制下，商品房价格快速上涨是由房地产市场供给和需求共同作用的结果。促使我国房价快速上涨的因素很多，本文将着重从房地产市场供需的角度来分析推动我国房价快速上涨的原因，归纳起来主要有以下几个方面： 2.1居民收入的增加 自从1978年党的十一届三中全会以来，我国不断推行以经济建设为中心，走改革开放的正确道路，社会经济取得了快速发展的良好局面，居民的收入不断增加。2013年我国居民人均收入相对1998年翻了两番，城镇居民年平均人均收入增长率为16.2%，农村居民年平均人均收入增长率为11.6%,居民的收入相对以前有了快速的提高。2013年，我国城镇居民家庭平均每人全年消费性支出中住房消费占总消费的比例是6.6%，居民住房消费支出在总消费支出中占很重要的比重，随着收入的提高，花费在住房上的支出会越来越多，必然会带来对住房的需求量的增加。一些农村居民当储蓄达到一定程度，认为有购房能力时，他们会考虑进城购买商品房；城镇居民以前没有商品房的家庭，随着收入的提高，也会增加对商品房的需求；对于那些已经购买商品房的家庭或个人，当收入提高，他们会进一步追求较高的住房条件，形成改善住房条件的需求[3]。以上这几个部分都是随着收入的提高，对住房的需求越来越大的主要表现。因此，居民收入的提高，会使得对商品房的需求上升，从而推动房价的不断上涨。 2.2人口的不断增长 衣食住行是人们日常生活必不可少的一部分，尤其是住房问题在当今已经成为了人们日常的重要议题，随着人口的不断增长，必然会带来对住房的需求的巨大的压力。从1998年到2013年，我国平均每年自然增长的城镇人口达到2103万人，按2012年我国城镇人均住房面积32.9平方米计算，每年需要新增城镇住房面积6.9亿平方米以上。我国人口数目庞大，对住房的需求量也非常大，但由于受种种因素的影响，目前我国住房的有效供给不足，但是人口却在一直增长，对住房的需求非常旺盛，这就导致了供不应求的局面，从而推动了房价的快速上涨。 2.3快速城市化 城市化使人类聚居场所从农村空间形态向城市空间形态转移，大量的农村人口向城市聚集。改革开放以来是我国城市化的稳步增长时期，我国城镇人口的比例一直在不断的增加，而农村人口所占比例在逐渐减小，按城镇人口占总人口的比例来统计城市化水平， 我国城市化率从1998年的33.35%上升到2013年的53.73%，年均增长1.36个百分点。城市化进程的加快,使得农村人口大量向城市流动,这些人口有着巨大的住房需求。此外还有外出务工的流动人口和毕业大学生，他们向城市的集聚也是扩大住房需求的重要因素。城市化进程中产生的对商品房的巨大的需求，也是促进我国房价快速上涨的重要原因。 2.4土地资源的有限供给 我国虽然地域辽阔，但是真正可以被人类所利用的土地资源却是有限的。根据全国土地利用现状调查，到2012年底，全国建设用地面积为3690.70万公顷，仅占全国土地面积的3.8%。土地是一种稀缺的资源，且其自然供给在相当长的时间内是一定的、没有弹性的；其经济供给虽然具有一定的弹性，可以通过改变用途等把其他用地变为建设用地，但是在目前各类用地都非常紧张的状况下，增加建设用地的经济供给也是微乎其微[4]。房地产开发必须以土地作为载体，由于土地资源的稀缺，从而导致了房地产开发的有限，使得商品房市场供给不足，这是导致房价上涨的重要原因。 3.实证分析 3.1数据来源及变量选取 对以上理论进行实证分析，本文采用的是1998年—2013年《中国统计年鉴》统计数据，以验证房价是否如上文理论所分析那样,与上述因素存在数量上的关系。主要的数据指标即变量有：房屋销售价格、居民人均收入、城镇人口数量、房地产用地供应面积。 3.2建立多元线性回归模型 建立一个房价与各影响因素的多元线性回归模型[5]： （3-1） 上式中，P为房屋销售价格，X1为居民人均收入，X2为城镇人口数量、X3为房地产用地供应面积,β0、β1、β2、β3为待估参数，μ为随机误差。 采用Eviews 6.0进行回归得到多元回归方程如下： （3-2） t=-2.202.432.89 -2.33 R2=0.9904F-statistic=412.8501DW=1.969878 根据回归结果，可以看到R2=0.9904，模型拟合良好；F统计值为412.8501，各解释变量整体显著；在95%的置信区间内，各解释变量均显著；DW值为1.969878，解释变量间不存在自相关。从上述参数估计结果可以看出，模型计量性质优良。 3.3结果分析 由以上（3-2）回归结果可以看出，F统计值为412.8501，表明各解释变量整体显著，说明居民收入的增加、人口的不断增长、快速城市化、土地资源的有限供给，整体对房价的上涨有推动作用，与以上理论分析是一致的。各个解释变量的t统计量均大于5%的显著性水平，表示各个解释变量对被解释变量都很显著，表明居民收入的增加、人口的不断增长、快速城市化以及土地资源的有限供给，每一个因素对房价的上涨都有影响。 X1、X2系数分别为0.143165、0.099505，符号为正，说明房屋销售价格与居民收入和城镇人口的增长呈正相关，居民收入的增加和人口的增长以及城市化的发展会促使房地产价格的上涨；X3的系数为-0.026006，符号为负，说明房屋销售价格与土地供给量呈负相关，土地资源的有限供给会促使房价的进一步上涨，模型结果与理论分析完全一致，与实际情况也很相符。模型的经济意义可以解释为：在其他因素都不变的情况下，居民收入每增加一个单位，房价就会增长0.143165单位，城镇人口每增加一单位，房价就会增长0.099505单位，土地供应面积每减少一单位，房价就会增长0.026006单位。 4.总结 促使我国房价快速上涨的因素很多，本文主要是从房地产市场供需方面，运用理论与实证相结合的方法，实证结果与理论分析结果完全一致。分析结果表明，居民收入的增加、人口的不断增长、快速城市化、土地资源的有限供给是促使我国房价快速上涨的重要原因。 在我国人口众多而土地资源有限的现状下，影响房价的各方面力量都很顽固，而且房地产业是国民经济的重要产业，其产业链条长，与其他产业关联度高，达到房地产市场的供需平衡不是短期内就能解决的问题，因此高房价问题可能将长期存在。 参考文献： [1] 哈尔·R·范里安.微观经济学：现代观点[M].费方域，等译.上海：上海人民出版社，2006：3-9. [2] 彭大,余晶晶.我国房地产市场的供给需求分析[J].经济师,2009(8)：42-43. [3] 郭庆.房地产价格快速上涨原因分析[J]. 陕西建筑，2008（158）：46-48. [4] 毕宝德.土地经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2005：299-303. [5] 潘省初.计量经济学[M].北京：清华大学出版社，2009.8 |
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