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标题	步步为“赢” 地产行业发展新常态下稳中求胜
范文	【编者手记】对于地产企业，这是个两极分化的时代：如“二万”强强联手可谓如虎添翼，而部分企业只能眼看着负增长的利润一筹莫展。无论风光还是挫败，不得不承认的一点是，地产行业黄金十年已渐行渐远。然而在房地产业逐步进入理性发展新常态时期，于浪潮中沉淀也不失为一种应对大浪淘沙的绝佳策略。借本次“路演”活动重庆站之机，我们有幸采访到了刚刚斩获“中国房地产开发企业100强”、“开发企业成长速度10强”荣誉的重庆地产企业——泽京地产。泽京地产的集团工程与运营总监蒋杨龙先生对于“系统门窗在地产项目中的运用”这个话题有着自己独到的见解，也值得我们的门窗幕墙企业，尤其是计划开发三四线城市的企业认真思索。下面，就请跟随MISS FC一起走进川渝地区开发商的领地吧。 推崇而非盲目，理性看待绿色建建筑背景下系统门窗的适用性 “绿色地产的增长对于特级城市或者一线城市会有很大的推动，而对于三四线城市，更多的是一种刚需的居住需求，且国内现阶段还没有系统门窗的安装加工和组装的规范及标准。泽京非常看重产品的品质，并且定位做绿色的建筑商，关于节能的系统门窗，会综合考虑向这方面去发展。” MISS FC ：自2013绿色建筑行动方案出台后，绿色节能政策对整个房地产行业的影响有哪些？是否会有绿色地产的增长？ 蒋总：绿色地产的增长对于特级城市或者一线城市会有很大的推动，因为绿色节能政策将推动房地产转型，也将促进能源建筑在特级城市或一二线城市的应用，包括产品的采用和推广。在宏观经济整体平稳发展以及一些新型城镇化的不断推进的过程中，房地产行业会出现一个持续平稳的发展态势，尤其是节能和绿色建筑。对于购房者而言，由于过去十年粗放式的房地产开发和管理模式，特级城市和一线城市未能在绿色建筑上下功夫，未来房地产一定是精细化管理时代，这些城市人均消费、收入水平较高，对绿色建筑的购需意识较强，因此他们会从居住的舒适、舒心及节能环保上考虑。而对于三四线城市，更多的是一种刚需的居住，目前阶段对于绿色建筑还没有太多关注，因此中国的节能和绿色建筑发展现阶段是以特级和一线城市为主。我们虽然处于三四线城市，但是泽京是做品质的地产，也在做一些节能方面的推广，在项目中利用了一些太阳能，以及地源热泵和通风系统。并且公司大足海棠香国项目被联合国人居署评为绿色亚洲人文环境典范项目。 MISS FC：近些年来，在一些绿色地产企业要求下，门窗幕墙行业出现了系统门窗的概念，具体来说就是门窗厂会对最终的产品和售后负责，不再独立地由五金型材及各个厂家来负责，贵公司是否采取过这样的模式？ 蒋总：对很多的地产企业来说，门窗方面一是要考虑品牌效应，二是要考虑性价比，三是要考虑产品质量，四是要考虑节能和绿色环保。因为对于建筑能耗，门窗占到了40%，因此关于门窗问题目前泽京计划利用电子商务采购平台，并且也在推动这方面的工作，来促使形成战略合作。我们可以从标准化、品牌化以及服务一体化对材料、供应商、施工方以及商务平台四方打造公司供应链管理系统 MISS FC ：我们了解到有些系统门窗的工程造价是在600～800之间，您这边会考虑这样的系统门窗么？因为对后期整个的售后服务、安装、节能都会有一些优势，对于这样的造价您是否能接受呢？ 蒋总：泽京目前在川渝地区门窗综合造价大概是在380元左右，对于泽京来说，很少使用塑钢窗，基本上使用的是铝合金，铝材包含亚铝、实德等品牌。目前重庆的区县市场住宅项目基本售价是在3700～4200元之间，绿色项目也调整到了4600元左右，因此开发商的利润空间几乎没有。对于系统门窗，泽京目前还没有采用，因为从整个行业来看，系统门窗的差异也很大，中国系统门窗主要还是更多地吸引了外国比较成熟的门窗、幕墙系统公司，像其中来自欧洲的旭格、贝克洛、海德鲁以及日本的YKK已经是进驻了中国高端市场的一个集团军，但是这些系统门窗在欧洲有很成熟的安装加工和组装规范，国内现阶段还无法达到这个要求和标准，现场安装方面质量比较难保证。关于系统门窗的推广，泽京非常看重产品品质，并且定位做绿色的建筑商，关于节能的门窗系统，会综合考虑向这方面去发展。此外泽京未来会从节地系统、自然通风系统、再生能源的综合利用以及人工土壤滤池、人工湿地等处理后作为多种用途的非饮用水，同时通过地面渗透、回灌补充地下水及地表水源来进行绿色建筑的实施与发展。 标准化实施提高效率，在不断摸索中寻求转型发展 “川渝的环境和气候相差不大，因此从设计、施工方面进行统一和标准化，可以节约时间，从而提高企业的净资产周转率，为企业带来好处。泽京目前主要是以城市住宅为主，多为刚需住宅，今后会在亲子和养老地产上下一番功夫。” MISS FC ：请您介绍一下泽京的地产项目目前在全国的分布情况是如何的？针对不同的地域特色，是有一套统一的标准还是因地制宜，根据不同的气候特点进行不同的设计？ 蒋总：目前泽京地产项目主要集中在川渝地区，并且以重庆为主，目前已进入了四川宜宾、安微安庆等市场。同时泽京将海南、山东和青海等地列为战略发展的目标区域。由于川渝的环境和气候相差不大，因此目前有企业内部标准统一做法，主要就是为了适应川渝地区的气候特点。 MISS FC：请问泽京在标准化建设实施过程中获得了什么样的益处呢？比如在提升企业管理效益或者提升建设速度方面？ 蒋总：泽京的住宅标准化已经初步建立，标准化主要体现在企业规模扩张，可以提高企业的资产周转率，从而为企业带来好处。比如在设计标准化方面，根据城市地图结合标准化，就能够在产品方案、施工图设计过程中节约大量时间，提高效率。标准化的建设可以提升30%左右的开发速度。 MISS FC：在泽京的地产业务中，住宅地产和商业地产是怎样一个分配？有无其他地产？如养老地产、旅游地产等。 蒋总：泽京现在主要是以城市住宅为主，多为刚需住宅，同时涉及商业地产、旅游地产、城市综合体涉。目前泽京正在从战略发展的角度思考并着手进行养老地产、亲子地产的研发和探索。 洞悉政策，以敏锐视角对行业发展态势精准定位 “目前中国房地产面临着重大的机遇和挑战，预计五年后三、四线城市房地产业发展会比较可观，是房地产发展的有利方向。当前房地产行业单打独斗的时代已经过去，所以如果一些小企业转型不成功，无法利用互联网和金融杠杆，两极分化会越来越加剧。“ MISS FC：您如何看待当前背景下的房地产行业走势？ 蒋总：经过过去十年的快速发展，目前中国房地产面临着重大的机遇和挑战，党的十八大也在积极地稳定和推进新城镇化发展，并把它提到了国家发展的战略高度，因此房地产行业将迎来新的发展空间；此外，新一届政府对房地产市场的态度相对宽松，比如降准、降息政策，转变政府职能，逐步将行政调控转化为市场调控，主张建立房地产长效机制，积极推进新城镇化战略，因此房地产行业也面临着重要转型的挑战：碧桂园主要布局于三四线城市，万科带领50个高管团队进驻到碧桂园进行学习，很有可能今后的战略也是想发展三四线城市。因此，我认为未来房地产发展走势将为：一二线城市因为土地的供应会慢慢减弱，逐步转向三、四线城市发展。未来十年是新城镇化推进以及战略的发展的过程，并且从目前三四线城市的供求比例关系来看，确实是有六、七个城市是可以进入的。新城镇化的推进并非一朝一夕，预测五年后三四线城市房地产业发展会升温。 MISS FC：关于房地产行业的“二万”联手现象，您如何看待？您认为地产企业会不会出现明显的两极分化态势？ 蒋总：“二万”联手我认为一是竞争对手可以变成合作伙伴，二是强强联合可以发挥更强大的优势和争取更大的利益，三是房地产市场的形式越来越严峻。会出现明显的两极分化态势，并且两极分化会越来越加剧，当前房地产行业单打独斗的时代已经过去，以前是通过拿地，靠土地的增值产生利润，现在粗放式的房地产开发已经不适应当前政策下的房地产运行，目前房地产必须要借助金融以及互联网。所以如果一些小企业转型不成功，无法利用互联网和金融杠杆，我相信日子会越来越难过。 多维度产品质量把控，交付业主质量与信誉 “泽京从前期的研发设计、后续的总包招标、标准化及常态管理把握产品品质，并且对客户关于产品质量的反馈和投诉进行归类，将前期项目中业主投诉的质量通病在下一个项目中予以规避。控制门窗质量，减少业主投诉。” MISS FC：泽京的产业化住宅对产品质量是怎样进行把控的呢？ 蒋总：泽京的产品质量主要是从前期的研发设计、后续的总包招标、标准化和现场精细化管控、项目后评估等等几方面来把握产品品质。后期我们会根据入住的客户对于产品品质的投诉分为五个维度：1.产品品质的定位以及设计的缺陷；2.工程质量缺陷；3.销售服务方面的问题；4.维修服务；5.物业服务方面的问题。泽京会对客户关于产品质量的反馈和投诉进行归类，然后形成决策报告反馈到设计研发部，将前期项目中业主投诉的质量通病在下一个项目中规避，进而从这些方面来提升产品品质。 MISS FC ：地产企业对于门窗方面的投诉率一直是比较头疼的，泽京对于门窗的质量控制除了前期检测还有其他哪些方面？比如说招投标以及售后？ 蒋总：一是从招投标控制原材料以及安装和加工过程中对工厂进行监管；二是在现场施工时，实行洞口的标准化，根据图纸设计的尺寸在现场进行门窗洞口尺寸移交；三是我们在对门窗系统排水、防渗、安装中的垂直和平整度以及玻璃和成品保护方面对施工单位进行强控，四是完工时进行破坏性试验检查。通过以上措施从而提高门窗的质量，减少后期业主投诉。 MISS FC：泽京目前与门窗幕墙供应商采取的是什么样的合作模式呢？ 蒋总：泽京目前与门窗幕墙供应商还没有达到一种真正意义上的战略合作，目前是在招投标过程中指定型材、五金配件及玻璃的品牌和性能，同时指定设计的技术标准和参数，是传统意义上的甲指乙供。 MISS FC：在采用甲指乙供方式的过程中有没有遇到一些什么样的困难？ 蒋总：对于供货时间的把控方面，有些型材不能按时供货，影响现场的运营节奏。因为型材一般需要二十五天到一个月才能供货到门窗厂，门窗厂的加工时间也需要一到两个月时间，而且如果我们采用节能玻璃的话，工期还会加长。关于产品质量方面，门窗厂还是存在一些不足，因为目前有些门窗企业雇佣的是临时工，没有真正意义上专业的工人，在后期安装过程中，容易出现门窗的排水和保温系统相互矛盾等一系列质量问题。对于后期的维修，厂家也会同意我们找一些专业的维修队伍来解决。
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