| 标题 | 浅析物业管理公司的安全保障义务 |
| 范文 | 隋炘原 刘贵香 摘要物业公司与业主生活联系紧密,它不但提供便民服务,而且依据法律规定和合同约定对区内居民安全负责,履行安全保障义务。但是该义务的履行仍存在问题,应当在立法、合同以及授权方面予以解决,确保安全保障义务的履行,切实维护业主权益。 关键词安全保障义务法律依据履行困境建议 中图分类号:D920.5文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-253-02 近年来随着小区的骤增迅猛发展,物业公司逐步登上社会舞台,成为与人们生活息息相关的行业。但是在一纸合同的背后,业主却不得不面对物业公司义务履行不尽人意的尴尬,特别是在安全保障方面。虽然对于物业公司安全保障义务法律作出了规定,物业管理合同中也有所涉及,但是由于规定过于宽泛使该义务履行过程存在很多问 题,有待解决。针对现实状况,笔者也提出了一些自己的看法。 一、物业管理公司安全保障义务的内涵 依据我国《物业管理条列》,物业公司承担的安全保障义务是指物业公司应承担的按照合同约定履行合同范围内的保障业主人身、财产安全的义务,以及根据条例的规定对物业管理区域进行的物业消防管理和小区治安管理的义务①。由于法律没有直接规定,因此它的内容因合同约定不同而略有差异,但一般来说主要包括四方面内容: 1.治安管理的义务。治安管理义务的内容主要包括对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止,并报公安机关处理;对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止两方面内容。如对摄像头等防盗器材的设置、对人身伤害的应急制止等。②物业公司的治安管理相对于警察管理具有针对性强、及时性的特点,对小区内安全维护起着至关重要的作用。 2.消防管理义务。③它主要包括对消防设施的保养与维护,对火灾突发情况的应急处理以及日常生活中火灾预防与应对措施的宣传等。 3.房屋、公共设施的维护与风险防范义务。居民在小区中生活,房屋及公共设施、场所的质量、安全情况以及秩序直接关系其人身安全。因此物业管理公司应当对此部分负有定期检查、维修、秩序维护以及风险防范的义务。 4.公共场所及共有部分秩序维持义务。公共场所及共有部分与小区居民生活紧密相连,对其的利用方法也众口难调。因此物业公司必须对其利用方式、利用秩序进行管理,如对车辆停放的管理、顶楼乱搭乱建的制止等。同时对在公共场所进行的危及居民人身财产安全的活动予以制止,如乱燃鞭炮等。 二、物业管理公司安全保障义务的来源与法律依据 安全保障义务是以德国法的一般安全注意理论为基础,在诚实信用原则之下基于分配正义的需要发展起来的。④一般来说,义务的来源主要包括法律的规定以及当事人的约定,而安全保障义务在我国主要来源于三方面: (一)法律的直接规定 我国法律对物业管理公司安全保障义务的直接规定主要在行政法规、地方性行政法规中有所体现,而刚刚出台的《物权法》对物业公司的服务内容与义务并没有具体规定,因此对安全保障义务也没有体现。 行政法规方面,主要体现在国务院2003年出台的《物业管理条例》第三十六条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。” 同时,许多地方人大及其常委会也制定相应的地方性法规对物业管理公司的安全保障义务作出了相应规定。如《上海市物业住宅管理规定》、《哈尔滨市物业管理规定》、《沈阳市住宅物业管理规定》,均对物业管理公司的安全保障义务有所体现,作出明确规定。 (二)法律的间接规定 由于物业管理公司身份具有双重性,既是服务者,作为物业服务主体对业主进行服务,受物业法律直接调整,也是经营者,具有营利性,受其他法律间接支配。如《消费者权益保护法》第十八条规定:“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。对可能危及人身、财产安全的商品和服务,应当向消费者作出真实的说明和明确的警示,并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”物业公司作为经营者,对所提供的服务具有安全保障的义务。 (三)物业管理合同约定 法律虽然对物业管理安全保障义务有所规定,但是规定大多过于宽泛,针对性较弱。根据合同意思自治原则,业主与物业公司签订合同时一般会对安全保障义务作出具体约定,如在小区内设置摄像头,对小区进行安全巡逻等。 三、物业公司安全保障义务的履行困境 物业公司安全保障的规定无论在法律中还是在合同上都日趋完善,但是在现实中仍存在许多问题,使物业公司安全保障陷入困境。 (一)安全保障义务是否已履行没有统一标准,归责没有明确规定 现实生活中,法律规定物业公司有安全保障的义务,物业管理合同一般会对此义务稍作阐释。但是法律与合同中的规定仍不够明细,对于何谓“义务已履行”没有明确标准。这致使物业公司在履行安全保障义务时容易规避法律与合同约定,任意降低安全保障标准损害业主利益。而业主的人身或财产只要在物业公司管辖范围内受到不法侵害,便会请求物业公司予以赔偿,无视物业公司对义务的实际履行情况。二者的恶性循环使物业公司与业主的矛盾逐步激化,安全保障陷入困境。目前物业公司安全保障面临的最大困境是第三人在物业公司管理范围内对业主造成损害时,义务是否履行的标准判断。 而对于物业公司未履行安全保障义务的责任承担问题学界也有不同看法。物业公司自身存在违法行为或违约行为对业主造成损害的,应当由物业公司承担责任。而第三人对业主造成损害后的责任承担,学界意见却不统一。有的学者认为,第三人侵权造(下转第255页)(上接第253页)成的业主人身或财产损害,属于物业公司和第三人的共同侵权,物业公司应当承担连带责任。而有的学者认为,物业公司要对业主因第三人的侵权或犯罪造成的损害赔偿全部损失,承担完全的责任。⑤法律对于责任承担没有确切规定,仅参照最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条并不能完全解决问题,且缺乏针对性。这不仅给法院的司法审判造成很大困扰,而且使物业公司在履行义务过程中存有困惑,心存侥幸,业主也难以实际有效的行使自身权利。 (二)物业公司没有实际权力,安全保障工作难以落实 法律规定物业公司有安全保障的义务,《物业管理条例》第四十七条规定也允许物业公司在发生安全事故时,有采取紧急措施的权利,但是此规定比较宽泛,并没有对物业公司予以实际赋权。这致使业主遇到安全情况,需要物业公司救助时,由于物业公司权力的缺乏,难以切实有效履行自身职责,反而会出现事倍功半的效果。如罪犯在小区内实施抢劫,物业公司采取紧急措施予以制止,但是由于其并没有公权力,无法采取有效强制措施,犯罪分子逃脱几率大大增加。实际权力的缺乏经常会使物业公司的安全保障成为一纸空文,流于形式。 四、改善物业管理安全保障义务履行现状的建议 物业管理安全保障的义务的履行遭遇很多困难,除了需要物业公司自身加强人员管理,建设高素质保卫队伍以外,还需要外部因素的辅助。对此,可以采取以下方法解决上述问题: (一)完善立法,统一标准,明确责任 针对法律规定宽泛的现实情况,全国人大及其常委会应当出台高位阶法律,对物业管理安全保障予以规定:发布统一标准,对于在不同情况下应当履行的安全保行义务以及程度作出列举,尽量避免任意解释以及减少法律漏洞;把既存法律纳入考虑范围,综合多方因素,明确不同侵害发生时应当承担直接责任还是补充责任。同时,由于物业管理费相对于巨额赔偿来说微不足道,如果责任承担后费用全部由物业管理公司承担未免显示公平,因此在确定责任承担时要充分权衡物业公司与业主双方的利益,避免利益失衡。 (二)适当赋权,加强与公安机关联系 没有权力就没有责任可言,权力是实现责任的基础。应当明确赋予物业管理公司相应权力,保障其在紧急情况下的应急措施效果。如对于居民区中出现的盗窃案件,在公安机关未到达前可允许物业管理公司暂时封闭小区出入口,限制区内人员的人身自由,以便公安机关到来后的侦查,防止罪犯逃逸等。同时,应当加强与公安机关的合作与联系,如设置便捷报警系统,主动向公安机关反映小区内治安动态等,防患于未然。 (三)明细合同,增强约定的可操作性 物业管理合同中,经常会有不可实现或操作性较差的条款出现,这不仅造成了业主对物业公司的盲目信任,自身疏于防范而受害的可能性增加,而且使物业公司履行义务困难,造成不必要的麻烦。因此业主与物业公司订立合同时,在保证合同内容明确具体的前提下,要斟酌字句,注意细微之处,避免出现“24小时安全防范”、“确保业主的财产和人身安全”、“治安案件发生率为零”⑥之类的华而无实条款出现,确保业主受到实际有效的保护。 |
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