| 标题 | 长租公寓运营模式的问题与建议探讨 |
| 范文 | 高誉徽 摘要：随着长租公寓市场的扩大，政策的大力支持，人们越来越熟知并使用，前景被所有人看好，十分乐观，但它存在着一定的问题，这些短板将会影響长租公寓未来的发展，据此，分析一下长租公寓所存在的问题和解决措施。 关键词：长租公寓;运行模式;利润 中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.02.048 自2015年以来，国家大力发展住房租赁市场，为此提出了许多优惠政策。2015年，住房和城乡建设部等部门先后出台了“关于加快房屋租赁市场培育和发展的指导意见” 和“关于放宽住房公积金租金支付条件的通知”住房公积金支付租金的条件已经放宽，房地产租赁市场的发展得到了鼓励。2016年，国务院首次提出建立住房和住房制度的租金和租金，并决定增加土地供应。发展租赁公司，规范中介服务等方面，促进中国住房租赁市场的发展。2017年，住房和城乡建设部，国家发展和改革委员会等9个部委发布“关于加快人口净流入大中城市房屋租赁市场发展的通知”选择了深圳，广州，南京等12个城市的首批试点房屋租赁业务。2018年，福州新开办了5000套租赁住房和共用房产，新增5000套;厦门开始建设2.1万套经济适用房;广州将增加住宅用地的储备和转让，并完成16000套经济适用房的建设;深圳“十三五”期间将筹集不少于30万套人才住房，重庆未来三年将提供7.5万套公租房配租和使用;上海将建设和转换20万套租赁房屋，并增加9万套代理商出租;北京将在未来四年供应约800公顷集体土地用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量200公顷。如表1所示，长租公寓目前是年轻人租房的首选，市场广阔，但是，长租公寓在目前运营模式下盈利很困难，基本处于无盈利状态，为此我们对长租公寓的运营模式进行浅析。 1长租公寓的运营模式概述 长租公寓的运营模式主要分为六种，就他们的共性而言，空置率、续租率和利润率都是运营的重要指标，每种运营模式下的盈利模式也不尽相同。 运营模式一：集中式 集中式多为传统的地产营运模式，以整栋楼为运营目标，包租后进行装修改造。首先开发商购买，或收购已有的商业地产，将工业厂房转为商业，或住宅作为商业楼宇，进行包租为主，一般一套房为二人居住。然后注入品牌，成为公寓的运营商，将房屋进行设计改造，统一的标准化的装修，按照客户的要求对房屋进行分割，软件硬件的安装，以外包为主，这也是它与分布式的区别。最后通过O2O的形式寻找租客看房，使线下的商务机会与互联网相结合，获取租金和预收款，注入品牌，资金扩充商业楼宇，租赁方式前期投入的比较少，容易扩张，成为长租公寓大多数品牌资金运作上的主要方式。 集中式优点：（1）租金普遍不高，主要面向于青年客户，适合于毕业生青年，蓝领以及创业者和女性，不会增添太多的经济压力;（2）安全可靠，标准化的优质服务;（3）便捷的社交功能;（4）房源少，房屋集中化，管理的成本低，难度小。 运营模式二：分布式 分布式运营模式的房源分散，需要运营团队对房屋进行包租经营，提供全新的居住体验与服务。分布式住宅小区的来源为分散式租户提供，便于跨区域经营和提供多元化的需求。房屋在空间分布上是分散的，但是房屋的标准化设计和服务都会在运营商下进行统一的管理。分布式的房源会有档次上的差别，也便于提供给不同需求，经济收入的人群。但是分布化在资料的收集和管理上会有更多的资金成本要求。主要以包租为主，公寓运营商只需要进行设计与改造，标准化的装修和注入品牌。 分布式的优点：（1）适合于中低端市场，经济收入低的流动人口和青年;（2）空间利用度高，成本低，也被称为“N+1”;（3）公寓房源多，市场广阔，层次多样化，选择多，房屋改造难度小。缺点：（1）个人区域小，生活互相影响大;（2）管理困难，效率低，出现管理纰漏。 运营模式三：开发运营 开发运营模式是通过公寓业主建立专门的运营团队，负责租赁房屋的运营，为租户提供租赁和服务，以及获得资产增值和租金。通过收购热点和二线城市核心区域的潜在项目，公司依靠该城市未来的发展潜力获得高租金回报和土地增值溢价。开发运营模式的房企拥有大量的房源，融资渠道丰富，成本较低，根据经验对房屋进行改造和修建。 运营模式四：资产托管 资产保管是指选择控股公司的一部分而不拥有运营团队。其运营模式是公司将公寓托管给运营服务提供商进行租赁和后租赁管理，承担装修费用和房屋维护费用，并获得资产增值和租金收入。运营商负责公寓的运营，管理费用的成本，为租户提供增值和租赁服务，以及获得托管费和租户的增值服务费。通过运营商的品牌和运营经验，我们可以在短时间内快速开拓市场并获得收益。例如，阳光城和公寓，保利和尤科伊佳之间的合作。 运营模式五：运营服务 经营服务的模式是从资产所有者承包公寓，规范房屋装修，负责租赁的运营和维护; 向房主支付固定租金，以获得租金和服务费的差额; 资产所有者享有资产增值和固定租金收入。万科东山乐府公园项目是一个搬迁房屋，但房屋的所有者不会将其作为唯一的住所，而且是闲置资产。当万科和集团签订15年租约并运营时，将采用这种运作模式。运营服务模式的优势在于通过出口专业运营能力来扩大市场份额，这有助于扩大品牌影响力并增强运营能力。 运营模式六：代建运营 代理商建设运营的模式是住房企业由土地所有者或用户委托提供土地规划，建设和运营服务。向业主支付固定租金，收取租户的租金和服务费，并赚取租金差额和服务费。 土地所有者需要支付建筑施工成本并享受资产增值和固定租金收入。 代理建设运营增加了代理建设而不是运营服务模式，提供土地规划，公寓建设和租赁管理等全程服务。 它为长期租赁公寓业务的整个产业链奠定了基础，并可以通过干预征地阶段来判断该地点是否适合长期租赁公寓。通过设计和施工阶段来满足租户需求，不需要进行后期改造。 2长租公寓现行运营模式下存在的问题 2.1前期投入大，基本处于无利润，毛利率低 在现有的长租公寓的品牌企业下，许多企业处于无利润，毛利率低的情况。自如是一家O2O长租公寓品牌，成立于2011年5月。2011年5月在北京上线，之后迅速打开市场，在北京、上海、深圳三地保有房间数量超过24万间，截止2016月底，房源数量超过35万，累计服务自如客超过80万人，自如是合租中的中高端品牌，对服务和品质质量都有很高的要求。 以自如地处一线城市的房源为例，假如每套房源的规模为三室一厅，租金为6000元每套房，将客厅分拆，变为四室一厅进行出租，其中单套房的批发租金差、装修投资回报、房屋溢价分别为2400元、1600元、500元，加在一起租出价位10500元每套房，每套房溢价为4500元，批发租金差是主要的房租溢价来源。如果公司的公寓整体空置率为百分之十，每一套公寓装修的成本是三万元，前期需要员工量多，假设为500人，其中IT、营销人员占比为30%和50%，员工工资为5300万元，其他开支包括广告费用、办公租金、运营开支等需要2000万元。则公司实际的毛利率为5.6%左右，再考虑财务费用，销售费用，税费等，则公司很难实现盈利，基本属于零利润。规模小，周转就更加困难，回报率低，毛利率低，公司基本不盈利。 自如长租公寓的主要运营模式为运营服务，简单来说即是将一套房子收进来，进行投资装修，做成标准化，再租出去，通过房东端和客户端收取房费，来抵运营成本和装修，如果不扩大规模，那么毛利率非常低。自如公司属于该行业做得比较大的，盈利都很困难，更何况新兴的一些小型长租公寓公司。 2.2房源房客不稳定，随时流失，房源周转率压力大 以自如为例，自如目前为止已经经营六年之久，手上的房源在2015年左右续约了一次，当时长租公寓市场中商家少，房东意识也不强，因为不出现大纰漏，房东都会续租，但未来房源续租将会局势不同，商家众多，房东拥有大量商家进行对比供选择，即谁给我出价高，我就选择谁，市场竞争激烈，使争抢房源难度加大，房源随时会流失。房源减少，出租房屋少，收益更少。所以如果不扩张，即便现在自如会盈利，随着市场竞争加强，同行业企业增多，不继续扩张，竞争很快就会将自如湮灭。但长租公寓不是平台做大就会边际成本降低的生意，成本是不会随着规模扩大而减少，并且如果扩张，房源不足，会造成空房率高的情况，房屋更是在每日亏损。 2.3空置率高，收益低 在长租公寓形成规模优势时，房屋空置率对企业利润有很大影响，空置率高，公寓没有租赁出去，就不能收取租金，但投资已经付出，没有回报，相当于亏损。空置率受很多因素影响，长租公寓普遍面向年轻人，会面临人口流动、毕业季、过年过节等因素影响，使空置率增高、收益低。 2.4回收期长且慢 按租售比来说，北京已经远超1∶200的安全线，保守估计在1∶500，但是更有城市在1∶1000左右。而租金回报率最低的四个一线城市，上海1.48%，北京1.37%，广州1.69%，深圳1.38%。他们的房屋回报率已经超过房屋法定年限七十年，这还不算贷款的利息成本。所以这么低的回报率，回收太慢。靠租金来维持长租公寓盈利是相当不客观的。 2.5企业为了快速回本，租金高，租客量减少 房企在运营长租公寓的前期需要投入大额度成本，并且利润回报率不高、汇报周期较长，企业基本通过租金来回本，为了提高回收率，企业会提高租金，现在长租公寓的租金，普遍高于市场15%-20%，这使本身买不起房的租客，同样会造成房租压力多大的问题，这使租客减少，续租率降低，利润降低。 2.6对线下销售和租客需求掌握少，经验不足 对于开发运营模式，它的盈利主要是靠运营团队为租客提供租赁和增值业务，但长租公寓需要的线下销售和租客需求掌握少，经验不足，无法了解详细信息，影响信息沟通交流，容易流失租客，间接盈利降低。 2.7運营和管理能力差 对于资产管理的盈利模式，长期租赁公寓的运营基本都被移交给运营商，运营和利润取决于运营商。这不利于公司自身长期租赁公寓的经营能力和精细化管理水平的培育。对于运营服务模式，它也将受到其自身的运营能力的影响，并且不如专业的长租公寓运营商（如YOU +和Rubik's Apartments）专业。在未来发展中会受限，能力差，经营管理会出现问题，进而盈利出现问题。代建运营模式下也存在着问题，它会受到代建环节受委托方制约和企业在运营长租公寓方面在专业运营商能力上相差悬殊。 3对长租公寓运营模式的建议 3.1长租公寓公司进行合资，以中低端年轻人为主 长租公寓的公司兴起越来越多，但阻碍却也有很多，长租公寓的企业可以达成联盟，形成一家合资公司，让合资公司解决一些平台性、基础性的问题，采用特殊的企业管理模式，成果共享，最后按每个公司的规模和盈利来定份额，减少成本开销。合资可以具有大量的资金，满足长期的资金匹配的需求，拥有有经验优势的中介，带来大量的租客。 3.2改变房屋规格，增加房间降低成本 采取一房变两房，两房改为三房，用来弥补改造房屋带来的成本，增加租赁的空间来赚取差价。由于分散式房屋的前期装修成本高，在租了几年后，又不知道会是否合租，所以可以将装修费转移给房东承担，避免前期投入过多，收不回成本，从重资产转变为轻资产。 3.3利用新兴网络平台进行推广，打造特色文化 新兴的企业需要打造属于自己品牌的特色，建立差异化的竞争优势，加大宣传力度，可以采取一些便宜的宣传途径，像制造话题，微信微博的宣传，一些很火的小视频平台上发布创意的视频来进行推销，吸引大众的注意力。建立诚信可靠地团队，将每一单服务都做到尽善尽美，增强企业的信誉度，在众多品牌中打造属于自己的一席之地，拥有稳定的客源，获取长期的租赁关系。 3.4灵活运用金融工具进行资本运作 长租公寓公司应多关注金融市场的发展，以及成熟的金融工具，运营商应灵活的运营金融工具的资本运作能力，银行应将逐步展开金融支持合作，例如租金收益权ABS，它是以基础资产产生的现金流作为还款来源，以优先次级的分层结构、按年归集支付、房产及土地抵押。第三人差额补足等措施提供综合增信保障的固定收益产品，它通常采用专项计划或信托受益权的单SPV架构。 3.5学习应用REITS模式 向西方学习借鉴经验，长租公寓采取REITS模式。长期公寓业主或经营者选择适当的房产作为资产池，并使用租赁福利权作为还款资金来源。根据预期收入水平和合理回报率确定REITS的规模，辅助财产抵押或超出租金收入等范围，在银行间市场上市交易的份额。您还可以选择合适的房产，并通过股权转让将房产资产轉让给特殊项目公司。设立REITS以筹集资金，在股票市场上市和交易，并为长期租赁公寓开辟融资渠道。 3.6合理运用国家对租赁市场的政策 合理运用国家对租赁市场的密集型的政策调控，抓住机遇，政府降低租赁成本，土地价值被重估，存量运营扩围，国有企业在集体建设用地使用方面将成为租赁市场的关键，政府应将提出更宽裕的方针政策。 3.7增强企业运营管理能力 增强企业运营和管理能力，对员工进行严格的培训上岗，增强市场调研，全方面时刻了解政策市场动向，对房源房客进行详细了解。 4未来发展 时代在进步，人们的思想在不断改变，租房子已然成为一种趋势，它会比买房子更给人们生活带来便捷，减轻压力，有一个良好的服务，扩展生活圈，越来越多为人熟知的长租公寓企业使大家熟知。政府已经在12个试点城市公布了住房租赁扶持政策，政策还在不断地推进，有理由让我们相信未来市场。由重资产转向轻资产，节约成本。未来中国REITS市场约4万亿人民币，它将可以帮助资产运营有问题企业稳定现金流，提升经营效率，2017年10月15日，国内首单长租公寓REITS正式获准发行，REITS将会成为长租公寓资金融资的最好方式。长租公寓的长期盈利性，市场规模性相当可观，租赁市场的繁荣使我们有信心去憧憬。 参考文献 [1]长租公寓市场发展分析[J].住宅与房地产，2018，（04）：51-59. [2]孟瑞琦，刘亚赛.REITs在长租公寓中的应用研究——以新派公寓为例[J].天津商务职业学院学报，2017，5（06）：32-37. [3]方臻子.长租公寓：下一个“共享单车”？[N].浙江日报，2017-08-09（011）. [4]王建红.长租公寓行业发展现状、问题及对策研究[J].住宅与房地产，2016，（33）：237+240. |
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