| 标题 | 我国房地产市场开发研究 |
| 范文 | 佟海英 摘要：我国房地产市场开发投资平稳增长，住房保障力度进一步加大，房地产市场商品供应结构开始改善，市场需求旺盛，供求矛盾较为突出，房价持续高位运行。 关键词：房地产市场 房价 供求关系 宏观调控 2007年以来，我国房地产市场呈现四个特点：一是房地产开发投资平稳增长；二是住房保障力度进一步加大，房地产市场商品供应结构开始改善；三是市场需求旺盛，供求矛盾较为突出；四是房价持续高位运行。 1.我国房地产市场开发的现状和存在的问题 为了刺激消费，拉动内需，1997年底中央作出了把住宅建设作为国民经济新的增长点的决策。为此，房地产金融信贷政策也作出了相应调整，其核心是次级住房消费，随着一系列住房信贷政策的相继出台，大大激活了低迷数年的房地产市场。近几年全国开发企业民营化加快，非国有投资特别是民间投资比重明显上升。房产投资的最大特点在于民营资本成为投资主体，而且各大银行在房贷方面提出各种优惠政策纷纷竞争。房地产开发投资的基本趋势是资金向大企业集中，中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分，而中小企业完成的投资额相对较少，同时这种相对集中的趋势仍在加强。所有制结构日益多元化。 房地产开发投资的主要问题，资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款和经营性欠款数量巨大，国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。资金投向结构不合理，经济适用房建设投入不足，一些城市普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。商品房施工面积和新开工面积双下降，保障性住房新开工面积较快增长。 目前我国房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。 2.中国房价一直处于高位运行 如何科学的界定“有效总供给”与“有效地总需求”才是衡量房地产市场供求总量的关键所在。可是现阶段商品住宅期房供应面积同比减少，商品房竣工面积由增幅转为下降，经济适用住房新开工面积增速加快。而且购房人试水和房产商继续“喊涨”，使得现在的房价居高不下。产品创新吸引客户，随着市场竞争的加剧，购房者选择的余地越来越大，这对房地产项目的定位、产品特点、景观设置等要求越来越高，而调研清楚发现，原本占据城市主流的普通多层虽然仍占据主流，但差异化、创新产品也为购房人提供更时尚、更先进的居住体验。如层层退花园洋房，每家每户赠送露台、打造有天有地的生活方式；创新夹层120㎡左右复式楼超高挑空送夹层等，吸引不少客户眼球，拉动不同需求。但是价格接受较低，价格敏感度高，随着全国房地产市场的“降价”论，大多数人对房价下跌抱着侥幸心理。而对价格的判断，往往以区域来衡量中心城区占绝对优势，其次是行政新区。 地产的供给面分成三大要素，第一大要素就是土地开发权和银行信贷权，这两个权利操控在地方政府手中，第二大要素，地产特有的长流程管理。什么叫长流程管理？就是从立项开始，到开工，到销售，大大小小上百个环节，每个环节都操控在政府的手中。第三个要素，公开竞价的制度，公开竞价的制度使得地产价格不断飙升。那么这三个力量构建了地产的供给面。请大家留意一下，这三个现象是不是都是由政府所掌控的？所以在地产供给面根本就不是一个市场化的行为。它就是由于政府的参与，使得供给面市场化严重不足，需求面呢？地产的资金，需求面的资金，绝对不是各位所想的那样的国际热钱。以深圳为例，国际热钱只占7%，6%是港澳台资金，只有1%是真正的国际热钱，这资金哪里来的呢？讲到地产的需求面，就是需求面市场化过渡。我分成四种资金，第一种，就是前面讲的二元经济环境之下，企业家所面临的投资运营环境激速恶化，所以他不想投资了，打入股市炒股，这是我们过去忽略的最大一笔资金进入地产界，这是最重要的一笔资金。第二笔资金呢？是贪污腐败的，这个钱不会消失的，我们也发现这笔钱也是大量的炒楼炒股。第三笔才是国际热钱，第四笔资金就是老百姓的储蓄款，四笔资金构建成了地产的需求面。那么当中最重要的是哪一笔资金呢？第一笔。第一笔资金，它的来源就是由于经济环境产生重大问题而产生的。那么这个第一笔资金，我给它取了一个名字叫虚拟资金，是来无踪去无影，不可监管、预测，地产商目前所面临的环境，虽然资金压力很大，但是的你现在所处的环境的本质，不要简单的认为是一个过热的部门，而是一个虚火上升的现象，因为你供给面的成本面，基本上是刚性成本，很难下调的。可是，你所面临的需求类的资金，不是由于经济稳定增长之后，它才来购买房屋的稳定资金，而是你相都没有想到的虚拟资金。这种资金是不可预测，不可控制。打到哪里，哪里就有泡沫。这就是地产界的虚火现象，好象是一个过热部门，实际上是虚火。供给面刚性成本，需求面飘忽不定。 对于一个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。虽然房地产业的快速增长可能会使GDP呈现出一种非常繁华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。大量经济学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是一个严重的隐患，这泡沫一旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。据国家统计局网站2008年8月5日消息，2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。当房地产市场中的投资比重逐步加大时，价格上涨在所难免。当价格处于非理性上涨的时候，则必须采取有效地政策措施加以调控。同时，需要政策的连续性与适用性，确保房地产价格的理性回归。在政策上加强以鼓励和引导，使之逐步转化为中长期投资，形成“短变长”；同时也给因为害怕政策不明朗而“短进短出”的投资者一个理想的预期，防止由于短期给予套现儿引发中长期投资者的恐慌心理。因此需要培育一个长期稳定健康发展的房地产市场，供应需求双向调节，遏制投机炒房，合理引导消费需求，稳定市场心理预期。只有这样才能避免“短进短出”的现象，避免大起大落的局面。房地产市场的发展和繁荣对经济的健康发展有重要作用，因此要采取行政的手段和经济手段，确保住房价格的相对稳定，促进房地产市场理性、健康发展。 3.我国房地产市场开发的对策 自2008年10月份以来，中央政府和地方政府先后出台了一系列的优惠政策，保障房地产市场健康稳定的发展，我认为在落实国家政策同时，应主要做好如下几点： 3.1积极有效的落实中央政府的一系列政策，协同和监督房地产、城建等相关部门制定的相关工作规则，积极有效的推进房产地产开发、销售等各个环节，让利于民，提振民心。 3.2落实商品房开发，保障住房的多元化住宅结构，缓解社会矛盾，实施供需平衡，适度把握和调整房地产的走势，以稳定为主，主要稳定房屋的销售量，同时在价格上防止出现大起大落。 3.3引导开发商价格适量调整办法。为保增长，促稳定，从中央政府到各级地方政府相继出台一系列政策，企业家不仅仅是注重在一定经济周期内获取的经济利润多少，也是担负起在一定经济周期内的社会责任。就房地产而言，地产商在目前的特殊时期，价格适当下行，让利于民，同时解决资金短缺，无不是走出困境的上策，因为市场机制下的价格杠杆是最明显最直接的，所以，建议在政府、行业协会发挥职能控制下得到健康稳定的发展。 3.4大力发展多元化住房结构。政府有责任让每个人都拥有住房，廉租住房制度是中国住房供应体系的重要组成部分，一直以来，解决城市低收入者住房问题有三种方式可以选择：提供租房补贴、廉租房、经济适用房。这其中最经济、最公平、最能满足城市低收入者住房需求的制度是廉租房。 增加廉租房供应，使大部分低收入者有房可租，在优先解决低收入家庭住房困难的基础上，建议将廉租住房保障扩大到中偏低及以下的整个民生困难群体。现在城镇的租房者和居住困难者，多是打工者、刚参加工作的年青人、刚毕业的大中专学生等，他们人数较多，收入偏低或较低，与最低收入家庭和其它低收入家庭一起，约占了城镇住房需求人数的三分之一，是当前住房问题的主要矛盾和主要的民生矛盾之一，把他们都纳入廉租房保障范围，一个主要的矛盾也就容易化解了。 |
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