| 标题 | 农村集体经营性建设用地入市增值收益机理研究 |
| 范文 | 陈盈蒙 [摘要]随着集体经营性建设用地入市进程的不断推进，集体经营性建设用地入市增值收益分配成为国内学者讨论的焦点。集体经营性建设用地入市增值收益形成机理研究是集体经营性建设用地入市增值收益分配模式的前提与基础。以土地二元性为出发点，讨论集体经营性建设用地入市增值收益形成机理。 [关键词]集体经营性建设用地入市;土地增值;收益分配;增值收益调节金 [中图分类号]F321.1[文獻标识码]A 1? ? 前言 众所周知，集体经营性建设用地此前仍需要以征地方式进入土地市场流转。但是，经济的发展、规划用途的转变所带来的土地增值无法显现化，土地所体现的价值仅仅表现为国家给予集体和农民的土地补偿款。而国家入市政策的提出，改变了原有的交易方式，使其潜在收益显现化由此产生入市增值收益。 2? ? 入市土地增值缘由 关于入市土地增值的上涨缘由，国内学者各说纷纭。张冰楠认为主要包括交易方式的转变、土地需求的增加、以及各种要素的投入。王小映则以集体经营性建设用地大多由农用地转用而来，将集体经营性建设用地入市增值收益分为以下五种。①农用地转用成本;②成长性增值;③公共投资引起的增值;④规划管制引起的稀缺性增值;⑤规划的具体用途改变。张伟基于土地的自身因素和外界因素两方面进行农村集体经营性建设用地增值成因分析。一方面是基于土地自身因素，如土地的资源性质，另一方面，由于土地利用规划确定的土地用途发生变化或者政府进行公共基础设施、公益事业建设引发的外部增值。贾宾从集体经营性建设用地增值的具体构成来看，认为一部分土地增值来源于人工增值，是由于土地使用者或经营者对土地连续追加投资后产生的;还有一部分土地增值属于自然增值，本质上属于外部经济，是由政府、公共行为或社会经济发展造成的。 结合各方研究，笔者以马克思地租地价论、产权论、区位论、城市化论、城市空间结构论等为具体分析框架，同时对土地的二元性加以考虑，得出以下结论：土地增值可归因于土地资源上涨或土地资本的增加。从土地的实质内涵上来讲，土地是土地物质与土地资本的二元构成，作为自然状态的土地是“土地物质”，在自然状态的土地上加以人类的劳动利用，使得土地成为“土地资本”，从而土地物质和资产成为有机整体，这是土地经济学的基础出发点，同样也是我们讨论土地增值的理论出发点。从土地的二元性出发，笔者认为，从经济本质上来讲，入市土地增值收益来源于土地资源和土地资本的上涨，其外在表现为土地价格的上涨，并将集体经营性建设用地入市增值收益分为土地资源增值和土地资本增值。 3? ? 不同土地价格形式的增值机理 具体来说，假设将土地价格分为P1、P2、P3三种不同的表现形式。P1是土地自然状态下的价格，即土地资源价格，由地租和利息率决定。P2是土地的理论价格，是在P1基础上由于人类劳动或投资，考虑了投入土地的资本的价格，具体包括地租的资本化价格和土地资本的真实价格。P3是土地的市场价格，是土地稀缺性条件下，对市场供求关系影响加之考虑后形成的价格。 3.1? ? P1增值机理 土地资源价格P1用公式表示应该为P1=r/i，式中，r为地租量，i为利息率。从公式可以看出，地租的上涨和利息率的下降是引起P1上涨的两个主要原因。 （1） P1影响因素—利息率i 随着生产力和生产技术的提高，资本的有机构成逐渐增加，利润率逐渐下降，从而致使在土地价格不变的情况下，P1上涨，这部分上涨的原因可以归结于社会经济、生产力的发展与进步。 （2） P1影响因素—地租r 与此同时，利润率不变的情况下，地租的上涨也会引起土地价格的不断上涨。根据马克思地租理论，集体经营性建设用地入市土地地租上涨是集体土地绝对地租、级差地租和垄断地租的上涨。 不同土地之间因土地沃度、区位和宁适度的不同，导致级差地租有所不同。城市空间规模的扩张，集体经营性建设用地入市进程的加快，建设用地的稀缺性日益增加，加之农业用地的大量侵占，导致农业地租上涨，最终表现为建设用地绝对地租量的增长，集体经营性建设用地入市后的级差地租上涨缘由与城市建设用地级差地租的上涨缘由类似。随着入市土地上的人类投资不断增加，导致级差地租的不断增加;由于社会经济的不断发展，入市土地的集聚程度和基础设施的完善程度逐渐增加，使得入市土地的垄断优势随之增加，成为垄断地租的上涨的具体原因。入市土地各种地租的增加，必然会使P1呈现上涨的趋势。 3.2? ? P2增值机理 P2是土地的理论价格，它是在P1的基础上加上人类劳动或追加土地投资，是对土地资本影响加之考虑后形成的价格。土地所有（经营）者对土地进行直接或间接投资，对于开发者而言，这部分投资是其成本的一部分，随着时间的推移，直接或间接投资在土地上的资本逐渐积累上涨，产业的集聚效益逐渐扩大， P2上涨。 3.3? ? P3增值机理 土地市场价格P3是P2在市场供求关系影响后所形成的价格。通常情况下，房产或者说土地的价格很高，人们对于购买房产的需求增加，需求供给模型中需求曲线右移，均衡价格也增加，故房产价格的上涨，土地价格随之高居不下，P3总是大于等于P2。因受到市场需求量的影响，随着城市范围扩大，土地需求不断增大，又加之土地需求弹性有限的影响，必然会导致土地的供不应求。此时，土地稀缺性导致的土地价值的上涨得到显现。 4? ? 入市土地增值本质 综上所述，P1的上涨归因于地租量和利息率的变化，地租量的利息率的下降趋势是由于社会经济科技的发展，地租量的上涨分为级差地租、绝对地租、垄断地租的上涨;对于理论价格P2，主要是对土地投资加以考虑形成的，所以在影响P1上涨的两个影响因素的基础上加上土地资本的上涨，三个因素是引起P2上涨的主要原因;市场价格P3则是在P2基础上对受市场供求的影响加以考虑后形成的价格，故P3与P2的区别在于在影响P2的三个因素上加上交易过程中土地市场的供求关系的影响，即主要是稀缺性增值。而由于市场需求状况变动而引起的土地价值的改变，难以量化和分析，故我们只考虑土地资源价格的上涨原因和土地理论价格的上涨原因。因此，集体经营性建设用地入市土地价格上涨机制决定了入市土地增值的本质表现形式可以分为：地租性增值、土地资本增值。 4.1? ? 地租性增值 地租是指利用土地资源应支付的经济报酬。包括土地及其改良设施地租、位置地租、土壤肥力带来的地租。这里我们所讨论的地租主要是指经济地租，即利用土地所得报酬扣除成本的余额，是指超过成本的纯收入。根据马克思地租论，土地的地租有三种形式的地租，即级差地租、绝对地租、垄断地租。 原集体经营性建设用地只能在集体内部流转，随着入市政策推行，集体经营性建设用地可以进入市场公开交易，伴随着乡镇企业整体结构优化，转化效率、水平的提高，表现为绝对地租的上涨。不同自然经济地理区位下土地的价值不同，在社会主义市场经济前提下，土地所有权和使用权彼此分离，使得超额利润转化为级差地租Ι，随着社会经济的不断发展，入市土地的集聚程度和基础设施的完善程度逐渐增加，使得入市土地的垄断优势随之增加，成为垄断地租上涨的具体原因。 4.2? ? 土地资本增值 资本即投入土地的资本，现代产权下土地资产应该是资本物的体现。由土地经营（投资）者投入用于改良土地、增加土地产量，提高土地生产力，属于固定资本。由于土地资本的投入，不仅提高了土地的利用率生产率，也提高了土地的资本有机构成，使土地从单一的自然物质变成土地资源、资本的有机综合体。 随着入市政策的实行，土地经营（投资）者为了获取最大化的收益，必定会增加投资、劳动及管理要素的投入，以此形成级差地租，增加土地收益。就投资资本而言，其包括两种方式的投资，即直接投资和间接投资。直接投资是经营（投资）者在开发土地过程中对土地进行基础设施建设等资本投入以產生更大的级差地租，以期获得增值。而间接投资是指周边的土地开发能够给毗邻的土地带来经济效益，由此形成了辐射性增值。这种增值主要表现在与城市周边相接的郊区地带，这是因为城市范围的扩大需要利用集体土地时，集体土地的辐射性增值收益得以体现。间接投资产生的土地增值主要得益于政府对基础设施的投入。 5? ? 小结 综上所述，入市土地增值分为地租性增值和土地资本增值，级差地租、绝对地租、垄断地租的上涨构成了地租性增值的原因。地租性增值一部分由于自身土地资源的价值，一部分由于土地资本的追加，导致整体区位、投资环境的改善，集聚效率的增加，地租量的上涨，部分资本辐射性增值转移而来，属于自然增值，基于土地产权应由集体取得。土地资本增值归因于土地所有（经营者）的资本投入，具体包括原土地所有者的资本投入，入市前期政府的土地整理投入及政府对周边基础设施的投入，属于人工增值。故政府基于前期的土地整理投入及对周边基础设施的投入可参与集体经营性建设用地入市增值收益分配。 [参考文献] [1] 张冰楠. 集体经营性建设用地入市增值收益分配研究[D].郑州：郑州大学，2016. [2] 王小映.论农村集体经营性建设用地入市流转收益的分配[J].农村经济，2014（10）：3-7. [3] 张伟.农村集体经营性建设用地增值收益分配机制研究——以集体经营性建设用地初次流转为视角[J].成都理工大学学报（社会科学版），2016，24（02）：53-56. [4] 贾宾，金丽国，韩瑞青.土地发展权视角下集体经营性建设用地入市收益分配探讨[J].城市，2016（08）：45-51. |
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