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地籍测量和不动产统一登记的关系

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王金宝+曹明乐

摘要：随着中国社会的发展，各方面的工作及其制度也逐步得到完善，不动产登记便是一个显著的例子。本文探讨了地籍测量和不动产统一登记的关系相关问题，文章从阐述不动产登记概念入手，进一步交代了土地登记是不动产统一登记的基础，同时介绍了地籍测绘是土地登记的重要基础。

关键词：地籍测量；不动产登记；基础

前言：毫无疑问，土地是社会发展的一项重要资源，而以土地为代表的不动产登记工作，就成了管理宝贵资源的重点工作内容。为了更好地做好不动产登记工作，必须科学的开展地籍测量工作。

1、不动产登记概述

不动产登记是一种经过中国法律认可和明确规定的物权机制，是在经过权利所有者或利害相关人员申请之后，经国家专门的机构将与不动产权及其变动情况登记到不动产档案中去的行为。我国的土地、房屋、林地、海域等不动产都归纳集中到某个专业的单位门下，将原本散落在不同单位的不动产登记权利收回到一个单位手上，重新理好机构内部的权责关系，简化各种办证和登记的流程，从而提高群众办事的效率。这个完善的不动产登记体系中，有专业的咨询平台，使不动产的登记、审批、交易等等流传信息在体系内的不同部门之间达到快速流通和共享，從而减少查询和办事的麻烦。

2、土地登记是不动产统一登记的基础

2.1 土地是其他不动产产生和存在的基础.土地是其他事业兴起和发展的基础和根本，具有固定性和不可取代的独特性，土地的存在是恒久的，它随着地球与自然本身的大系统而存在，其他的外力轻易不能对土地造成毁灭性的伤害。而且，土地是可以循环利用的，而其他的诸如房产、林地、道路等不动产对土地具有强烈的依赖性，其存在的期限也随着社会的发展而发生变化。土地的独一无二的特性，为土地赋予了至高无上的价值。其他建筑的价值往往是取决于土地的特质，在完成初始土地的登记流程之后，以后只需要对土地物权的转移加以登记，就能够对外公开展示土地新的物权关系了。

2.2 土地是不动产统一登记的基础。就当前全球许多国家的不动产登记现状而言，不同的国家在处理土地及其建筑物的关系过程中，都会采用相对固定的方式。第一种，是把建筑物当作土地的一个构成要素归纳到土地的整体中去，不动产物权登记也就等同于土地的登记。第二种，是将土地及相关建筑二者相分离，以登记土地为前提，建筑物也得到相对独立的登记流程。而联系世界上的不动产登记实际情况来看，德国、瑞士、法国等地普遍地采用“建筑隶属于土地本身”的方式。而中国的台湾地区则倾向于选择第二种理念，赋予建筑等不动产以相对独立的登记地位和空间。

2.3 我国法律规定“以土地登记”为基础进行不动产统一登记。联系中国社会在不动产登记领域的工作实际情况看，《城市房地产管理法》规定，把土地资料和房屋讯息共同登记纳入房地产权属证书。《物权法》明确了不动产统一登记的具体运行机制和准则，2015年3月颁行的《不动产登记暂行条例》则再次强调了相关的登记事宜，要求改领域的工作由国务院土地资源主管部门牵头，领导并且督促下属各层级各地区各单位的具体的登记工作，不动产登记机构需要根据领导机构的要求，谨慎开展工作，设置好登记薄。

3、地籍测绘是土地登记的重要基础

3.1 地籍测绘的主要内容。地籍测绘工作的开展，有助于相关部门更全面地了解并且掌握目标区域的具体地理环境及相关的要素信息。而在正式的测绘过程中，往往包括以下几个方面的工作内容，比如地籍平面控制测量、地籍要素调查、地籍要素测量、地籍图绘制、面积量算、地籍数据库构建、地籍信息管理等等。

3.2 地籍测量中的测绘新技术。随着技术的不断发展，专门应用在地籍测量领域的技术也不断兴起并快速发展起来，在土地的数据测算和资料管理过程中，数字化的介入，使相关工作走向了高效、精准、便捷的轨道。许多地区的测绘技术都超越了传统的限制，全数字化测绘、RTKGPS、PDA移动测量、3S等等。其中3S无疑是非常重要的手段。3S技术的配套使用，是现在工程测量和地区规划中常用的方法，GPS与RS为GIS提供区域信息及空间定位信息，而GIS进行相应的空间分析以便从GPS和RS提供的海量数据中提取有用的信息并进行综合集成，使之成为科学的决策依据。下图体现了利用三者完成工作的程序。利用“3S”技术进行工程测量和规划检测管理的流程图如下：

3.3 地籍测量是土地登记的重要基础。地籍调查测量是获得并描述宗地权力隶属、地标方位、性状大小及功能等相关信息的一项综合性很强的工作。在工作过程中，需要经过准确地了解土地界址、权属、面积等相关情况，同时丈量出具体的数据结构，最终达到完全体现土地主要利用类型、分布情况及质量水平的目标。最终的地籍信息档案，是土地登记中所需要的基本信息，理清该土地归属于谁，掌握该片土地的特征及优势劣势条件，在此基础上发放合格土地使用证书，建设完整的土地资料档案库，是完善当前地籍登记与管理工作的必然要求。

结语：综上所述，加强对地籍测量和不动产统一登记关系的分析，对于开展地籍测量和不动产登记工作都有着重要意义。相关工作人员需要把握不动产登记和地籍测量工作的内容关键，土地登记是不动产统一登记的基础，是其他不动产产生存在的基础，也是不动产统一登记的基础。而地籍测绘则是土地登记的重要基础，二者是相辅相成的关系，可以发挥互相辅助的作用。

参考文献

[1]张敬波.我国不动产登记管理信息化建设若干问题思考——以瑞典为借鉴[J].国土资源信息化，2015（05）.

[2]王振雄，郭文贺，贾镇帝.测量技术在不动产测量领域的应用实践探微[J].房地产导刊，2015（33）.

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