| 标题 | 浅谈减少房产测绘中面积差异和纠纷的策略 |
| 范文 | 闫利祥 摘要：伴随着中国城镇一体化进程的实现，商品房经济在我国的发展速度非常迅猛。而房价本身较高，与房屋质量、面积相关的准确度也得到了广泛关注。在当前环境下，由于房产测绘中的预测面积和实测面积差异产生的矛盾纠纷普遍存在。有鉴于此，本文首先论述了房产测绘建筑面积的有关规定，然后分析房产测绘面积差异产生纠纷的主要原因，并就如何有效地减少房产测绘中面积差异与纠纷产生的策略进行了探讨，希望能够以此为切入点维护社会安定，避免冲突发生。 Abstract： With the realization of China's urban integration process， the development of commercial housing economy in China is very rapid. The housing price itself is relatively high， and the accuracy related to the quality and area of the house has also received extensive attention. In the current environment， contradictions and disputes arising from the difference between the predicted area and the measured area in real estate mapping are widespread. In view of this， this article first discusses the relevant provisions of real estate surveying and mapping building area， and then analyzes the main causes of disputes in real estate surveying and mapping area differences， and discusses how to effectively reduce the real estate surveying and mapping area differences and disputes， to use this as an entry point to maintain social stability and avoid conflicts. 關键词：房产测绘;面积差异;纠纷 Key words： real estate surveying and mapping;area differences;disputes 中图分类号：P218? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文献标识码：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章编号：1006-4311（2020）10-0048-02 0? 引言 房产预测绘面积的计算是商品房成交环节的必要条件，无论是最初的房屋预售还是最终的交易达成，都应考虑到两个层次的要求。一是预测绘阶段的计算结果，二是实测绘阶段的计算结果，两个阶段在测绘面积计算上存在差异，也应该得到更加清晰的认识。本文也将分析房产测绘中产生差异的主要原因，并提出针对性改进策略。 1? 房产测绘建筑面积的有关规定 1.1 建筑面积计算 一般的商品房单体楼座建筑面积的独立测算次数都在两次以上，取其均值作为最终的测算结果。建筑面积计算是商品房所处楼座外墙勒角之上自然层外围水平投影的总面积。其中每一层的建筑面积中也包含了套内建筑面积、公共部位的建筑面积。从建筑面积的组成来看，包括套内使用面积、套内墙体面积、公摊面积等。目前房屋的共有建筑面积区域都可以直接地在图纸上定位找到，也可以在工程测量过程获取结果，在计算分摊系数后将其作为参考依据。 1.2 全面积、半面积、不计入面积范围的相关内容 商品房建筑面积计算会计算全建筑面积、半建筑面积和不计算建筑面积。其中楼内包含的电梯间、楼梯间、垃圾道等都按照自然层来计算建筑面积，超过2.20m层高的地下室、阁楼等全部计算建筑面积（需要具有单独出入口）。 内层高1.20m-2.20m的部分计算一半建筑面积，某些非封闭的阳台、室外消防、疏散楼梯等按照顶盖来计算建筑面积，无顶盖或是顶盖在一个自然楼层高度以上时不计算建筑面积，屋顶的平台、花园等也不计算建筑面积。 1.3 共有建筑面积 共有建筑面积即我们常说的“公摊面积”，一部分是管理用房与公共用房所占据的面积，另一部分则是两套房互相的外墙、间隔墙水平投影面积的1/2。其中共有建筑面积中不包含为房屋服务的电梯前、走廊、过道或警卫室等功能性设置。建筑物建筑面积的计算过程中，需要将商品房套内建筑和独立功能的使用建筑空间全部去除，将剩余的部分作为商品房的共有建筑面积。 1.4 特殊部位的面积处理 如果房屋外围墙体和地面的夹角在90度以上或90度以下，则墙体出现倾斜。向外倾斜时按照墙体和底板相交外沿计算商品房建筑面积，反之向内倾斜时按照墙体层高2.20m以上水平投影部分计算建筑面积。在房产细节测绘的过程中，这一部分的内容也是测绘重点。在进入每幢建筑之前都会对内部构造进行实际测量，室内空间的每个边角都应包含在内，有楼梯的阁楼要计算建筑面积等。 1.5 测绘报告 测绘报告是测绘成果的相关内容，包括全要素地籍图、平面图、测绘面积报表等，这些报告内容要提交至房产交易中心做好备案，才能表示测绘过程结束。 2? 房产测绘面积差异产生纠纷的主要原因 2.1 规划设计问题 规划图纸产生变更时是导致差异并产生纠纷的主要原因。例如套内功能的空间规划出现变化时，尺寸和空间问题都应该被纳入套内面积变化的影响因素当中。以阳台为例，阳台如果从封闭模式变更为套内空间，那么套内面积的预测绘和实测绘之间会出现明显差异，可能会导致此类矛盾的出现。 当设备功能建筑用房出现变化时，也会导致类似问题的产生。如消防室、水暖管道井、物业配电室等。在前期的设计规划中如果出现工作对接偏差，那么后期施工中很可能无法满足要求，从而展开变更。在变更条件计算完毕之后，分摊面积的数值必然发生变化，和预测绘之间的数据差异会直接引起问题的产生。 引起矛盾最频繁的问题是商品房的使用性质发生了转变，即便是在一栋建筑内的房屋，如果使用性质是住宅，那么就要参与交通核部分的公摊;但如果用于商用，那么就不要参与到交通核部分的分摊结果中。规划面积和测绘面积的计算方法差异性比较大，在后期计算规则不同必然会导致面积测算数据之间的差异。如果开放单位将某个功能用房进行了重新规划，那么在使用性质变更之后，变更部分和公共区域分摊之间的联系会更加紧密，使得建筑在分摊面积上发生较大程度的变化。如预测绘数据和实测绘数据也会因此产生更明显的变化。又例如在交通核变更方面，商品房开发单位在一些预测绘后没有电梯的项目临时假装电梯，那么实测绘时必然会导致公摊面积的增加。 2.2 测绘结果误差问题 测绘过程中参考的规范、图纸不同都会出现差异。即便是同一个测绘项目、同一种技术规范标准，不同的人进行测绘在面积结果上也会出现差异。现场测量本身也会受到天气、温度、光线等不同因素的干扰，在具体的工程中，仪器的精确度等客观因素也会导致差异与纠纷的出现。对于经验丰富的测绘技术人员而言，因个人水准或工程缺乏规范导致的问题比例并不突出。 2.3 施工问题 施工过程的工程质量也会导致测绘结果出现差异。包括人为因素、材料因素、机械设备因素、施工方案与现场环境因素。工程质量直接关系到后续工程产品质量的好坏，即便某个细微的部分出现偏差，也会影响到后一步工程的正常开展，在实测时，建筑面积和预测绘之间的数据发生变化。 2.4 社会监管问题 社会监管问题主要指的是房产主管部门未能按要求担负起监管工作的职责，进而导致质量问题的出现。 3? 减少房产测绘中面积差异与纠纷的有效策略 3.1 开发单位的规划工作 开发商应该考虑到因各种因素可能导致的设计變更问题，将所有变更的内容进行社会公示并公开收集意见，在没有反对态度后可以进行后续的规划变更。预测绘单位在获取变更后内容时，要进行预测绘面积的更新，签署商品房的预售合同。如果建筑面积发生了一定的变化，则购房者可以有护理退房或申请优惠价格的权利。对于异议部分，可以安排其它单位进行重新测绘。对于开发商而言，应在规划审批后尽量减少变更，所以在商品最初确定项目定位时，应该按照项目区域的业态功能变化与经济结构特征来确定项目使用功能，让功能用房的完善程度得到提高。现代技术的快速发展下，以BIM等技术为代表的工程项目模拟模式得到了广泛应用，能够借助软件分析潜在的不合理情况，作出针对性调整以避免规划变更情况的频繁产生。 虽然在市场经济条件下开发单位也需要追求利益，某些项目也会有不同的阶段版本。开发商应秉承认真负责的态度，严格地按照设计的要求与规律，稳定推进工程建设的各项工作，并协助施工单位详细了解图纸，确定可供惭怍的施工工艺，确保工程能够按照图纸要求展开施工。即便出现失误，也应该及时查漏补缺，直至工程最终竣工验收。 3.2 施工单位的因素管控 施工单位需要结合工程质量的不同影响要素进行综合管理。例如人员管理方面，采取现场监管方式杜绝安全隐患，保障施工技术的发展;在材料使用方面，详细登记材料的使用数量、应用区域等，任何材料的品种和应用前都应经过反复实验确定规则，严格把控原材料质量关;施工方面，施工方案应得到合理制定，一方面提升施工效率，缩短工期，另一方面合理地规划施工资源。无论是房屋的主体结构施工、钢筋混凝土施工、防水工程施工都要设定专项的施工方案，尽量减少预测绘和实测绘面积之间的差异。 3.3 测绘单位的专业规划 测绘单位是这项工作的核心要素，对于开发建设单位提供的测绘资料，要进行详细的审查与核对，在项目证件齐全之后，使用CAD等专业绘图软件和测量工具按比例地来准确绘制面积线。在实测绘阶段要将结果与差异处作出标识，反复地核算实测绘面积和现场测量工作中可能出现的误差，在经过核对后，让不同的数据都通过现场测绘获取结果。现场的技术人员在明确测量要点后，使用测量工具和预测绘资料的辅助来保证结果的准确性。如果在没有出现工程变更等影响条件的前提下仍然出现了尺寸和数据误差，则应考虑是否是现场施工出现问题，那么应及时填写情况说明以便于后续的查询处理。 3.4 社会主管措施 社会主管部门应强化管理措施，在规划建筑面积和测绘面积等多个数值的计算过程中进行标准统一，都采取同样的计算原则。例如上下两层之间只要有出入口存在，无论楼室楼梯，只要层高度达到2.20m就应计算两层的建筑面积。诸如此类的方法也应该为政府部门提供更加精确的数据信息。相应的房管部门也要做好项目监管工作，切实履行对施工单位的审核和约束，在加强商品房市场规范的前提下，让相关企业有法可依，在制度约束下开展各项工作。 4? 结语 综上所述，从房产预测绘和实测绘面积产生差异的过程来看，出现问题的原因表现为多个方面。而要解决预测绘和实测绘面积差异的措施也应相互对应，无论是制度还是技术层面都要加强管理，完善约束性条件，在各方的相互配合下实现数据的精确分析与应用，保障测绘结果的精度效率，为城市建设提供技术支持。 参考文献： [1]何善国.减少房产预测绘和实测绘面积差异的方法探讨[J].住宅与房地产，2017（12）. [2]宋洋.试论减少房产预测绘和实测绘面积差异的方法[J].技经济导刊，2019（21）. [3]宋锦青.对房产预测绘与实测绘减少差异的方法探究[J].城市建设理论研究（电子版），2019（10）. [4]吴梦曦.减少房产预测和实测面积差异的方法探讨[J].住宅与房地产，2017（23）. [5]黄志斌.房屋测绘面积与规划面积差异问题分析研究[J].江西建材，2014（21）. [6]张军宏.浅谈房屋销售面积差异和房产面积测量误差的区别[J].江西建材，2015（10）. [7]王晓洁.房屋测绘面积与规划面积差异问题分析研究[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2016（01）. |
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