| 标题 | 浅议不动产善意取得制度 |
| 范文 | 乔安丽 摘要《物权法》在106条规定了不动产善意取得制度,使得传统上只适用于动产的善意取得制度突破了原有的界限,丰富了我国物权法内容,但对于不动产善意取得制度的适用范围及理论基础仍存在一定的误区。本文试从这两方面探讨不动产善意取得制度适用的必要性及合理性。 关键词不动产善意取得公信力推定力 中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-047-02 2007年通过的《中华人民共和国物权法》,规定了不动产的善意取得制度,突破了我国原有的法律制度中善意取得制度仅适用于动产的限制。善意取得制度是近代以来大陆法系与英美法系民法的一项重要制度,其内容涉及财产所有权静的安全和动的交易安全的保护问题,在商品经济飞速发展的今天,善意取得制度既是适应经济发展的一项交易规则,也是现代民法中的一个重要的基本制度。善意取得制度阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险,利于保护市场交易秩续,减少交易成本,简化法律关系,优化资源配置,从而利于交易正常、高效地进行。 善意取得制度,学说又称为即时取得。指无权处分他人动产的让与人,在不法将他占有的他人动产交付给买受人后,如买受人取得该动产系出于善意,则他便取得该动产的所有权,原动产所有人不得要求受让人返还。 善意取得作为一项重要的经济制度,传统上只适用于动产,但随着商品经济的不断发展,对于物权的动的保护日益重要,不动产交易额通常都较大,更需要以法律来保护其交易安全,所以善意取得制度也被许多的国家运用于不动产的领域,例如《德国民法典》第891条第一款规定:在不动产登记簿中为某人登记一项权利时,应推定此人享有此项权利。第892条第一款规定:对通过法律行为而对土地取得权利或者对该权利取得权利者为其利益,土地登记簿视为正确,但对正确性的异议已经登记或不正确为受让人所知的,不在此限。该条又规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利,这在事实上已经突破了善意取得仅限于动产的限制,将其适用范围扩大到了不动产。瑞士则将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。《瑞士民法典》第973条第一款规定:出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而取得所有权或其他权利的人均受保护。 我国《最高人民法院关于贯彻民法通则的意见》第89条关于共同财产善意取得的规定,事实上就包括了不动产在内。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行》第89条的规定:共同共有人共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。在这一规定中,“共有财产”按照一般的理解既包括动产又包括不动产。买受人在买受该不动产时为善意无过失,则采取牺牲其他共有人的利益,确认买卖有效。2007年我国《物权法》正式全面的规定了不动产善意取得制度。《物权法》106条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的说有权;(一)受让人受让不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。 然而对于不动产善意取得制度存在的必要性和合理性仍然有许多学者提出质疑。有学者认为在不动产物权领域内,由于建立了不动产登记制度根据不动产登记簿具有的对一切人的性质任何人已经无法在不动产物权领域内提出自己不知或者不应知交易瑕疵的善意抗辩,故不动产制度中不能适用善意取得原则。也有学者认为,善意取得是基于动产占有的公信力效力而产生的制度,不动产物权因以登记为其公示方法,交易中不至于误认占有人为所有人故不发生善意取得的问题。 然而笔者认为,物权的公信力及推定力是不动产善意取得制度的理论基础,贯彻物权的基本原则就必须要适用不动产善意取得制度。不动产善意取得制度原本就存在于物权理论的内涵,以下笔者将从几个方面论述这一问题。 第一,关于不动产善意取得的适用范围。有学者认为,不动产因其变动以登记加以公示,权利变动明确,不存在无处分权人处分财产的情形,故不存在善意取得制度。事实上,这是对不动产善意取得制度适用范围的误解。不动产善意取得同动产善意取得不同,并非适用于出让人有欺诈或其他外在的意思表示而使受让人误以为其为真实权利人的情况,不动产善意取得制度运适用于不动产登记簿出现瑕疵的情况下,是对登记瑕疵的一种补救。无论现代技术如何发达都不可能从根本上杜绝登记瑕疵的问题,在权利登记簿出现瑕疵,给第三人造成错误信赖的情况下,第三人无法从登记簿中直观的发现登记的瑕疵。然而这些错误的登记会给第三人提供不当信息,而使其产生错误认识,进而有可能损害第三人的权利。此时适用不动产的善意取得,正是为了使第三人免受损害,进而最大可能的保护交易的安全。 在不动产登记实践中有许多情况可能发生不动产登记不当:例如登记官员的失误,物权受让人伪造出卖人的委托的登记书,受让人与第三人恶意串通伪造代理授权书,以及登记所指关系的无效、被撤销等情况,均会出现登记簿无法反映权利的真实情况,从而使登记成为不当登记。而此不当登记并不能从登记簿中直观的发现,此时,第三人因信赖登记而与登记名义人发生的交易行为,理应受到保护。 第二,不动产物权登记的公信力和推定力,要求不动产适用善意取得制度。物权登记的公信力是指,依法定方式进行公示的物权,具有使社会一般人信赖其正确的效力,即使公示的物权状况与真实的权利状态不符,法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护。作为物权公信力的一个表现,权利正确的推定效力是指,以法定方式公示出来的物权,具有使社会一般人信赖其为真实正确的物权的效力。即便公示出来的合法权利与真实物权出现不一致的情况,对善意第三人而言也都应当被认为是正确的。(下转第60页)(上接第47页)由于不动产登记簿具有推定效力力,即推定登记的权利为正确地权利状态,实际的权利状态应当与登记的权利状态一致,所以无论在登记机关有过错或者相对人有过错而出现不当登记时,对于第三人来说都应当被认为是正确的登记。对第三人来说,登记是具有公信力的事实状态,物权程序的运行结果,可能会出现登记错误,即登的权利状态与真实的权利状态不一致,在这种情况下,由于登记具有公信力,物权登记的公信力使得与登记物权人发生物权变动交易者即第三人,基于对登记的信赖,能够从登记物权人处取得该物权,真实权利人不能依据自己享有的真实物权来进行阻碍或追索。此时根据公信力原则,法律应当对善意第三人的交易行为进行保护,事实上在此处发生的即为不动产的善意取得行为,否则,根据公信力对善意第三人进行保护使得第三人取得物权而又不承认善意取得制度,在逻辑上将无法圆通。登记的推定力推定登记的第三人享有与登记一致的实体法上的权利,登记的公信力则允许第三人无障碍的取得登记的权利所指向的实体权利。承认登记的公信力就当然要承认不动产的善意取得。因此,传统民法上关于善意取得制度只适用于动产是有其不足之处的,为保护交易,善意取得制度也应当适用于不动产。 可见,不动产善意取得是不动产公示公信力的具体体现,其确立的基础就在于不动产的公信力及推定力,公信力及推定力是不动产善意取得制度的基础和逻辑起点,这两项原则实质上就包含了善意取得的内容,若否定不动产善意取得制度,公信力创立的根本目的——保护善意第三人的权利将无法实现,善意取得制度也使公信力这一法律原则在具体实践中能够发挥其作用,为其实现保护交易安全的机能提供环境,否则法律保护善意第三人的目的必将落空。 第三,善意第三人同受公信力保护,在动产或不动产范围都应为善意取得。动产所有人以占有为其公示条件而使得第三人相信其为真正权利人并与其发生交易行为,此时交易人作为善意第三人可以使用善意取得制度来保护其权利,那么在不动产,登记为其公示要件,第三人因信赖公示而与登记权利人发生的交易行为理应同动产善意取得制度一样受到法律的保护,取得其受让物。此两者在法律上应为同一解释,否则善意第三人同样受公信力的保护,在动产为善意取得,在不动产否认善意取得,则使法律欠缺一致性。 最后,公信力只有借善意取得制度才能发挥其效力。物权的公信力作为一项物权法律原则,法律并未将其作为物权取得的法律形式而加以规定。但是物权公信力原则的作用在于通过对公信力的运用而使受让人取得受让财物,进而保护交易安全。此时就必须要借善意取得制度,而使得公信力原则发挥作用。否则,若否定善意取得制度,则物权公信力原则将无法运用并加以实践,只能是一个空洞的原则。若抛开善意取得制度,直接根据公信力原则取得物权则会出现在法律规定的方法之外的方法取得物权,有悖民法的一般原则。 可见,公信力为保护善意第三人而使的原物权人的利益受到损害,这是法律在调整财产归属的静的安全和财产流转的动的安全矛盾时,适应现代市场经济社会所做出的选择。不动产的善意取得制度事实上根植于不动产公信力及推定力之中,若使物权基本原则得到贯彻则必须要适用不动产善意取得制度,进而使物权理论不断完善,并更好的在实践中维护交易的安全和稳定。 |
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