| 标题 | 浅谈房地产住宅批量精装修项目管理 |
| 范文 | 张建明 摘 要：随着我国城镇化发展的步伐不断加快，中小城镇以及一些农村地区居民对于住房的要求不断提高，这极大地促进了房地产的发展，同时带动了住宅房屋精装修行业的兴起。由于我国房地产的发展历史还短，对于一些精装修项目的施工设计经验、设计理念还无法适应当前市场需求，尤其是在住宅批量精装修项目的施工管理上仍存在诸多的不足，本文就将围绕住宅批量精加工的项目管理来探讨房地产行业的相关管理方面的创新。 关键词：房地产；精装修；项目管理 中图分类号：TU93 文献标识码：A 室内装修设计作为建筑设计的一种延伸，是建筑工程项目的一项十分重要的组成部分，近年来由于城镇化进程的不断推进，房地产住宅精装修项目的需求也逐年增加，这使得原本以单项工程项目为主的分包转包模式不能滿足市场广阔的需求，因此，以总承包模式为主的住宅批量精装修项目在近年得以兴起。本文就将以此为中心，探讨住宅批量精装修的特点，管理要求，进而更深入的从时间角度探讨住宅批量精装修项目管理实践的问题。 1.房地产住宅批量精装修项目概述 1.住宅批量精装修项目的定义与范围 居民住宅房屋的装修是民用建筑设计的一项重要外延项目，包括墙体、地面、天花板以及水电的设计施工。而精装修是相对于简装修而产生的一种概念，是指根据室内设计师的设计和规划，对已经通过简装修而实现基本使用功能的房屋进行装饰，使之形成一定的满足住户审美要求的房屋的一种装修方式。精装修要求满足较高的设计理念和审美规则，因此要求较高。而居民住宅的批量精装修项目则是相对于以单项承包的方式的装修作业项目而言的，批量精装修项目往往以总承包的方式对整栋建筑物、整个楼盘甚至整个居民小区的住宅的精装修作业项目进行承包的项目承包经营方式。作为一项集美学设计和具体施工作业于一体的建筑设计施工项目，住宅批量精装修项目有其特有的复杂性，又因为住宅批量精装修的作业成果是最直接面向用户或者说住户的，所以直接关系到住户的居住体验，这也为这项工程增加了更多需要注意的细节。 2.住宅批量精装修项目的特点 前文在讨论住宅批量精装修项目定义时就提到了住宅批量精装修项目的复杂性，事实上这只是住宅批量精装修项目的特点之一，这一项目还有专业性和规范性的特点。就住宅批量精装修项目的复杂性而言，它不仅仅体现在与住户的居住体验息息相关，更体现在多种施工过程和繁琐的施工工序上，尤其是一些顺序混乱就会给整个施工项目带来诸多矛盾的工序，另外由于住房精装修作业机械化程度不高，手工作业的程度大，因此又给作业过程中的安全防护带来了很高的要求，增加了其复杂性。住宅批量精装修项目的专业性主要体现在精装修的艺术性上，由于现代住房对于安全性和审美要求都较之前有了更高的要求，因此需要设计施工人员协调这两方面因素，实现各方面问题的妥善处理，这需要设计施工人员具备相当高的美学素养和实践经验，专业性极强。住宅批量精装修项目的规范性体现在水电设备的分配和布置上，现代住宅对于水电的应用更加多元化，强调性能优良，功能完备，并且各电器与水网之间要实现功能上的互相配合，更重要的是保证安全，因此，施工操作的规范性要求也就相应的得到重视，在施工操作中必须严格遵守国家有关规定设置和标准进行操作和设计，施工必须严格按照标准化，选择高质量的工作材料，注重施工的规范性。 3.住宅批量精装修项目的管理要求 对于住宅批量精装修项目的管理要求，在施工过程中要注意的管理要求有项目施工人员的管理，施工项目材料的管理，项目具体施工建设的管理等，这些都是下一节将着重讨论的内容，相应的管理要求也将在下一节进行深入的阐述，再次不作赘言。至于施工完成后对施工效果的要求，则是从安全和审美两个层面进行要求和考察的。在安全层面，住宅批量精装修项目的要求主要体现在水电的安排，要杜绝隐患，这不光是要求电线、水管以及相关建材的质量要合格，更要求设计人员从电路设计和水网设计的方面合理设计，消除隐患。而审美这一层面的要求是住宅精装修所追求的最后效果，因而深受用户的关注。要满足住宅精装修项目在审美层面的要求，首先是室内设计师要对具体房屋作出适合户型特点且满足住户要求的设计方案，其次是施工人员能够落在实际的施工操作中很好地完成对设计方案的实际表达。 4.房地产住宅批量精装修项目的管理措施 4.1住宅批量精装修项目的人员管理 由于住宅批量精装修项目往往是是一整个建筑甚至是居民小区为单位进行总承包的项目，因此整个项目背后是一个极大的设计、施工以及工程管理人员组成的团队，因此人员的管理是十分重要的环节。实现整个工程项目团队的有序管理，不仅关系到整个施工的进程和效率，更重要的是会提高工程项目整体的施工水平。项目经理是整个工程项目的主负责人，必须对整个施工对的人员调度有明确的规划，而且要对施工图纸上体现的具体步骤以及细节做到心里有数。设计师的工作主要是在施工项目开始之前与住户及开发商建立联系，根据其需求作出合理的设计并以图纸的方式做一表达，施工过程中施工步骤及细节给出指导性意见。项目工程部要在具体施工操作开始之前对施工操作人员进行相关的施工操作培训，培训的内容主要涉及施工操作安全事项、施工技术、工程质量等必要内容。 4.2住宅批量精装修项目的材料管理 住宅批量精装修项目作为建筑项目面向用户之前的最后一道工序，其对整个工程质量的要求之高可想而知，相应的对于工具和材料的要求也是相当高的。为此，工程项目部的设计管理人员和财务部的核算人员应做好相应的联系，确保工具的齐全，材料的使用量和储存量满足项目施工要求。 4.3住宅批量精装修项目的技术管理 对于住宅精装修项目的技术管理，主要是从两个方面着手，一方面是工程项目管理人员提前对工程图纸做以有效的把握，对于整个施工过程中的各项工艺做到心中有数，所有工序之间的关系做到清楚明白，这样才能在整个项目施工过程中起到监督和指导的作用。另一个方面是具体施工人员要能够切实掌握施工环节中的每一项工艺、工序以及具体的实施细节，做到熟练掌握，把握细节，另外对于施工过程中会用到的特殊的工艺以及关键的工序要提前做好培训，以求不影响施工质量和施工进度。 4.4住宅批量精装修项目的质量管理 住宅精装修和其他项目一样，其工程质量决定于施工细节，而由于其成品是直接面向住户而且是住户长期接触并使用的产品，其施工细节在整个工程项目质量的衡量中其分量更加重。要保证施工细节，提高工程质量，可以从两个方面进行努力，一方面是对所有工序的施工细节进行技术交底，并做好记录；另一方面是施工人员和管理人员即使对工序工艺进行自检查，严格进行施工巡检，并且要对已完成并检测合格的产品加以保护，以确保工程质量。 结语 综上所述，在当前我国城镇化进程不断深入的形势下，居民住宅的精装修项目无疑是一项极有潜力的工程项目，而能够以更高的项目管理水平实现更高效率的施工操作是精装修项目经营者占据市场份额的基础，所以住宅批量精装修项目的管理极为重要。 参考文献 [1]李小平.建筑装饰装修施工企业项目管理创新[J].中华建设，2013（8）：134-135. [2]王雷.建筑装修装饰施工的质量管理措施[J]建材与装饰，2016（42）：153-154. |
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