摘要：房地产业对国民经济的增长有着至关重要的作用。作为资金密集型产业，房地产业与国民经济安全有着密不可分的关系。中国房地产业作为国民经济的支柱产业，产业相关度高，带动性强，与其他行业以及人民生活联系密切，故其发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和国民经济安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有波动较大和变化多端等固有特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止房地产市场供求关系过大波动，通过促进房地产市场健康和稳定的发展推动中国经济的快速发展。但是，随着房地产业的快速发展，房地产热引起社会各界对房地产泡沫的广泛关注。若房地产业出现过度增长、脱离实际经济基础的支撑，则有可能引发房地产泡沫，威胁金融体系的安全，进而极大地危害整个国民经济安全。基于此，本文对房地产泡沫进行全方位研究，关注房地产市场泡沫与国民经济安全的关系，测度中国房地产的泡沫程度，提出治理房地产市场泡沫的对策建议，很有价值，也很有意义。
关键词：房地产 泡沫 国民经济安全 经济关联
Research on Governance of Real Estate Bubble from the Perspective of National Economic Security
Yang Shu-ping
（Guangdong Yuehai Group， Guangzhou City， Guangdong Province， 510000）
ABSTRACT：It is well known that the real estate industry has played a vital role in the growth of national economy. As a capital-intensive industry， the real estate industry is correlated with the national economic security. As a pillar industry of our national economy， the real estate industry of China is closely connected with other industries and the living conditions of our people with its high industrial correlation and strong driving force. Therefore， the development situation of the real estate will relate the stable development of our whole national economy and our national economic security. In contrast， the real estate， as a cyclical consumer goods， is also characterized with violent fluctuation and much uncertainty inherently. Therefore， the government， through macroeconomic control policy， has stabilized and retarded the adverse effect from periodic fluctuations of the real estate in order to prevent its excessive fl uctuation of supply-and-demand relationship. In one word， our government will promote the rapid development of Chinese economy through promoting the healthy and stable development of the real estate market. However， with the rapid development of real estate， the real estate hot has aroused wide concern from all sectors of society about the real estate bubble. The possible excessive growth and weakening support from practical economic foundation will lead to the real estate bubble， which will threaten the fi nancial system security and then will extremely endanger the security of our whole national economy. Therefore， this paper will study the real estate bubble extensively， pay close attention to the relationship between real estate market bubble and national economic security， and estimate the real estate bubble in China so as to put forward the countermeasures about the real estate market bubble， which is very valuable and signifi cant.
KEY WORDS：real estate； bubble； national economic security； economic correlation
一、中国房地产市场发展的过程和结构现状
随着中国经济水平的不断提高，人们的物质生活水平有了巨大的提升，对于住房的需求也不断提高，由此也造就了中国房地产业的飞速发展。无论是住房增量需求还是改善需求都非常旺盛，推动了房地产业的快速发展，也导致了市场呈供不应求状态，更是使得房价一路走高。本章将回顾中国房地产市场发展的背景，分析房地产市场发展的驱动因素，同时，讨论和归纳房地产市场发展过程中遗留的问题，以此对中国房地产市场发展的全面状况进行铺垫。
（一）中国房地产市场的发展过程
改革开放以来，通过持续的经济转型带动经济增长，我国国民经济发展水平取得了长足的发展，与此同时，人民生活水平持续提高，这就为房地产市场的发展奠定了一定的物质基础。在1984年第六届全国人民代表大会第二次会议的政府工作报告中，中央政府首次提出了“开展房地产经营业务，通过多种途径，增加资金来源，逐步缓和城市住房紧张状况”①的方针，这为房地产市场发展提供了政策基础。自此以后，中国房地产市场发展速度迅猛，在阶段划分上，大致可以划分为如下几个阶段：
1.房地产市场改革起步阶段（1978—1991年）
在住房改革之前，中国城镇居民住房居住权长期由政府和企业安排，没有私人产权概念，公用住房租金较低，租金不能负担房屋保养费用，政府与企业财力不足，不能大量解决中低收入人群的住房问题，如此形成了恶性循环，导致了居住条件一直处于较低水平。因此，在房地产市场改革的起步阶段，房地产市场的发展是与住房制度改革相辅相成，相互促进。一方面，住房制度的改革向房地产市场的发展注入强大动力，另一方面，房地产业市场的快速发展也支撑和推动了住房制度改革。
1978年，改革开放伊始经济学家们就提出了土地产权化、住房商品化等观点。1980年之后，特别是在邓小平同志发表了关于住宅问题的谈话之后，中国部分地区开始了对住房改革的探索②。北京市是最早进行住房改革的城市之一，1980年9月成立了住房统建办公室，并成立了专业的城市开发公司——北京市城市开发总公司。1982年，经国务院批准在郑州、常州、沙市、四平四个城市进行新建住房补贴出售试点，开始了售房试点。1984年，广东和重庆两地开始率先对土地征收使用费。此后的1987年到1991年间，中国房地产市场开始起步。改革开放的试验田——深圳市率先与1987年11月开始对住房用地进行公开招标出让。1988年，国务院决定在全国范围内逐步推开住房改革。1990年上海市首先出台了住房改革方案，并开始了住房公积金制度的建设。从1991年开始，国务院先后对全国24个省市的住房改革总体方案进行了批复。到1991年11月，国务院决定开始在全国范围内推进住房改革。在这一阶段的改革核心是对公房租金进行合理的调整，并对新、旧公房进行出售此推动住房的商品化。可以看出，在这一阶段所进行的改革，主要还是针对“存量房”而并非是针对“增量房”。
在这一阶段，我国商品房综合开发投资额度逐年上升，譬如，在1986年这一数值仅为103亿元，而两年后，我国商品房综合开发投资额就迅速发展到了207亿元。但是，从整体上来看，这一数值的规模仍然整体较小，也不能满足人民群众的实际住房需求。
2.房地产市场改革探索阶段（1992—1998年）
1992年至1998年间，国民经济发展呈现出跳跃式发展态势，这也刺激和拉动了房地产市场发展，这样的结果即是大量的社会资源流入房地产业，其表现为国民经济增长速度远低于房地产业投资增长速度，导致了房地产业的过热超过了国民经济各部门的实际承受能力。以具体数值举例，1992年，国民经济增长速度只有房地产投资增长率的1/8不到，而到了1993年，房地产投资增长速度更是达到了国民经济速度的12.2倍。这样夸张的比例促使中央下决心调控房地产市场，以解决行业发展过热的问题。到了1994年，商品房销售价格增长率就由102.5%下降到了17.92%③，同期投资增长速度得到限制。同时，这段时间的经济发展也印证了国民经济增长率低于房地产投资增长率过多时国民经济受到较大冲击的观点。而随着房地产市场调控的开展和深入，住房市场逐步进入平稳发展阶段。
同时，在住房制度改革方面，从1994年开始，中国的住房改革开始进入了一个新的阶段。国务院于1994年7月颁布下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》）。这一决定具有非常重要的意义，第一次提出了将房屋供应体系分为以高收入家庭为供应对象的商品房供应体系和以中低收入家庭为主要供应对象的具有保障性质的经济适用房供应体系，对于商品房按市场价出售，而对于经济适用房则按成本价出售；第一次提出了要强化对经济适用房的开发建设，将中低收入家庭住房问题的解决放在了首位；第一次提出了要在全国范围内推行住房公积金制度，鼓励各单位进行集资建房；第一次提出了要对各高档房地产开发项目进行严格控制等。这些措施对于中国住房制度改革具有重要的推动作用。
国务院于1998年7月下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（以下简称《通知》）。《通知》中明确要求从1998年下半年开始，要在全国范围内逐渐停止住房的实物分配，实行住房分配的货币化。《通知》还要求对住房投资结构进行调整，将投资的重点放在经济适用房的建设上；要求在全国范围内建立与完善多层次的城镇住房供应体系；明确规定了所有的商业银行都可以在全国范围内向个人发放住房贷款。《通知》还对物业管理体制进行了规定，要求建立起由业主自治与专业物业管理企业管理结合的市场化、专业化、社会化体制。此外，《通知》还要求对房地产价格适时进行调控，继续加强集资合作建房，从多个渠道加快经济适用房建设。《通知》延续了1994年《决定》的精神，对经济适用房和商品房区别对待，经济适用房由政府定价，原则上实行成本价；商品房则由市场定价，由开发企业根据成本与市场供求情况确定价格。由此，中国房地产市场（尤其是开发商与购房者之间以及住房二级市场）的市场化程度显著提升。
3.房地产市场稳步发展阶段（1999—2003年）
1997年东南亚金融危机对我国的房地产市场冲击巨大。同时，受国内有效需求不足以及国民经济减速的影响，中央以宽松的货币政策为抓手刺激房地产业乃至整个国民经济的发展。从数据上来看，1999—2003年之间，国民经济增长率和房地产市场开发投资增长率维持在1：3～1：2之间。由此显示这期间房地产市场发展和国民经济相协调，走势也基本吻合，整体态势良好（见表1）。
同时，需要指出的是，自20世纪90年代以后，中国个人购买商品房的规模高速增长， 1987年只有426.66万平方米，占当年商品房销售的17.9%；到 1997年，个人购买的商品房达5233.72万平方米，占当年商品房销售的66.6%；1998年达到73.6%；2000年达到80%；2001年达到87%。①
4.房地产市场快速发展阶段（2004年至今）
2004年至今，我国房地产市场进入了第二次快速发展的阶段，其动力主要来自于住房分配货币化改革。同时，政府也多次对房地产市场进行宏观调控，在防止房地产市场过热的同时，也在经济增速低迷时通过刺激房地产市场带动国民经济的发展。
2003年，为了促进房地产市场快速健康的发展，国务院办公厅颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确了房地产市场的发展思路，即深化改革，加强宏观调控，采取因地制宜和分别决策，促进房地产市场和国民经济相协调。而2003年以后，我国房地产市场再次出现“过热”的情况，从统计数据来看，2004年和2005年商品房销售价格增长率高于城镇居民家庭人均收入增长率，有房地产泡沫初现。2005年，国务院颁布了《关于切实稳定住房价格的通知》，明确提出充分认识房地产业的重要性以及房地产价格上涨过快的危害性，同时要求各级地方政府高度重视，加强领导，把稳定房地产市场价格的工作作为国家宏观调控的重要内容和组成部分。在此之后，国家也颁布了如“国五条”等一系列严厉的房地产市场调控措施，房地产市场也在2008年一度低迷，但在2010年房地产投资剧增。总体来说，在这一阶段房地产市场发展速度十分迅猛（见表2）。
（二）推动中国房地产市场发展的重要因素
1.经济发展阶段
根据世界银行研究报告，一国住宅产业在人均GDP在300美元时开始起步；至1300美元时，进入稳定的快速增长期，至1500美元时达到增速的峰值，一直到8000美元时才进入平稳期。世界各国经济发展的历史表明，当人均GDP超过1000美元时，进入消费升级阶段，对大宗商品如：房屋、汽车和品牌产品的消费需求加速，并推动自身经济的高速增长。
同样，也有发达国家的经验表明，当人均GDP达到300美元时，住宅产业开始起步；在600～800美元时，住宅业就会进入高速发展期；到1300美元时，进入稳定的快速增长期；到8000美元左右，就进入住宅业平稳发展期。人均GDP超过13000美元时，住宅业就会开始衰退。
从人均住房面积的角度来看，根据国际经验，在人均住房建筑面积达到35平方米之前，都会保持比较旺盛的住房需求。从我国的统计数据来看，2003年，中国人均GDP首次突破l000美元，刚好差不多从这时起，中国房地产行业进入了快速发展时期。2006年，中国人均 GDP达到2010美元。中国城镇居民人均住房面积从2001年的 20.8平方米增加到2006年的27平方米。而到了2012年底，中国人均GDP增加到6100美元①，中国城镇和农村人均住房面积32.9平方米②。总体而言，中国目前正处于迫切希望改善住房的旺盛需求期，中国房地产市场的未来发展潜力还很大。
2.城市化
城市化是研究中国房地产市场不可忽视的重大背景。对于一个正处于城市化过程中的国家而言，城市化是影响住房需求的一个非常重要的因素。1980年，中国城镇人口占总人口比重为 19.4%，1995年上升至29%，2001年上升至36.2%，2006年进一步上升至43.9%，城镇人口达到5.77亿，2012年底，中国城镇人口达到7.11亿。这还不包括一大批已经实际长期居住在城镇的农村户籍人口。据统计，目前中国至少有 1.5亿城市流动人口。中国城镇人口持续而快速的增长，形成了持续而巨大的住房需求。
美国城市地理学家雷·M.诺瑟姆（Ray M.Northam）1975年分析世界各国的城市化过程发现经验规律（即“诺瑟姆S形曲线”）：城市化的初级阶段（城市化率小于30%），城市化水平低，发展缓慢；城市化中期阶段（城市化率大于30%，小于70%），城市化加速；城市化后期阶段（城市化率大于70%），城市化又缓慢发展。
目前，中国52.7%左右的城镇化率③，正处于城镇化的最快发展速度阶段上，对住房需求形成巨大的压力，未来还有很大的发展空间。
3.流动性过剩
最近几年，由于经济的发展，经济的货币化程度的提高，以及长期国际收支顺差导致的货币发行，中国流动性过剩已经成为越来越严重的经济问题，并且它直接对房地产市场形成巨大影响。最直接的表现就是过多的流动性追逐相对有限的房产供应。
中国M2/GDP增长过快，出现了明显的流动性过剩。2000年 M2/GDP值为1.356，随后逐年上升，2013年达到1.945170。这表明整个金融系统中存在着严重的流动性过剩问题，只能进入房地产市场来推高房价。造成房地产泡沫。
4.特殊的市场结构
住房商品化以来，中国房地产市场有着非常特殊的市场结构。中国房地产市场最大的特殊之处在于土地一级开发的行政垄断，即“房屋拆迁”、“土地征用”以及“土地用途性质改变”的土地一级开发由政府垄断。这是导致中国房地产市场诸多乱象的最大根源之一。
如前文所述，在中国，地方政府对于房地产开发企业有名目繁多的让人眩晕的管制和制约手段，包括各种各样的潜规则，这使得房地产开发成为一个行政壁垒（更准确地说是“官僚寻租壁垒”）非常高的行业。开发商与地方政府关系不能很好地“融洽”，就很难在当地开发房地产项目。
资产规模方面，从1998—2012年间，中国房地产开发企业由 2.4万家增加到5.7万家，企业普遍规模不大，2012年中国房地产企业前百强企业总资产均值445亿万。与此同时，房地产开发企业普遍存在负债率过高的状况。
盈利能力方面，在2012年房地产百强企业中，利润超过10亿元仅7家，利润在5亿～10亿元间的也只有8家，利润在3亿～5亿元间的有13家，利润在l亿～3亿元间的多达43家，更有29家利润总额不足1亿元①。
市场份额方面，市场化程度较高的上海、深圳排名前10位的开发商的市场占有率大致在20%～25%，而香港前9位的房地产商的市场占有率达到80%。2012年全国排名前十的企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03%。而排名前20的企业市场份额相比于2011年也有2.77%的上升②。这说明，目前，在全国范围内，房地产市场的集中度仍然不高，但却是在逐渐增加的过程中。同样由于中国房地产行业在过去10年是一个暴利行业，高利润导致一大批小的房地产开发企业也很容易生存。但在区域性市场，中国房地产市场繁荣集中度有比较明显的提升。例如，2010年，万科和上海陆家嘴集团两家公司，在全国销售额和销售面积的市场占有率不足1%，但它们与其他几家同属于中国房地产百强企业的几家开发商一起，在北京开发的项目的销售额和销售面积却占北京市场份额的4l%和30.8%。中国区域性房地产市场有不同程度的垄断竞争市场特征。
（三）中国房地产市场中存在的问题
1.土地产权制度存在重大瑕疵
在中国，土地产权制度带有非常浓厚的计划经济遗存，它与需要产权（包括交易权）明晰的现代市场经济存在越来越严重的不匹配。中国现有土地产权制度涉及土地性质、土地用途以及土地使用权获得的类型。
按照中国法律规定，中国的土地性质分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权、土地他项权利等。土地用途构成中国土地产权的重要组成部分。中国土地用途主要有：商业用地、工业用地、教育用地、城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地等。土地使用权获得类型：国有土地使用权获得主要有划拨、出让、入股、授权经营或租赁等类型；集体土地使用权主要有荒地拍卖、批准宅基地、批准拨用企业用地、农用地承包、集体土地入股等类型。不同的土地使用权获得类型往往对应不同的使用权交易限制。但是在实际操作中，相关利益主体往往有能力通过种种技术突破本来就不当的诸多管制。例如，本来是国有划拨土地，不允许商业性交易，但常常被用来建造物业向外长期出租，用于商业，达到变相土地使用权转让的目的，如此等等，不一而足。
中国土地产权制度最大的两大缺陷在于：政府垄断土地用途变更权往往用它来谋取巨额地租差异；农村集体所有土地本来属于全体村民，但是在实际中确是产权主体不明、产权界限不清、产权残缺等内在缺陷，加上公共体系的诸多弊端，导致农民利益没有保障并受到严重侵害，农村集体土地成为一块被乡村两级组织和官员（与投机商人勾结）大肆侵蚀的“准公共地”。很多时候，以上两者的叠加，构成地方政府以及官员谋取巨额租金侵害相关主体利益的丰裕矿藏。这也是导致中国房地产市场诸多乱象的最重要制度根源。
2.土地供给垄断
在特殊的土地产权制度基础上，地方政府进一步垄断土地以及开发。政府拆迁办与本来应该商业化运营的拆迁公司很多时候是“一套班子两块牌子”。政府垄断土地开发并且长期以来非公开交易导致土地开发成为中国最大的腐败温床之一。这也决定了 地方政府和政府官员有最大的动力去搞土地开发，并千方百计地抬高房地产价格进而抬高土地租金和寻租空间。
与土地开发行政垄断紧密相连的另一项糟糕制度，是土地使用权协议转让。土地使用权对于房地产企业来说是最为核心的资源之一，若一个房地产企业连土地使用权都不能获得的话，其他的所有都没有意义。中国从实施城市土地使用权有偿出让制度以来，在很长的一段时间内对于原始的土地使用权都是采用协议出让方式。这种方式是由土地使用权的出让方（也就是政府）与受让方（房地产开发商）对需要出让的地块使用协商谈判的方式确定土地使用权的有偿转让价格。这一方式严重缺乏透明和竞争，对于土地使用权的转让与否和转让价格都是由双方在私下的协商来决定的。哪一家房地产开发商能够最终获得土地使用权都取决于开发商的“公关”能力和政府相应主管官员的主观偏好，严重缺乏应有的竞争机制。这样一来，部分具有真正开发实力的开发商可能会不能获得土地使用权而不能开展任何项目开发，而一些实力有限的开发商则更是难以获得土地使用权。反过来，一些具有政府背景的国有房地产开发企业或者是关于进行政府“公关”的开发商则能够获取大量的土地使用权成为土地使用权批发商，利用土地使用权转让来牟取巨额利润。虽然，2004年开始实行的土地公开拍卖制度终结了这一出让方式，但是在一些城市中利用出让方式所圈占的土地量过大，直到现在，部分开发商所圈占的土地都未开发完，旧的土地使用权出让制度在部分城市仍然影响着市场。
3.地方政府介入过多利益分享
在中国几乎所有的地区，土地批租早已成了地方政府的“第二财政”。据全国人大常委会副委员长盛华仁在向十届全国人大常委会第十次会议报告土地管理法执法检查情况时透露，2001—2003年的3年间，全国土地出让金收入累计达9100多亿元，扣除成本后的纯收入约有1/4。而根据国土资源部的统计数据，全国土地出让金在2013年就达到了3.9万亿，超收“五成”。①在部分地区，土地使用权出让金收入在当地财政收入中的比例达到了35%左右，有的甚至高达60%。由于地方政府在土地出让过程中可以赚取到较大的征售价差，借地生财也成了部分地方政府征用农田、经营土地的原始驱动力。一些地方政府为了获得高额的土地收益，不仅推动土地出让金的最大化，而且盲目扩大城市规模，大搞政绩工程、形象工程。据调查，部分省、市土地收入甚至超过了同期的财政收入，对于这一部分巨额资金的使用又缺乏行之有效的监督管理制度。因此，如何对土地出让金进行合理使用，也是一个急需解决的重要问题。
显而易见，受到利益的驱使，地方政府最不愿意看到的是房价的下降，甚至是房价增长幅度的下降也不愿意看到，并且它们有极大的动力和一些实际有效的手段突破中央政府的调控，有时甚至直接或间接地鼓励指挥辖区内的主要开发商哄抬房价、操控房价。
再一方面的问题是沉重的税费、权力设租和寻租。要想开始对一个房产项目进行开发，房地产公司必须首先取得以下四个许可证书，分别是国有土地使用权证、建设用地规划许可证，建设工程规模许可证、建设工程许可证。要想对所开发的项目实施预售，还需要满足投入开发建设资金占工程投资的25%以上才能取得预售许可证进行预售。要想上述五个许可证书办下来，需要以下若干个文件，分别是当地政府的入区批文、土地出让合同、基建立项批文、土地征用批文、土地划拨文件、建设用地核定表、规划定点图、土地出让金缴纳证明、土地登记审批表、地籍测量成果表、土地登记申请书、建设项目收费通知单、法人委托书、建设工程报建表、城建费用统征缴纳书、建筑节能登记审批表、建设工程施工图设计审查意见书、施工合同、中标通知书、工程监理合同书、施工组织设计申报书、工程质量监督申报书等。要办好上述五证，就需要先将上面这些文件全部办好，总共需要获得当地政府的城市规划局、国土资源局、房管所、工商局、税务局、建设局、交通局、环保局、卫生局等十余个部门的同意或批准，一共需要盖20多个章，行政审批手续异常复杂。由于中国对于公权力的使用普遍缺乏有效的监督和制约，政府和政府官员在审批中的寻租，甚至积极设租，非常普遍。商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节，据估计目前开发商的灰色“公关”成本占到楼盘总成本的3%～5%或更高①。在税收方面，当前中国所征收的与房地产直接相关的税种就多达12个。除去税收之外，还有各种名目繁多的行政收费。越是基层政府，其出台的行政收费项目越多，与房地产相关的收费项目都在几十种以上，部分地方甚至超过了百种。在中国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种，有“头税轻，二税重，三税、四税要了命”的说法，所谓三税、四税指的就是各种收费。目前国内住宅成本构成中，建筑成本仅占30%～40%，地价、税费及开发商利润占到 60%～70%左右。中国商品房市场价格中所含的各类税费早已不止30%。据首都经济贸易大学城市经济系主任丁芸测算，目前开发商要缴的税费加起来要占到房价的40%，其中约有15%是税， 25%是费②。据北京国际投资发展有限公司做出的估算：现在房价的 40%来自于各种税费。由于利益所在、利益驱使，地方政府已经成为中国调控房地产市场的最大阻碍。③
4.市场操纵和欺诈，监管缺失
房地产商的竞争主要是在拿地方面，而当建房之后面对购房者群体的时候，地方政府对开发商的默认和鼓动很多，他们会“团结”起来，垄断市场，避免竞争，形成“价格联盟”，用各种方法哄抬房价，包括虚买虚卖，谋求整体的更大利益。毫无疑问，没有地方政府的默许和纵容以及与之相伴的监管缺失，操纵和欺诈是难以大面积发生的。有人甚至说，中国部分城市房地产价格持续上涨，是地方政府主导下的房地产价格上涨。经过多年的摸索，地方政府“调控”房地产价格的能力日益老道。主要有以下几方面：
第一，通过大规模的城市拆迁。包括大量损害民众合法利益的非法强制拆迁，人为创造巨大的住房需求，由此抬高房价。据估计，中国近年来有超过1/3的住房需求由城市拆迁拉动。
第二，操控土地价格。地价上涨必然推动房价上涨。政府是土地的唯一卖家，政府有强大的土地定价能力。一旦房地产价格走软，地方政府就减少土地供应，抬高单位土地的价格，造成地价不断上涨的局面。由此对高房价构成心理支撑，这正是目前不少城市正在进行的游戏。
第三，控制或取消经济适用房和集资合作建房。一些地方取消经济适用房，或者把经济适用房建在离市中心几十公里以外的地方，以维护市中心的高房价。
第四，操纵媒体，甚至虚报、操纵房地产统计数据，欺骗中央政府，误导消费者。当房价上涨较快时，低报数据，以免中央政府的政策干预；当房地产行情看淡时，报高数据，给外界以价格不断上涨的假象，以免消费者购房意愿下降。
一些城市的政府领导人，面对与当地人均收入水平严重超高的房价，他们表现出来的不是对民生和泡沫破灭的忧虑，而是对热钱、投机资本的鼓动和渴望，有的地方政府领导人甚至公开保证当地房价还会持续上涨。地方政府和房地产企业联合操纵房地产市场的动力显而易见，利益使然。
5.国有银行金融支持过度
中国房地产市场价格飞速上涨，一方面有整体上流通性泛滥的原因，同时也有国有银行体系针对房地产的信贷闸门失控的问题。过去几年最大的一个问题就在于假按揭盛行，虚高房价，扰乱市场信号，也给金融体系埋下越来越多定时炸弹。
假按揭骗取银行资金，最开始主要是资金短缺的开发商，后来发展到炒房者。一些开发商抓住银行政策的空隙，不以真实地购买住房为目的，以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，骗取银行贷款。假按揭还造成了房地产出现虚假繁荣，引诱社会上大量闲散资金涌入房地产市场之中，严重危害住房金融业的健康发展。
仅以其涉案中的一套房产为例，位于“世茂滨江花园”的一套面积为938.34平方米的复式高档房，其购入价为2400万元。而上海光华房地产评估有限公司在对此套房价进行估价时，竟将其高估到1亿元。按照首付三成、七成贷款来计算，仅此套房，曲沪平就从银行贷到了7000万元，除去其真实的房款，他就从银行套现4600万元。
在这起房产金融诈骗案中，银行系统肯定是有问题的，一家公证机构甚至违规接受委托出具了虚假的具有法律效力的“收入证明”。公证机构也被买通了。当然，主要的问题在于国有银行信贷部门存在巨大的管理漏洞。虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。目前，不少银行不良个人住房贷款中的绝大部分是由虚假按揭造成的，虚假按揭已经成为侵蚀个人贷款业务健康发展的第一杀手。据工商银行消费信贷部门统计，该行不良个人住房贷款中80%是由虚假按揭造成的。诸多乱象表明，中国国有银行内控管理亟待提升，改革要求迫切。
6.价格波动剧烈
对于中国商品房价格应定位在什么水平才是合适的？当前的价格是否已超出了合理范围？学界对此争论颇多，总体来说有以下几种视角和观点：
第一，视角是将购买力进行横向比较，将中国当前各地的房价收入比与世界上其他国家进行横向比较。这种方法所得出的结果是：当前中国的商品房价格相对于世界平均水平已过高。关于房价收入比指标，1996年联合国召开世界人居大会，联合国人居中心在《城市化的世界——全球人类住房报告》中根据人居中心20世纪90年代对经济发展水平各不相同国家的52个主要城市所做的统计资料分析得出：无论是低收入、中低收入、中等收入、中高收入国家，还是高收入国家，其房价收入比的平均值的差别不大。报告分析认为，当房价收入比的比值在2：1和3：1之间时，才可能有大部分人能够购买住房，即联合国认定的合理标准是3：1以内①。
世界银行 《2001年世界发展指标》提供了1998年全球96个国家（地区）房价收入比资料：家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000～ 3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6②。
当前，在西方各发达国家的房价收入比指标大概维持在6左右，而中国的大部分大中城市中房价收入比已经达到了12以上，最高的达到了40，平均水平在17：l以上。但是，由于房地产属于不动产，具有空间上的不可移动性。对不同国家、不同地理空间中的房地产市场进行平行比较分析存在着一定的瑕疵。
第二，分析视角是通过社会经济发展前景来进行分析，主要进行分析的内容有国民经济增长速度、居民平均收入增长速度、未来若干年内的城市化速度、土地供应情况、土地供应成本、建筑成本等。当前，大部分人对于中国的经济增长速度、居民收入增长速度、城市化进程都抱有较为乐观的态度。因此，这一分析视角所得出来的结果相对于第一种视角也显得更加乐观。甚至还有部分人认为，中国房地产市场的平均价格还有较大的上升突空间。但是，也有一部分人因对中国未来经济发展的前景较为悲观，特别是对经济增长速度及居民收入水平增长前景的担忧，对于未来城市化进程中进城的农民群体的购买力的质疑，再加上对中国目前对于土地使用权限的规定及建筑寿命等因素的担忧，对未来中国房地产市场的前景也较为悲观。总体的说来，因为对于未来前景的预测不同，对于房地产定价分析所得出的结论也各不相同。
第三，分析视角是基于“未来收入贴现”理论来对房价水平进行分析。根据现代财务理论，当前能够产生现金流的资产应该被定价为未来所有收入流的贴现值。将这一理论应用到房地产市场之中，当前房价应与未来所有的租金的贴现值相等。如果将购房与租房在心理感受、安全感、社会评价及交易成本等方面的差异排除在外，在理论上是没有任何漏洞的。但是这一分析方法的问题在于：对未来租金的走势及市场所认识的贴现率的确定是非常困难的事情。相对来说对贴现率的确定要比租金走势的预测容易一点。由于当前中国在房屋购买中大量使用的方式是“首付加按揭”的方式，大量使用银行按揭贷款，因此可以利用银行贷款利率来代替贴现率。若将房产视为永久产权，理论上的年租金与总房价的比率应于即期银行按揭贷款利率相当。根据统计资料，中国当前的购房按揭贷款利率维持在6.55%左右，而各个城市的租金与总房价比率平均在5%左右，对于北京、上海、深圳、杭州等大城市来说，这一比率因房价的快速上涨而更低，目前都只有2%～3%左右①，因此短期内看是购房出租得不偿失的。若年租金与总房价的比率长期比银行按揭贷款利率低，则购房总体上是不划算的，还不如租房。此外，受当前中国商品房的高空置率影响，房屋租赁市场在未来三五年内将一直处于买方市场，租房价格较难有明显的波动。而且，中国的房产普遍只有70年或者50年的有限土地使用权期限。因此可以明确的得出当前中国房价总体上偏高的结论。
总体来说，以上三种分析视角中第三种视角及分析方法相对来说更加严密，所得出的结论也更加合理。综合上述三种视角所得出的结论，较合理的结论是“当前中国房价水平相对过高”。但是这一结论也没有将以下两种较极端的情形排除在外，一种情形是极高的居民收入增长速度与城市化进程下，房产租金价格将急速增长。第二种情形是在经济危机等外部因素的影响下出现恶性的通货膨胀。虽然通过综合分析，发生这两种情形的概率非常的小，但是一旦发生这两种极端的情形，会对上述结论的合理性产生重要影响。
（四）中国房地产市场结构讨论：基于供求矛盾的视角
市场结构通常可定义为在特定产业内各个市场主体的构成情况及其相互关系，以及与其相关的各种决定要素的组合。市场结构建立在产业和市场的基础之上，因此会随着产业的发展而不断发展，并逐渐走向成熟与最优化。由此也可得出，中国房地产市场结构将会随着房地产业的形成与发展不断走向成熟与优化（南建党，2007）。市场上的各个独立主体（包括个人、企业、集团等）为了各自相对独立的利益在市场上进行交换，并形成了在市场上的位置、作用及比例关系，并体现出一定市场交换特点，由此也就形成了具体行业的市场结构特点。
对于中国房地产市场结构的考察，也应当着眼与此，从市场结构中最突出的矛盾——供需视角进行考察和梳理。
1.中国商品房市场的供需状况
供给探讨。方军武（2007）认为：在中国的房地产市场上，住房供应的速度增长并不快。造成这种现象的原因有以下两个方面：其一是中国是一个人口大国，平均耕地极少，国家有关部门对房地产的开发有相当严格的约束。而且房地产的开发也离不开基础设施的完善。二是城市的基础设施建设和完善也需要相当长的一段时间。这两个因素都制约着房地产市场的发展。所以，在未来一段时间内，中国的住房面积并不会快速的增加。
商品房是影响住房价格的一个主要因素。目前，学者们都采用如下几种指标来分析商品房的发展：比如新开工建筑面积、竣工面积、购买开发的土地面积等等。2000—2013年间房地产供给增长较快，各项指标呈现出增长为主的特征。2013年全国施工面积为1353127.19万平方米，竣工面积为346，117.07万平方米，表现出突出的增长趋势（见表4）。可见，中国房地产的供给处于高速增长的态势。
表5是2000～2013年间按照用途分房地产新开工面积的分布情况。在2000～2012年间，新开工商品房的面积具有递增的趋势，从2000年的29582.6万平方米上升到2012年的17733.62万平方米。从住宅的新开工面积来看，也表现出逐年增加的特征，从2000年的24401.15万平方米上升到2012年的130695.42万平方米。值得注意的是，在2011年住宅市场不景气的情况下，商品房和住宅新开工面积均有下降，而办公楼和商业营业用房的新开工面积则有一定的波动性，个别年份出现下降的趋势，但总体上还是增加的，由此可见，房地产市场供给对于政策相当敏感，并直接反映到统计数据之上。
表6描述了2000—2012年间按照用途分房地产施工面积情况。从数据可以看出，住宅、办公楼和商业营业用房都处于逐年快速增长的趋势其中，在施工面积中，住宅是房地产的主体。
表7是2000—2012年间按工程用途分的房地产投资完成额。在2000～2012年间，住宅、办公楼、商业营业用房和其他房地产的投资额都表现出上升的趋势。
除了以上诸多表中所显示的，2008年以来，在国民经济快速增长和流动性过剩的宏观背景下，房地产市场呈现住房需求较旺，住房价格回升，房地产市场注资出现了一种现象，即反弹。目前，中国的房地产市场有两个显著的特征：
第一，在中国的房地产市场中，商品房和经济适用房吸引了越来越多的投资商，用于建设的资金也明显地增加。另外，房地产开发的速度、住房面积的增加幅度也明显提高。据统计，中国在2011年，全国用于新建住房面积的资金达到了恐怖的近61796亿。与去年相比增加了近30%。另外，住房完工率也提高到了近31%，与去年相比也有了一定幅度的增加。在增加的住房面积中，经济适用房建筑面积占了近4.5%。而在90平方米以下的住房面积也达到了总共住房面积约21%①。在2011年，中国的商品房市场上，新建的住房面积只增加了10%。与去年相比，其增加速度也稳中有升。然而，在中国的特大城市中，新完工的住房面积却有了一定下降。其中有近一半的大城市的新完工的住房面积下降速度较快。在它们中间，哈尔滨新完工的住房面积下降了一半之多。然而，这些城市的房地产市场依然火爆，处于供不应求的境地，尤其是北海市，需求量增加了153%。但是随后受到限购限贷等宏观调控政策的影响，住房市场逐渐降温，在2012年房地产市场供给的相关指标都受到影响，相关统计指标或下降或增速下降。
第二，虽然开发商调整了住房建设类型，但是小型的住房类型所占的份额仍较少。据调查，在中国各地的新建住房中，小型住房的供给有了一定的提高，即将出售的小型住房面积也有了逐步的增加。但是，这个增加幅度离中国的预期目标仍然有一定的距离，不能满足广大普通居民的需求。比如：在预期可以销售的小型住房中，尽管每一套住房的面积达到了106.95平方米，但是，中国居民的理想需求则是114.3平方米②。他们的需求仍然没有被满足。受宏观经济持续走强的影响，年初以来，房地产投资增速逐月回升。分区域看，东部地区房地产投资在上午平稳运行的基础上出现了较强的反弹；中部地区继续保持较快的增速；西部地区增速出现加快的迹象。
需求探讨。自从进入21世纪以来，商品房的需求量明显激增。表8显示，2000～2012年间商品房、住宅、别墅、办公楼、商业营业用房和其他用途房地产销售面积分别为111303.65、98467.51万平方米、2004.97万平方米、3476.00万平方米、2253.651万平方米、7759.28万平方米。2012年，卖出的住房面积比去年增加了近1/5，增加比例也比去年提高了1/5之多。在现房和期房的销售方面，其增加比例也分别达到了12.2%和近40%。
表9是按用途分的商品房销售额。2000年以来，商品房整体销售额迅速增加，到2012年达到64455.79亿元，增幅较大。同时，需要指出2007年以来的销售额增长速度非常快。从其他指标观察，住在市场销售额增速明显，而别墅、高档公寓销售额在2009年之后开始持续下降，这也从一个侧面说明当前房地产市场需求更多地偏向基本住宅需求，整体需求偏于理性。办公楼和商业营业用房销售额逐渐增加也从另外一个方面反映了宏观经济形势走强。
但是，抛开全局性统计数字，从区域对比的角度来看，国家发展和改革委员会发布的报告指出：中国的住房面积存在需求关系的不协调，供给和需求的不合理。一些特大的城市，比如北京、上海等地方的住房供不应求，而全国其他一些地方的住房则是处于供大于求的情况。就全国范围内的平均情况而言，房地产的新建住房面积的销售远远大于已经建好的住房面积，存在供不应求的问题。据调查有关机构调查，商品房的空闲率已经出现了下降的趋势。上述这些情况都说明了一个明显的事实，那就是中国的房地产市场依然很火爆，新建住房供不应求①。
目前，中国的经济依然保持快速的发展，近年来，中国的平均GDP的增长率仍旧在7.5%～8%徘徊，宏观经济持续走强。同时，因为农民工的快速流向城市，推动了中国的现代化建设。城市人口也出现了一个爆发式的激增。另外，每年大约近千万的大学毕业生也大都在城市里居住。这些一系列的因素导致了人们对住房的大量需求。据统计，从2006年到2030年，中国的城市人口将增加近10%。从目前的5.8亿元增加到6.2亿元②。所以，近些年来房价如果有一个小幅度增加也是在正常范围之内，但如果在全国范围内出现由于供不应求，导致房价大幅度的增加就不合理了。因为这样做只会使顾客和房地产商之间的矛盾进一步加大，其表现如下：
第一，人口大量向城市的流动，固然增加了城市住房的压力，导致供不应求的情况进一步加剧。但这只是暂时的，随着房地产的开发，情况会随之减缓。然而，一部分房地产商无视客观事实，盲目地开发豪华住宅和商品房。造成普通大众可住房面积的进一步减少，房价的进一步提高。这增加了供需双方的矛盾。
第二，房地产市场的暂时火爆吸引了大量资金，从而加剧了市场的火爆程度，导致了房地产泡沫。
第三，导致了大量的非理性住房需求。调查数据指出：目前，存在许多这样的现象，即一些人已经有了住房，但是他们看到房地产市场的火爆以及住房的供不应求的情况，他们继续购买住房来进行投资。
根据房地产需求特点来看，未来的房地产需求还会进一步增加。其原因如下：
第一，从年龄维度测算：在中国人口中，位于23～39岁这一阶段的大约占了中国总人口的近1/5，按照最近一次的中国人口普查结果计算，大约有2.6亿人口①。而城市的总人口大约有5.6亿，那就是说处在这一年龄段的人口大约有1.12亿之多。这样一个庞大的基数将产生巨大的住房需求，我们通过下面的计算过程可以看出中国的住房需求将是多么的庞大。假如在这些城市人口中，只有0.1的人口可以凭借实力购买住房，而且2个人买一套房子，一套房子大约60～80平方米，那么这部分人口的住房需求将达到3.3～4.8亿平方米。这种假设的依据是：在中国城市中，人们的收入可以分为三种类型，即人均收入大约14020元、19106元和30684元。如果按照每家有三个人计算的话，那么这三类人的家平均年收入大约是42060元、57318元和92052元。通过一定的方法分别计算他们的房价比，分别为5.4、4.2和2.5。根据有关专家学者的研究，在发展中国家里，如果人们的收入-房价之比在4和6之间的话，那么他们就具有购房的能力，也能够返还剩余的房钱。根据中国有关部门的统计，他们的总人数约占总城市人口的0.4，而处于购房阶段的人口在这三类人口中也占据了近0.4的比率。所以，从这里可以看出中国处于这个年龄段的人们，他们总数的10%具有购房的能力②。
其次，根据美国等发达国家的经验可以得知，另一个较为集中的购房年龄段为50岁左右，这主要是因为人们在此年龄阶段的财富积累水平基本处于整个人生的最高阶段。根据前文所述的资料，中国当前处于45～55周岁的城镇人口为7900万，其这一群体中平均每年有一成的人拥有购房能力，保守估计每人购买50平方米住房计算，仅此阶段的人群每年的购房需要就达到了3.95亿平方米。此外，还要将城镇居民的收入差距因素计算在内。根据中国2006年统计的商品房平均价格可知，平均购买一套平面为一百平方米的住房所需要支付的总价款为29.37万元。而当年中国房价收入比最高收入户3.56，高收入户为5.86，根据前述分析方法可知，此两类家庭具有购房能力。根据相关统计资料可知，这两类家庭约占全部城镇居民总数的20%，由前述分析可知，45岁到55岁年龄段中平均每年有10%需要购买住房且拥有购买能力。综上所述可知，中国城镇每年的购房需要总数为7.65亿平方米。
还可用另外一种方法对购房需求进行估计。首先将城镇居民家庭根据其收入状况分为低收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户和最高收入户。粗略估算中等偏上收入户以上的居民家庭具有购房能力，并按照此三类家庭的比重来对购房需要进行估算。根据相关资料可知，2006年底中国城镇居民总数7.12亿人，按每户平均人数3.4人计算③，城镇居民家庭总数为2.4亿户，其中中等偏上收入家庭占20%，高收入家庭与最高收入家庭各占10%。据此可得出，此三类家庭总数为7200万户。若此三类家庭中的四分之一有购房需求，按平均每户购房需要为70平方米计算，则总的购房需要量为12.6亿平方米。这一数值要比当年的住房实际销售量高出许多。
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若将房价上涨对购房需求的刺激、城市化进程中外来进城人口的激增、投机与投资性购房需求等因素都考虑进来，则可以认为，当前城镇中潜在的购房需求要远大于现实的购房需求。
供需对比及供求矛盾。对于供求对比的分析，主要可以从销售与投资的比例入手。具体对比情况参见表10。销售投资比所反映出来的是市场需要量与投资总额之间的动态关系，而投资额及投资周期能够对市场产生非常重要的影响。例如，2009年全国商品房销售投资比为2002年以来的最高，这就表明市场对于房地产的需求十分旺盛，且投资都对于市场的后期表现较为看好。商品房销售竣工比在2001年出现了短暂的下滑，此后的三年中一直呈上升趋势。尤其是商品住宅与商铺写字楼的销售投资比差距逐渐增大，产生这一现象主要有两方面的原因。第一个原因是住宅市场销售情况良好，住宅售价不断上涨，由此也带动了销售总额看看攀高；第二个原因是市场对于住宅的投资总额增幅有所放缓，资金开始逐渐流向回报周期短、回报率高的商铺与写字楼。
（1）结构失衡问题短期内难以解决
随着各地区、各部门逐步贯彻落实国务院关于房地产宏观调控政策，住宅供应结构调整出现了一些积极的变化。根据国务院有关部门对5省市落实房地产调控政策检查结果显示，2007年年初以来房地产投资中住宅投资继续增长，所占比例继续上升，2012年1～6月份住宅投资额增长30.8%，所占比重达到70.3%，比上年同期提高1.2个百分点。其中，经济适用房投资增长34.4%，所占比重由上年同期的2.6%上升到2.9%；非住宅投资比重有所下降。各地新开工商品住房项目中，90平方米以下套型所占比重基本达到规定要求；批准预售的新建商品房中，中小户型住房比例有所提高。部分城市甚至是出现了超出寻常的增长速度，成为各大媒体的关注焦点。在部分城市出现了房价上涨过快，甚至偏离了良性发展轨道，表现出了恶性增长的势头。这些都直接导致了房地产行业直接转为国家经济宏观调控的主要对象之一。
但总体来看，对于中低收入群体的保障性住房供应比例偏低，供应结构不适应需求结构，供需结构不合理的情况难以在短期内获得有效解决（胡月晓、李岚，2007）。供需结构的失衡主要体现在：首先，主要以中低收入群体为供应对象的经济适用房供给不足。据统计2007年上半年全国经济适用房总投资约占整个房地产投资的2.9%，这一比例比2005年和2006年都要较大幅度的下降。其次，对于普通城镇居民所需要的中、低档的中小户型住房供应不足。最后，“双限房”政策落实不佳，当前大部分城市并没有正式推出这一政策，对于限制户型、限制房价的中低价位的商品房供应严重不足。随后，虽然国家加大了对经济适用房的政策和资金投入，但是仍未能解决此领域的突出矛盾。相反，经适房交易中出现的寻租行为也成了学界和社会所关注的热点问题。
（2）需求过于旺盛，房地产市场现在是卖方市场
市场供给与市场需求的相互作用决定了市场价格。房地产需求可以被划分为有效需求（也称为刚性需求）与投资需求。有效需求的定义是各种以直接使用为主的需求，主要为居民自己居住使用。由于其主要是自住使用，相对来说其需求对于价格的弹性较小。有效需求是人的基本需求之一，人们都需要有房子居住，因此在相同的经济发展水平之下，房价的小幅度上升对于有效需求的影响并不大。通常情况下，这种有效需求也不会造成房地产泡沫的产生。然而，目前这种有效需求也出现了较为强劲的增长趋势，主要原因来源于以下几个方面：第一是人口的增长必然会导致对房地产有效需求的增长；第二是积极政府在经济发展过程中，片面追求经济发展速度，盲目扩建、改造城市，在造成大量浪费的同时，人为制造出了大量有效需求；第三是对城市周边农村实施强制拆迁、强占耕地，导致失地农民数量的剧增，这些失去土地的农民必然产生城市住房需求；第四是住房消费观念不当导致房地产市场需求发展不平衡，如片面的追求大面积、好地段、高品质住房。上述这些原因都导致了有效需求的增长，一定程度上扭曲了房地产市场价格。
所谓投机需求是指部分具有空闲资金的个人或组织为了在房价上涨过程中赚取差价而购买房产的需求。投资需求不同于有效需求，其对于价格的弹性较大。若房地产价格上涨一个百分点，人们可能会对其产生更大的未来继续上涨的期望。这种期望将会直接导致具有投资实力的购房者在房地产上投资，从而导致投机需求的增加。反过来，由于价格决定于需求与供给，这种需求的增加必然会导致价格的上涨，而价格的上涨又会给投机者带来更高的获益期望，导致更多、更大的投机行为，如此一来就形成了房地产价格上升的“螺旋效应”，导致其只升不降，将房地产价格整体推高，而把更多的有效需求排斥在外了，影响了房地产行业的健康可持续发展。
2.房地产市场供需失衡问题产生的原因
（1）市场需求仍然不断加大
城市化进程。城市化进程的加快，也带动了住房需求的快速增长（孙小琰等，2007）。国家统计局统计年鉴显示，截至2002年底中国城镇人口总数为5.02亿，占全国人口总数的39.1%。而这一比例到2012年底时增长为52.6%，全国城镇人口总数增长到7.12亿。这说明了，仅2002年到2012年这十年时间里，全国城镇人口数量增加了约2亿。根据人口专家的研究，在未来的十年里，中国城市化进程将进一步加快，城市化率将以平均每年至少1.5%的速度增长，也就是说每年城镇人口将至少增加2000万。而对于这一部分新增的城镇人口每人平均住房需求面积为25平方米计算，则每看新增的城市住房需求为5亿平方米，这一数值与全国每年的商品房销售面积相当。而此部分需求还未将原来的城镇居民住房改善性需求、城市建设过程中因改造拆迁、基础设施所带来的需求、城镇人口内部流动需求等计算在内，虽然这些需求没有具体的统计数字，但每一项都不是小数目。
消费理念。消费理念落后也是需求旺盛的一个重要的原因，现代成熟的消费理念应该是阶梯性消费，如在经济高度发达的美国，大部分的中低收入群体主要以住房为主，即使是购买房屋也是选择离价格相对较为便宜的郊区（张南、张迪，2008）。而中国受传统的“家”的思想影响，许多人宁愿借债也要买一套房子。一些刚刚从大学毕业的大学生，进入社会的首要目标就是买房，将全家的财力都掏空也要购买房子。这些需求叠加到一起，也是当前房地产市场供需比例失调的一个重要原因。
住房私有化率。房地产市场需求旺盛的另一个重要原因是中小城市的住房私有化率高于大城市（闵雷，2007）。所谓住房私有化率就是私人所拥有住房的比例。据统计，2010年全国住房私有化率平均水平为85.7%，宁波、襄樊、烟台等二线中小城市住房私有化率达到了98%，而北京、上海、深圳等大城市则不到80%。换个说法就是说目前大城市里有20%以上的居民有购买房屋的需求。同时，数据显示，2006年以来，目前全国平均每年增加约800万户居民，而与之相对应的新增商品房供应量却不足400万套，且差额主要集中在北、上、广等大城市①。此外，本应落后与需求增长的开发速度再加上持有房屋的成本较为便宜，许多财力较为雄厚的家庭依然愿意保有多套住房，再加之长期以来开发商与市场过分追逐面积超大的大户型住房，这进一步加剧了供需关系的失衡。对当前的住房供需平衡予以缓和，既要加快房地产项目的审批、施工、建设速度，也要加大对各种闲置土地的清理力度。
（2）市场供给结构不合理
高、中、低档商品房结构失衡。近年来，在一些经济较为发达的沿海地区及大城市中，各种中、高档商品房在房地产项目中所占的比例越来越大，而低档的商品房比例则不断下降，尤其是经济适用房的比例更是大幅度的下降。
商品房结构失衡的突出表现是：中小户型、中低价位的住房供应严重不足，商品房平均价格偏高，超出了低收入家庭的所能承受的上限。根据中国人民银行2010年发布的《2010年中国房地产金融报告》，2007年至2009年三年时间里，中国高档公寓与别墅的竣工套数增长幅度分别为9.8%、12.7%、8.9%②。仅就北京市的情况来看，2013年上半年高价格的商品房数量较上一年同期有明显的增长，其中每平方米价格在26000元以上的商品房比例为0.9%，比年初增加了0.1%，而每平方米价格在14000元至26000元的商品房比例为1.2%，比年初增加了0.3%。虽然在国家强有力的宏观政策调控之下，150平方米以上的大户型住房比例有所降低，但仍然高居10%以上。
从大多数人利益的角度出发，当前房地产市场所出现的是一种产能较为过剩的状态。当前国家所施行的宏观调控政策还不能对这一现状实现较为明显的改观。虽然中央政府在2006年继续增加了对中低价位的中低档商品房、经济适用房、廉租房的土地供应量，但是这一政策的影响较为有限，不能对当前房地产市场结构实现根本上的调整。其中的主要原因是因为高档住宅建设具有利润高、资金回收快的特点，更能获得房地产开发商的青睐。因此，国家还应该从多个方面加大对经济适用房的扶持力度。
此外，在部分地区的商品房供应中，还存在着住宅与非住宅的比例失调问题。据统计，中国空置商品房中，写字楼与中高档住宅所占比例高达80%。根据国际经济来说，发展中国家在开发房地产时，各类高档物业在整个房地产中所占比例就维持在5%到10%之间③。从中国当前的实际情况来看，当前中国大部分住房消费者的收入水平较低，主要的住房需求也是低价格、低成本的普通商品住房或者是经济适用房，然而目前市场供应主体却集中在各类中高档商品房上。这就出现了一个矛盾现象，在中高档商品房不断积压、空置比不断上升的情况下，各类普通住房特别是经济适用房则出现了严重的供不应求，部分地区甚至出现了提前几天排队购买经济适用房现象，一些城市经济适用房供需比例甚至高达1：8。特别是北京、上海等大城市，这一矛盾更加突出。
经济适用房比重不断下降。中国在实施住房改革的最初，在取消福利分房制度的同时，本来指定了商品房、经济适用房、廉租房三种房屋类型来分别为高、中、低收入人群提供住房。然而，随着市场经济的发展，加上政府部门把关不严，几乎所有人都涌入了商品房市场，在人多地少的情况下毫无疑问的将造成市场的拥挤。
这也就形成了需求过于旺盛的另一个原因，那就是部分中低收入人群被挤进了商品房购买队伍。而对于这部分人群的住房需求，理应由政府为他们提供经济适用房或者廉租房来予以解决，而不是让他们去购买超过其购买能力的商品房。然而在经济房政策实施中却存在着这样的问题：有钱人购买了，挤占了属于中低收入者的权利；而没钱人又购买不到，所以就只能去购买商品房。
政府本来是可以通过大量推出经济适用房来对房地产市场实施价格调控，平衡当前房地产市场所出现的供需失调。然而由于各方面的原因，部分城市近年来却停止了经济适用房的建设，导致了房价出现暴涨，出现房地产结构矛盾。由于政府管理的失位，房地产市场完全被各房地产企业所把持，而所示利益的最大化是企业的天性。企业在市场行为中必然要向着利益最大化方向发展，因此各房地产开发商更愿意开发各种利润可观的高档商品房。这就导致了当前市场所出现的经济适用房建设放缓或者停滞，而高档商品房比例不断增大，大户型商品住宅不断增多，同时房价不断飙升的现状。
经济适用房是政策性住房的一种，由政府指定专门机构对其建设、分配、销售等实施统一管理与统筹安排。若一个经济适用房建设项目在完全确定好供应对象之后，利用政府所给予的土地使用优惠政策、税费优惠、基础设施建设优惠等，可以对购房者房屋预付款进行合理使用，可以使住房建设成本大幅度下降，也可使其价格更加便宜。这样一来，经济适用房实际上就成了一种集资建房。而根据中国目前所实施的商品房预售政策中，购房者的预付款不能超过项目总投资的50%，而在经济适用房建设项目中则可以100%的落实房款。这样一来，政府在建设经济适用房时所运用的资金将远少于开发商开发商品房所运用的资金，这也会大幅度地降低经济适用房的价格。
政府对住房结构调整不力。当前，中国在商品房上所表现出来的结构失衡的一个最为重要的方面是：小户型住房少，单价低总价少的住房少，新建的小户型的低价房屋主要分布在城市的边缘，甚至是在远离城市的郊区。从表现上看，当前所表现出的商品房结构失衡问题是房地产市场问题，但深究其本质原因则是中国各级地方政府在进行住房改革的过程中弱化了政府对房地产市场的调控，减弱甚至是放弃了对保障性住房的制度建设与资金投入。
在住房改革的过程中，各单位在严格取消过去的福利分房制度的同时，也一并丢掉了本属于单位的为本单位职工提供廉租住房的责任。而由各级地方政府所承担的经济适用房与廉租房规划设计、土地供应、财政投入、分配管理、回收再分配等责任也被相应削弱。这就导致了目前在中国所出现的奇怪现象，各级政府都在讨论住房供应结构失衡问题、都在讨论购房难问题，却没有一个城市对本地需要提供房屋供应帮助的经济收入低、住房条件差的家庭进行调查摸底、统计确认，切实为他们解决住房问题。当前，中国大部分地方政府其实质还是“建设型政府”，政府干部也是“GDP干部”，这与中央政府所提出的建设“服务型政府”和“服务型干部”都还有相当的距离。
各房地产开发企业其本质是一种市场主体，其存在的动机与动力就是追求利润。因此，一旦政府管理失位，缺乏明确的指导要求和硬性的规划约束，在房地产开发企业的主导下，商品房的供应数量、结构与价格将主要决定于市场因素。因此，要想解决当前所出现的商品房供应结构推敲问题，当务之急是要建立起高效的住房保障体制。政府需要发挥其宏观调控的主导作用，充分利用好其在土地使用权批准、城市规划、预售许可、土地使用权登记等关键节点上，利用契约、合同、协定等形式为开发商提出明确的规定，积极引导开发商参与到保障性住房开发建设中来。
较为合理的商品房供应结构，应该是“金字塔形”结构，从下到上依次为低端住房、中端住房和高端住房。因此各地需要结合实际确定各小户型商品房所应占有的比例。例如上海目前在新建商品房中90平方米以下的商品房约占25%，这个比例还可予以适当提高，但是否一定要提高到70%还有待商榷。
市场供给途径过于单一。当前中国房地产市场供给途径过于单一，主要表现在二手房交易市场发展与一手房交易市场的比例不协调。商品房二、三级市场发展严重滞后。当前中国的商品房流通主要分为三级市场，其中第一级是指新建成商品房买卖市场；第二级市场是指存量房转让市场，例如已购入商品房的再次买卖、经济适用房的上市再转让等。目前在中国商品房二级市场存在着交易制度不健全、交易手续繁杂、交易费用负担重、信息渠道不畅通、市场开放程度不够等缺点。
而在各发达国家中，房地产各级市场发展水平都较高，特别是二、三级市场发展较为完善。以美国为例，其房地产市场交易之中，二级市场占有主导地位，二手房与一手房交易量比例为3.23：1，二手房流通速度非常迅速。反观中国情况则正好相反。当前，中国各个主要城市之中，二级市场交易量不足全国住房保有量的1%。由于二手房市场的发展情况将对房价产生重要的影响，而中国商品房二级市场不发达，绝大部分市场需求都转向一级市场，大大增加了一级市场的压力。而真正成熟的房地产市场应该为：大部分人在二级市场中购买二手房，以解决住房需求及住房状况的提高，少数人在一级市场中购买新房实现“升级换代”。而中国非常之不健全的二级市场，造成了大量的住房需求需要通过一级市场来予以满足，这就造成了新楼盘“一房难求”的火爆现象，也造成了房价的一路飙升。因此，必须要采取行之有效的措施，大力发展商品房二级市场，用大量的二手房供应来实现房地产价格的平衡。
（3）中国房地产业壁垒
资本壁垒。房地产行业是一个典型的资本密集型行业，一个普通的房地产项目投资都在千万以上，大型项目则多达几亿甚至是几百亿。因此，从理论上讲房地产行业具有一定的资本进入壁垒。然而这种壁垒与家电制造、石油化工、汽车制造等平均投资需要在20亿元以上的行业相比，其壁垒要低得多，也更利于新厂商进入。
其次，中国的房地产开发企业普遍是高负债经营，一般企业的资产负债率都在75%以上，少数企业甚至高达90%。在此情况下，银行信贷环境的宽松与否就成了一个非常重要的影响因素。由于中国当前所实行的以经济建设为中心的政策，银根较为宽松，而当前的金融监管体系中对于银行贷款风险责任也尚未建立起健全的机制，这就导致了部分不具备资信的个人、组织利用一些非正常的手段获得了银行信贷资金，在一定程度上使资本壁垒失去了其应有的功效。
最后，中国土地使用权出让制度不完善，房地产开发企业只需要缴纳少量的部分土地出让金（通常为整个土地出让金的20%到30%）就可以开始项目建设。当前大部分房地产使用的方法是利用自有资金缴纳部分土地出让金后获得土地使用权，再将其当作抵押向银行贷款用于施工，待房屋整体工程量完成50%后就开始通过预售回笼资金。而当前中国所施行的预售政策是购房者将首付款支付给银行后，银行将整个商品房房款转给房地产企业。利用上述种种方式，房地产只需要利用少量资金便可以撬动整个项目。因此，资本壁垒对于中国的房地产企业来说形同虚设。
规模经济壁垒。所谓规模经济壁垒是指在具有规模经济行业之中，新企业在刚进入市场时，由于其市场份额较低不能充分享受规模经济所带来的好处，与企业已有的企业相比其生产成本偏高，效益偏低。然而，房地产行业具有虚拟经营的特性，项目设计由专业设计机构负责，建筑施工则由建筑公司负责，就连具体的销售及售后都有专业中介机构与物业公司来负责。因此房地产企业并不直接从事生产，只是充当资源整合角色因此在房地产企业中规模经济效应并不明显，潜在的进入者能够较为容易地进入该行业。
从另一个方面分析，中国房地产行业企业规模普遍较小，大型房地产开发企业的市场占有率不高，这也决定了新兴房地产企业进入行业之后并不比已有企业具有更多的劣势，反而比原有的部分国有大型房地产企业拥有管理上和创新机制上的优势。这也在一定程度上对房地产行业的规模经济壁垒造成了削弱，此外市场规模的不断扩增也为中小企业提供广阔的生成发展空间。中国房地产行业中，产业集中度较低，中小规模的房地产开发企业占有市场主流地位，在房地产总投资中占有很大的份额，具有十分旺盛的生命力。而这一状况正好与其他国家和地区相反，例如中国香港地区的房地产市场份额被和黄、新鸿基、新世界地产等9家大型房地产开发公司占据了80%，这几家公司基本上主宰了整个香港的房地产市场发展。因此，在中国规模经济也几乎不能成为房地产行业的壁垒。
产品差异化壁垒。在同一个行业内，由不同企业所生产出来的同类产品，由于生产企业的不同，可能会在质量、性能、款式、销售方式、信息提供、个人偏好、售后服务等方方面面存在着差异，从而导致了产品间的不可完全替代性，这就是产品差异化。
从房地产行业产品的物理特性角度出发，商品房具有单件性，由于所处地理位置、环境因素等不可改变性，从严格意义上讲每一套商品房都具有独一无二性。然而这种物理意义上的特征并不会对企业之间的竞争关系产生决定性影响。虽然作为一种高价值的产品，人们在进行商品房住房选购时较为挑剔，通常会对多个楼盘进行多方面对比之后才会下决定购买。然而在选购住房时，人们也不会因为某一小区的绿化率较低、容积率较高而完全否定该小区。同时，正如前文所述，中国从整体上来说还是一个发展中国家，居民的整体收入水平并不高，因此居民在商品房选购时最为关心的还是价格因素。因此可以说，房地产产品存在的一些外在差异难于构成壁垒。
此外，消费者的购买偏好也是除产品自身物理特性之外的另一个差异化因素。消费者心理偏好的一个重要方面是买方主观印象，其中最为重要的是品牌效应。由于房地产行业所销售的商品房属于耐用品，大部分的消费者对于这种商品都无法进行物理特征的鉴别。而且中国城镇居民住房需求长期以来受福利分房制度的制约，除了对面积的需求有所差异外，其他方面基本相同，在长期的低水平住房条件下，缺乏对于商品房消费所应有的知识，多数消费者甚至都不能理解“容积率”这一基本概念。在此种情况下，房地产企业的品牌就成了消费者产生心理偏好的首要因素。然而，当前中国房地产企业素质普遍偏低，鲜有企业建成了强有力的企业品牌形象，再加上产品缺乏创新，现有企业还未能构筑起消费者的产品选择偏好，也未能形成有效的差异化壁垒。反倒是最近几年来，各房地产企业在广告上投入巨资，表面上提升了产品差异化壁垒。然而这种单一的差异化战略，不仅会带来资源的浪费，长期看也对企业自身素质的提高无益。
不过，随着经济改革的深入进行和国外先进经营思想的引入，越来越多的房地产企业开始注重提升品牌形象。根据相关机关发布的2012年中国房地产企业品牌价值报告，中海地产与万科地产在中国房地产企业中占有品牌领导地位，二者的品牌价值分别达到了33亿元和32亿元，而处于前十位的企业品牌平均价值也在12亿元以上。
政策壁垒。由于房地产市场所依赖的土地具有稀缺性且其产品——商品房具有价值高、生产周期长、交易复杂等特点，这就决定了其必须是有限开放的。就算是在市场经济高度发达的美国，政府也需要利用各种行政法规以及财政金融手段来对房地产市场进行调控。根据中国法律的规定，城市土地的所有权是属于国家所有的，这也是政府实施宏观调控的一个最为有利的因素。但是政府的干预活动毕竟是一种人治，具有一定的局限性。特别是在当前的计划经济体制向市场经济体制转型期间，政府对于房地产行业的管理还表现出了较为明显的不成熟。
首先，中国对于城市土地管理存在缺陷，城市土地供给存在问题，土地市场缺乏良好的竞争秩序。当前中国实行“分级限额审批”的土地管理制度，中央政府在大宗土地审批方面把关严格。然而，由于土地政策的实际执行者是地方政府土地管理部门，其在地方财政收入与“政绩”的双重驱使下，常采取“化整为零”的办法，不严格落实中央政策，非常批地供地，致使中央政府的宏观调控政策无法落到实处。
其次，相关主管部门对于房地产行业准入条件要求偏低。根据中国目前的法律规定及各地的实际做法，在中国一个普通房地产企业只需要1000万元人民币的注册资本，而一个二级资质房地产开发企业也只需要2000万元注册资本，就是最高的一级企业注册资本也只需要 5000万元。这与房地产企业所运作的动辄上亿的项目相比，无疑是九牛一毛。再者，相关法律法规对于房地产开发企业的准入条件中也没有对其开发资历、技术力量构成、开发资金到位情况等进行明确的规定。由于准入制度的不完善，大量的开发资质不足、风险对抗能力弱的小企业得以乘空进入市场，导致了市场竞争无序化。一旦这些实力不足的企业所开发的项目出现问题，其自身实力无法承担相应的责任，而根据《公司法》的相关规定也只能在其注册资本限额内对其追究有限责任。这就导致了房地产企业的实力与责任不对等，大量原本从事其他行业的企业为追求短期效益涌入房地产行业，依靠银行贷款与购房者的预付款，将企业经营风险转嫁给银行与社会，缺乏企业应有的社会责任，严重影响了行业的整体形象。此外，还导致了因征地、拆迁、商品房质量问题等一系列影响社会稳定的问题，已成为中国房地产行业可持续发展的羁绊。
从总体上讲，中国的房地产市场还处于一个较低的发展水平，虽然在政府的努力下，已有较大程度的改善。但是由于市场需求的不断增长，各种进入壁垒在一定程度上已经失去了效力。在此情况下，政府应承担起对房地产市场结构进行优化的职能，主动出击，利用政策法规、行政审批、退出机制等将一些资信不良、水平不高、形象不好的房地产开发企业淘汰出市场，实现市场结构的快速优化。
二、中国房地产市场估值和风险状况分析
延续对于房地产市场泡沫的定义：即房地产市场价格远远偏离其实际价格，房地产泡沫膨胀的表现即为房价收入奇高、住房空置率高等。因此尝试对中国房地产市场进行总体的估值，同时，考察其中一些偏高估值鉴定指标的实际情况，并和房地产泡沫已破裂的国家和地区进行横向比较。同时，针对房地产市场估值偏好可能诱发的风险问题，识别当前中国房地产市场风险，并归纳其主要特征。
（一）中国房地产市场的估值状况
对房地产进行估值可以客观地反映出房地产市场所具有的价格特征也能对市场的价格合理性及偏离度进行体现。检验房地产估值状况的一个重要内容就是看是否存在泡沫（肖剑，2007）。一般情况下，对于市场是否产生了房地产泡沫与泡沫有多大的评价指标主要有：房地产投资总额占固定资产投资总额的比重、房地产投资增长率与国民生产总值（GDP）增长率的比值、房价增长率与GDP增长率的比值、房价收入比、房屋租售比、房屋空置率等。若其中的大部分指标分析结果处于过度繁荣的泡沫状态，则可认为在当前的房地产行业中存在着泡沫。
1.地产投资总额占固定资产投资总额的比重及房地产投资增长率与国民生产总值增长率的比值
根据西方发达国家的经验，房地产投资总额在固定资产投资总额中的比重一般为20%到25%。然而，由于中国是世界上最大的发展中国家，也是世界上发展最快的发展中国家，对于房地产投资的需求要比其他国家都旺盛。因此，在对中国房地产行业是否存在泡沫进行评估时，可以将这一指标适当提高。
房地产市场供应对于市场需求的最为直接的反应就是投资额，然而开发投资额的过度增长可能意味着市场出现了投机需求以及价格出现了虚高（丁珊，2007）。而房地产投资增长率与国民生产总值（GDP）增长率的比值这一指标主要用于对房地产开发投资增长速度进行衡量，理论上认为该指标不应超过2。从全国范围来看，自1999年起全国房地产投资总额在固定资产投资中的比重就开始不断上升，其增长率也高于固定资产投资增长率，一度高达18%，但是随后逐渐下降，到了2012年，这一比率下降到了13.18%。如果根据这个结果，中国当前还未出现整体意义上的房地产泡沫（肖剑，2007）。虽然这一结果没有超过国际上公认的泡沫点，但是应清楚地认识到，这一数据是全国平均水平，不仅包括了大城市和广大的农村及中小城镇，而大部分的房地产投资则主要集中在大中型城市。换句话说，当前在中国的大中城市中，房地产投资总额可能占据了固定资产投资总额的80%以上，虽然没有具体的统计数据，但根据最近几年来经济运行情况，这一估计是属实的。在这些大城市中，房地产投资总额所占的比重就表11所计算得出的要高得多，也就是说当前在大中城市中存在着局部的房地产泡沫。
另一方面，从房地产投资增长率与国民生产总值（GDP）增长率的比值来看，2002年这一比值为2.76，2003年为3.27，2004年为3.12，2005年较低为1.91，2009年为2.22，上述结果均已接近或者超过了国际公认的安全警戒值“2”。这也从一个侧面说明了中国房地产投资存在过热，表现出了较为明显的泡沫化特征。但是这比值在2012年下降到了1.02。一方面说明通过宏观调控政策，截止到2012年房地产投资过热现象有所减轻，但是另一方面，考虑到中国的房地产投资多集中在少数大型中心城市，因此在这些城市中，房地产泡沫现象也表现得更为明显。
2.房价增长率与GDP增长率的比值
房价增长率与GDP增长率的比值这一指标是通过对房价增长相对于实体经济增长速率的比值的动态变化进行测量，从而实现对房地产泡沫化程度的监测（金汉志，2007）。通过对房价增长是否是基于GDP增长进行衡量来对房地产泡沫存在及发展趋势进行判断，若这一指标数值越大，则说明泡沫越大。国际上对于这一指标并没有制定相应的严格标准。但是可以采取过去某些国家和地区存在房地产泡沫时期的该指标值进行参考分析（见表12）应当是具有合理性的。
表13描述了按用途分商品房销售价格走势。从总体来看，2000—2012年间商品房价格一直处于增长的态势，从200年的2112元/平方米增长到2011年的5791元/平方米。可见，最近几年，中国房地产价格一直处于上升为主的趋势。
表14描绘了商品房价格增长率和GDP增长率的比值关系，可以比较清晰地看出，从统计数据上看，商品房价格增长率和GDP增长率的比值并没有非常明显的倍差关系，但是从一个更为现实的角度来看中国房地产泡沫在大中型城市累积比较明显，并不是和日本全国普遍情况或者是香港一个地区这样明显。所以需要从其他维度进行考察。
3.房屋空置率
所谓房屋空置率是指整个房地产市场中某一时刻空置房屋（无人居住的或者没有使用的房屋）占房屋总面积的比率。这一指标可对当前商品房供需状态、市场运行情况等进行反应，并可以直接或者间接地对房地产市场泡沫程度进行度量（肖元真，2007）。而中国住房和城乡建设部则将其定义为市场上累积的商品房空置总面积与最近三年来所有竣工商品房面积的比值，而国际上较为通用的空置率计算公式为增量房与存量房中空置面积总量/当前市场增量房与存量房面积问题。国际上对于空置率健康标准一般认为其保持在3%～10%之间是较为健康的，而一旦超过了10%则认为存在着房地产泡沫。
然而对于中国房地产行业，这一指标还存在着一定的局限性，所计算得出的空置率也不能反映出实际情况。其主要原因是因为商品房空置的原因是多方面的，有多种成分、多种形式的空置，一般说来可以分为以下三类：第一类是刚刚竣工，还在销售之中的空置商品房；第二类是已经开始销售，可以在一年之内销售出去的空置商品房；第三类是竣工一年以上，长期不能销售出去的积压房。将这三类空置商品房都包括空置率计算公式之中，明显是不合理的。一种较为合理的计算方式是将空置时间在半年以下的房屋剔除到空置率计算公式之外。然而中国房地产行业起步较晚，发展水平有限，一些初期房地产统计资料较为缺乏，对于当前整个房地产行业的增量房与存量房面积都不能给出，更不用说给出半年以下的空置房屋总面积了。因此，很难利用国际通用计算公式来对空置率进行计算。
但是需要引起注意的是，所有的空置率统计数据之中，都没有将那些虽然已经销售出去的，但是业主实际未投入的所谓的“空关房”计算在内（肖剑，2007）。因此，市场上的实际空置率可能要比用公式计算所得出的空置率要大得多。根据发达国家的经验，当市场上的商品房空置率小于3%的时候，购房者基本上比较难于找到自己所想要的房源，整个市场表现出供不应求，是卖方市场。而当空置率处于3%～10%时，市场较为平稳，供需平衡，买方有较为充足的选择余地，而整个市场供应也不会显得过剩。而一旦空置率高于10%的时候，则说明市场上的供大于求，商品房供应过剩。若空置率高于15%，则说明产生了严重的商品房生产过剩。1999年，国家相关机构基于中国的实际情况，采用了上海市所设计的一种空置率计算方法，计算并制定了与中国实际国情相符合的空置率区间判定标准（见表15）。
根据目标指标体系，中国自2000年以来整体空置率较高，每年维持在10%～15%以上，属于商品房积压，可以说房地产行业存在着相对比较严重的泡沫①（参见表16）。
4.房价收入比
房价具有地域属性，收入高的地区或城市，其房价相应的就较高。这一观念得到了大部分人的认可，因为房子是用钱来购买的，而钱则主要来源于家庭的收入，因为对房价绝对值的横向比较应加上房价相对于家庭收入的情况进行比较。西方房地产专家，为了对房价进行比较，制定了一个比较标准——“房价收入比”，即某个国家或者城市的平均房价与居民家庭平均收入比（马万里，2006）。
这一标准主要反映了居民家庭对于商品房的支付能力，比值越低说明其支付能力越强。而当整个市场的房价收入比超过了一定的警戒值，则可以说明市场存在着较为严重的投机行为，产生了房地产泡沫（肖剑，2009）。房价收入比具体计算公式如下：
根据世界银行所制定的住房消费水平衡量标准，当房价收入比处于4～6时，市场较为合理健康，也就是说当家庭年收入为1时，合理的房价应处于4到6的范围之内。若房价收入比结果超过了6，就难于形成买方市场，大部分人不能承担买房的负担。要使大部分人都能买得起房，房价比要维持在5以下。当前各发达国家的房价收入比一般处于1.8～5.5，例如美国的房价收入比为3.5。发展中国家的合理房价收入比应在3～6。
由于中国房地产行业相关的统计资料较为缺乏，在权威的统计机构不能获得全国商品房平均单价和平均销售面积等数据，因此对于房价比的计算只能通过其他方法进行估算。本文中主要是根据商品房的平均每套竣工面积来对平均销售面积进行估算，进而估算出平均单套售价。
根据其他国家和地区的房地产行业处于泡沫期间的情况来看，在泡沫出现到泡沫破灭的过程中，房价收入比都要比合理警戒值高出许多。例如在日本泡沫经济时期，其房价收入比在1985年时达到了8.6，到1991年时更是达到了10.2。又如中国香港地区，在1998年房地产泡沫破灭前其房价收入比高达11.2。
根据上述表17的计算结果可以看出，全国范围内的房价收入比已远远超出了合理警戒值，达到了12.52。而同期的全国大城市的平均房价收入比更是达到了13.38，北京、上海、深圳、杭州等地区更是要比这一平均值要高出许多。因此，就这一标准来看，中国的房地产行业已有相当的泡沫存在，局部地区如北京、上海、杭州等地的泡沫情况已经达到了较为严重的地步。
（二）房地产价值高估的成因分析
1.土地资源稀缺
大城市工业产业的聚集以及人口的膨胀过程不可避免地会带来土地需求的增长，而土地资源所具有的有限性和不可再生性又决定了随着人口的增长，城市人均土地量不断缩减，由此就会出现土地稀缺性问题。这就决定了在土地市场上，需求弹性远大于供给弹性的特点，而在土地需求不断增加的时候，由于土地的稀缺性将导致其价格不断上涨，且无法在短期内进一步扩大供给量，这就会导致供需的进一步失衡，推动土地价格进一步上涨，致使依托于土地的商品房价格不断上涨，最终形成整个房地产行业的泡沫现象（向阳，2005）。
2.金融环境过于宽松导致大量资本投机
和其他泡沫一样，房地产泡沫的形成也需要有宽松的金融环境，即在宏观经济中存在着过度的金融缓和以及超量的货币供给。由于金融市场中本身就存在大量的投机行为，投机者通过短期的大量买入或者卖出某一资产，而通过资产价格的变化来获得价差利益。由于投机者的动机是获取价差利益，因此其持有资产的时间通常来说都不长，且具有收益不确定性。然而，无论其所追捧的商品或者资产具有多大的价差空间，一旦缺乏足额的货币支持，其投机行为也无法得以实现。因此，过度的金融缓和与超量的货币供给就成了泡沫产生及扩张的温床。
3.投资者对于未来房产价格的非理性预期
投资者不可避免地会在房地产购买、消费及投资中产生对于未来价格的预期。这种价格预期之中还包含了对于商品房需求的预期，价格预期与需求预期相互影响不断对价格上涨预期形成强化。而且，投资具有个人非理性的从众与跟风特性，这就导致了房价在不断加强的价格上涨预期之中不断被抬高，最终导致了房地产泡沫的产生（明迪，2007）。
随着数学理论和经济预期理论的不断发展，在目前的泡沫理论研究之中，学者们开始在理性预期理论的支持下，运用数理分析方法，建立起各种泡沫经济的数学模型。在理性预期理论之中，将投资者视为理性主体，其对于资产价值的预期是在对各种信息的充分利用前提下理性做出的。理性预期最终会定量的体现在对投资的未来回报预测之中。然而，在实际情况下，人们的预期会受各种条件的制约而产生一定的偏差。这种预期上的偏差也将会影响投资者的投资行为，最终导致资产实际价格产生波动，也与市场价值相脱节（明迪，2007）。房地产市场中所出现的价格波动也如此，若大部份人心理产生了普遍性的房价上涨预期，这一预期则会推动房价的波动，若其波动与基本市场的价值相偏离且满足了更改套利条件，则在房地产市场上就可能会出现理性泡沫。
此外，房地产投资还会受到人群心理的羊群效应影响。由于房地产市场具有信息不对称性，投资者缺乏有效信息来源，因此较容易受市场群体行为的影响，进而产生“从众行为”。具体表现为，当人们在观察到房地产价格不断上涨的时候，会在心理上产生其会进一步上涨的预期，于是便会积极地参与房地产投资热潮之中。这种预期与投资行为的相互作用，使房产价格的波动与其内在价值相偏离，导致泡沫的产生。
4.房地产开发政策的引导失误
在中国的城市建设过程中，政府引导政策的失误也在一定程度上推动了房地产泡沫的产生。特别是对于房地产开发结构，政府未能实施积极有效的引导政策，导致了经济适用房建设大幅放缓，而高、中档住房建设不断增速，导致了房地产过度投资的结构性矛盾。这种矛盾不仅使本就无法满足大众需要的稀缺土地资源更加稀缺，也导致了房地产整体价格的攀升。整体价格的不断攀升与经济适用房的供给不足又导致了市场供需的失衡，进而形成了恶性循环，导致市场房价不断上涨的同时，房屋的空置率又不断上升，不仅造成了资源的极度浪费，也影响了社会的和谐（黄世宽，2007）。
（三）房地产市场的主要特征和风险分析
1.房地产市场结构的主要特征
房地产以增量开发为主。中国的房地产市场起步较晚，与西方发达国家的以存量房交易为主不同，其开发主要以增量开发为主。这主要是因为当前的国情所致，也与其发展阶段有关系，以及受到房地产在国民经济中的地位、目标不同的影响。
总的说来，中国是世界上人口最多的国家，是最大的发展中国家，经济发展水平还较低，产业结构还不完善，城镇化水平低，工业化道路任重道远。不管是从工业化、城市化的角度出发，还是从解决广大人民群众的住房条件出发，大规模地房地产开发建设都是实现现代化的必经之路。基于此，为了对居民日益增长的住房需求予以满足，必须要大力发展房地产业，加快增量商品房建设速度，为未来的城市化打好物质基础（赵国华，2007）。
从发展的阶段来看，中国房地产业起步晚，发展历史短，市场不完善，总的来说还处于发展的初级阶段。房地产发展的初级阶段所具有的特点是建造性的，具体来说就是进行土地开发、商品房建设、城市改造等工作，推动商品房住宅的市场化、商品化和市场化，不断推进城市化发展，培训房地产市场，完善市场运行机制（葛小凤，2007）。因此，中国的房地产市场与西方发达国家不同，中国还处于发展的初级阶段，主要以增量市场为主，市场上出售的商品房多以新建成的为主。西方发达国家的房地产市场经过几十年的发展后，基本已经处于供大于求的饱和状态，因此其市场主要以存量房为主，增量房交易较少，而且存量房交易相联系的房产中介业也非常的发达（明迪， 2007）。
中国在房地产业发展目标上也与西方发达国家不相同。中国大力发展房地产业的目标是想利用房地产业的高速发展来带动其他相关产业的发展，从而带动整个经济的高速发展，将其培养成新经济增长点，实现经济与社会发展。而西方发达国家发展房地产的目标则主要是为了实现经济的可持续发展和提高民众住房水平。这种宏观政策的不同，导致了当前中国的房地产业主要以增量房开发为主。房地产不仅要实现改善居民住房条件的重任，还要推动国民经济的增长。
区域性寡头垄断。房地产具有固定性与不可移动性，因此房地产市场具有明显的区域性特征。这种特性主要体现为房地产只能局限于某特定的区域内进行交易，其市场竞争也局限于某特定的区域，房地产竞争不具有流动性。即在某特定范围内的房地产不能参与别的区域的房地产竞争，同样别的区域的房地产也不会对这一特定区域内的房地产竞争产生影响。房地产显现出的自然特性使得房地产的市场发展受到了约束，也缩小了房地产市场竞争的范围。吕筱萍于2007年发表观点说：“特定范围内的房地产在市场交汇地带存在着共同的竞争，但是从其发展的主要范围来看每个房地产自身都有其特定的垄断区域。”特定范围内，房地产市场显现出了垄断与竞争的局面，提升了房地产市场的垄断性质，并在一定程度上对“市场集中度”进行了突破。区域性的寡头垄断市场结构成为房地产市场发展的外在表现。
有关区域性的寡头垄断市场结构主要显现出寡头垄断与区域性两种显著的特征。房地产本身的自然属性决定了房地产市场的区域性特点，这种区域性体现在房地产产品与房地产企业两个层面。从产品的市场定位来看每一种产品都有其特定的发展市场。从大范围而言，市场可以划分为：国家市场、全国市场、地区市场。每个产品都会在与其产品特性相符的市场上参与竞争与销售。Elingaand Hogarty从地理的角度，于1973年对地理市场界定的标准进行了说明：其一，特殊需要。若是某个区域存在对某种产品的需求，则在这个区域内就存在这种产品的市场。其二，满足区域消费。若是某特定区域内消费的产品基本上都来自于区域内企业的生产，则该区域内的产品市场就存在。其三，内部消费。若是企业生产的产品基本上是在区域内销售的，那么这个区域的产品市场就存在。其四，交通运输成本。若是交通运输成本过高，高出了区域内消费者与外部供应商的承受力，那么该地区的市场就存在。其五，价格因素。若房地产市场的价格在某一特定区域内较为确定，且根据区域的经济基础而变化，则在此区域内有市场存在的可能。其六，产业认知度。若在某一区域内大部分商人公认有市场存在，则该区域内有市场。其七，市场占有率。若在某一区域内的主要厂商的市场占有率基本保持稳定，则可以判断在此区域内存在着市场。
从以上的标准说明来看，区域性是房地产市场的显著特色。这种区域性主要体现为房地产市场的产品基本局限于区域内生产，区域内需求大，区域外需求小，不同区域内的产品之间不能形成灵活自如的流通，因而决定了房地产市场产品在不同区域内价格与数量方面都存在着较大的区别。尽管某一特定区域内的房地产产品价格大幅度上升，但是也无法在短时间内将别的区域内的房地产实体吸收进来，只能在某种程度上吸引到一定量的资金，若是要将这部分资金转化为房地产产品则在短时间内也是见不到效益的，这种情况制约了房地产产品供求区间的扩大，进一步强化了房地产市场的区域性特征。
房地产主体之间显现出一种寡头垄断的竞争关系，这种局面是受房地产市场本身的区域性特征决定的。从本质上而言，即这种区域性竞争是由房地产的不移动特性决定的。区域内的房地产商竞争体现为一种空间竞争，这种空间竞争发生在数量不多的房地产开发商之间。房地产的竞争只发生在相邻的房地产之间。举个简单的例子，可以将全国乃至世界范围内的冰箱都搬到同一个商场进行销售，但是要想将海南的房子搬到北京进行竞争则根本不现实。空间经济学中的环形竞争（competition on the circle）概念形象地说明了这种竞争状态。以环形竞争理论为参考，中国的房地产市场拥有超过三万多个房地产开发商，但是真正的竞争只在同一个区域内构成。环形竞争的竞争性不够激烈。特定区域内的房地产开发商在数量上毕竟是有限，因此在特定区域内的房地产竞争呈现出了 “寡占”的形式。
从当前中国房地产发展的现状来看，竞争性不强与区域寡占是当前中国房地产发展呈现出来的主要问题。不能移动是房地产产品的自然属性，因此房地产永远不会形成全国性的统一市场，即便处在相同的城市，要想形成统一的市场也是不可能的。以北京为例，同属于北京范围，但是处在不同的区域与地段则房价会呈现出巨大的差别。还有上海，上海的中环线、外环线的房价与内环线内的房价都有显著的差别。同样在美国，纽约与洛杉矶的房地产企业之间也不存在直接性的竞争。从当前的集中度统计数据来看，中国大城市的房地产集中度都不高，但是这种统计与计算方法本身就存在着一定的欠缺，没有将房地产的固定性特征考虑进去，因此集中度不能准确传达出中国房地产发展的现状，不能对中国房地产的竞争结构做到有时效性的分析与阐释，因此缺乏现实指导意义。因此有关房地产集中度的确定要以区域化为标准，唯有特定区域内的房地产企业及其产品存在实质性的竞争关系，以这样的前提做基础确定下来的集中度指标才会有效反映出房地产市场的真实发展情况。完全竞争性的房地产市场在现实是不存在的。不完全竞争的评判有两个尺度，第一个尺度就是市场的竞争程度；第二个尺度是产品之间的区别性。依据这两个尺度可以对房地产市场的发展情况总结出如下几个结论：
首先，房地产市场的竞争性不强。房地产交易涉及的金额数量较大，同时受土地所有权与使用权垄断情况的限制，加之中国房地产进入的门槛相当高，因此使得整个房地产市场的竞争者在数量上十分少。
其次，房地产产品不具有同一性，因为房地产具有固定性，每一座房产所占的土地都具有唯一性。同时房产本身也具有其自身特有的特性，这些特性包括布局、位置、大小，这些都是造成房地产垄断局面的重要因素。
最后，房地产信息不对称也是造成房地产市场竞争不完全的一个重要因素。消费者在对房地产产品进行选择的时候，需要的信息特别多，但受信息搜索成本的影响，导致消费者的信息掌握十分有限。同时受房地产产品本身特性决定，消费者对于房地产产品的性能把握需要很长一段时间才能来实现。这样就会给房地产市场带来信息上的不对称。进而势必会造成房地产市场的不完全竞争。“竞争不足”与“区域寡头垄断”这是中国房地产市场结构的主要特征，同时中国房地产市场结构还具有经济不够规模、产品完全差别化的特点。
产品的完全差别化。产品差别是市场不完全竞争的一个重要指标，同时产品产别也是进行不完全竞争理论分析研究的前提基础，在垄断竞争市场的前提下，产品差别则是唯一性的指标。从某种角度而言产品差别化是房地产产品的自然特征之一，同时被应用为房地产开发商进行市场竞争的重要手段。随着房地产市场的深入发展，竞争性也显著增强，房地产呢开发商为了提升其本身的市场竞争力，着眼于其房地产产品本身的差别化建设，如此就大力推动了房地产市场结构的垄断性，削弱了房地产市场的竞争程度。区位差别是房地产产品有别于其他产品的主要特征，这一特征也使得房地产产品成为真正意义上的完全差别化的产品。固定性是房地产产品的自然属性，这一属性构成了房地产差别性中的唯一性特征。从本质上而言每一个房地产产品都具有唯一性与不可复制性，这也是杨嵩于2007年阐明的观点。
房地产产品较之于一般产品所显现出来的“异质性”具有显著的个体化特征。普通的产品可以依据相同的标准进行大规模生产，因此从质量的角度来评判，普通产品几乎没有明显的区别。而房地产产品在标准上根本无法现实统一，因此每个房地产产品都尤其本身的个性化，不可复制的特征。房地产产品的异质性主要体现咋如下几个方面：每个房地产产品的地理位置都是固定不变的，这一特征决定了房地产产品的个异质性，即使在很多变量上房地产产品都同一化也无法改变房地产产品的异质性；房地产产品即使在地理位置上相近，也会由于其本身的结构、方向、大小、楼层、布局等特征产生差异性；由于房地产产品在生产时间上存在差别，因此不同周期建设起来的产品在质量上也会存在着差别。
房地产产品不可能实现统一标准的大规模生产，房地产生产具有显著的个性化特征，这一点使得房地产产品的差别性呈现出多样化的特征。地理区位、产品质量、产品类型以及功能服务等都属于房地产产品的客观性差别。而房地产产品还存在着主观性差别，主观性差别包括房地产产品的信誉与品牌等。具体表现在如下几点：产品在地理位置上存在差别。地理位置上的差别是构成房地产产品完全差别的主要因素，这一点既与具体的地理位置有关，也同房地产产品所处的环境相关，这里的环境既包括人文化环境，也包括自然环境，具体包含周围的交通、经济发展状况、周围的气候、自然风景、医疗条件、教育条件、公共设施建设情况等，这些都影响着房地产产品的价格；产品在类型上存在差别。房地产产品在楼层、功能、装潢设计、朝向方面都存在着差别；房地产产品在质量方面存在着差别。房地产产品在质量方面的差异性主要受几方面原因影响。其一，房地产商选用的房地产建筑材料不同，有的开发商为了降低开发成本就会选择低档次的建筑材料，这无疑就会造成房地产产品在质量方面标准不统一，存在一定的差距。其二，房地产产品开发在设计方案方面存在着差异，优秀的设计方案与劣质的设计方案所产生的房地产产品在质量上势必会有差异性。其四，房地产产品在附加的服务方面存在差异。许多房地产开发商为了吸引消费者会在房地产产品以外增设许多附加性的服务，这些服务包括贷款咨询、维修服务、电话服务等，这些附加服务具有差异性，也构成了房地产产品的差异性。其三，房地产产品在品牌与信誉方面存在差异性。受房地产产品本身的性质决定，消费者只有将产品投入使用后才会真正了解其具体的价值，包括产品质量等问题，因此消费者与房地产开发商之间存在着信息不对称的现象，因此从某种程度来说消费者对房地产产品的评判依赖于对开发商的信誉与品牌的信赖度。不同的房地产商在消费者那里的品牌信赖度是不一样，这也构成了房地产产品的差异性。综合以上众多的因素，可见房地产产品是完全差异性的产品，每一个房地产产品都具有唯一性与不可复制性。
2. 房地产价值高估引致的风险分析
房地产价格无序上涨导致资本成本上升。因为泡沫本身的产生是需要货币的扩张来实现的，因此在泡沫中也必然会隐含存在通货膨胀。在宏观经济没有产生通货膨胀时，社会名义总财富会随着泡沫资产的增加而增加。而根据消费函数理论的观点，社会名义总财富的增加会导致消费的增加，进而导致泡沫财富效应（王爱俭，2007）。但是泡沫财富效应对于宏观经济并不一定能起到稳定的作用，通常来说，泡沫都产生于经济较为繁荣的时期，此时的泡沫财富效应会进一步加剧经济过热，造成更大的通货膨胀压力。从另一个方面来讲，如果经济增长不再火热，那么这种虚幻的财富便会彻底不见，这就会使得消费的降低比该现象出现之前更加厉害，使经济开始持续降温。从这个层面上讲，这种不可靠的财富所带来的不是经济的平缓发展，而是大大增强了其未来出现震荡的可能。另外，价格泡沫并不一定只会产生坏的影响，这与它出现的时机有关。如果正处于物价下降的时期，那么它也会起到十分积极的作用，会在一定程度上提高消费者的消费需求，起到阻碍经济持续下滑的作用，从而使经济能够平滑过渡。但是该现象的出现几率很低，更多的情况下这种虚幻资产的发展都会对市场产生不良的影响，房地产中的泡沫也难以逃脱这种厄运。房地产投资与其他的金融投资方式存在很大的差异性，它的投资对象是实在的物体，因而它产生的泡沫首先会对市场中实体经济价格的提升起到巨大的促进作用，这又会使得相应的经济活动成本大大提高。这一系列问题所造成的价格泡沫使投资者所投入的资产变得十分地脆弱，泡沫也处在每时每刻都有可能破灭的危险状态之中。一旦泡沫破灭，造成的后果是十分严重的，首先金融市场的投资者会对现状感到惴惴不安，接着人们纷纷讨债而引起债务链的崩溃，最终导致市场出现金融危机。
房地产价值的高估将会影响市场资源的错配。房地产之所以会产生严重影响，是因为它的巨大吸引力。在房地产泡沫初步形成时，会不断发展壮大，它的价格会不断增长，会使资产所有人的资本不断增加。这就会让人们纷纷开始关注房地产市场，大量资金开始流向这一产业。另外，如果假设社会上的财富总额不变，那么市场中其他行业所接受的投资资金就会大大降低，它们的长远发展就会受到恶性制约，使经济的配置和结构越来越畸形。房地产泡沫给社会带来的影响更坏，远远超过了金融泡沫。它对市场中实体经济的影响要严重得多，经济越来越空虚，发展无力。
另一方面，房地产泡沫会对市场中的价格产生不良影响，价格远离了该有的市场价格，不能够正确反映市场中供应的产品能够恰好满足人们的需求。市场中一旦出现价格泡沫，市场就会将其无限制的放大，经济活动就会出现损坏群体利益的现象，并且社会福利也会大打折扣。除此之外，这种泡沫的出现还会造成贫富差距的加重。社会中，泡沫资产通常会保留在那些本来就非常有钱的人手中，这样一来，泡沫资产的恶性升值就会让这些人变得更加有钱。而那些处于社会中下层的人员则会越来越贫穷，这样富人不通过劳动就能坐享其成，而穷人则是拼搏一生还是只能在困苦中度日，严重损害了社会主义讲究的社会公平。由于房地产所带来的收益在很大程度上高于资本带来的正常收入，因而它吸引了大量的社会资源投向该领域，也让国民收入的类别比重严重畸形，让人们丧失了诚实劳动的信心。
“泡沫”出现之后的整个发展时期，对经济生活的负面影响都是巨大的，它吸引人们逐渐去追求金钱和利益，让整个社会弥漫着腐败的气息。一方面，泡沫经济的出现会使大量社会人员开始进行投机和恶性竞争，人们对劳动丧失了信心；同时，由于大量人员通过泡沫产业不参加劳动就可以获得大量收入，他们的不良收入又会助长不良的消费习惯，引起社会风气逐渐恶化。另一方面，泡沫经济破灭之后，社会人员又会情绪低迷，抱怨、失业、破产现象层出不穷，严重影响社会秩序。
高房价给银行信贷业务带来巨大风险。在中国房地产业黄金发展最近十来年间，该行业的资产负债率一直居高不下，接近企业总资产的四分之三。根据一些统计结果显示，中国房地产的发展严重受制于银行提供的贷款，所有的企业贷款金额都高达三分之二。另外，21世纪最初的几年房地产企业的贷款金额更是疯狂上涨，达到了历史高峰。这种产业方式中，以银行贷款作为发展资金主要来源，无疑为金融业的健康发展带来了巨大的风险。
第一，房地产行业的发展缺乏独立的资金投入，对银行的依赖过大，打破金融市场的正常发展规律。房地产行业从投产到收益的时期较长，通常会有几年、十几年有时更会长达几十年的建设时期，这就拉长了贷款的回收年限。另外，由于房子的价格不断提高以及人们的购买能力的限制，大量房屋出现卖不出去的现象，这势必会占据银行大量资金。长期以来由于贷款的不节制，大量被套入房地产之中，使社会上流动资金的数量大大降低，不利于市场经济的发展；房地产开发商向银行进行贷款，其目的也是为了将开发的风险予以转移，由银行来承担这种风险。更有甚者，许多的房地产开发商自身并没有发展资金，完全靠向银行贷款来完成开发案。如果房地产行业出现状况，难以偿还银行本息，或者国家政策发生变化，对银行进行调整，那么该产业就会出现危机而无法顺利完成相应的建设，将会对金融业产生一种无形的威胁。如今，房地产行业持续的高利润现象已经受到了政府的关注，也逐渐在制定相应的政策来进行管制，房地产的混乱状态将进一步得到整治。另外，房地产开发必需的审批流程、高额税款等将逐渐放缓其内部的资金流动，一旦银行或政府调整行业贷款政策，那么该行业就会陷入更困难的局面。另外，虽然银行承担了开发的风险，但是大部分的收益还是落入开发商手中，银行得到的只是规定的利息。
第二，社会个体的信用危机。由于房地产行业的高速发展，人们已经无法凭借自身能力来进行房屋的购买，他们不得不向银行求助来进行贷款，这无疑也加重了银行所承担的风险。随着房价的不断提高，人们开始纷纷采用按揭的方式来购买所需要的房产，消费者买房时通常要设定自己的还款期限，这主要根据消费者目前的工资待遇和职业预期发展状况来进行确定，因而也决定了它所具有的巨大的不确定性。如果消费者的工作发生意外，很可能就会造成无法按期偿还贷款。如果社会的经济状况再雪上加霜的话，社会中的大量资产将会变成无法回收的坏账，个人信用受损，社会也会动荡不安；由于房子价格的持续升高，借贷者面临的压力也越来越大，出现坏账的概率也会升高，使金融社会出现信用危机。有时候，由于房价升高严重超出人们的承受范围，人们为了满足自身对房子的需求，会向银行隐瞒自己的不良信息。除此之外，中国关于个人信用的政策还不完善，没有统一的衡量标准，也缺乏相应的制度和体系，银行在审核贷款申请人的时候无法做到全面而准确的评定，这也增加了银行借贷资金的危险；由于银行是开发商与消费者交易的直接资金提供者，当两者之间出现矛盾时，消费者往往通过拒绝向银行支付贷款的方式来维护自己的权益，银行成为事故的承担者。
第三，利率调整带来的风险。就银行自身来讲，为了降低自身的风险可以开发两种业务：一个就是购买政府发行的债券；另一个就是通过房产抵押来实现贷款。但是，目前中国债券的发行量还很少，银行无法购买到大量的国债，也就不能通过完善自身的业务构成来降低风险。由于这种原因，很多银行开始将房产抵押作为贷款业务办理的主流产品。这样一来，银行不仅能够在利率升高时得到好处；即使利率下降，中国的相关政策，也会让银行通过该业务而不至于亏损甚至会有所盈利。在这种情况下，商业银行如果使用利率调整前的存款来发放贷款，那么很多利率风险也就无形中放在它们的肩上。
（三）中国房地产市场泡沫测度：以北京、武汉和重庆三地为样本
正如上述讨论，中国的房地产市场泡沫存在明显的地域差异性，因此需要选取有代表性的城市对房地产市场泡沫进行更准确的定量测度。在诸多测度房地产市场泡沫的方法当中，参数估计有偏差这一不足是现如今测算房地产市场价格泡沫模型中普遍存在的问题。若建立一个最优局部均衡模型同时将基本房价看成状态变量，这样就将动态最优模型和状态空间滤波的方法结合在一起，这种结合将会使估计房价泡沫更加有效。房地产的基本供求关系在排除了投机因素后可以由动态最优模型得到，而在状态变量的基础上给出基本房价的状态空间模型，这样就计算出了房价泡沫。
1.模型设定
模型建构。从前文提到的泡沫定义来说，目前在经济学界有许多种不同的定义，在国际方面，在布兰查德和沃森看来，也许泡沫就是预期值随时间而激增的分量；而对斯蒂格利茨来说也许泡沫是因为投资者相信未来的价格会比目前的价格更高，然后市场的基础因素却不能证明这点是产生的；对利默尔来说，泡沫是在价格和收益间不存在联系时候产生的。在国内学者角度来看，对刘洪玉、郑思齐等人来说，房产泡沫是因为房地产老板投机导致房产价格背离了使用价值规律时产生的；在王维看来，泡沫是在资产的实际价格与基础价值相背离时产生的，他还认为泡沫不是由随机因素引起的价值的上下波动而是价格实质偏离了价值。
从上述学者对泡沫进行的不同定义，我们可以归纳出泡沫的共同特征：价格的升高完全是由预期决定的，与基础因素无关；泡沫就是实质性偏离了价值或基本价格；泡沫不是价格的上下波动，它不会是负的，其表现出来的是单向的偏离，即资产价格的波动是不对称的。通过这三点共同特征表明，测算房价泡沫之前我们应该寻找出基本价格的决定性因素，并以此来计算出准确的基本房价。
综上所述，要建立能够测度房地产市场泡沫的一种计量模型是要包含如下几点的：建立的最优化模型是没有任选投机因素的；通过微观最优化模型得到房屋价格决定方程；为了让模型不受泡沫因素的影响，在参数估计时模型不能使用任何真实房价信息，即需要从计量模型中直接解出基本房价。
上述可知，为避免真实房价信息中的泡沫因素对结果的影响，我们希望能够从计量模型中直接解出被作为不可观测量的基本房价，通过思考我们认为可以采用卡尔曼滤波法来估计状态空间模型。这是一种强有力的迭代算法，常被用来求解各种状态空间模型，主要是解决一些不可观测的时间变量，如理性预期、长期收入、测量误差等。
本文首先建立最优均衡模型以推导出基本房价决定方程，模型包含了房地产开发企业和消费者的最优住房与消费动态。然后再构建起一个将基本房价作为不可观测的状态变量的状态空间模型，最后采用卡尔曼滤波法进行模型估计。
2.样本选择
前文中提及基于全国数据对于房地产泡沫的评估不太准确，而且房地产泡沫主要集中在一二线城市。所以本章在样本选择上根据中国被广为接受的东部、中部和西部的划分方法，在不同经济发展梯度上各选取一个样本城市，样本选取最终的考虑是代表性（区域影响力较强）和数据的可获得性（有许多二线城市数据不连贯或口径不统一）。经过筛选，选取北京（东部地区代表城市）、武汉（中部地区代表城市）、重庆（西部地区代表城市）这三个城市的相关数据，如表18所示。
值得指出的是，这三个城市中重庆的土地产权制度和其他两个城市略有不同。根据1990年国务院55号令第12条规定，居住用地出让年限最高为70年。1992年邓小平南行讲话发表后，重庆市为加大旧城改造力度，以地招商引资，据主城区组团城市的特点，规划部门在发出规划选址意见，明确土地用途时，均确定为综合用地（含部分商业用地）。据55号令第11条“综合用地为50年”的规定，从1994年起重庆市政府在与受让方签订土地出让合同时约定，凡综合用地均为50年（其中居住50年），土地出让金也因此计算的是50年。重庆的土地出让期为50年而非对商业和居住做50年和70年的区分。
3.住房需求方程的推导
在参考了张涛、龚六堂和卜永祥等人的想法后，并且在房产资产价格模型的基础上，我们做出假设：住房消费和非住房消费组成了单个消费者的效用函数。分别用Ct和Ht表示住房消费和非住房消费①。本文在建立基本房价决定模型时将金融部门最优决策排除，因为周京奎在他的研究中指出产生房产泡沫的重要因素是金融的过度支持，所以假设消费者在买房时从银行获得的抵押贷款的比例是固定的，为B。我们又假设购房人在支付房屋的首付款时会消耗其大部分储蓄或其他净资产，而且在他们还清房屋贷款前都不会拥有大量的其他资产，这样我们就可以假设消费者每期的收入包括了个人的工作收入yt和房屋租金收入S（PHt， Ht），其中单位面积住房实际基本价格为PHt。消费者每期的支出包括非住房消费Ct、利息支出RmRPHtHt以及其他支出mPHtHt，其中Rm是住房按揭贷款的实际利率，其他支出的比率m则包括折旧率、税率和维修成本等。通过以上的假定，消费者的动态效用最大化问题可以表示为
模型有两个约束方程，其中（1）式是消费者的收支情况的反映，而（2）式则表示住房的资产负债恒等关系，其中消费者每期的结余tA！都被用于支付购房首付款At。为了保证消费者不从事任何投机行为，预算约束方程中并没有将房屋价格的预期考虑在内。
显然，理性的消费者会在满足两个约束方程的同时使各期效用贴现值（设贴现率为ρ）最大化，这就需要选择合适的住房面积Ht和消费水平Ct。定义现值Hamilton函数来求解上述最优控制模型：
基本房价PHt在方程中作为不可观测的状态变量，当协整检验时所它忽略得到上表所示结果，由表20可知：方程（8）中的变量之间在5%显著性水平时存在四个协整关系，而方程（9）中的两个变量在10%显著性水平下存在一个协整关系，所以本文的两个基本房价决定方程是具备经济意义爱上你合理的。
3.商品房基本价格测算
为了测算出北京市2005年1季度到2011年4季度的商品房基本价格，本文结合上述建立的状态空间模型即方程（8）（9）和（10）和卡尔曼滤波方法进行了测算，并解出了不可观测的状态变量LnPHt。并刻画出了基本房价走势如图2。
由图2可知，北京市的基本房价增长走势在2009年之前较为平缓，而在2009年之后持续增加，这也就表明北京市的社会平均消费能力与商品房销售量、利率水平及人口增长等基础因素的适应程度逐渐下降。
4.“泡沫”成分测算
只有将北京市房价中的周期波动和基本价格都排除了，才能准确测算出商品房的房价泡沫程度。
房价偏移率。本文首先将价格偏移率定义为市场实际价格对基本价格的偏离程度①，然后用偏移率来画出商品房价格泡沫。但是要注意的是，这个房价泡沫是在没有扣除周期波动成分的情况下测算出来的。
如图3所示为北京市商品房价格的偏移率，但上面提到了这个偏移率并没有扣除周期波动成分，所以刻画出来的泡沫其实并不算是真正的泡沫比重。只有在这个基础上再扣除周期波动才是真正的房价泡沫。
如图所示，在2005年第一季度到2006年第四季度间房价偏移率一直为负，但却上升迅速，可以将其称为房价低估期。这表现出了商品房刚性需求的快速释放。在2006年第四季度之后，北京的房价较为缓慢的上升过程，这个过程可以分为三个周期性阶段：从2006年第四季度到2008年第一季度是第一阶段，这段时间房产市场价格存在较轻的偏移，偏移是先缓慢上升到峰值0.28，峰值发生在2007年第3季度，然后开始快速下降到2008年第一季度的0.18；从2008年第一季度到2009年第一季度为第二阶段，这段时间偏移变化较快，先是迅速增长到2008年第3季度的峰值0.4，紧接着就回降到0.2；从2009年第一季度之后都是第三阶段，房价偏移也在渐渐增长到历史最高值0.5，所以房价偏离在2009年后出现了扩大的趋势。
房价的周期波动成分。为了更准确地测算出泡沫程度，应该将房价的周期波动扣除，所以我们需要先测算出周期波动成分。由表22中的检验结果显示，北京市的房价自然对数序列tLnP呈现出一阶单整序列特点，这也就是说可以对其进行B-N分解。
为测算出北京市商品房价的周期波动成分，得出结果如图4所示。从图中可以发现，商品房价格周期波动呈现出平稳的时间序列。与图3比较，图4的波动频率更高且更加明显，而且北京地区房价在周期特征上与全国的明显不同。如果将图4按照“谷-谷”法进行划分，可以发现北京房价的波动周期一般为第二到第四个季度，而且一般每年的第三或第四季度都是周期的顶端。在2008年第二至第三季度，北京房价的周期波动出现了明显的上升，这也许是因为国家调控政策的松动影响。在2008年第四季度，房价又开始明显下降，而且可以看到这个下降周期持续的时间比2008年以前的都要延长。这说明北京房地产市场的自身周期波动开始转冷，这也许跟货币政策和一些其他外部经济环境的不利影响有关。在2009年之后，房地产波动的波动性比较剧烈，这和国家宏观调控政策的频繁变化有关。
一阶单整时间序列可以通过B-N分解法分解出三种趋势，分别为随机趋势、平稳的周期波动成分和确定性线性趋势。我们可以将确定性线性趋势理解为均衡价格或长期趋势。但是在前文我们也提到过均衡价格与基本价格是不相等的。由公式（8）（9）可以知道利率、消费水平、房屋供求及人口等一系列变量一起决定基本价格，所以外生冲击对这些变量的影响也会导致基本价格的变化，所以基本房价也会包括一部分随机趋势，并且它不是一个简单的线性序列（如图3）。但是因为商品房价的周期波动是平稳的，所以周期波动成分不受基本房价变化的影响。所以在图4的基础上去减去图5就能得到考虑了扣除周期波动后的房价泡沫。
图5中，红线表示房价净偏移结果，蓝线表示房地产泡沫情况。在2009年前，相对于房价偏移序列来说泡沫序列比较的平缓，在2006年至2007年间泡沫序列小于房价偏移序列。在2009年后，泡沫序列变得比房价偏移序列逐渐升高。从总体来看，泡沫成分占了房价偏移的90%，表明其主要部分仍然是泡沫序列，而周期波动成分只占房价偏移的10%。这说明2009年，北京的房地产泡沫在逐渐累积。
5.武汉市商品房市场泡沫的测度结果
对于武汉市商品房市场泡沫测度采用和北京同样的流程，具体过程不再呈现。从结果上来看，武汉市房地产市场泡沫一直相对比较平稳，并未发生大幅度波动。即使在2010年之后，泡沫所占比例逐渐上升，但是仍然在一个相较平稳的范围之内。一个可能的解释在于，武汉市发展水平一直处于中部地区城市前列，居民可支配收入增长较快，而房价上涨相对比较平缓，所以泡沫成分并不多。但是，武汉作为区域内代表城市并不能全面反映区域内的问题，中部省份的其他城市相对于武汉资源禀赋和历史基础均较差，而从70个大中型城市的房价上涨过程来看，相当多的城市（譬如郑州）的涨幅超过武汉，由此可推导这些城市的房地产市场泡沫可能更严重。
6.重庆市商品房市场泡沫的测度结果
图7为重庆市商品房市场泡沫的测度的结果，作为直辖市，重庆市商品房市场泡沫的累积在2009年之后开始加速，房价总偏离中泡沫比重不断增加。在2011年第3季度超过了43%，并有逐渐扩大的趋势。但是在数据未能获取的时间，即2012年以后，重庆市房价增幅收窄，房地产市场泡沫有逐渐消减的趋势。
经典的计量方法是建立经济模型然后通过回归估计出各变量系数，最后再进一步测算出基本房价。而卡尔曼滤波法是与经典计量方法不同的，它采用的是将基本房价作为一个不可观测的变量，然后建立状态空间模型来推算基本房价。前文我们讨论过，经典的计量方法在代入计量模型的数据时不能将与泡沫相关的信息去除，从而导致估计出来的变量系数结果与基本房价不一致。但是经典的计量方法也有其优势，如因为它是基于面板数据的计量模型，所以它可以同时估算不同地区的数据，这点是卡尔曼滤波法不能做到的。
1.房价“泡沫”的计量经济学测算方法
在前面提到的采用宏观或微观实证方法建立模型时往往会考虑宏观的经济变量，如收入提高及成本上升等变量的影响。当这些宏观经济变量预测出来的基本价格低于实际的房价时，我们认为“泡沫”是存在的。这种方法被较多人采用是因为它容易利用面板数据从而控制一些制度因素，而它还考虑了房价受经济基本面变化的影响。如Mikhed和Zemcik就采用这种方法佐证了次贷危机前美国房产市场的泡沫化，他们的研究显示1997年至2007年这十年间美国房价的上涨幅度已经超过了其基本面变化的合理幅度。我们还应注意到由于许多其他客观上的原因，如信息不对称、信贷市场摩擦及供给滞后等使得房地产作为一个周期性强、投资属性明显的市场其房价在客观上就存在一个偏离基本面的周期波动，即使现在有除系数估计之外的很多计量方法，也不能将这个因素排除。
本文中使用的一般计量方法试图根据基本经济理论事先确定基本房价决定方程，再将其带入以原始房价为因变量的计量模型，在计量模型的设定环节就将原始房价对基本房价的偏离分解为周期成分和“泡沫”成分，从而解决一般计量分析方法以上两个方面的困难。这个设想具体的思路可以分为四步：第一步是确定基本房价决定方程；第二步是确定房价波动方程，它是由相关序列和均值回复过程决定的。第三步是建立计量模型，该模型需基于面板数据。第四步是分解出房价的泡沫成分和周期波动成分。
2.基本房价决定方程
陈晨和傅勇采用面板固定效应模型对2009年各省级单位的房价周期波动、泡沫成分所占比值，如表22所示。从表中我们可以知道，中国房价泡沫及周期波动存在着这么几点特征：一是从总体来看，2009年国内房价偏离水平程度不高，平均偏离4.1%，其中偏离最高的是海南为41.3%依次是浙江31.4%、上海20.9%，北京房价偏离为9%；二是2009年周期波动成分占房价偏离比重不高，主要是由房价泡沫所占有，这个结果与前面B-N分解法和卡尔曼滤波法得到的结果接近。三是2009年以前的国内房价偏离与周期波动关系紧密，房价泡沫所占比重较小，周期波动为偏离的主要部分。四是在金融危机前，房价偏离的主要部分是周期波动，在2009年在房价偏离所占比重中，房价泡沫的比重明显增加。这说明不是始终都存在房价泡沫的。五是房价只是近年才出现而且存在一个低估期，这可以部分被周期波动解释。这与卡尔曼滤波法的结果相似。此外，如果再一步考虑周期波动这个因素的话，房产泡沫将显示普遍存在。这点可以从表中证实，如在2009年前房价偏离一直不高，到2009年后才开始明显扩大。
四、房地产市场泡沫和中国宏观经济的相关性分析
房地产行业在中国经济高速发展的带动下逐渐走向成熟。房地产是国民经济的中坚力量，是推动中国经济发展的动力源泉，是实现跳跃式发展的重要支撑。因此，要想制定出更有针对性的制定治理房地产市场泡沫的对策，必须处理好中国经济与房地产行业之间的关系。正因为房产与中国经济间的关系极为重要，将重点探讨这两者间的关系。首先，我们要研究房地产与国民经济发展间的关系以及分析房地产的市场要求、产品质量和资金链条结构，通过这些研究分析来探清国内行业的现状，从而进一步的预测房地产的发展趋势。同时，本章将从房地产业对相关产业及国民经济的增长、就业、城市化及居民生活条件等方面的影响进行研究，发现和讨论房地产业在国民经济中的作用与地位。
（一）房地产业在国民经济中的地位
房地产行业是评价中国经济的一项重要指标，因为它直接对中国经济的发展产生影响，它被称之为中国经济的支撑。对于房地产的定义，不同国家有着不同的定义，而且有着广义和狭义上的定义。在广义上，中国定义房地产为中国合法的土地上的所有无形及有形的资源总和，而且定义它包括由这些资源产生的一切义务与权利。而在狭义定义的房地产是只有这些义务和权利的，不存在资源总和。也就是说，它只是合法土地上的建筑资源及其相关权利的总和。房地产行业其实就是一个关于房产市场经营、投资开发、运营维护及人员管理等方面的部门，简单地说，它就是房产相关企业、相关社会人士及相关中间机构的一个总和。房地产对中国经济的发展起的作用日渐增大，所以在21世纪之初，国家就已经将房地产行业作为国家的经济命脉，这预示它将是中国经济发展的推动力。国家在标准中规定房地产行业是第三产业的第二部分，在所有门类中列为第八类。
房地产行业与其他行业比较起来更具有长久发展的潜力，也更能作为国家经济发展的动力。它在不断地推动社会发展，改善人们生活条件，并且对中国经济快速增长起着巨大的作用。由于房产行业是衣食住行中最基本的一个产业，能够给人们提供最基本的物质保障，所以它的发展可以改善人民的生活条件及居住环境。国家对房产的投资力度逐渐加大，已接近投资总资产的1/3。同时，房产行业反馈给社会的效益也是巨大的，在一些发达国家，这一行业所创造的价值是总价值的10%，在中国，房产行业在总价值中的贡献也有2%，由此可以看出这一产业在中国经济发展中起着重要的作用。房产行业顺应国家发展方向发展，而且产生的效益巨大又能给国家创造巨大的价值，因此越来越多的投资商对这一产业进行投资。从以往的资料中可以发现，从改革初期到现在，国外在这一产业的投资额度占了总额度的25%，并且中国在这一产业的投资也达到了40%。因此，房产行业能不断推动中国经济强有力的良好发展，而且可以吸引更多的投资商，从而推动其他产业发展。
现有的研究中，大多数中国专家学者都是研究房产与中国经济间的关系。总结后可以发现是主要从以下几个方面开展的：第一，近些年来，中国的经济一直保持着平稳有力的增长，而中国部分地区房价相应地持续上涨，尤其是一些较发达城市。如京津地区、珠三角地区及长三角地区的房价上涨幅度很高。一时之间各方将焦点集中到了房价的上涨上面，由于房价上涨将对宏观经济的稳定运行造成威胁，所以引来众多人对中国房产市场价格泡沫的讨论。前些年，史永东和陈日清两位学者深入研究了房产泡沫发现在中国确实存在房产价格泡沫，但是因为在学术上对于房产的真实价格并没有统一的标准，所以他们并没有测算出泡沫的具体规模。但是学者们表示存在价格泡沫对经济的影响不一定完全是负面的。随后，杜良省与史永东两位学者在对中国经济转型期进行研究中发现，一定程度的经济泡沫将推动中国经济的转型进程，而且会改善人民消费水平推动国家经济发展。第二，在后面的研究过程中，李斌、丁烈云两位先生用不同的态度分析了房产市场，研究发现提出一个关于这方面的统一标准特别有意义，从而他们进一步研究这方面相关指标，这些指标对房产预测、市场分析及监控方面有着深远的影响。刘学成、杨静等诸多学者都在这方面研究了许多不同的预警指标体系。第三，国家针对房价持续上涨问题实施了一系列的调控措施来调控可能出现的泡沫，并希望将房价稳定，但最终结果并不乐观。经济界已经将中国房价变动及合理控制中国房价波动作为重要课题进行研究，肖元真、陈道富、刘霞辉等诸多学者都对中国房产存在的几个激烈问题进行了研究。如他们对土地短缺情况、房租与房价关系方面、政府是否应该干预房价及房产泡沫等问题进行了研究，并通过研究分析后提出了一些推进房产市场稳定发展的调控措施，如关于制定法律法规、完善财政政策、货币政策及市场环境等。第四，房地产行业存在众多的特性决定了中国政府在任何经济发展阶段都会对它实施宏观调控。而房地产行业对其他产业的带动效应将影响其他相关产业甚至是整个宏观经济。石志华（1997） 、顾云昌（1998）、李启明（2002）、王国军（2004）等诸多学者对中国房产行业对其他产业影响的变化规律及带动效应进行了研究，并且探讨了中国房产业在发展中存在的不足。与此同时，中国房产正在逐步走向国际，其开发、营销模式渐趋国际化。越来越多的境外企业及资金将投入到中国房产市场，同时房产的区域性不平衡发展也将给国内许多房地产企业提供新的平台与机会。黄俊青（2005）、肖元真（2007）以及赵龙节 （2007）等诸多学者专题调研了国外房产市场，而且比较研究了国外的房产调控政策，他们希望国外的一些宏观调控政策可以为国内房产行业调控提供启发与借鉴。
当今世界经济快速发展，而房产作为一个重要的产业越来越被人关注。而且越来越多的国家将这一产业作为经济发展的核心产业，同时也被看成是国家经济命脉的支撑产业。因此中国只有深入研究这个产业，顺应它的发展规律，不断推动其平稳持续发展，才能为人民谋取更多的财富，才能更快的实现四个现代化，才能使国家富强民族振兴。
（二）中国房地产业现状的宏观关联性分析
现有两大类房地产产业关联性的研究方法，一类是王国军、刘水杏、况伟大等学者研究时采用的投入产出分析法；另一类是唐莉、张永娟两位学者研究时采用的VAR模型和格兰杰因果检验法。这两类方法因为发表在诸多权威期刊上，如《经济研究》、《世界经济文汇》等权威期刊，所以它们被认为是标准的分析方法而被大家所采用。本文也将采用这些有益的经验。
1.房地产业对整体国民经济增长率的贡献
因为在分析房产行业与其他产业的关联关系时的计算过程与产业投入产出法有很强的相关性，而且宏观经济增长率会随着房产增长率波动而波动，所以我们应先分析房产行业对整个国民经济增长所做出的贡献。
在前文中的研究上，我们使用商品房销售面积等指标来分析房产市场对国民经济的影响。但这里我们是要研究房地产业国民经济增长贡献，所以我们将采用有关国民经济核算的变量。在GDP核算理论中，GDP是指国民经济各产业增长值的总和，所以房地产增加值在GDP中的比重肯定与其对国民经济增长的贡献有关。
值得注意的是，本文中所指房地产业是指广义的房地产业，也就是房产开发经营相关产业的总和。再简单点说就是至少包括了狭义上的房产业和建筑业。而在狭义上的房产业具体指的是第三产业中的房产业，即按国际上的标准划分产业类别时的房产业类别。但是第三产业中的房地产部门只包括房地产服务部门并不包括属于第二产业的房地产生产部门即建筑业。广义上的房产业具有第二第三产业的特性，它在产业性质上是属于第三产业的，但却与物质生产过程的第二产业有着紧密的联系，所以不应该将房产业的服务与生产过程分离。此外如果将建筑业排除在房地产业之外，这与经济增长方式的现实情况不同，而且不适应于国民经济在固定资产投资上的重要地位。所以当前中国房产业主要是从事生产经营、投资开发等活动，而不是以经营服务活动为主。
在况伟大研究中测算得出，1996年到2008年间，狭义上的建筑业占GDP5.46%，狭义上的房产业占了4.28%，两都合在一起的广义上的房产业占了9.92%，已经接近10%了。所以可见狭义上的房产业和建筑业已经是中国国民经济的重要产业。测算单个产业对经济增长率贡献的公式如（14）所示：
2.房地产产业关联作用
所谓产业关联就是产业间通过产品供求形成的内在联系，是产业间的投入产出联系。这种联系表现主要是在产品的供求方面，除了最终消费品外，任何行业的生产及产品都会将其他产业的生产作为其生产的投入要素。同时其自身也将作为其他产业或产品生产时的投入要素。产业关联表现有两种情况，分别是前向关联和后向关联。前向关联是其他产业与需要自身产业产品或服务产业的关联。而后向关联是指其他产业与为本产业提供生产要素的产业间关联。
我们可以利用投入产出表中的数据计算出产业的影响系数和产业感应度系数，从而来反映出产业间的关联度。其中产业影响力系数将反映的是后向关联程度，具体指的是其他产业在某产业发生变化时发生相应变化的系数。其表现为需求的拉动作用。当产业影响力系数大于1时，表明该产业对其他产业起到了较大的拉动作用，其影响力很强。而产业感应度系数则是用来表现产业前向联系程度的，具体表现在成本推动作用上，指的是其他产业在发生变化时对某产业发生相应变化的系数。当某产业的感应度系数大于1时，表明该产业易受其他产业影响，感应程度高。前向关联和后向关联可以形象地如下所示：
上述关系产业链中，后向关联表示的意思是如果中间产业n发生了变化，那么其他产业（1至n-1）也会受到相应的影响；而前向关联表示的意思是如果中间产业1，那么其他产业（2至n）也将受到变化的影响。后向关联被称为拉动作用是因为在房地产业中，其效应表现了房地产业对其他提供生产要素的产业的需求影响，并且直接或间接地对这些其他产业产生影响。前身关联效应表现了成本的推动作用，因为其反映了房产业对直接或间接需求其产品或服务的产业的影响。由此可以看出，投入产出法是一种比较科学的方法，因为它包括了房产上下游产业及供求等各方面信息，所以它具有一般均衡分析的特点。房产业对其他相关产业的带动作用其实就是房产业的需求拉动和供给推动作用的总称。但是值得注意的是，这种方法并没有涉及最初的投入要素和产品使用，所以即使它研究的是各个产业但其实投入产出表是不完整的。表30给出了投入产出表的一个简单例子，我们可以发现，产业关联分析主要针对投入产出表第I象限。
表24中的第I象限表示经济中各个部门的中间投入、使用，第II象限表示各个部门的最终使用，第III象限表示各部门的各要素投入，第IV象限一般用来表示转移支付，但在统计中通常并不常用。在表中，最初投入加上中间投入得到经济的总投入，中间使用与最终使用相加得到总产出，而且值得注意的是经济总投入始终等于总产出（盈余被当作最初投入）。
计算房产对相关产业的带动效应的步骤是首先计算出两个矩阵，分别是完全消耗系数矩阵和完全分配系数矩阵，这步是用投入产出表第I象限的流量数据计算得到的，然后再用等到的完全消耗系数矩阵计算表示为后向关联的影响力系数，同时用另一个矩阵计算得到表示前向关联的感应度系数。而房产业的总带动效应为上述计算得到的完全消耗系数与完全分配系数之和。本文采用的是国家统计局2007年发布的《中国投入产出表》来计算房产业的关联效应。
后向关联。通过上文讨论，我们可以知道影响力系数是后向关联的反映。实际上，影响力系数的大小只具有相对意义，只是用来度量某产业对其他产业总的后向关联效应。各产业间的相互关联效应是通过具体的完全消耗系数和直接消耗系数表示。另外，计算完全消耗系数是在计算完直接消耗系数的基础之上的。
a. 直接消耗系数
直接消耗系数指的是要得到第j个部门（或第j 种产业）的一个单位产出量所需直接消耗的第i个部门（或第i 种产业）产出量。值得注意的是，所指的是第i个部门产出量并不包含这个部门产出量中的资本形成和消费部分，而只是指用于中间投入的部分。由投入产出表30，可以将直接消耗系数表示为：
d. 后向关联计算结果
表24和表25中的结果是采用2009年《中国投入产出表》中数据将广义房产业（即狭义的房产业和建筑业）的直接消耗系数、影响力系数及完全消耗系数计算得到的。
在表24中结果给出了10个房地产业后向关联程度最大的产业。其中房产业直接消耗金融业产品在直接消耗系数方面是最多的，系数达到了0.022。这个数据也就表明房产业创造的需求对金融业的直接拉动作用最强，也表明房产业和金融业间的直接后向关联程度最强。从数据可以知道房产业对商业的直接消耗系数为0.021，对建筑业的直接消耗系数为0.012，所以房产业对商业和建筑业的直接拉动作用较金融业弱些。但总的来说，房产业在扩大国内消费和投资需求上都起着作用。
从表25中可知，在完全消耗系数方面，房产业对石油、天然气开采业及核燃料加工业的完全消耗系数为0.044，完全消耗最大，拉动作用也最强。对有色金属采选业、商业、有色金属冶炼及合金业、新闻出版业的完全消耗系数为0.041、0.035、0.035和0.035，即对这些产业的整体拉动作用次之。对金融业的整体拉动作用的系数为0.029，相对直接拉动作用弱一些。另外，房产业对服务业的直接消耗系数和完全消耗系数分别位列第九和第八位，所以它对服务业的拉动作用还是较强的。
在表25中表示了十个最大的建筑业后向关联程度产业。表26给出了建筑业后向关联程度最大的10个产业。其中从表26中可以知道，只看直接消耗方面来说，建筑业对钢压加工业的直接拉动系数为0.136，拉动作用最强。对石灰、水泥及石材等建筑业的直接拉动作用次之，其系数分别为0.062和0.065。从整体上看，建筑业对工业有较强的直接影响，如建筑业对基础制造业的直接拉动作用。在完全消耗系数方面，建筑业对于黑色金属采选业、加工业的完全消耗系数达到了1.323，表明整体拉动作用最大。对砖瓦、石材以及水泥、石灰等建材行业的整体拉动作用次之，对石油相关行业的完全消耗系数均超过0.9，其整体拉动作用也较强。
在表24和表26中的结果中影响力系数显示，建筑业的影响力系数为3.233，拉动作用是最强的。是汽车制造的一倍以上。根据况伟大的计算结果表明，在影响力系数方面中国建筑业不仅是最大的，而且是不断上升的趋势。建筑业在经济增长上的拉动作用是显著的。但是房产业的影响力系数只有0.242，相对来说小很多。综上所述，广义房产的拉动对国民经济增长很强，这跟4.2.1.1的计算结果是类似的。因为投入产出表的构造关系，狭义上的房产业影响力系数较小，与前文计算的GDP增长率的贡献度不符。狭义房产的关联效应在结果中看起业并不强，这也就是因为住宅、商业用房及办公楼等房产业的最终产品属于资本形成，这些产品大部分被计入最终使用部分，较少的部分计入在中间使用上。
前向关联。感应度系数用来反映前向关联，而感应度系数一般是计算完直接分配系数和完全分配系数之后计算的。房产业的直接分配系数反映了房产业对其他某行业的直接推动作用，而完全分配系数同时包括了直接或间接推动，即反映了房产业对其他行业的推动作用。
a. 直接分配系数
d. 前向关联计算结果
表26和表27中的结果是采用2009年《中国投入产出表》中数据将广义房产业（即狭义的房产业和建筑业）的直接消耗系数、影响力系数及完全消耗系数计算得到的。
在表27中结果表明，在前向关联度最大的10个产业中，房产业提供给批发零售业的直接分配系数为0.047，表明其中间投入最多。提供给金融业和保险业的直接分配系数分别为0.021和0.014，表明其中间投入较批发零售业投入少。但是总的来说，房产业对这三个产业的直接推动作用还是较大的。房产业对金融业不仅是在拉动作用上很强，在推动作用上也有很强的影响。从完全分配系数方面来说，房产业直接或间接地提供了最多的中间投入到自身及保险业中，他们的完全分配系数分别为1.012及0.047。另外，房产业提供给软件和计算机业及居民服务业的中间产品也比较多。
建筑业前向关联的直接分配系数和完全分配系数的前十大产业在表28中给出来了。表中数据表明，建筑业对其自身的直接分配系数为0.01及完全分配系数为1.02，都是最大的。建筑业对卫生业的系数为0.004，对公共管理和社会组织的为0.004，对房地产业的为0.003，对教育业的为0.002。建筑业对体育业、邮政业、公共设施管理业、卫生业等产业的完全分配系数分别为0.028、0.035、0.026、0.027，这些数据表明，建筑业对大量的第三产业的推动作用较强，广义上的房产业支撑着第三产业的快速发展，因此它是第三产业的推动力量。
在感应度系数方面来说，狭义上的建筑业感应度系数为0.260，狭义上的房地产业为0.446，这些数据都远低于所有产业的平均值，这也就是说，建筑业对经济增长的贡献主要在拉动作用上而不在推动作用上①。总结上面所讨论的，广义上的房产业对经济中的各产业的影响都是很强的，而且在对GDP增长率贡献上也是主要部分。这表现在三个方面，第一方面是广义房产业对大量的第三产业有一定的供给推动作用；第二方面是广义房产业在工业产业上的需求拉动作用很强；第三方面是广义房产在金融业上的带动作用很强，即有很强的拉动和推动作用。
（三）房地产行业的发展前景
1.房地产业将是中国经济增长的引擎
房地产业对经济增长起到了一定的贡献作用，它将是中国经济增长的引擎。一方面，城市化、工业化是经济增长的发动机；另一方面城市化、工业化离不开房地产，只有房地产得到发展才能迎来一个快速的城市化、工业化进程。根据他们之间的关系，中国很多研究人员就曾提出过自己的见解。例如，周振华认为国家的城市化使得经济得到进一步发展，同时也使经济增长的侧重点开始变化。类似的，学者吴浙也赞同城市化能够推进中国经济，因为城市化使得更多的社会劳动力发生转移，这样就会获得更多的消费需求，从而使经济得到进一步发展。国内有些学者也做过类似的实验研究，蒙荫莉就通过大量实验得出城市化与经济增长之间存在着相互制约相互促进的关系，他认为城市化能够深化金融从而推进城市化。相关研究人员张军则认为自从20世纪80年代后，中国工业化进程逐步开始出现一些新兴工业部门，并且这些部门扮演着越来越重要的角色。马正兵则通过解析国民经济投资、消费以及出口这些元素之间存在的关系进一步推断工业化与中国经济之间联系，研究后得出中国需发挥工业化对经济增长的作用，步入新型工业化的行程。王洋（2005）研究表明，房地产业与城市化及工业化具有非常密切的关系，是中国未来经济增长的引擎之一，而房地产业又与资产抵押的货币供给关系密切，是经济波动的重要影响因素，但当房地产业发展成熟后，其又会成为经济波动的制衡力量之一。前面的数字分析也表明，房地产业投资对近年来中国经济保持高增长率发展发挥了重要的作用，未来它将继续带动中国宏观经济的快速发展。
2.中国房地产业发展的长期性
住房制度的改革使房地产由计划经济转向市场经济，这样很多居民就不必很多人挤在一套房子里，有购买力的人们开始自由选择住房，满足自我需求，这样就使得房子供不应求，使房地产行业得到高速发展。当然这种让人瞠目结舌的发展速度不会得到永远保持，因为随着房价的上升，购买力的增强，整个社会的资本开始流向房地产，国民经济发展受到的制约日益严重，这就要求我们开始重视对房地产行业开始进行严格的监控措施。我们必须清楚地认识到自从20世纪90年代中期以来，城镇化进程一直能够保持到1.4以上的高速增长速度。“十一五”至未来十年这段时间虽然增速会有所回落，但仍然会处于1%以上高速增长阶段。人口方面，城市规模会由原来的5亿多人口增长到8亿多，农村规模则由原来的3亿多增长到6亿多。相对应的城镇面积、城市建设用地会随着城镇化的加速变大，其中城镇面积将会从21世纪初的60000多平方公里到2020年的95000左右平方公里，建设用地由当初的不到30000平方公里增加到40000多平方公里。除了以上这些，我们还应该预知到在未来的发展过程中，房地产市场大面积商品房产量比例大幅提升，购买力也有提升的趋势，说明人均住房面积不断提高，这也将使房地产市场变得越来越好，出现了更多的社会需求。
虽然最近两年中国的发展速度开始逐渐放缓，国民生产总值增长率达不到两位数，但仍然能够保持在7%的高水平发展上，所以中国经济在未来的3～15年间仍然存在提升空间，很可能在2020年，中国将实现2020年人均GDP比2000年翻两番。这就表明中国居民将越来越富裕，居民购买力得到很大提升，中国的房地产在未来还有很长一段时间处于高速发展状态。因此，对于未来的房地产市场，还将继续加强宏观调控力度，继续收紧土地市场，继续对房产投资的过快增长予以坚决抵制。在此环境下，预计房地产投资增速将有所回落，最终维持在20%左右。此外，随着宏观调控政策的进一步落实，各种类型的商品房价格将呈现出不同的发展趋势。普通商品房价格将随着市场供给的加大而逐步企稳回落；中、高档商品房受到宏观政策的调控，供给量将有所削减，价格会随着市场供需情况而变化；二手房市场将受到宏观政策中抑制炒房条款的影响，交易量将有所降低；一些投资性和投机性的商品房将由售转租，有利于租赁市场的活跃；由于供给中的中低端商品房问题将有所增加，因此房价的总体水平也将趋于稳定。
3.房地产行业受宏观调控的影响迎来新的格局
随着近些年房地产市场的春暖花开、竹节攀升，国家、中央以及地方政府对于整个房地产业的宏观调控政策层出不穷，使得宏观调控政策成为房地产企业、购房者等最关心的元素。最为明显的节点就是2006年各种宏观调控使得房产市场暴涨的趋势得到遏制，趋于稳定发展时期。如上海、南京、长春等地，当年的房地产价格出现显著回落，基本与当地同期国民生产总值相适应，开始一种良性发展趋势；相比而言有些地区由于一些其他因素的影响使得宏观调控实施的不彻底，北京、广州等地的调控效果就没有那么明显。下面从以下五个方面剖析宏观调控对市场的影响：
近些年宏观调控政策逐渐深入，日趋完善，对房地产市场的走势控制力度逐步加强，这使得消费者的消费欲望得到抑制，很多购房者均持观望状态，不愿在调控的关键时期购房，担心住房贬值缩水，同时又期望房价得到抑制，降至最低点开始购入，这完全符合广大人民的切身利益与愿望。
房地产调控政策的出台使得地产商的门槛变得更高，只有具有更多资本的企业才有权利开发，这不仅稳定了开发商，同时也束缚投机者，降低地产开发商与购房者中间的交易环节，这使得很多地产投资者的利润空间缩小，很多开发商开始撤出房地产转向实业以及资本市场。
具备购房能力的消费者开始观望，房地产投资逐渐减少，处于中间位置的中介公司的处境就可想而知，他们手头的交易量显著下降，很多小型中介公司难逃厄运，要么被收购，要么被兼并。
房地产的上游银行的处境也不容乐观，房地产的开发可以说是肥了很多银行，可是宏观调控的出台却使他们进退两难，他们面临着既不想失去房地产这块肥肉，又不愿意承担房地产塌陷带来的连锁效应，所以银行需要权衡房贷、贷款加息等诸多因素出台与当下调控政策相适应的房贷新方案。
一系列作用使得房地产投资商可选择的经营方式变得少之又少，一旦开发商出现资金不足，投资中断的情况，那么他们就只能选择出让股权、土地等手段实现自保了。
（四）宏观经济政策对房地产市场发展的影响
对于当今中国的地产业来说正处于一个发展的黄金时期，有着无限的发展空间和发展潜力，但是同时也存在着很多问题，所以说房地产业既面临着机遇，同时也有挑战，在相关领域的法规也不够成熟，急需建立健全相关行业的法律法规，规范市场。在以后的发展阶段，中国都应该在宏观经济监测体系中纳入对房地产市场的监测，并将其作为宏观经济调控的一个重要内容。因为房地产业在中国的国民经济中具有非常重要的作用，根据发达国家之前的经验，若房地产行业的大起大落，势必会对整体国民经济造成较严重的影响。
1.中国房地产行业改革路线
最开始的时候中国还没有实行市场经济，而是计划经济体制，在这种体制下采用的是住房分配制度，由于房屋的租赁比较便宜，还有有关部门财政实力比较弱，没有建造大量住房的条件，使得居民的住房条件比较差。
在20世纪80年代，邓小平发表了有关建筑业和住房问题的讲话，对于社会比较关注的房屋建造、管理、出售等相关问题给予了全面的改革。正是由于这次讲话，才开启了中国关于住房的重大改革。张元端（2007）对1980年以来中国房改28年的路线图、六个阶段的时代背景进行了总结，中国房地产改革具体经历了如下几个阶段：
第一阶段：1980—1988年房改试点阶段
实行房屋的商品化和社会化是这次改革的主要目标和方向。在这个时期，房屋改革体现在以下的三个方面：第一，对现有公房进行出让；第二，实行房屋的商品化；第三，对现有的房屋租赁制度进行改革。这个阶段，中国第一次进行住宅法的立法，并进行了对该法起草的研讨会。《中华人民共和国住宅法》第一次被提上人大的立法日程是在1983年。1985年就完成了拟定稿，广泛地听取的各方的建议。但是由于种种原因最终没有颁布该法。
第二阶段；1988—1994年从分批分期到全国推进房改
这个阶段国务院打算用几年时间，在中国的城镇实现房屋改革的试点，然后在推向全国。终于在1991年，国家实行了房屋改革的推行工作。在这个时期，最基础的做法就是实行公房的出售，把公房出售给公民是一个显著的特点，同时对于当时的租金进行了调整，这也是一个重要的措施。
第三阶段：1994—1998年深化城镇住房制度改革
在1994年印发“国发（1994）43号”文件中：第一，决定实行公积金制度；第二，对于集中资金建造房屋的方式给予了支持，对于旧房、危房的政治给予了规定；第三，组建了对于收入中等或偏下的家庭给予保证的经济适用房制度以及对于收入偏高的家庭实行商品房制度；第四，为了使中低收入的家庭有房住，加快经济适用房的相关发展；第五，对于现有的房屋租金制度进行整改，对于收入极低的家庭进行减免等；第六，决定对于高级的地产项目给予更加严厉的审查；第七，对于高收入的家庭实行住房市场化的价格制度，对于中低收入的家庭实行住房成本价的价格制度；第八，对于政府提出了要求，要推进住房的建设以及城镇化的体制改革。
第四阶段：1998—2003年停止住房实物分配，实行分配货币化
在1998年印发的“国发（1998）23号”文件中，为了推动中国的房屋发展，对于现有的住房制度实行改革，主要包括以下几个方面：第一，对于现有的租金制度进行整改；第二，对于收入偏高的职工在购买房屋时，按照市场化的方式来执行，价格由企业本身来决定，要综合考虑各种影响因素；在需要的情况下，有关部门要对房地产的利润进行监管；第三，对于收入为中下等的家庭来说，租住房屋的时候，单位和有关部门要给予资金的支持；第四，将经济适用房的价格平稳作为工作的主要方面，对于住房的价格要给予极大的关注，建立相关的制度；第五，规定全部的商业化银行都可以在城镇地区对个人住房进行贷款；第六，构建一套经济适用房为核心的房屋制度；第七，对于土地的转让价格实行监管，构建相关的定价体系；第八，为了推进经济适用房的发展，加大进行集资房的建设；第九，在房屋管理制度方面，确立了业主和物业的相关制度，保证了房屋管理方面的专业水平；第十，对于当前的投资重点要放到经济适用房上来，更好地为困难群众提供住房；第十一，进行住房的分配制度。在2001年的时候，住建部又一次决定推进中国住宅法的立法进程，维护相关领域的正常运转，加快中国的法制化进程。
第五阶段：2003—2007年调控房地产市场，建立住房保障制度
这一时期国务院对于房地产市场实行了大力度的政治，先后出台了一系列
列的指示性文件，决定保证房地产行业的价格平稳、保证房屋的价格尤其重要的是经济适用房的价格平稳，根据中国的实际情况，建立健全相关的制度建设。对于房屋的价格进行调控，加快住房建设，解决供需紧张的情况。在住房保障的有关地方，要求政府参与进来，努力推动城镇化的发展，通过加快经济适用房的建设，规范二手房市场，为困难户提供住房的保证。
第六阶段：2007年开始强化住房保障阶段
这个阶段中国房地产行业的一个突出特点就是经济适用房的有关法律法规还不是很健全，相关的规章制度还没有跟上，有相当多的困难户住房得不到保障。因此在2007年的时候政府决定大力建设保障性住房，这一事件对于整个中国来说无疑是一个重要意义的事件，它表示政府的工作重点转向了“同时重视市场和保障”上来。
2. 2002年以来宏观调控对中国房地产市场的影响
在房地产行业政府的整体调控是一个很有用的手段，对于抑制房价有很好的作用。在这个领域，参与到其中的人可以分为三种：自用者、投资者还有投机者。由于他们的出发点不一样，因此对于政府的相关调整他们的具体反应也不一样。自用者他们对于住房的意图是自己使用，而投资者是把房屋当作是一个理财产品，这两类人对于房屋的购买情绪波动不大，有利于房价的稳定。但是投机者则不同，他们是想通过各种手段实现自己利益的最大化，他们对于房价的稳定是不利的，因为他们在对房屋进行投资时考虑更多的是多方面的，对于周围环境的反应很敏感。房屋购买者的购买行为受到两个因素的影响：第一个是政府的相关政策对住房建设者的影响；第二个是相关政策对住房购买者的影响。
这一次的政府调控是2002年开始的，而且这次调控一直持续到了现在。截止到现在，这一次政府的宏观调控主要分成下面两个时期：
2003—2004年宏观调控内容与效果分析。第一个时期是2003—2004年，这个时期政府主要解决的问题就是房地产行业的土地与资金方面的有关问题，这个改革的目的就是为了使房地产行业保持快速稳定的发展，保持投资与供给之间的关系稳定，一方面调整资金过度集中的问题，另一方面防止房屋价格增长过快。政府在这方面的措施有：限制银行对于房地产的资金支持；对于贷款利率实行灵活控制；增加相关项目建设的经济投入；增加住房建设相关的贷款利率；增加购房时的首付额度；增加存款准备金率。在土地方面采取的措施主要有：对于有关房地产的相关项目实行有利的监管；认真的审查有关土地的使用和转让；对于高档住房的土地实行严格控制。
通过这一时期的一列的措施，使得中国地产行业的投资额减少显著，对于新的地产购买土地、在建项目用地、完成项目拥堵以及出售房屋的面积增长的幅度也得到了很好的抑制。有关房地产行业的贷款总额也相对减少，其中主要有地产开发、个人购房和土地开发贷款等方面。但是也存在着很多的问题，最主要的就是房价虽然增长幅度得到了遏制，但是仍然比较高，距离预期还有比较远的距离。相比于2003年，2004年中国的房价增长速度有超过30个城市超过了去年，其中有将近十个城市的住房价格增幅达到10%。
对于房屋的建设方而言，这一次的政府政策调整，虽然现在的整体供应水平没有变化，但是对于消费者来说却受到了一些影响，这也是房价居高不下的一个很重要的原因。第一，消费者也就是房屋的购买者，在他们看来，目前的物业水平在将来是有增长空间的。第二，在这些人看来房屋的价格走势是上升的，未来一段时间内是不会改变的。加之政府的调控政策让相关地产项目的建设成本上升，而且在相关政策的带动下供应关系仍然是供小于求，这肯定会带来房价的上升。第三，消费者中有相当大的比例认为将来房屋的供应仍然会很紧张。在这些人看来，政府采取相关的调控措施以后，对于住房的用地肯定会有所减少，这必然会导致供应出现紧张，因此来说现在进行购买是比较合理的行为。综合这些影响因素，让更多的消费者对于政府的相关调控政策没有很好地理解，让他们以为房价未来肯定会上升，所以导致现在急于购买住房。
从需求方看，在第一阶段，宏观调控对需求方的影响；主要通过对个人住房抵押贷款的首付比例和利率的调整两种方式进行。第一，在地产行业进行投资的人看来，现在的相关市场还不完善、相关的手段也没有完全开放，因此房地产行业依然有很强的吸引力。第二，在上一时期的调控政策下房价上涨的趋势没有改变，所以将来的投资空间仍然是很大的。政府的调控政策对于购买房自住的人来说影响不大，住房贷款利率的提升会增加贷款的利息，所以对于资金不是很宽裕的购买者来说，容易让他们推迟买房的时间。与此同时，如果即将出现贷款利率增加的情况，推迟买房的时间有极大的概率需要担负增加的利息支出。因此上来说，如果条件成熟的话，消费者依然会做出购房的行为。第三，与其他人不同，投资者关心的是房价起降的周期和幅度，只要购买时与卖出的价格差大到一定程度，银行贷款利率的增加会影响投机者的收益，但是这种影响没有达到那种程度。所以，前一时期的政府调整措施对于相关市场是有影响的，尤其是后一时期的调控措施，对于投机人是有很大打击的。然而这种打击依然没有触动他们的根基，所以房价增长过快的趋势没有得到遏制。
2005—2008年宏观调控内容与效果分析。2005年起实行的房屋政府调控措施，主要关注的就是在房屋出售时候的投机者的投机行为，这一时期政府部门发布了一系列的文件，重点要解决的问题就是住房价格整张过快。这些文件对于各地有关部门提出了工作任务，要在房屋出售阶段进行合理的监督和管理，积极地开展相关工作，大力打压出售环节的不正当行为，通过运用税收手段，对投机者实施有力制裁。
政府有关调整措施还在进一步实施，目前房价的整体水平就是第一时期的政府调整措施与现在措施的整体实施效果。有数据显示，在2005年，超过10个城市的住房价格增长幅度同比减少，20几个城市的房屋价格增长幅度没有超过同一时期。政府所采取的调控政策有些处在初始阶段，有些没有进行具体开展，所以这些政策的效果尚未发挥出来。有关资料表明，虽然房价的整体水平仍然很高，但是增长幅度已经比同一时期下降了，这些都是调控政策的作用。
在政府调整措施的后一时期，房地产业的建设方对于土地的炒作行为进行了有效的控制，对于蓄意囤地等行为进行了管制，这对于房价调整有很好地效果。一方面，采取行动控制土地炒作有利于降低土地成本，避免地价上涨及其对房价上涨的推动作用，为需求者提供降低房地产开发成本和未来房价下降的积极信号。另一方面，土地按照正常流程进入开发环节，在一定程度上增加了未来市场上的土地供应量及相应的房地产开发规模，有利于需求者减少对未来市场供应能力的担忧，促使其考虑延迟当前的购房行为。因此，第二阶段中对于供给方的宏观调控是有效的，有利于购房需求方增强对未来市场供应能力的信心。
从需求方看，政府采取控制措施的后一时期，已经说明要对消费者的购买行为进行规范和指引，主要的手段就是利用税收对相关领域进行调整，尤其是对于那些投机者要进行打击。虽然有关的措施还没有具体开展，但是对于投机者仍然有着很大的威慑作用。一系列的措施让消费者对于政府控制房价的力度充满了信心，有些消费者的忧虑在这个时期出现的比较多。当认识到了近期内政府的措施会极大地减少房地产投资的收益，他们就退出了房地产的投资，这也是房价增幅下降的一个原因。
2008年第四季度至2009年第四季度的房地产调控内容与效果分析。2008年第四季度全球金融危机全面爆发，对我国经济产生严重冲击。在前一阶段房地产调控政策和全球金融危机的影响下，2008年第四季度商品住宅交易量继续萎缩，2009年第一季度房价同比出现下降。为应对危机，宏观经济政策从“两防”转向保增长。在房地产方面，2008年12月国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。2009年第一季度至第四季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年第二季度房价重拾涨势，2010年第二季度房价同比涨幅达到14%，为1998年以来的最高点。
2010年第一季度至2012年底的房地产调控内容与效果。为抑制房价过快上涨势头，中央出台了差别化信贷政策以及包括限购限贷行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。2010年1月国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“家庭二套房贷”政策），强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，提出“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房贷”政策更加趋紧。2010年4月国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制。2010年9月暂停第三套及以上购房贷款，并严格施行问责制。2011年1月国务院召开会议，确定了八项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。2011年7月国务院常务会议要求必须坚持调控方向不动摇调控力度不放松，促进房价合理回归。
2010年以来，在越来越严厉的经济手段和行政措施的调控下，房地产市场热度逐渐降低，房价涨势受到抑制。2010年第一季度至2011年第四季度商品住宅交易量同比增速呈显著下降趋势，2010年第三季度房价涨幅开始出现显著回落，2011年，70大中城市中新建商品住宅价格稳中有降的城市数量由1月份的10个增加至12月份的68个，二手住宅价格稳中有降的城市数量由1月份的10个增加至12月份的67个；12月份，52个城市新建商品住宅价格环比下降，51个城市二手住宅价格环比下降。
从政策出台时间与市场的表现看，这一阶段的政策效果比较明显。2010年1月“家庭二套房贷”政策出台后，商品住宅交易量同比增速随即出现显著下降，2010年第三季度房价涨幅开始回落；随着政策力度的逐步加大，直至实施严格的限购政策，房价同比涨幅出现大幅下降，2011年第四季度房价环比开始下降。而在2012年第二季度开始，房价涨幅再次提升。
2013年3月“国五条”至今。国五条，是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。国五条包含以下五项具体政策措施①：
一是完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
二是坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
三是增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。
四是加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
五是加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
但是从效果上来看，国五条起初并没有很好的抑制房价和挤出房地产泡沫，在最近官方公布了一组有关房价的数据，中国70个大中城市房价2013年9月份再度“全线”上涨。其中，与2012年同月相比，作为楼市一线城市的北京、上海、广州、深圳领衔，涨幅超过20%。至此，中国70个大中城市房价同比上涨城市数量已连续3个月保持在69个的高位②。但是，进入2014年之后，房地产市场开始趋于冷淡，70个大中城市房价上涨城市数量开始“塌方”，截至目前，根据国家统计局公布70个大中城市住宅销售价格变动情况，2014年9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅1.0%，延续了5月份开始的下跌态势，但跌幅有所收窄，相比8月跌幅缩小了0.2%。而同比跌幅1.2%，这是今年以来首次出现房价指数同比下滑的现象。种种迹象显示，当前房价依然位于“过冷”区间③。
结合之前的讨论，房地产市场的萧条传导到宏观经济层面，中国GDP增速持续下滑（如图8），因此，政府对于房地产市场的调控又出现了一些新的方向，比如陆续取消限购①，放送贷款限制②等。
五、房地产市场泡沫和金融安全：理论梳理、机理剖析和应对方法
房地产泡沫对国家经济安全的诸多冲击中，房地产泡沫和金融安全的关系最为密切。由上文的讨论可以发现，房地产行业和金融业的关联最为紧密，因此房地产市场泡沫对金融安全的影响也最剧烈，传导也最迅速，因此，需要特别的讨论中国房地产市场泡沫对金融安全的影响和应对机制。
在当前阶段的相关研究成果中，房地产泡沫对于金融风险的出现有一定的解释作用，通过对金融市场的影响，房地产泡沫影响某地经济的案例屡见不鲜。赫林（Herring and Wachter，1999）等 在他们的论文中曾经重点指出，在实际的经营过程中，由于银行和房地产开发商之间有着天然的内在联系，因此在明知道房地产行业客观存在风险的时候，仍然选择在该行业中集中更多的资金以保证前期的投入。与此同时，在银行的经营过程中，天然具有某种属性导致其在参与房地产借贷环节的过程中，必然存在流动性和资产的不对称性。实际上，在银行的经营过程中，为了最大限度地保证经营过程的顺利进行，能够在任何时间点上完成存款人的提款要求，银行必然选择低风险的行业进行投资，但是在市场经济环境下的银行的最终目标是为了获取相应的经济利益，因此银行在投资的过程中又无法真正意义上的规避风险，部分情况下必然选择高风险的行业进行投资以获得较大的收益，这种情况下，银行的相关部门必然需要对这两者进行相应的权衡，因此，系统的风险性在房地产投资方面是客观存在的。在笔者的研究中，提出了危机短视、数据不充分与脆弱分析、不正当激励三个假说来对当前中国社会主义市场经济环境中，银行在面对房地产行业借贷活动高风险的情况时候，仍然愿意冒着金融风险进行借贷的原因。并通过对上述三种假说在瑞典银行危机、美国银行危机、日本银行危机和泰国银行危机中的应用来加以验证。世界著名的迪布维格（Diamond and Dybviz）模型对于银行投资的相关问题已经做出过非常详细的说明，相对于传统意义上的阿罗一德布勒 （Arrow-Debreu）定理相比，银行挤兑客观上可以被当一种不同的无效率的纳什均衡解而出现。因此，在房地产和银行的合作过程中，金融脆弱性的增强是一种必然的情况。必须认识到，房地产资产价值的预期性以及土地资源的有限性导致房地产泡沫的存在，而在中国当前的市场环境下，全国各地房地产的迅猛发展，直接导致了金融风险出现概率的增加。针对这一问题，武康平 （2004）的研究同样有着一定的现实意义：中国当前几段社会制度客观上存在的缺陷，对于中国房地产金融市场风险的增加是有着一定的解释意义的，风险的相互正向累积在这一过程中的表现是非常明显的，尤其是在当前房地产供给市场相对固定的状态下，银行在监管方面存在的不足，加上私人倾向等原因的限制，导致房地产行业非常容易在银行中获得贷款，客观上存在贷款过剩的情况。在实际的操作过程中，商业银行和相关监管部门对于借贷风险的控制和预测仅仅是通过当前成交价格来进行，在这种典型的不对称信息结构下，银行贷款风险必然随着时间的推移而逐渐地累积，在某种契机下将会集中的爆发出来。
（一）房地产泡沫导致金融风险的内在机理
为何房地产市场混乱往往会直接导致金融风险呢？
1.房地产业与金融业息息相关
在房地产行业的发展过程中，金融业为其提供了必要的资金支持。首先，房地产的开发和销售过程中，金融行业为其提供了必要的资金支持。相对于其他传统行业来说，房地产行业在开发和销售的过程中，客观上需要有大量的资金投入。根据中国当前的市场环境，平均一个房地产开发项目需要的投资额大约在1000万元人民币左右。此外，房地产行业的特有属性决定了其资金使用具有投资周期长、资金回笼慢的特征。一个房地产开发项目从立项到完成销售，所需要的时间是非常漫长的。除此之外，销售过程同样具有长期性，尤其是在市场不景气的时候，这一周期甚至会长于开发时间。这样就必然对资金的占用造成一定的影响，无论是资金的占用还是利息的支付都需要庞大的数额。如果在这一过程中没有金融行业的有效支持，显然是无以为继的。根据中国当前阶段的金融业发展来说，银行贷款是房地产企业的一项重要资金来源，大约占企业开发投资总额的l/4～1/3，中国房地产开发企业资金来源中银行贷款约占l0%～30%。信贷业务的开展，为这一问题的有效解决提供了客观意义上的支持。在信贷业务的开展过程中，能够有效地缩短家庭累积的过程和时间，从而为其住房消费的提前进行提供客观意义上的支持，这在本质上无疑对房地产的销售时间的缩短提供了帮助，在侧面降低了房地产行业在利息方面的投入，增加了其收益。
房地产信贷同样也是金融业的重要组成部分。上文中已经有所提及，土地产权稀缺性和土地供给的有限性，对于房地产的升值属性提供了必要的支持，同时，土地的永续利用性同样也为其贷款风险的降低提供了坚实的担保。这种情况相爱，房地产也就成为一种具有高属性的抵押品，在银行的经营过程中，具有重要的地位，一旦发生无法按时偿还的情况，银行完全可以通过对该抵押物的处理而获得预期的收益，实际上，在西方发达国家中，房地产信贷作为金融行业的重要组成部分，为本国金融市场提供了巨大的支持，一方面在贷款上提供了巨额的利息收益，另一方面也为其消费群体规模的扩大提供了必要的帮助，美国银行贷款中有30%以上是住房抵押贷款，英国为20%～25%，在中国香港地区，这个比例超过40%。
2.房地产泡沫是房地产市场虚假繁荣的反映，表现为房地产价格泡沫
从本质上来说，作为一种典型的资产价格运动现象，泡沫经济的本质在于投资过程中客观存在的价格脱离市场的上涨行为，也就是价值和使用价值之间的脱离。实际上，在房地产行业发展过程中所带来的泡沫经济，主要是在于资产价格高于真实价值，这种情况的长期存在，为房地产行业发展过程中天然具有的高风险特征做出了良好的解释。在实际的应用过程中，泡沫经济出现的原因是复杂的，多种因素都能够造成这一情况。而由于在市场中，信息不对称等因素的天然存在，人们在预期的判断过程中所具有的选择往往是截然不同的。
实际上，预期方面的差异性对于经济的进一步繁荣是具有一定的积极意义，但是客观上来说，这种情况的客观存在，资产真实价值无法有效地得到体现，泡沫经济的出现成为一种必然，尤其是在房地产行业中，能够带来泡沫经济的因素是非常多的，在实际的操作过程中，表现为放假远高于内在价值，而在这一过程中，必然存在由于房价在短时间内暴跌而带来的金融风险，这种情况的客观存在，为金融行业参与到房地产开发和经营过程中带来了天然的风险。
常规意义上的市场经济运行状态下，价格主要是由于供求环境和产品价值决定的，供求不平衡的状态下，可能由于供给过剩而导致不同的产品生产厂家之间出现大规模的竞争而导致产品价格下降，反之，则将会导致价格的阶段性升高。而在中国当前的市场经济环境中，由于多种因素限制，房地产市场从本质上来说已经属于一种典型的垄断市场状态，尤其是土地资源的稀缺性和供给的有限性，供求平衡在这一行业中实际上是不可能实现的，因此在市场供求关系中，这种刚性特征改变了传统意义上由供求和价值决定的价格。
从上述论述中我们可以发现，市场中的消费者对于住房需求的提升，必然导致房地产商品的价格不断上升，而在实际上，这种需求一方面是理性的消费需求，然而在中国当前的市场环境中，投资甚至投机需求同样表现得非常明显。在短时间内，房地产商品的供给总水平是一定的，当市场需求提高的时候，必然导致价格在短时间内出现明显的上升情况，而这种情况实际上将会导致大量的投资者进一步看好该市场，这就会吸引更多的资金进入房地产市场，使需求进—步上升，价格也就进一步上升。最终就进入一个房价节节攀升的循环当中，这就是房地产市场中投资或投机导致的奇怪的市场机制。
3.房地产泡沫引发金融危机主要是由于借贷市场的失衡引起的
客观上来说，房地产行业本身所具有的不可移动性和保值增值属性，为其在金融机构中获得贷款提供了必要的支持，而在中国当前阶段金融体系发展过程中，整体的不健全情况的存在，同样为房地产行业在银行中获得贷款降低了难度。这些问题的存在，无疑为银行的经营行为带来了巨大的风险，尤其是一些私人情感参与到贷款过程中来，更是为这种风险的扩大和非规范化发展提供了条件。
在宏观经济普遍看好的情况下，政府鼓励投资，在金融市场上，对资产价格自我实现的心理预期构成了泡沫放大机制，银行在实际的经营管理过程中，对于市场份额的无节制要求，导致其对在对借贷企业整体信用程度了解不足的情况下提供数目巨大的贷款，对于投资项目的风险低估同样非常常见。这种风险的估算不足，在市场繁荣的过程中，将会对房地产行业发展过程中所带来的泡沫效应产生一定的推动作用，而当泡沫破灭的时候，银行原本依赖的房地产商品的高保值属性必然出现明显的下降，客观上将会造成资产市场和银行资产负债表的负面影响的进一步加强。这些效应的结合可能产生一次“通货紧缩”，从而加剧由于房地产行业所带来的经济泡沫破灭负面影响。因此，房地产泡沫引发金融危机主要是由于借贷市场的失衡引起的。具体表现为：
金融机构的呆账、坏账大量增加。上文中已经对房地产行业和银行之间的密切关系作过详细的论述，在这里就不多做说明，但是，正是由于这种关系的客观存在，导致了房地产行业对于国民经济所具有的巨大影响力，在一些国家，房地产行业甚至会在短时间内成为国民经济的重要支柱产业之一，这种情况的出现和发展，必然有银行信贷的支持。而当这种经济泡沫破灭之后，房地产业作为泡沫经济的核心载体，其所提供的商品房价格在短时间内必然出现明显的回落，而随之而来的负面影响则会对其土地价格的降低提供必要的环境，这种情况下，在银行中抵押的房产同样会大幅度的缩水，房地产企业无力偿还银行本金和高额的利息，金融机构的整体负债情况此时将得到根本性的改变，呆死坏账的出现也就不难理解了。在实际的金融案例中，这种情况是很常见的， 对于金融行业所造成的负面影响无疑是巨大的，而更是由于房地产行业中国民经济中所占有的重要地位，非常容易诱发金融风暴，对于一国的经济产生巨大的负面影。
以日本为例，日本在1985年是的土地总资产为925万亿日元，约占整个国家财富的57%。而到1990年，由于房价和地价的不断飙升，土地资产上涨到2338万亿日元，为当前日本整个国民收入的5倍多，约占整个国家财富的64%。到20世纪90年代中期，日本经济泡沫破灭，房价与土地价格狂跌不已，在这一过程中日本整体经济发展受到了巨大的震荡，基本上消除了日本在之前经济发展的收益①。而这种情况对于金融行业所产生的影响同样是客观而深远的，达拉房地产公司的破产，银行将面临巨大的不良债权，根据日本相关部门提供的数据显示，在这次泡沫经济中以直接或间接方式投入到房地产的贷款达1.52亿日元，不良债权占0.79亿日元。对于当时日本金融行业造成了巨大的打击，客观上为日本当局的工作失利做出了解释，当时日本经济一片萧条，国内失业率屡创新高。
而在20世纪80年代末，美国房地产萧条对金融机构造成冲击。 1990年，全国银行无力收回的贷款创历史新高，达到300亿美元。呆死坏账的问题成为当时美国金融行业无法回避的重要难题，对华尔街的繁荣同样造成了非常严重的负面影响，在当时的美国，人们基本上已经对金融市场失去了信心，而随之而来的社会影响，更是对当时的美国造成了巨大的打击②。
而在十多年前的东南亚金融风暴中，虽然客观上有国际投资者兴风作浪的因素存在，但是从本质上来说，这些国家房地产行业的畸形发展同样起到了重要的解释作用。尤其是在泰国、马来西亚、印度、菲律宾、新加坡五国中，房地产行业为这些国家的金融行业的顺利发展制造了巨大的阻碍，尤其是银行呆死坏账方面，更是形成了庞大的数额，直接影响了当时该国经济的发展。仅仅这五个国家的银行呆账总额在1997年底达到730亿美元，其他国家银行虽然在这一方面稍好一些，但是客观上同样受到了巨大的影响，对国民经济所带来的负面效应，不可谓不大。
在这一方面，中国的房地产行业发展过程中同样出现了这一问题，早在1992年，中国国内红宏观经济形势良好，政府提供了较为宽松的货币政策，北海地区的经济发展出现了一股不同寻常的浪潮，尤其是当地房地产事业的发展，更是进入了一个让人难以想象的阶段，仅仅1年多时间，房地产开发公司由6家上升到1000多家，政府批准出让土地高达67.75平方公里（若按规划蓝线图计算则更高达83.84平方公里），让当时社会上的大量专家学者跌破了眼镜③。而实际上，这种表面上的经济发展热潮对于当地经济所产生的客观影响是非常深远的，随着中国市场中宏观经济形势的改变和国家的调控，北海房地产行业在短时间内出现明显的价格下跌趋势，根据相关部门提供的统计数据显示，北海地区在这次经济泡沫破灭中所遭受到的损失，基本上相当于该地区两年的国民总产值。实际上，这一影响在当前阶段仍有一定的威力，对当地经济的影响还远远没有过去。
金融机构大量倒闭。正如上文所介绍的，当房地产行业所带来的泡沫破灭的时候，银行必然面对大量的不良债权资产，这对于银行业资金的流动性是非常严重的负面影响，不仅导致了金融行业中“债务链”的逐级放大，同样也对金融行业的社会信心造成了难以弥补的不良影响，甚至由于挤兑现象的出现而引发金融行业的整体混乱，引发局部或全面的金融危机，对国民经济的平稳较快发展目标的实现造成巨大的不良影响。
由于房地产市场泡沫的破灭，日本全国在1991—1998年间，大量金融机构破产倒闭，其中包括日本当时最大的信用社——木津信用社，日本四大证券公司之一的山一证券，日本第二大租赁公司——日本租赁公司以及日本十大商业银行中的北海道拓殖银行都无一幸免。由此可以，日本经济泡沫的破灭，特别是地产泡沫的破灭对于日本金融体系的打击有多么巨大。
这一情况在美国同样较为常见，20世纪七八十年代美国房地产价格在短时间内出现极大的波动，直接对参与贷款的美国金融企业造成了巨大的负面影响，在1988年、1989年、1990年分别倒闭的221、207、169家银行中，由于上述原因而倒闭的公司占了绝大部分。
这场房地产泡沫厄运对东南亚新兴国家等的影响更为严重。经济经过炙热化的发展逐渐减缓，引起商品房积压，导致资金的占用，影响资金流动周转。许多投资者害怕金融机构不能有效兑付，开始撤销资金投资。自90年代以来，泰国的91家财务公司中有一半多停业整顿。这场金融危机横穿亚欧大陆和太平洋，直至东南亚新兴国家，导致了全球金融市场的动荡。正如克罗斯比所说：“泰国银行系统的瘫痪很大一部分原因是房地产的过度发展”。
（二）房地产泡沫导致金融危机的主要特征
1.累积性和潜在性
房地产业是一种资金占有量大，周期长，需求不确定的产业。在开发初期其巨大的资金占有量和财务杠杆原理要求开发商在开发时，仅仅依靠手中的流动资金是远远不够的，必须运用相应金融工具，与信贷公司合作。相比西方发到国家，中国金融市场发展不完善，融资渠道较为单一，房地产发展所需的大部分资金一般由银行借贷，这也是银行盈利的重要渠道，二者相互依存，产生共赢。但由于要将大量的资金投入房地产事业，如果资金在长时间内收不回，对银行是不利的，其承担了一定的风险。当开始房地产行业有序发展，资金逐步流动时，隐含在其中的风险不会突显，但风险一直在不断累积，当房地产处于低谷下降时期，产生积压时，各种隐含的问题开始凸显，使双方举步维艰，此时若银行有充裕的流动资金，则可以使资金流动一段时间。反之，若资金链出现问题，便会导致金融系统的瘫痪，房地产泡沫破灭后，银行的不良贷款急剧上升，金融机构间又有着千丝万缕的关系，随着破产，一个地区的金融秩序将会出现问题。
2.不确定性和加速性
由上文分析，房地产风险是累积产生的，而且在良好发展时期是潜在的威胁，但是一旦发生，其危害是不可估量的。特别是现阶段，中国的金融体系还不完善，由于市场的不确定和信息的不对称，随着竞争日益激烈，更多人盲目注重发展，追求市场份额，忽略了市场评估和风险预测，以及现存的道德风险和不确定性，这些因综合作用导致房地产金融危机的爆发，而且其爆发后，随着多因素的催化，会加速恶化。如20世纪90年代末，日本及中国海南等地房产泡沫的破灭所引发的金融危机波及了全球多数地区，对中国金融体系造成了巨大损害和冲击。
3.传播性和传染性
由于金融行业的信用作用，以及现实社会道德风险和不确定风险，导致金融行业的脆弱性特点。金融机构如银行往往主要借贷给缺乏流动资产的一方，正是这样的定位使得银行资产与实际流动的资产极度的不对称。银行吸收存款人的资金，并将大部分财产借贷出去，便必须进行高风险的信贷投资。银行必须时刻在应对两方面的客户做出合理的权衡，必须科学确保其流动资金的金额。所以银行经常受到金融危机的影响和传染。房地产金融风险的扩散性和传播性使得其很容易波及各个行业，房地产行业泡沫的破灭导致银行不能及时收回资金，当其他行业急需贷款时，又没有充裕的资金，导致经济的萧条。必须等到银行贷出的资金有效收回时，才可以拉动资金流动，经济才会复苏增长。
（三）房地产泡沫引发金融危机的检测研究
1.检测房地产泡沫的理论方法：收益还原法
由于房地产泡沫被看作是房地产市场价格在某一时期内超过了其本来的所具有的价值，那么房地产泡沫就应该是其超过的部分。要对泡沫的大小进行度量，一般为学界所认可的方法是用未来资产预期收益的现值与资产的价格来进行比较。这种评估方法的程度是首先确定一个较为合理的折现率，将未来的收益换算成现值，这个折现值就是资产所具有的合理理论价格。如果现实的价格超过了理论价格，所超过的部分就是资产泡沫。在对资产泡沫进行估量的过程中，最为重要的是确定特定房产在某一时期的收益和合理的折现率。收益法的表达公式为：
公式（21），P代表了房地产在估价时间点的理论收益价格；而n为房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可获收益的时间；Ai为房地产相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益；yi为房地产相对于估价时点而言的未来第i期的报酬率。
我们将现实价格和理论价格进行对比，此模型中用修正的PER利率来表示二者的比值，为方便理论推导和计算，将修正后的利率PER设为未知数X，故有以下结果：
在公式（22）中， Po为在估计时点的房地产实际价格。由上边的推导可以看出，X值愈大，则实际价格与理论价格的比值越大，即实际价格远远超过了理论价格，甚至可能是理论价格的几倍，此时便容易产生泡沫经济。中国伟大的经济学家薛敬孝依据近几期爆发的金融危机经验认为，若X的值超过了2.5，一段时期内很容易形成泡沫经济，这种泡沫经济的规模是巨大的，可以影响国民经济的各个方面。
由收益还原法的数量界定模型可以计算出实际生活中各个行业的泡沫率，即泡沫资产的分量价值与泡沫资产总量的比值，显然比值愈高，愈容易产生泡沫经济危机。
2.房地产行业泡沫率临界值的确定
金融危机爆发不是一日积累的，也不是一方面因素失衡所导致的，而是由财政收支、借贷市场等不协调、严重失衡所引起的。除了这些直接因素，市场的不确定预测以及需求波动等也有可能是造成危机的因素之一。对目前中国来说，银行是房地产企业的主要启动资金来源，占大部分主要原因，故可以定量从借贷市场失衡角度来确定房地产行业的泡沫临界点计算。
为了便于计算泡沫临界值，我们从泡沫经济发生的整个过程作为研究对象，以此寻找泡沫临界点的估计值。首先要进行一系列的假设，如定义现实中中国国民经济中只有房地产市场的泡沫经济显著。如一个公司估算自己的资产有100美元，但实际用于经济基础条件解释的主要有20美元，即其市场价格远远高于实际的理论价格，这样便造成了80美元的泡沫价值，可知泡沫率为80%，当泡沫破灭后，即此公司仅余有20美元的价值。由于企业必定在银行有一定的贷款，假设负债90%，即在总共评估的100美元泡沫资产中有90美元是负债，当泡沫破灭后，银行只有20美元的价值，即便将所有的资产变卖仍还不了90美元的负债，它将会欠银行70美元无法还清。此时，公司无力偿还债务，银行便多了70美元的坏账。如果金融机构出现过多的坏账将会诱导金融危机的爆发。
对于上述例子的描述，我们可以依据产生的缘由推导泡沫临界点的计算公式。设定已知地区内总得资产总值为V；各个房地产企业的平均负债率是L；所以参与房地产行业的景荣机构的总产值为A；房地产行业的泡沫率为B；危机出发前金融机构的资产充足率为C；泡沫经济不触发金融危机的金融机构最低资产充足率为C0；并假设当泡沫破裂之后，企业所不能偿还的债务与金融机构之前的坏账相等。在上面的假设条件之下：
把上式中的TD代人下式中，经过整理，就可以得到泡沫经济临界泡沫率B临界值：
B临界值=1 （24）
由此可见，从借贷市场失衡的角度来看，房地产行业泡沫经济所触发金融危机的泡沫率临界值是由多方因素决定的，从上面推导过程可以看出，其与房地产企业的平均负债率、泡沫资产总价值量、破灭前总资产价值、金融机构的资本充足率等参数均相关。实际也可以看出，金融机构的资本充足率愈高，破灭前金融机构最低资产与总资产的比值越高，泡沫B越大；企业的平均资产负债愈多，B值越低。
（三）房地产泡沫引发金融危机的可能性分析
通过上述从借贷市场失衡角度对诱发经济危机的泡沫临界值考虑，进一步计算得出诱发经济危机的可能性抽象函数F。
当F>0，即当房地产行业实际经济的泡沫率低于临界泡沫率值时，泡沫经济不会触发经济危机的发生，但会一直累积作用。此时，不会发生金融危机，泡沫经济不会破灭，经济仍处于膨胀状态。
当F<0，即当房地产行业实际经济的泡沫率高于临界泡沫率值时，可能会诱发金融危机。此时，泡沫的破灭对金融机构的信用造成了一定的冲击，引发社会公民对金融机构的信誉怀疑，愈加促进金融机构的资金流动拮据，使得金融机构负债，被公民挤兑，进而引发金融危机。
通过上述分析，可知房地产泡沫值愈大，其引发经济危机的可能性就愈大。所以，我们要控制好房地产市场，防止经济泡沫过大，这也诠释了中国宏观调控的重要性。
（四）减少由房地产泡沫导致金融业出现问题的方法
1.尽量减少房地产业的资金运营成本
通过前面的分析，我们可以发现房地产的运营和金融业的发展有着密不可分的关系，房地产业的经营不善会导致金融业的发展失衡。如果在这一行业中的企业对银行的贷款过高，偿还能力较差，而产品又卖不出去，这样一来很容易引发金融问题。所以，房地产企业需要合理地整合好自己的资源，要做到量力而行，过分地依赖银行等机构的贷款不仅会使自己面临窘境还可能会引发金融危机。目前，我们急需加大对这一块的监控力度。
2.合理地控制好房地产业的资金流动
根据前面的研究，我们可以发现房地产所产生泡沫的数量和它的产生率有一定的关系，这一关系我们可以用公式y=X-l/X表示。在这公式里，y代表泡沫产生的概率，x表示泡沫的数量，所以由公式我们可以发现房地产泡沫越多，泡沫产生的概率也就越大。所以，当外界一切条件都固定不变时，房地产泡沫的不断增加会使泡沫产生率不断上升，最后突破金融体系做能承受的上限，进而会引发一系列金融问题。所以要想减小引发金融危机发生的概率，首先我们必须把房地产泡沫的数量控制到一定的范围内，这样才能有效地控制住泡沫的产生率。对于这一点，我们采用的主要方法有：
通过相关政策，降低这一产业的利润；进一步完善房地产行业的监控体系；对房地产行业进行全面整顿，加大对这一行业的管理力度。
完善房地产行业的监控系统，可以使我们时时刻刻都能了解到这一行业的发展状况，可以观测到泡沫的数量、产生率等一些指标，这为防止金融危机的发生提供了重大的帮助，也对于房地产业的发展起到了推动作用。
3. 尽量增加银行等金融机构的资金占有量
根据前面的研究，我们可以得出如果我们将银行等金融机构所持有的资本量增加，降低房地产泡沫所占有的资本，那么我们就间接地提高了房地产泡沫的安全度，增加了整个系统的稳定性。这样做，既可以有效地控制好房地产泡沫的发展状况，又可以很好地促进了金融业的发展，起到了双管齐下的效果。
（五）中国房地产市场发展走势与金融安全对策分析
1.宏观环境视角的对策建议
兼顾公平与效率，完善房地产市场与银行金融行业互动机制。建立健全围绕房地产市场的银行金融经济机制，科学管理银行信贷与贷款结构，增加住房抵押贷款的资金流动性，政府加强保障房、廉租房等项目工程的建设，满足人民群众的住房需求。现阶段，我们国家房地产行业与银行金融机构的关系，是政府部门、金融市场与居民重点关心的内容，中国国土土地管理漏洞、社会潜在利益激烈的矛盾以及信息不透明造成的金融市场紊乱与缺陷，在中国房地产行业中都有具体的现象发生。党中央、国务院先后出台了大量政策来保证中国中低收入群体的住房需求，加强经济适用房、廉租房、保障性住房的建设，建立健全保障性住房建设机制，中国超过一半的中低收入群体需要政府的保障性住房。然而近几年来，中国在保障性住房机制认识不足，落实力度不够，地方政府往往把经济适用房当成是临时的解决办法，主要思路仍然是住房市场化，商品化。由于经济适用房、廉租房等工程收入较低，很多地方政府不愿意主动建设，无法形成真正的住房规模。然而住房市场化无法满足低收入群体的住房需求，政府部门应该加强研究。而且政府部门必须建立保障性住房机制，保证中国弱势群体的住房需求。
近期内中国房价上涨过快是一个事实。要对房价实施调控就从以下两个方面入手，首先要提高供给，对低收入群体提供足够的供给和采取有效的保障措施。其次是要利用各种宏观调控政策对房价实施调控，建立与健全二元住房模式。可以讲，在众多涉及操作透明度和工作进度选择方面的社会矛盾中，房地产行业算是比较突出的。从根源分析，一方面，与其本身的商品属性有关；另一方面，与民生和总体经济形势息息相关。更重要的是该产业同时包含政府和市场的责权利问题。所以，若要兼顾或最大限度满足多方诉求，必须加快体制转轨，从模式上予以创新突破。从现实来看，当前如何搞好房地产行业的金融配套问题是亟待解决的问题。所谓建立房地产金融配套，即加强金融业与房地产业的融合。一是，通过加强购房难群体购房和公共性住房建设的支持，改善当前房屋供给不协调问题；二是，加强风险防范管理，合理利用信用渠道及金融创新手段，规避商业银行的诸多风险，实施房屋和金融资产两个总量上的管控；三是，坚持科学、规范的住房金融交易，从制度和流程上增强整个房屋交易市场的公平性，畅通信息沟通渠道，从根本上实施交易流程再造，合理规避房产泡沫的产生和蔓延。
中国疆域辽阔，巨大的人口基数和复杂的经济环境，很难找到可以直接拿来套用的住宅管理经验。所以，针对国情研究适合中国特色的房屋制度是保证该市场健康发展的必由之路。首先，可以参考发达国家住宅担保公司经验，考虑在住房担保贷款方面成立专门机构，使住宅储蓄行金融机构和购房难群体都得到最大程度的金融支撑。其次，从政府角度，逐步实施房地产业金融化。一方面，可以将住房抵押贷款通过类似证券交易所的平台，进行规范交易，建立完善的住宅产业金融体系；另一方面，通过证券化的房屋抵押贷款的金融性流转，增强资产活力，并有效降低相关商业银行的风险压力，稳步提升社会整体居住水平。
关注国际短期投资行为对中国房地产业的影响，建立完善监督机制。据相关研究表明，在影响房地产投资，特别是国外投资因素中，有效汇率占有重要地位，所以，一个相对平稳的未来汇率可以在热钱进入时产生决定性作用，我们也可以此作为控制不健康投资产生的有效手段。众所周知，随着全球经济一体化的逐步形成，中国在世界经济体中的地位愈发重要，汇率的变动也由过去的单项调整，逐步出现上下波动的情形，在一定程度上控制了一大部分外资投机进入房地产业的情况。由于复杂因素影响，中国汇率上升预期依然强劲，因此，为了有效抵制热钱撤出有可能带来的房地产危机，必须提早采取资本管控措施加以防范。从实际来看，倘若美国房地产业出现滑坡，会产生连锁反应直至威胁到中国的房地产业。首先，美联储一旦放松银根，人民币汇率升值可能性不断加剧，国外热钱会因此不断涌入，导致中国外汇储量急剧增加，使整个经济呈现饱和状态，无论金融市场还是房地产市场必然出现过度涨价，不断埋下泡沫风险。随着各方施压，国际投资会敏锐跟随人民币规律调整而迅速撤出，进而出现如日、美经济危机的乱象。可见摆在中国经济面前的形势极为严峻。所以，要想搞好汇率改革，并处理好宏观经济调整，对于房地产业的外资管控，必须遵循资本项目的相关管理原则，在交易汇兑关键部位实施严格管控。另外，还应加大相关惩处力度，对于恶意投机行为一经发现依法依纪处理，维护房地产及金融的健康环境。
通过相关资料汇总，国外资本主要通过以下通道投入房地产业。一是，以对华投资形式直接投资房地产；二是，以个人或机构身份实施投资行为；三是，借助房地产商举债借势进入（王和平，2009）。从实际来看，由于现行政策的完备性欠缺，给了不法行为以可乘之机，我们应该加大力度予以应对。一方面，针对境外房地产投资中涉及的恶意退款购汇撤资的人员和组织进行严格的合法审查，并通过相关行政手段控制炒楼花的情况发生；另一方面，认真甄别外商投资的资格，对于那些注册资本不符合硬件条件的坚决不允办理借债许可和结算汇兑业务，对于合并收购无能力全款付清的外商，不允相关部门给予转让股份、收汇等登记。与此同时，严厉监控外商通过在华银行开立的外汇账户资金转投房地产业。只有注意以上行为，才能有效抵御不良外资对中国房地产业的危害和影响。
2.购房者角度的应对建议与政策
加强房地产市场住房抵押贷款管理水平，禁止零首付形式的个人住房贷款，严厉打击住房假按揭贷款行为，严格审核各种保障性住房的购买资格，抑制房地产市场的投机性需求。国内各大商业性质的银行金融服务机构认真评估抵押实物的市场价值，严格管理抵押贷款流程，抵押贷款的比例不能高于抵押实物实际市场价值的五分之四。而且各大商业银行科学评估房地产开发商工程与开发商公司的市场信誉，防范潜在的住房贷款市场风险。
建立健全专门的住房贷款担保与保险机制，推动房地产二级金融市场的发展规模。房产资本在金融市场的流动性程度影响到个人抵押贷款的资本渠道以及房地产市场的信贷风险，政府部门可以设置专门担保投资机构，降低住房贷款的市场风险与违约风险、减少银行放贷坏账的可能性。政府设立专门的担保机构为居民提供担保抵押贷款保证中国弱势群体的住房需求，刺激房地产市场积极稳健的发展。
健全公民征信管理体系，严格管理公民信贷情况。现阶段我们国家缺少专门的公民征信管理体系，商业银行机构无法了解公民的社会信用信息。所以，在房产交易过程中，贷款人与银行金融机构存在一定的信息不对称性，就出现了信贷中的逆向选择。因为银行金融机构无法了解贷款居民的整体信用信息，在评估贷款时候往往基于预测的社会信用信息来发放住房贷款。现阶段中国银行金融机构利率的调整权在中国人民银行手中，银行金融机构基于保证贷款资本收益的需要，往往设置严格的贷款与担保要求，增加了银行金融机构办理贷款的流程，同时抬升了贷款人的贷款成本，所以部分信用信息良好的贷款人往往无法忍受银行金融机构烦琐的办理流程与复杂的贷款条件，最后放弃银行贷款，最终出现能够进行银行贷款的主体往往市场信用不佳。上述情况促使银行机构设置较高的贷款条件来防范贷款风险，这样一来结果却是加剧了银行金融机构的信贷风险。而且，因为社会往往忽视公民信用信息，出现部分资金链较为紧张的开发商利用员工的信用信息向银行进行借贷，缓冲资金链的压力。所以，我们实施居民征信管理体系，首先增强公民的信用意识，让公民明白个人信用在银行借贷中的重要性，避免出现假按揭贷款现象。
现阶段，我们国家具有实行公民征信管理机制的基础。比如，很多城市地区实现养老保险、社会医疗保险以及住房公积金制度，在银行金融机构建立联网环境。当前，中国充分参考西方国家的实践，加快推出公民社会信用管理体系，以此评估贷款人的信用状态。然而，除了上述措施，同时认真实施下面几项工作：首先，加快社会公民信用法制建设，制定公民信用信息的查询、公开以及保密隐私方面的法律法规；其次，加强政府部门与银行机构的联网建设，提供公民信用信息的查询服务；最后，加强居民存款储蓄实名制管理，离开了实名制的公民征信体系就无从谈起，主要是实名制能够确保公民个人信息的真实性与客观性。而且监控居民个人收入变化，核查居民信用数据；健全相关的配套措施，比如严格实行实名制管理，确保公民个人信用信息的真实与客观，以及建立家庭不动产登记管理机制，包括公民个人财产申报管理机制等。
3.生产者视角的对策建议
房地产企业要努力提高其市场竞争力，增强抗风险能力。作为房地产开发商不断扩大经营规模、提升管理水平，防范市场金融风险，加强企业社会信用建设，增强企业抵御市场风险的整体实力，由于房地产行业属于资本密集型，不断增强房地产市场的规模集聚效益。对于很多中小型房地产开发企业而言，经营成本不断增加，在比如市场营销、企划宣传、配套建设、物业管理等与大规模开发企业存在一定的差距；而且规模较大的房地产开发企业往往具有比较雄厚的资本实力，在争取房地产建设项目方面具有主动权；而且，对于房地产行业而言，市场内部资本的集聚能后节省企业的开发建设成本支出，增强企业抵御市场风险的综合实力。所以，大规模的房地产开发商积极开展兼并与并购中小型房地产开发商的行动。在合理的资本流动性基础上，并购一些具有一定土地建设用地储备的小规模房地产开发商，能够以较低的成本来得到价格更低的建设用地，实现房地产开发建设的新发展。
拓宽融资渠道，实现多元化房地产融资。要积极依托金融市场，实现房地产融资的多元化，将目前过分集中的银行贷款融资模式向银行贷款、房地产信托、房产投资基金、房产投资债券等多种融资模式转变，拓宽房地产开发企业的融资渠道，也是我们防范房地产市场金融风险的重要途径。我们研究美国联邦政府的房地产市场的发展历程，在美国房地产市场筹资的渠道非常广泛，房地产二级金融市场非常完善，很多房产投资管理基金，房产资本化水平较高。而且考虑到激烈的市场综合竞争，防范金融风险，美联邦商业银行实行多种途径的住房抵押贷款模式，比如住房贷款利率可变动，还款增加的房产贷款、逆向选择房产贷款等方法。现阶段，个人住房贷款的渠道不单单是单一的固定还款模式，而且房产抵押形式也更加具有多样性。比如，最初抵押贷款采用住房进行实物抵押，之后演变成公寓型房产抵押。而且，美国市场证券化水平在世界史数一数二的，在1999年底，房地产抵押贷款的资本流动性已经超过45%。参考美国的实践经验，我们可以设立多样化的金融理财产品，一方面保证房地产金融服务的特点，而且将直接贷款变成间接贷款，投资的工程不一样，那么运行收益也存在差距，投资收益的滞后期限存在很大区别，这样一来大幅度降低房地产市场的贷款风险，提升了金融市场的发展潜力。现阶段，在短期融资中就包括财产证券化、企业资产、土地资产抵押以及抵押担保等途径；而且很多致力于中长期投资的企业与基金能够上市发行股票进行融资。
一是要扩大房地产企业的规模，提高企业质量与信誉，同时鼓励一些实力强的房地产开发企业发行股票和房地产建设债券。当前，中国房地产企业中仅有少量实现了证券市场融资，与整个房地产企业在国民经济的地位不相称。因此，相关监管部门应对房地产上市限制措施予以适当放宽，积极推进房地产投资证券化，将社会上大量的小规模闲散资金吸引到房地产业中来。现阶段银行金融机构的资本比较充足，这样一来房地产债券吸引银行金融机构投资，以此增加银行金融机构的资本流动性。
二是不断创新工程融资的私募基金房地产理财商品。支持资质好、信誉高的房地产开发商与证券资本市场进行合作，设置专门的投资基金，以此慢慢促进房地产市场中投机与投资性房产信托管理基本（RUETS）的不断发展。在西方国家，房地产信托基金理财产品是非常成熟、完善的，现阶段我们国家仍然是摸索时期，然而就今后发展态势而言，蕴含极大地市场潜力。房地产信托基金最基本的原则就是分散进行投资，降低市场风险，所以，对于房地产市场的工程投资往往要低于基金指定的比例，保证房地产开发商的企业经营权与管理权。而且对于房地产企业而言这是全新的融资来源，因为房地产信托资金的投资模式类似于直接向开发商企业注入一定比例的股权，这样一来不会增加开发商企业的经营压力。而且在西方国家的金融资本市场非常完善、成熟，现阶段世界上很多跨国资本的投资主要是基金方面，对于房地产行业而言，使用投资基金进行融资相对成本较低，而且很多事信托基金。按照相关统计资料显示，在2003年一年我们国家融资中的私募信托基金的规模是数十亿美元。现阶段我们国家的私募产业基金总体金额为近六千亿人民币。当前我们国家没有指定专门的基金管理法律法规，如此一来，上述房产信托基金就无法给房地产开发企业提供资本来源。假设我们国家制定正式的基金法律法规，那么房产基金就是我们房地产开发商重要的资本来源，促使我们国家的房地产市场向更加稳定、更加成熟的金融服务市场转变、发展。
三是促进房地产资本市场化、证券化、面向社会公开融资，发行债券。世界上最早实行房产证券化的国家是美国联邦政府，实行的房产证券化机制就是房地产建设时期的资金需求，往往利用股票、证券抑或是相关等价证券的途径来面向社会民间公开融资进行项目建设开发，满足房地产市场开发建设所需的资本。而房地产市场化、证券化，是一个系统的改革，需要在金融行业、房地产行业、投融资管理体系与公司管理机制等方面进行深度的综合性的变革。就房地产市场长期发展而言，我们国家实行房地产市场化，证券化，首先要建立健全市场经济体制与相关配套管理办法。推动房地产产权体制变革，确保房产资本拆分的合法收益；加快金融管理体制改革，改革住房贷款抵押形式与流程，不断健全房地产一级与二级金融服务市场，加强房地产资本的市场流动性水平；作为政府主管部门，首先积极支持房地产市场化、证券化的改革工作，银行金融机构主动参与房地产市场的二级金融市场，抑或是提供房地产证券化的担保；同时在房地产私募基金方面制定一系列的税收等政策优惠性措施。大力推动房地产市场化、证券化改革进程，尽快制定与出台专门的房地产证券化、市场化的管理实施办法以及上市发型债券融资的具体要求。我们国家实行房地产市场化、证券化，必须借鉴美国等国家的成功实践，实现房地产市场的积极稳健发展，而且加强有关人才的培养与建设，在房地产行业引进高级专业人才资源。
四是根据商业银行改革试点的基础上加大房地产抵押贷款市场化、证券化的改革进程，努力完善房地产市场的贷款模式，不断增强房地产贷款的资本流动性水平，而且一定程度上减缓银行金融机构的资本流动性给银行机构带来的困难。
五是在房地产市场引入保险管理体系，因为保险资本往往数量较大，风险很低、收益稳定，对于房地产开发建设而言是非常合适的投资方式，能够扩大房地产市场的投资范围与投资总额。
六是有效使用外资来解决房地产开发商资本不足的困难。支持外国资本进行房地产行业，比如与投资房地产行业，抑或是进行房地产开发项目的合资建设。
4.政府视角的对策建议
规范政府行为。政府必须进入、并且管理房地产金融市场，然而要按照市场经济规律进行调控。政府在房地产市场的行为主要两种类型：一个是直接行政干预，另一个是间接式的行政干预。根据中国经济长期发展而言，政府在房地产市场调控方面重点实行间接式的调控与管理，少用、不用直接行政命令的干预手段。政府部门应该不断健全市场经济体制，推动房地产金融市场的改革，逐步纠正作为房地产热重要推动力量的地方政府投资冲动。这就要求对原有的体制模式进行改革，彻底改变地方政府的只注重经济增长的“唯GDP论”。只有这样，才能对政府的扭曲行为予以矫正，也才会让房地产投资更加趋于更改，也才能减少由政府扩张冲动引致的房地产市场波动和金融风险。政府在商品房市场中的职责是监督房地产行业资金来源的合法性。即使需要调控，干预的手段也只能是经济手段——信贷、利率和税收政策，而非直接的价格控制或者政府担保。政府要直接运用其土地资源、财力和行政手段，解决没有能力购买商品房的低收入家庭问题。要设立专门职能机构，资金列入政府预算，切实保障贫困户兼顾低收入家庭的住房。
依据市场发展规律，宏观调控与管理房地产金融市场。科学的宏观调控与管理，能够实现房地产金融服务市场积极、稳健、健康发展。现阶段，我们国家在房地产市场的宏观调控主要是国务院于央行共同负责，政府部门按照市场运行规律，合理地使用经济方式来科学管理、有机调控房地产市场的发展，具有一定的规划性，科学性，满足我们国家经济发展与房地产行业的实际需求。央行制定了大量的政策，运用金融手段来宏观调控与管理房地产金融市场的发展，管理房地产开发商的融资信息，规范房地产金融市场的业务行为，实现房地产行业正常、稳健、又好又快发展。
5.银行视角的对策建议
控制房地产市场信贷总体规模，抑制房地产市场对于金融机构急速增长的贷款需求，认真分析银行信贷信誉，防止银行机构出现信贷比例失调。对于房地产行业自身而言，无法离开银行金融服务机构的资本支撑，然而大规模信贷的增加，不但影响房地产行业的正常发展，同时给银行金融行业造成了巨大的信贷风险隐患。银行金融机构在房地产市场信贷规模的急速增长，极大地刺激了房地产市场的投机与投资性需求，同时银行信贷比例的失调严重影响房地产市场的健康发展。在1984年，日本政府银行金融机构在房地产市场的信贷规模是16.8万亿日元，在1992年初就迅速增加到46.5万亿日元。在1985年，银行金融机构在房地产市场的贷款总额是制造加工行业的1/5，到了1990年二者比例急速增加到3/4，不动产行业的银行贷款急速上升，银行信贷比例严重失调。当时，日本每年银行金融机构发放的不动产市场的贷款增长率是10%以上，在机械制造加工实体行业的银行贷款一度出现了下降。由于银行金融机构在不动产市场的信贷规模急速膨胀，导致房地产市场出现巨大的泡沫，同时也说明了在房地产市场泡沫破裂之后必定产生大量的不良贷款、甚至是坏账、死账。银行金融行业往往追求利润最大化，推动了房地产市场的不健康发展，同时受到经济体制的限制，使得房地产市场价格虚高、增加了贷款金融风险。所以，政府部门必须制定规范银行金融机构的调控政策，约束房地产市场的不正常发展，在适当的时机通过更加严厉的政策来打击不动产市场的投机性需求。
创新房地产金融产品，分散金融风险。由于房地产信贷是一种中长期贷款，其比例的上升极易引发期限错配问题。为了对当前银行中的中长期贷款比例过高的问题进行解决，需要利用金融产品创新来使这部分资产变为流动资产。对金融产品的创新可采用世界通用的主流模式的“信托+银行”的金融组合。21世纪商业地产金融的主流模式是以信托为主线、其他金融配套的一种多元化的融资模式。包括商业地产投资在内，房地产开发需要引进的大规模的资本，仅仅依赖于银行金融机构进行贷款可能无法满足需求，我们必须加快房地产金融产品创新，分散市场金融风险。当前房地产市场融资主要渠道是采取“银行+信托基金”的融资方式。房地产市场的融资主要以房地产信托基金为主要渠道，往往是房地产市场开发建设前期融资靠房地产信托基金，后期项目融资靠银行贷款。世界主要的房地产金融产品主要包括两种类型：一个是房地产信托基金。国际房地产信托主要是指专业信托管理机构接受房地产开发商的融资请求与委托，凭借信托机构自己的理财经验与管理资本的优势，帮助房地产开发企业管理、处理与运用房产的理财信托活动。我们国家房地产信托机构自2003年开始起步，后来取得了突飞猛进的发展，经营规模迅速增加。然而受到我们国家金融与房地产政策的影响，在房地产融资方面提供的资本与巨大的市场需求相比非常有限，所以政府有关部门必须加快信托基本研究，推动中国房地产市场健康、稳健、长期、可持续发展，提供前期的辅助渠道。二是住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是房地产证券化的内容之一，就是用住房作担保，把抵押贷款集中在一起发行证券。显然这是缓解这种资金结构性矛盾的一条有效渠道，因为银行把原有的房贷债权转换成证券以后，加速了大部分贷款资金的回流，大大增强了银行的流动性，缓解了银行期限错配问题，分散了银行的风险。资产证券化目前已在试点，例如，建设银行的抵押资产证券化和国家开发银行的信贷资产证券化。
建立类型、层次、需求不同的市场消费主体，开展房产储蓄金融业务，拓宽房地产融资来源。在西方国家，比如美国能够进行信贷的群体非常多，比如银行金融机构以及保险企业等非金融机构，现阶段我们国内信贷的群体非常狭隘，主要是中国四大国有商业银行，也有部分股份制商业银行，然而相对于四大银行而言，信贷总额非常小，更不用说其他类型的金融机构。我们拿中国建设银行为研究对象，提供的住房个人按揭贷款总额在全部贷款总额的比例不到5%，剩下的三大银行比例基本相差无几，所以政府部门大力支持与鼓励非银行金融机构以及相关机构经营消费信贷业务。由于个人住房抵押贷款的发展，促进了中国房地产行业与保险行业的结合，很多保险企业逐渐开展保险抵押消费信贷服务。现阶段，我们国家的太保、人保以及平安保险先后进入了房地产市场，然而仅仅是初期阶段。中国可以借鉴美国政府设立住房储蓄银行机构，促进与支持房地产市场的健康发展，提供房地产市场融资多元化渠道，分散房地产信贷风险水平。
加快建设房地产信贷数据管理信息系统。现阶段世界很多银行金融机构逐渐加快房地产市场信贷管理信息化建设，建立信贷分析统计数学模型，很多成功的实践与经验需要我们进一步研究分析。首先是建立完善的房地产信用管理体系。西方发达国家的房地产市场上有很多专业的信用评估、房产顾问公司，主要负责房地产市场的数据采集，信息披露，帮助政府主管部门、分析机构进行决策，建设房地产市场信息化网络建设。政府有关管理部门加强房地产开发企业与房地产市场信息的公开、披露，包括房地产企业的资质、信誉、社会评价与财税报表。在西方完善的房地产市场，银行等金融机构能够及时、方便的掌握房地产市场的各种信息，提升房地产市场信息的透明程度与公开水平，帮助银行金融机构迅速了解贷款主体的信誉与资质信息，节省了大量的烦琐流程，最大程度消除市场不对称情况。其次建立完善的金融风险评估管理机制。最后是加强房地行业的信息联通网络建设。在完善的房地产市场上，商业银行等金融机构往往在银行协会组织的帮助与指导下，建立有完善的信息共享网络，实现房地产市场信贷数据的全面共享，防止房地产开发商重复向银行金融机构进行借贷，防范市场信用较差企业的不良贷款风险，节约银行金融机构提供信贷的成本支出，防范金融市场风险，以此保证银行信贷资本的稳定与收益。
建立责任追究机制，规范操作行为。银行放贷需要更加审慎，继续完善银行公司治理结构、金融监管和金融生态。加大对责任人，特别是审批责任人的处罚力度。现阶段银行责任追究仅仅限于银行机构的基层工作人员，贷款审批责任人的风险责任通常没有及时追究、问责，逃避了中国司法部门的惩罚。所以，我们建立责任追究机制，规范操作行为，尤其是房地产市场贷款审批流程中的徇私舞弊、渎职、受贿等行为带来银行经济损失的，必须严肃追究相关责任人的司法责任，必要时交由司法机关，而且在房地产贷款环节中出现徇私舞弊内部处理的，必须严格追究相关责任人的包庇行为。
六、国民经济安全视角下的房地产市场泡沫的治理策略
如前所述，中国房地产市场供需结构失衡，且总体估值偏高，容易诱发房地产市场泡沫的高估值风险和结构风险，虽然并没有全国性泡沫，但是在对北京、武汉和重庆三地的实证测度后，这三个代表性城市房地产市场泡沫水平偏高。房地产市场在国民经济中和其他产业，尤其是金融业的关联度非常高，因此，应当基于国民经济安全的视角考量，提早防范房地产泡沫，避免房地产市场过热，同时也推动房地产业稳定、健康、有序地的发展，使之能为中国经济增长的推动力量。为此，本部分将结合之前关于房地产市场中存在的诸多问题，从如下几个维度提出治理房地产市场泡沫的策略建议：
（一）金融维度
1.对个人需防止过度金融支持
中国地房地产市场投资有很大一部分源于银行系统，且银行系统具有信用扩张的效应，故银行系统的过度金融支持的主导。而要使得中国房地产金融处于一个正常的水平，国家就需要在宏观层面上对房地产金融支持额度占信贷中比重、房地产金融支持年增长额度、房地产金融支持年增长度占信贷总额年增长比重以及房地产金融支持年增长率等一系列相关的指标进行度量和监测，一旦这些指标接近或达到了临界值，就应当果断采取行动予以纾解和控制，使得房地产市场始终处于良好的金融环境当中。以往的诸多文件，如2003年6月由人民银行颁布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等文件即是如此。但是，需要指出的是，防止金融过度支持不能仅仅靠人民银行的条文规定，更应当依靠各地各金融机构的积极配合，以及强化自身风险防范。
在具体操作细节上，金融机构在发放房地产市场相关贷款时，应当基于安全的原则全面评估标的物抵押价值，严格评估风险，避免信用膨胀。房地产抵押价值的评估亦应当遵循如下步骤：确定抵押物的正常价格，也就是在公开市场中对应的货币表达额，这即是未来需要清偿债权而处置抵押物时所预料的最高价格；识别和度量风险，给出抵押物折扣价格。折扣价格即由把握可能处置的最高价格。这些风险因素包括：抵押房地产本身剧本的风险性，考察与贷款条件有关的因素。这其中既包括倒塌、烧毁等风险，也包括房屋折旧、利率风险、债务人信用风险等。最关键的因素是需要考虑到房地产市场泡沫破裂的风险，如果把这一点纳入考量范围，折扣价格将远远低于正常价格。而在当前现实条件下，金融机构往往对于此部分内容的关注不足；确定融资比率或贷款比率。也就是说，在折扣价格的百分比范围内确定贷款最高额度，一般来说，这个比率为70%～80%。因为，这其中可能包含对于抵押物的拍卖交易费、收回利息费、管理费等等。
2.对行业需加强金融监控
随着中国房地产市场特别是个人住房市场的飞速发展，从1998年开始，中国居民个人购房贷款余额都一直呈现出不断上涨的趋势，1998年余额仅为426.16亿元。到2012年底，余额已经达到了8.1万亿元①，增加达190倍之多，占国内生产总值（GDP）的l5.6%，总量数据变化惊人在房地产开发投资上也呈现出强劲的增长势头，2006年全国房地产开发投资完成总额为19382亿元，同比上升了21.82%。到2012年时候这一数值增长到61740亿元，比上一年增长了27.4%②，其中住宅投资总额比上一年增长了30.2%。由于中国大部分房地产开发企业都处于高负债状态，整体资产负债率水平在70%左右，部分房地产企业资产负债率更是高达90%，而房地产企业所负债务大部分都是银行贷款。中国与房地产相关的金融问题已成为了国民经济安全稳定运行的一个重要潜在危险因素，甚至可以说是对未来中国经济最大的影响因素，将对金融安全产生极大的威胁。将中国的情况与美国相比，美国在2007年所爆发的次贷危机中，商业地产基本上没有受到冲击，而其危机被全球的投资机构所分担，并未对金融市场形成特别大的影响。而中国则不一样，房地产企业的贷款主要由四大国有银行及十余家国家股份制企业所提供，风险都集中在国内，一旦出现问题，将对国有金融体系甚至是整个中国经济造成十分沉重的打击。这些风险最终只能通过恶性通货膨胀来释放，并将会给整个国民经济造成严重的冲击，这是我们需要尽力避免的。
中国需要对房地产金融工具进行创新，尽快对目前房地产金融风险过分集中在银行的局面进行扭转，将风险摊薄。住房抵押贷款证券化不要仅停留在研究、试点阶段，现在全面推开的时机已经成熟，应当积极推进，全面推广。如果说从风险分散的角度出发，美国在2007所爆发的次债危机就不再是教训，而是经验。假如此次危机不是被众多的国际投资所分担，而是由美国国有银行独自承担将会对美国经济造成多么大的影响。因此，我们需要借鉴美国等发达国的经验，为房地产投资提供更多的融资渠道，分散银行风险，保证房地产业持续健康发展。
中国经济的短中期走向，最为关键的两个因素在于人民币汇率的走势以及房地产市场泡沫的解决。如果政府不在对房地产市场进行人为的“硬撑”，泡沫的破灭将是迟早的事情。在市场实际巨大的空置量下，至少在五年内新增的需求将不能对新增供给实现完全消化，此外中国当前的产权期限和建筑质量，以及当前居民的收入水平，也无法长期支撑起当前房地产市场的整体价格水平。政府要加强引导监管，防止银行等金融机构产生过多的呆账与坏账，进而引发金融危机或者是经济危机。对于房地产价格泡沫的化解，其中的一个选择是允许适度的通货膨胀，利用工资收入与商品市场价格的上涨来“淹没”当前所出现的高房价。但是，无论是对房地产价格进行消减或者是选择整体通货膨胀，都将造成一场危机，需要综合权衡后进行选择。目前，政府所采取的调控可能是折中路线，即在遏制房地产泡沫膨胀的同时，允许一定的通货膨胀。因此，当前所要做的是严格对房价的进一步上涨进行控制，并控制市场房价不出现较大的波动。从这一定意义上说，房价的大幅下跌比大幅上涨更加危险。
长期看来，中国的城市化与工业化进程还处于“中途”，主要表现在：人口红利仍然存在，有庞大而廉价的劳动力资源；第三产业有非常大的发展空间与发展潜力；改革的空间还很大，特别是政治体制改革的空间更大，对于中国经济的整体发展将产生巨大持久的推动力；此外，广大人民群众具有非常强烈的致富愿望。这些都是中国经济长期持续增长的巨大动力，即便是短期内出现波折，也难改总体向前发展的趋势。因此，有充分的理由对中国经济的中长期发展保持乐观，同样也在充分的理由对中国房地产市场中长其发展前景保持乐观。需要指出的是，这并不表明我们对房地产价格迅速上涨保持乐观和认可态度。
（二）土地维度
中国当前房地产市场的主要问题在于：土地使用权归属制度存在重大瑕疵、政府在房产市场介入过深、土地开发缺乏市场竞争、房产市场税负过重、土地整体供应不足、房产市场存在严重的人为炒作与操作、房产金融市场秩序混乱、过度投机、房价与居民收入水平不相符合等。这些问题的主要症结在于当前房产机制与体制的不健全，需要加强市场规制优化，强化宏观调控。为此，我们提出以下建议：
1.完善土地产权制度
根据中国当前的法律法规，城市土地的所有权属于国家，使用权由取得单位或个人享有；农村土地的所有权属于集体，使用权由集体组织成员享有。相对来说，农村土地产权制度存在着更加严重的缺陷，作为产权主体的“集体”源自于计划经济时代，与现代市场经济体制已不相适应，亟待进一步实化，将土地产权落实到村民主体。
无论是对于农村还是城市，与土地权利相关的制度都需要进一步的明晰化与法律化，不能出现制度漏洞，更不得随意被行政拦截。此外，对于不合理的行政管理需要废除，对与土地相关的权利要充分予以保障，健全土地流转机制。
在对土地产权制度进行完善过程中，要在保证社会公平的基础上，充分考虑效率。对那些有碍公平与效应的旧有法规需要尽快革除。要对政府利用土地使用权流转审批牟取暴利的情形进行根本性改变。此外，政府还应承担在土地使用过程中的外部监控责任，如环境保护、生态保护、资源保护等。
党的十八届三中全会发布的《中共中央关于深化全面改革的若干重要决定》中明确提出了：“规范农村集体经营性建设用地流转。”在未来实践中，亦应当在完善土地产权上多下功夫，如建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨，完善土地租赁、转让、抵押二级市场。
2.打破土地开发垄断
当前，中国城市土地的一级开发与出让市场基本上完全由地方政府所把持，市场竞争程度极差。这也是当前房地产市场诸多乱象的根源之一。政府在房地产市场中即是“裁判”，又是“运动员”。这种机制本来就存在严重弊端，再加上中国对于政府的监督制约机制还相当缺乏，使得问题更加严重。
对于中国城市土地所有权属于国家这一现状，在短时间内是不能改变的。因此，在土地一级开发中较为合适的做法是：由政府对土地开发进行发包，在充分保障原土地之上居民的合法权益的前提下设定清晰严密的征用条件，进行公开招标，择优中标，强化竞争，透明的产生土地一级开发者，并由其负责进行拆迁。而政府在此过程中作为中立的发包方与执法者对拆迁工作进行验收。当土地一级开发完成之后，再由政府进行公开、公正、公平地挂牌拍卖，所得使用权出让收益国家法律规定进入国库或者地方财政，充分保证土地一级开发及后续出让的透明。
（三）财税维度
1.严控各种行政费用，削弱政府利益介入程度
之前国家财政部、国土资源部与中国人民银行联合下发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，对新增建设用地使用费的征收标准及相关事项做出了重大调整。根据该文件的规定，新批准的建设用地的土地使用费征收标准在原有基础上增加一倍；费用分成按照中央和地方3：7的比例执行，但是对于地方的70%一律全额纳入省一级国库；对于土地使用费，要向中西部地区倾斜，并专项用于基本农田的保护和建设、耕地开发、土地整理等。
这项制度的出台存在几方面的问题。第一，这样重大的事项，收费翻倍并且涉及收费如何使用的重大利益问题，涉及全体国民的利益，土地有偿使用相关费用到底征收哪些、征收多少、如何征收以及收费如何使用，应该经由全体国民和全国人大充分讨论并立法来确定，而不能以简单的行政通知来确定。第二，土地有偿使用费的确定，更理想的做法是确定一个比较合理的底价，在此基础上，公开竞价拍卖，而不是一下子涨1倍，因为这样很可能市场不接受如此的高价，这势必会减少土地供应，给已经高企的房价火上浇油。尽可能减少地方政府通过恣意的行政收费与房地产市场的利益捆绑。
政府应该将土地价格及其相关的所有的税费及时进行公布。税务机关也需要向全体公民定期公布所有经营者的纳税情况。由于税率是固定的，因此公众可以根据开发商纳税的多少，大体上对开发商的建筑成本、销售成本、销售收入等进行估算。国家就能进行房地产税费的改革和整顿，解决当前房地产市场中的税负过高问题，取消各种不规范的、重复的、收费过高的税费项目，将土地相关的收入及收费纳入到财政预算管理之中，严控政府行政收费，推动房地产市场健康发展。
2.设计合理的房地产税体系
当前，设计和征收房地产税已经被政府提上日程，但是无论房地产税的重庆模式还是上海模式对于平抑房地产市场泡沫的影响都不大。因此，从国民经济安全视角出发也可以借鉴部分国外地区的成熟做法：
对空置土地征税，抑制囤地投机。如中国台湾地区对可疑利用而逾期尚未利用或做低度利用的私有建筑地征收空地税；对低度利用或者未利用的私有农田征收荒地税，以使得土地真正流转到需要者手中。
对土地征收增值税。当前，成熟的土地增值税有两种模式，一种是对土地转移之后的增值部分，也就是其中的资本收益征税；另一种方式是在土地持有期内每隔一段时间评估地价，对增加的地价征税。无论哪种方式，都可以有效的抑制土地投机，并且可以土地增值税将土地增值返还社会，体现社会公平。目前，日本、泰国、德国和中国台湾地区都开征土地增值税，而在实践操作中，日本的做法尤其值得借鉴：政府将土地转让划分为超短期转让、短期转让和长期转让，相关标准为两年以下、不超过10年和超过10年。根据持有期不同设计不同的税率。
对土地保有征税。以此撬动土地供给。在用地紧张的地方土地资源稀缺，因此土地价格飞涨，投机滋生。而对保有土地征税，则有利于提高土地保有成本，刺激利用率低的土地转让或者出租。同样是在日本，就有特别土地保有税，以取得保有基准面积以上的土地为课税对象。但是需要指出的是，日本的土地保有税率非常低，使得泡沫经济时期不能很好地发挥增加土地供给量的作用，这也引发的经济学家们的关注。同时，土地增值税和土地保有税不应当重复计征，因为两者在面向流程不同。
近年来，我国也颁布了一系列的条例，如在规定取得土地后两年内不开发的将予以没收；未投入一定量资金不得转让土地，这些对炒地和炒楼花等行为有一定的抑制作用。但是需要指出的是，当前耕地占用税、城镇土地使用税的税率偏低，抑制多占土地作用发挥有限。对土地保有环节没有增税，对空闲地亦未增税。因此，从总体上来说，房地产市场相关税制仍需进一步完善。
（四）市场维度
1.强化市场监管
西方发达国家和地区，市场经济发展较为成熟，政府对于房地产市场有严格明晰的法规监管，特别是针对市场中出现的操纵与欺诈行为监管更为严格。中国在这方面立法存在着不完善，又加上执法不严，因此存在着较为严重的问题。当前，在中国房地产市场中普遍存在着市场操纵与欺诈现象。如，在房价之外额外收取各种水电、燃气、通信等建设费用，变相提高房价；串通其他房产中介部门，随意收取各种名目的产权转移服务费；以虚假物业费用优惠承诺引诱消费者购买房屋；利用各种不正当手段捏造虚假信息；雇佣人排队买房，造成人满为患，排除抢购的销售火爆假象引诱消费者购房；夸大公摊面积，消减消费者实际所能使用的住房面积；虚假广告，添加一些根本不存在的虚假公共设施欺骗消费者；等等，不一而足。
西方国家对于假按揭和制造虚假销售火爆来诈骗购房者等行为是严格禁止，一旦被监管部门发现，相关主体将会受到非常严厉的法律制裁，甚至可能会被施行市场禁入，永远不允许其涉足房地产市场。如，美国在20世纪30年代就制定了相关的法规对市场操纵与欺诈行为进行禁止。而反观中国在防止和惩罚市场操纵和欺诈方面的制度建设工作，任重而道远。
2.加强泡沫监测和调控
对于房地产市场泡沫的监测和调控可以考虑从以下几个方面着手：构建城市基准几点公示的制度。定期发布相关指数、各类物业价格指数以供市场参考；构建房地产市场交易价格评估制度和成交价格申报制度，以使政府掌握每一宗房地产市场的成交价格情况。需要指出的是，当前虽然住建委对二手房交易信息掌控较多，但是在北京等地二手房交易中，应税价格和实际成交价格往往有相当大的差异。这也就造成了房价的实际涨幅和统计数字间的差异。因此，在实际工作中应当杜绝这种情况；商品房的预售严格审查。对未投足比例资金和施工进度未达到要求的公司进行严惩，以防止开发商的土地投机；在利用货币金融政策干预市场时，需准确和及时。即当房地产市场过热时，政府提高利率、减缩信贷、提高首付比等手段调控房地产投资总额和相关比例；而当市场过分不景气以致影响国民经济增长时，采取相关逆操作；加强房地产企业制度改革，使房地产投资主体能够自负盈亏、自我约束。在房地产市场过热时，许多投机资本来自国有企业、国有银行甚至某些政府职能部门，这些都是极端不正常的现象。因为只有理性的投资主体，才有健康、稳定发展的房地产行业；政府应当及时公告市场信息，加强对投资者的风险教育，调整市场情绪，化解非理性行为。
3.增加供给，改善供需关系
当前房地产市场发展过程中存在诸多问题，其中一个主要问题就是政府对土地供应的垄断，土地市场非市场化，房地产开发与政府利益的互相捆绑导致地方政府过度干涉房地产开发。此外，中央政府又对土地供应予以严格控制。这两者合起来就造成了土地供应不足，房价节节上涨。这就导致出现了一方面土地供应不足，另一方面开发商又捂盘惜售，商品房大量空置的荒诞现象。应该说，政府自2005年以来的土地调控政策存在着多方面的问题。真正合理的调控是要增加土地供应量，在实行土地“招拍挂”政策的同时，对土地受让者的拖延开发与销售要严加控制，加大市场供应量，保障刚性需求，抑制投机需求，缓解供求矛盾，由此稳定房价。
在增加供给方面，中国二手房具有较大的潜力。目前欧美国家房地产交易量的80%左右集中在二手房上，每年约有5%的存量房进入住房二级市场，而中国的二级市场交易量要低得多。虽然提高交易成本可以对短期投机性炒房起到一定的抑制作用，但是对于那些空置多年的、希望改善住房条件的二手房，则需要区别对待，应鼓励它们流入市场，帮助稳定住房价格。反之，对二手房实行政策上的“一刀切”，必将人为减少市场供应量，不能起到平抑房价的目的。
4.抑制投资型需求，多种渠道保障刚性需求
由于当前中国的居民消费指数较高，居民对于投资保值性的需求日渐膨胀。此外，由于中国社会保障体制的落后，教育、医疗、养老等保险制度不完善，大部分对于未来充满了防范情绪，导致了居民储蓄率一直很高。此外，各种生活资料的大幅上涨也增加了人们对于通货膨胀的担心。在此种情况下，许多居民将房地产当作是最为重要的一种保值增值手段。另外，受中国经济强劲发展势头的影响，全球资本市场对于人民币升值都有强烈的预期。根据日本、韩国及中国台湾地区在货币升值期间所出现的房地产市场优异表现经验，国内外资本都对中国房地产未来的升值前景较为看好。加上最近房地产价格连续上涨所导致的财富示范效应，中国房地产市场投资需求在短时间内无法完全被平抑。从另一个层面出发，正是由于投资需求的巨大拉动，中国房地产市场才能得以迅速发展，为经济高速增长起到了较大的正面作用。但是，投资需求的过度增长也是导致房价暴涨的一个重要原因，长远看来不仅孕育着巨大的经济风险，也不利于经济的可质疑增长。最为重要的，投资需求挤占了刚性需求的满足，对于大部分居民的生活产生了影响，进而对整个社会的和谐稳定产生影响，因此必须要对其进行必要的平抑。当前，政府对于第二套住房及大面向高档住房所采取的歧视性贷款政策是较为合理的，对于刚性需求的保护政策是十分值得肯定的。但是，实际各地对政策的执行仍然不足。
为了对房地产市场进行调控，国务院在过去的两三年内先后出台了“前国八条”、“后国八条”、“国六条”“国五条”等一系列调控措施，在稳定住房价格的同时，加快建立和完善了与中国实际国情相适合的住房保障制度，推出了廉租房、公租房等一系列保障措施。
由政府所提供的廉租房具有公益性、保障性、政府主导性、非营利性等特点，是世界上许多国家通用的一种住房保障措施。以美国为例，美国大约有130万户居住在廉租房内。美国对“廉租房”申请比较严格，凡是能提供有效证明证明其收入在当前低收入线下的美国家庭，只需要支付其家庭所有收入的20%用于支付租金和水电费用，其余部分则由政府补足。而在法国，廉租房的数量更是惊人，大约有25%的法国人居住在廉租房内。法国对于廉租房实施只租不卖的政策，此外还要对廉租房的出租情况向全社会予以公开，接受社会公众的监督。亚洲国家中的新加坡的大部分住宅都属于国家所有，其将“廉租房”分为两个档次，第一档针对家庭收入在800新元以下的家庭，只需要交纳总收入的10%作为房租即可；第二档则针对家庭收入在800～1500新元的家庭，需要交纳的房租费用为其收入的30%。而近邻日本的“廉租房”则优先保障单亲母亲、残障人士和老年人。日本全部住宅的4.7%为公共“廉租房”。日本50%以上的“廉租房”集中在东京、大阪和名古屋三大城市之中。
然而在中国，由于居民收入调查制度不健全，以及居民信用体系不完善，再加上政府的财力有限，因此在经济适用房与城市廉租房的建设上相对来说较为滞后，部分城市低收入家庭住房问题仍然没有得到有效解决。同世界上其他国家相比，仍然存在着较大的差距。例如，截至2003年，芬兰共有83.2万套供出租的住房，其中43.6万套是利用国家特殊住房贷款和国家给予利息补贴的住房贷款形式建造的，占总数的52.4%。
因此，中国需要在住房保障制度层面强化政府的保障职能，加快城镇廉租房制度建设，推动经济适用房建设，积极发展二级市场与租赁市场，逐步解决居民住房问题。2007年国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将保障性住房提高到全新的高度，标志着中国开始向“市场与保障并重”的合理房改政策回归，开始向“租、售并举”的合理模式回归，对买不起改善与保障房的中低收入人群具有非常重大意义。
另一个解决住房需求的重要渠道是“合作建房”。世界上其他国家对于“合作建房”有许多成功的经验，大都采用了住宅合作社保障模式。所谓住宅合作社是指城市的居民或职工为了对自身住房条件进行改善而联合起来，组成对住宅进行生产、分配、管理的公益性合作经济组织。住宅合作社既是一种经济组织，同时也是住房生产与消费相结合的群众组织。法国于1860年第一次出现了试验性的住宅合作社，后逐渐拓展到欧洲、美洲、亚洲等国家。经过几十年的发展，全世界40多个国家和地区成立了住宅合作社，总数超过了7万，拥有社会多达2000多万人。以欧美等发达国家为例，其住宅合作社少则数百个，多则上千个。仅瑞典就拥有多达3700多个住宅合作社。这种方式已经成为一些国家解决住宅问题的主要形式。在中国，受各方面的原因，合作建房一直受到地方政府的压制，住宅合作社少之又少，合作建房规模更是微不足道，这是不合理的，也是不符合市场经济要求的。
（五）企业维度
中国房地产市场结构发展失衡的另一个重要原因是在于房地产企业发展较为滞后，从总体上看，我国房地产企业综合竞争能力不强，同类型企业间竞争力相差不大。虽然经过历次洗牌和重组的过程，企业规模小、自有资金少、融资渠道单一等问题往往导致过度依赖贷款。因此，要扭转这一局面，则需要提高中国房地产企业的竞争能力，着重做好以下几方面事情：
第一，尝试组建一体化的集团。从国外经验来看，这种新类型的房地产企业集团集合房地产投资、产品开发、设计、施工、营销、售后、部件配件制造于一体，具有相当强的竞争力；
第二，鼓励社会基金入驻房地产业，进而提高企业的融资能力。如前所述，房地产业是资本密集型产业，房地产企业发展势头和融资成本息息相关，而当前房地产企业融资受宏观经济走势影响很大，一旦紧缩银根，大量企业难以为继。同时，目前依托贷款为主的融资形式也使得房地产企业受金融机构干预较多，使其决策效率降低。而社会基金包括养老基金、保险基金、投资基金等类型，随着国民经济发展，职工工资、公共部门税收、企业利润等都在增加，社会基金不需要过多流动性，他负债的长期性和房地产所需要的融资类型相当匹配。因此，鼓励社会基金进入以优化房地产资金结构也是可行措施。
第三，变革导向政策。在房地产市场政策方面，应当侧重于改变现状，在引导房地产企业开拓市场需求、面积适度、价格合理的商品房市场上做文章，以减少空置率。所以相关政策上除了通过降低税费以降低企业成本以外，还需要在技术和质量政策上鼓励新材料、新工艺，以环保型、智能型商品房为目标，促进企业的标准化和集约化，提高企业综合能力。
第四，鼓励企业创立品牌意识。中国房地产企业中规模较大的企业虽然在消费者中口碑较好，但也因为质量问题、配套设施等遭遇维权，而规模较小的企业更是通过成立短期的公司开发项目，项目完毕后公司即解散。这样的做法都是不可持续的，因此需要房地产企业创立品牌意识以提高能力应对冲击。同时，还要鼓励有实力的房地产企业上市融资，加速房地产上市企业从产品运营到资本运营转变，提高其多元融资能力。
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